N. R.G. 11550/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
4 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Francavilla ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11550/2023 promossa da:
nata a [...] il [...] – c.f. – Parte_1 CodiceFiscale_1
nata a [...] il [...] – c.f. – Parte_2 CodiceFiscale_2 entrambe elettivamente domiciliate in Napoli alla Via Tino di Camaino n. 4 presso lo studio dell'Avv. Mario Rubino - c.f. - che le rappresenta e difende in virtù di procura in calce CodiceFiscale_3 al presente atto ATTRICI contro
Condominio di Via Mario De Ciccio n. 15 ‐ Napoli – C.F. – in persona dell'Amm.re P.IVA_1 pro tempore, Ing. , dom.to in Napoli alla Via Mario De Ciccio n. 15 rappresentato e Controparte_1 difeso dall'Avv. Antonangelo Imperatore ‐ C.F. – e presso quest'ultimo C.F._4 elett/te dom/to in Napoli alla Via Partenope n. 5 CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti di causa.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, e , sulla Parte_1 Parte_2 premessa di essere proprietarie dell'appartamento sito in Napoli, via Mario de Ciccio n. 15, piano attico, int. 8, con terrazza a livello e di copertura di proprietà ed uso esclusivo;
che nel mese di febbraio dell'anno 2019 all'interno dell'unità immobiliare si verificava, in corrispondenza del vano letto, il cedimento del lastrico/terrazzo di copertura;
che venivano effettuati dei sopralluoghi da parte dei tecnici, all'esito dei quali emergeva che le cause generatrice del cedimento erano da ascriversi alle datate modalità costruttive del fabbricato ed ai materiali edili utilizzati;
che con contratto di appalto del 27.05.2020, il Condominio affidava formalmente l'esecuzione dei lavori all'impresa Edilmarika, illegittimamente nominata in sostituzione di altra impresa, sottoscrivendo specifico contratto di appalto, senza, tuttavia, dare materiale impulso ai medesimi lavori;
che il Condominio rimaneva inerte nell'esecuzione delle opere di ricostruzione, inibendo, di fatto, il godimento del bene da parte delle condomine istanti;
tanto premesso, conveniva in giudizio il Controparte_2 pagina 1 di 4 Ciccio n. 15, per ivi, accertata e dichiarata la condotta antigiuridica tenuta, sentirlo condannare al pagamento in favore delle attrici della complessiva somma di € 73.760,00 a titolo di risarcimento di tutti i danni patiti ovvero di quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia ed all'adozione di ogni più ampio provvedimento teso garantire il legittimo godimento del bene di proprietà delle istanti e la conservazione del bene comune del Condominio, con vittoria di spese di lite da distrarre.
Il Condominio di Via Mario De Ciccio n. 15 in Napoli si costituiva in giudizio e chiedeva il rigetto dell'avversa domanda, con vittoria di spese di lite, rilevando, in particolare, che l'appartamento delle attrici era da anni sfitto e non abitato e che solo le attrici avevano l'accesso al lastrico solare, con la conseguenza che solo sulle medesime gravava l'obbligo di custodia.
La causa era istruita mediante l'acquisizione della documentazione offerta dalle parti e l'espletamento di CT. Rassegnate le conclusioni, il giudice decideva nelle forme dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
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Con sentenza n. 9449/2016 le Sezioni Unite della Corte di cassazione hanno statuito che “in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario,
o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
Nel caso di danni, tali criteri di ripartizione riguardano sia le spese di riparazione vere e proprie, sia le spese "lato sensu" risarcitorie necessarie alla rimozione dei danni subìti a causa delle infiltrazioni dall'appartamento sottostante.
In forza del richiamato principio, di cui non vi sono ragioni per discostarsi, si osserva, in fatto, che è pacifico che nel febbraio del 2019 l'appartamento delle attrici abbia subito il crollo parziale del solaio che interessò la camera da letto e che la causa generatrice del cedimento sia da ascrivere alle datate modalità costruttive del fabbricato ed ai materiali edili utilizzati. Il CT ing. , le cui Persona_1 risultanze risultano acquisite secondo un condivisibile iter logico argomentativo, ha evidenziato, in proposito, che “il crollo creò danni alla camera da letto, con particolare riferimento ai danni al solaio, al controsoffitto, all'intonaco delle pareti (ammaloramento causato dalle acque meteoriche che tuttora si infiltrano dal solaio, nonostante la riparazione eseguita) e alle muffe che si sono formate sugli infissi”.
Nel quadro così evidenziato, non essendo emerso un fattore causale esclusivo di imputazione del danno all'una ovvero all'altra delle parti in causa, dei danni conseguenti all'ammaloramento del lastrico solare rispondono entrambe, secondo il criterio di imputazione di cui all'art. 1126 c.c., che pone detti danni a carico della proprietà nella misura di un terzo e del Condominio nella misura dei restanti due terzi, facendo presente che le attrici concorrono anche quale condomine al pagamento di siffatti due terzi.
