N. R.G. 1267/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Zanchetta ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1267/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SOLORZANO Parte_1 C.F._1
AR RI ER e dell'avv. MUSONE ROBERTO ( C.F._2
PIAZZA VITTORIO EMANUELE II 55 ROMA;
elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. SOLORZANO AR RI ER
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
AZ AR, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv.
AZ AR
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. AZ Controparte_2 C.F._3
AR, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AZ
AR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ Controparte_3 C.F._4
AR, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AZ
[...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ CP_4 C.F._5
AR, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AZ
AR
pagina 1 di 6 AR (C.F. , con il patrocinio dell'avv. AZ Parte_2 C.F._6
AR, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AZ
AR
VA AM (C.F. , con il patrocinio dell'avv. AZ AR, C.F._7 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AZ AR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ Parte_3 C.F._8
AR, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AZ
AR
ER OS (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. AZ AR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ AR e dell'avv. , Parte_4 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. AZ AR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_5 C.F._9
AZ AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. AZ AR
(C.F. ), con il patrocinio Parte_6 C.F._10 dell'avv. AZ AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo
Telematicopresso il difensore avv. AZ AR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ AR e Parte_7 C.F._11 dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. AZ
AR
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. AZ Parte_8 C.F._12
AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv.
AZ AR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ Parte_9 C.F._13
AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv.
AZ AR
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. AZ Parte_10 C.F._14
AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv.
AZ AR
pagina 2 di 6 (C.F. , con il patrocinio dell'avv. AZ Parte_11 C.F._15
AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv.
AZ AR
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. AZ AR e Parte_12 C.F._16 dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. AZ
AR
IM (ER (C.F. ), Parte_4 Parte_2 C.F._17 con il patrocinio dell'avv. AZ AR e dell'avv. , elettivamente domiciliato in PIAZZALE
METRONIO, 1 00183 ROMApresso il difensore avv. AZ AR
CONVENUTI
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AZ AR e CP_5 C.F._18 dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIALE AMERICA 11 00100 ROMApresso il difensore avv. AZ AR
INTERVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 3 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette la descrizione degli elementi di fatto e di diritto della domanda ai sensi dell'art. 132
CPC come modificato da L. 2009 / 69.
Letti gli atti ed i documenti di causa;
richiamate le conclusioni rassegnate dal CTU;
considerata la natura dell'azione qualificata ai sensi dell'art. 948 CC di rivendicazione della proprietà e non quale azione 'negatoria' fondata, questa, sul presupposto che vi siano motivi di temere pregiudizio ed anche che vi siano molestie / turbative poste in essere a proprio danno;

considerato che

in materia di condominio allorchè si 'rivendica la proprietà di un bene' occorre dimostrare il titolo di provenienza del medesimo, poiché opera (invece) la presunzione di condominialità; ai fini che interessano l'attore non è sufficiente asserire l'esistenza di un possesso del bene, tale è infatti la situazione giuridica a favore dell'attore
(come qualificata in giudizio) e non di (com)proprietà; ma va dimostrato per tabulas attraverso documenti la proprietà esclusiva del bene in esame, diversamente argomentandosi per un uso del bene in favore anche degli altri condomini, titolari del medesimo diritto di uso ex art. 1102 CC, e quindi per la natura condominiale dello stesso;
ai fini che interessando l'attore, non vale neppure argomentare la esistenza di scale e di luoghi di accesso esclusivo alla proprietà attorea, per le considerazioni che vengono svolte di seguito.
La CTU espletata nel corso del giudizio, seppure non ha escluso degli elementi di riferibilità all'attore del bene de quo, tuttavia proprio dalle conclusioni del CTU si evince l'impossibile superamento della presunzione di condominialità del giardino / terrazza in contestazione.
La prova dell'appartenenza come anche della fruizione esclusive del bene deve essere provata da parte dell'attore e non si richiede una 'probatio diabolica' ma unicamente documentale, che il CTU non ha riscontrato. Si deve quindi in sostanza ritenere che l'uso esclusivo deve essere comprovato e così non è avvenuto, sicchè la prova della proprietà esclusiva non è raggiunta.
Del pari non raggiunta la prova dell'acquisto per usucapione ad opera dell'attore atteso che non apparrebbe neppure decorso il termine previsto dalla legge ed indicato nell'art. 1158 CC né la pacificità del possesso viste le richieste del Condominio, manifestate nel corso delle assemblee degli anni dirette ad eseguire lavori sull'area in esame.
pagina 4 di 6 Difetta peraltro documentazione idonea ad identificare l'area de qua non essendo stato reperito il fascicolo del fabbricato, ne consegue che non è possibile attribuire la titolarità esclusiva dell'area e tale osservazione non consente di far ritenere come fondata la domanda di accertamento in quanto l'area in esame non è stata indicata quale appartenente al singolo sin dall'atto di acquisto.
La presunzione di condominialità può essere vinta solo attraverso l'indicazione dell'area nel primo atto di acquisto;
in difetto, l'area può dirsi 'comune' e destinata all'uso dei condomini.
Di contro, in ordine alla domanda riconvenzionale avanzata dal , cui hanno aderito CP_1
i condomini, citati per integrare il contraddittorio stante la natura della domanda a non valere legittimamente in giudizio nel solo contraddittore Amministratore (trattandosi di un'azione di rivendica della proprietà condominiale e pertanto di un diritto reale), invece non può essere messa in discussione non potendosi contestare ab origine l'appartenenza del bene al
Condominio e neppure l'uso da parte dei condomini / amministratore per effettuare delle riparazioni / pulizie.
Infine, il danno che l'attore lamenta non è stato accertato, né è stata evidenziata la modalità attuativa ad opera del condominio circa le molestie arrecate al singolo condomino, odierno attore. Tali non sono le mail / deliberazioni assunte nel corso delle assemblee dirette
Dunque la domanda non può essere accolta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come dispositivo tenuto conto del valore della domanda e della media complessità delle questioni giuridiche trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Respinge la domanda;

2) Condanna altresì l'attore, , a rimborsare alla parte convenuta, il Parte_1
, le spese di lite, che si liquidano in € Controparte_6
5.800,00 per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e per spese generali,
3) Condanna l'attore, , rimborsare ai condomini convenuti, Sig. Parte_1 pagina 5 di 6 , Sig. Sig.ra , Sig. CP_7 Parte_7 Parte_6 Pt_8
, Sig. , Sig. , Sig.ra
[...] Parte_3 Parte_5 Parte_11
, Sig.ra , Sig. , Sig.ra , Sig.
[...] Parte_10 CP_4 Parte_9 [...]
, Sig.ra AT VA, Sig.ra , Sig.ra NA SS, Controparte_8 Controparte_3
Sig.ra , Sig. nonché al sig. CP_9 Controparte_10 Controparte_11 nella qualità di erede di ed all'intervenuta, , le spese di lite Parte_4 CP_5 che si liquidano in € 4.200,00 complessive, oltre iva, cpa e spese generali come per legge;

4) Spese di CTU definitivamente a carico solidale delle parti.
ROMA, 1 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Antonella Zanchetta
pagina 6 di 6