N. R.G. 8212/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice LI PA ha pronunciato la seguente

SENTENZA EX ART. 281 sexies cpc
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8212/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GHEZZI Parte_1 C.F._1 LI, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. GHEZZI LI
RICORRENTE contro e (C.F. Controparte_1 Controparte_2
, contumaci P.IVA_1
RESISTENTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di discussione e precisazione delle conclusioni del 23.10.2025.
pagina 1 di 3 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
conveniva in giudizio la società e il Parte_1 Controparte_2 socio accomandatario ed esponeva che con contratto preliminare del 25.11.2014 Controparte_1
l'attore si era impegnato ad acquistare dalla società convenuta l'unità immobiliare sita in Cremona via Ca' Fermo n. 35; che il prezzo della compravendita era stato pattuito in euro 145.000,00; che l'immobile era stato consegnato in godimento precario gratuito a parte promissaria in data 7.3.2015; che in esecuzione dell'art. 8 del contratto l'attore aveva versato la somma di euro 21.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
che il rogito avrebbe dovuto essere stipulato entro il 28.2.2016; che, invece, il contratto definitivo non era stato concluso, in quanto l'unità immobiliare non era mai stata liberata dai gravami, era stata colpita da pignoramento e successivamente messa all'asta; che da marzo 2016 a settembre 2020 l'attore aveva versato alla società convenuta la somma di euro 28.000,00; che dall'ottobre 2020 al maggio 2023 l'istante aveva versato alla procedura esecutiva euro 16.000,00 a titolo di indennità di occupazione;
che parte attrice si era aggiudicata l'immobile al primo esperimento di vendita per euro 105.400,00; che tra il maggio 2020 e il maggio 2022 il promissario aveva versato alla convenuta euro 3.365,50 per spese condominiali;
che successivamente il condominio aveva richiesto per le medesime causali il pagamento di euro 3.365,50.
Tutto ciò premesso, l'attore chiedeva la risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento del danno.
Parte convenuta rimaneva contumace.
In assenza di attività istruttoria la causa era posta in decisione all'udienza del 23.10.2025.

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L'attore ha agito in giudizio affinché fosse accertata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore e ha chiesto che quest'ultimo fosse condannato al risarcimento del danno.
La domanda è fondata nei limiti di seguito indicati.
In primo luogo, si deve rilevare che il promittente venditore non ha trasferito il bene oggetto del contratto preliminare e che la prestazione è divenuta impossibile a seguito della vendita all'asta dello stesso.
Il venditore, prima non liberando dai gravami il bene, e, poi, lasciando che lo stesso fosse sopposto ad espropriazione forzata, ha reso impossibile la propria prestazione, così giustificando la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
Per quanto riguarda la quantificazione del danno patito dal promissario acquirente, si deve innanzitutto rilevare che le somme pagate dall'acquirente al venditore hanno comportato una diminuzione del patrimonio del debitore che non si sarebbe verificata in caso di adempimento.
Qualora la società venditrice avesse adempiuto, l'acquirente, a fronte delle somme pagate, avrebbe ottenuto la proprietà del bene. pagina 2 di 3 A causa dell'inadempimento l'attore ha pagato al venditore euro 49.000,00 senza ricevere nulla a titolo di corrispettivo.
Di conseguenza, la somma di euro 49.000,00 costituisce una parte del danno cagionato dall'inadempimento. Parte attrice ha pagato la somma di euro 16.000,00 alla procedura esecutiva a titolo di indennità di occupazione. La somma è servita al promissario per mantenere la disponibilità dell'alloggio per il tempo necessario per partecipare all'asta immobiliare ed ottenere l'emissione del decreto di trasferimento.
L'attore ha il diritto di chiedere a titolo di danno il pagamento di detta somma, atteso che l'esborso è conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento. L'attore, da ultimo, ha allegato di avere pagato alla convenuta, a titolo di spese condominiali, la somma di euro 3.365,50, somma che, invece, non sarebbe stata dovuta. Ritiene il tribunale che non si sia raggiunta la prova della non debenza della somma, considerato che parte attrice non ha prodotto i verbali delle assemblee condominiali dell'intero periodo qui in questione. Per le ragioni esposte il danno risulta determinato in euro 65.000,00, oltre rivalutazione monetaria dai singolo pagamenti ad oggi ed interessi legali dai singoli pagamenti al saldo sulla somma annualmente rivalutata. Le spese di lite sono poste a carico di parte convenuta e sono liquidate per spese in euro 798,20 e per compensi in euro 2.552,00 per la fase di studio, in euro 1.628,00 per la fase di introduzione e in euro 4.253,00 per la fase decisionale, oltre contributo spese forfettario del 15%, iva e cpa di legge.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa e respinta, dichiara risolto il contratto per cui è causa per fatto e colpo di parte convenuta;
condanna parte convenuta a pagare all'attore euro 65.000,00, oltre rivalutazione monetaria dai singolo pagamenti ad oggi ed interessi legali dai singoli pagamenti al saldo sulla somma annualmente rivalutata;
condanna parte convenuta a rifondere le spese di lite come liquidate in motivazione. Brescia il 2.12.2025
Il giudice
LI PA
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