Non valgono in senso contrario le osservazioni del Condominio secondo cui non era nella sua possibilità accedere al lastrico solare. Orbene, l'art. 2051 c.c., che fonda la domanda proposta dalla parte attrice, nell'affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, pagina 2 di 4 individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa danneggiata e l'evento dannoso e dell'assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale, da intendersi quali elementi esterni o il fatto estraneo alla sfera di custodia o comunque dal fatto del terzo, non ravvisabile in quanto allegato.
In ordine alle plurime domande proposte, deve preliminarmente darsi atto che il CT ing. ha Per_1 accertato che gli interventi, quali appaltati a terzi, finalizzati alla riparazione del lastrico solare e dell'appartamento delle attrici sono sostanzialmente stati portati a termine, eccezione fatta per alcune lavorazioni e ha stimato il costo per il completamento e l'eliminazione dei difetti rilevati in euro 3.484,78, oltre iva al 10%, per complessivi euro 3.833,26, sulla scorta del prezziario della Regione Campania e dalle analisi dei prezzi che sono già in atti o sulla base di valutazioni per casi simili. Le valutazioni del CT sono del tutto condivisibili, non meritando pregio le osservazioni critiche spiegate dalla attrice afferenti né in ordine alla superfice oggetto di tinteggiatura, mq 40 anziché 80, posto che il risarcimento è finalizzato al ripristino solo delle zone ammalorate dalle infiltrazioni e che una differente valutazione comporterebbe un indebito arricchimento in favore delle attrici, né in ordine alla esclusione della terrazza, correttamente non oggetto di valutazione, perché non investita da fenomeni infiltrativi.
Consegue che deve essere dichiarata cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda avente ad oggetto l'adozione di ogni più ampio provvedimento di giustizia teso garantire il legittimo godimento del bene di proprietà delle istanti e la conservazione del bene comune del Condominio e deve essere dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda risarcitoria avete ad oggetto i costi di ripristino dell'appartamento danneggiato, avendo il Condominio parzialmente risarcito il danno mediante l'esecuzione in forma specifica, fatta eccezione per la somma di euro 3833,26, da ripartire tra le parti secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. già indicati e, dunque, da porre a carico del Condominio nella misura di euro 2555,51, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Non può trovare accoglimento, invece, il danno da omesso utilizzo dell'appartamento, non avendo la parte attrice offerto elementi di prova per una sua valutazione nel quantum, quand'anche in via equitativa, circostanza che rende ultroneo l'accertamento dell'an e, eventualmente, del periodo di stima del danno. In proposito si osserva che elementi utili per la quantificazione del danno non possono essere desunti dal contratto di locazione depositato come allegato 13, avendo quest'ultimo ad oggetto l'appartamento composto da tre vani utili, doppi servizi, cucina, cantinola, terrazzo a livello e terrazza sovrastate, mentre quello in esame, secondo l'analitica descrizione del CT, è composto da ingresso, salone, camera da letto, cucina, un bagno, ripostiglio e terrazzo a livello per una superficie calpestabile di circa 65 mq oltre un terrazzo a livello di circa 34 mq. Parimenti nulla è desumibile dai valori OMI, non avendo la parte ottemperato all'onere della prova di depositare i relativi parametri, né potendo questi ultimi essere acquisiti di ufficio, nemmeno per il tramite del collegamento extratestuale.
L'esito delle lite che ha visto la reciproca soccombenza delle parti impone la totale compensazione tra le medesime delle spese di lite, mentre quelle di CT vanno poste a carico esclusivo del Condominio, essendo le perizie rese necessarie al fine di accertare l'effettiva eliminazione, da parte del Condominio, delle cause dei danni e il ripristino dell'immobile danneggiato.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
pagina 3 di 4 dispone:

1. dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda avente ad oggetto l'adozione dei provvedimenti teso garantire il legittimo godimento del bene di proprietà delle istanti e la conservazione del bene comune del Condominio;

2. dichiara la parziale cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda risarcitoria avente ad oggetto i costi di ripristino dell'appartamento danneggiato e condanna il convenuto al risarcimento del residuo danno nella misura di euro 2555,51, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

3. rigetta la domanda risarcitoria per il mancato utilizzo dell'immobile;

4. compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

5. pone a definitivo carico del convenuto le spese per le espletate CT, come liquidate con separati decreti.
NAPOLI, 28 novembre 2025
Il Giudice
dott. Daniela Francavilla
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