IL TRIBUNALE DI PADOVA
Sezione II civile
in persona del Giudice Unico dott.ssa Manuela Elburgo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 5937/2023 R.G. promossa con ricorso ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c. depositato il 23 ottobre 2023
da in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, rappresentata e difesa dagli avv. Carla Telatin, del Foro di Padova,
ed elettivamente domiciliata presso lo studio della stessa, giusta mandato in calce al ricorso introduttivo
ATTRICE
contro
Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e
[...]
difeso dagli avv. Giulia Businaro ed Anna Desiderio, del Foro di Padova, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Giulia Businaro, giusta mandato in calce alla memoria difensiva
CONVENUTO
Oggetto: responsabilità extracontrattuale
Conclusioni
per Società “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta Parte_1
ogni contraria istanza, eccezione e difesa, accertato e dichiarato che nel mese
1 di luglio 2019 sono state instaurate trattative da parte dell
[...]
di Padova, per la locazione dei locali Controparte_2
siti in Padova, Via San Prosdocimo n. 12 e 14, int. 2, di proprietà della Società
accertata e dichiarata la buona fede della Società Parte_1
in persona del legale rappresentante, Signor Parte_1 [...]
nello svolgimento delle trattative e nella formazione Parte_2
del contratto di locazione con l CP_1 Controparte_2
di Padova, accertato e dichiarato che l'interruzione delle trattative
[...]
è intervenuta per fatto ingiustificato ed esclusivo dell
[...]
di Padova nel maggio del 2021, accertato Controparte_2
e dichiarato che, in esito alle trattative intercorse tra le parti, la
[...]
in persona del legale rappresentante, Signor Parte_1 [...]
ha sostenuto spese per complessivi € 24.621,35 Parte_2
(ventiquattromilaseicentoventuno,35=) (ovvero € 17.231,35 + € 3.800,00 + €
1.890,00 + € 1.700,00) oltre accessori, come dettagliatamente descritte nella parte narrativa del presente atto;
accertato e dichiarato che, in esito all'interruzione delle trattative per fatto esclusivo dell
[...]
di Padova, l'immobile oggetto di Controparte_2
locazione, in virtù delle intese intercorse con l non è più Controparte_2
stato collocato sul mercato, ma riservato al promissario conduttore, almeno dal mese di luglio 2019 e sino al 31 maggio 2021, con un danno pari ad €
39.100,00 (trentanovemilacento,00=), oltre accessori se dovuti, accertato e dichiarato che le trattative si sono interrotte senza giusta causa per esclusivi fatto e colpa dell'Ordine Provinciale dei Medici Chirurghi e degli Odontoiatri di
Padova; per effetto, condannare l'Ordine Provinciale dei Medici Chirurghi e degli Odontoiatri di Padova, in persona del Presidente pro tempore e/o il legale rappresentante pro tempore, a pagare alla Società Controparte_3
[...
[...] in persona del legale rappresentante, Signor
[...] Parte_2
€ 24.621,35 (ventiquattromilaseicentoventuno,35=), oltre accessori, a
[...]
titolo di rimborso delle spese sostenute;
€ 39.100,00,
(trentanovemilacento,00=), oltre accessori se dovuti, a titolo di lucro cessante e/o perdita di chance e/o mancato guadagno;
e quindi complessivamente €
63.721,35 oltre accessori come dovuti, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo, ovvero la minore o maggiore somma ritenuta di giustizia, da valutarsi anche in via equitativa. Con ogni più ampia riserva istruttoria e di merito. Con vittoria di spese e competenze di lite.”;
per di Controparte_1
Padova: “respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, Nel merito, in via principale: accertata l'infondatezza e la mancata prova delle richieste di parte ricorrente per le ragioni tutte esposte in narrativa, rigettarsi le domande della ricorrente in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate.
Accertata e dichiarata la sussistenza dei presupposti della responsabilità
aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., condannarsi la ricorrente al conseguente risarcimento nei confronti della convenuta. In ogni caso: con condanna di controparte all'integrale rifusione delle spese e competenze di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Con ricorso ritualmente notificato, ha citato Parte_1
in giudizio davanti al Tribunale di Padova l
[...]
per sentirlo condannare al pagamento Controparte_1
della somma di € 63.721,35, oltre interessi e rivalutazione, di cui € 24.621,35
a titolo di rimborso spese sostenute ed € 39.100,00 a titolo di lucro cessante e/o perdita di chance e/o mancato guadagno.
A fondamento della propria domanda la società attorea ha dedotto che, dal mese di luglio 2019, erano stati avviati dei contatti con l di Controparte_2
3 Padova, avendo appreso che il detto Ordine era interessato alla acquisizione,
in regime di locazione, di alcuni spazi di Palazzo Cortevigodarzere in Padova
di proprietà dell'attrice stessa;
che i contatti erano proseguiti per tutto l'autunno 2019 fino a febbraio 2020 per poi riprendere a maggio 2020, quando convocata (in data 25 maggio 2020) l'assemblea ordinaria degli iscritti, era stato messo all'ordine del giorno l'aggiornamento per acquisizione dei nuovi spazi per attività istituzionali;
che i contatti proseguiti nei mesi da luglio 2020 a dicembre 2020 avevano avuto ad oggetto aspetti sempre più dettagliati, tanto che l'unità immobiliare sita in Padova, via Prosdocimo n. 12 e n. 14 int. 2, di proprietà attorea, veniva destinata ad adeguamento dei locali ad uso archivio,
sala riunioni e servizi annessi alla sede dell con Controparte_2
predisposizione di studi di fattibilità e redazione del progetto definitivo e con redazione, altresì, del contratto di locazione;
che, tuttavia, dopo quasi due anni di trattative, con comunicazione del 31 maggio 2021, l Controparte_2
manifestava la propria contrarietà alla stipula del contratto, non sussistendo le condizioni per l'Ordine stesso di sostenere un considerevole impegno economico.
La Società ha, quindi, dedotto che l di Parte_1 Controparte_2
Padova aveva ingiustificatamente abbandonato le trattative per la conclusione di un contratto di locazione avente ad oggetto i locali siti in Padova, via
Prosdocimo n. 12 e 14, int. 2 e che, pertanto, era tenuto al risarcimento dei danni sopra enunciati.
1.2 Nel costituirsi in giudizio, l ha chiesto il rigetto della Controparte_2
domanda proposta nei suoi confronti, rappresentando, in particolare, la riconducibilità dell'interruzione delle trattative alla sopravvenuta crisi pandemica, con conseguente concentrazione delle risorse economiche
4 dell'ente alla gestione degli incombenti ad essa correlati (meglio precisati a pag.

8-12 della memoria conclusiva diretta del 15 maggio 2025).
Parte convenuta ha, anche, proposto domanda di condanna ai sensi dell'art. 96, c.p.c..
1.3 A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 22 febbraio 2024,
ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata per la discussione l'udienza del 19 giugno 2025, con assegnazione alle parti di termini per memorie conclusive e repliche.
All'udienza del 19 giugno 2025 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. sulle conclusioni trascritte in epigrafe.
Il ricorso va accolto nei limiti di seguito esposti.
2.1 Anzitutto, si deve dare atto della sequenza dei fatti, che sono pressoché
pacifici.
Va evidenziato che con nota del 12 luglio 2019 la società Parte_1
proprietaria dell'unità immobiliare sita in via Prosdocimo n. 12 e 14 (e
[...]
ricompresa nel complesso edilizio denominato “Corte Vigodarzere”)
individuava le condizioni e le tempistiche per le opere di ristrutturazione dei relativi ambienti da locare in favore dell di Padova. Controparte_2
Detta nota, intitolata “considerazioni preliminari per l'affitto dei locali siti in via
San Prosdocimo civ. 12 e 14 int. 2” (doc. 2 di parte ricorrente), esplicita, in particolare, l'ammontare dell'eventuale canone richiesto per la locazione dell'immobile (<canone agevolato per i primi 18 mesi. Si conferma la scaletta
già fatta a suo tempo di 1400 € per i primi 6 mesi, 1500 € per i seguenti 6
mesi, 1600 € per i seguenti 6 mesi, 1700 € a partire dal 19° mese di
locazione>>), gli oneri accessori praticati (<euro 100 euro/mese salvo
conguaglio e comprendono a titolo esemplificativo i costi relativi alle pulizie,
illuminazione delle parti comuni, espurgo fognature, manutenzione e pulizia
5 della Corte>>), e le lavorazioni di ristrutturazione da realizzare, con annesse tempistiche (<apertura di un lucernaio sul cavedio interno e un bagno, pareti
interne e contropareti perimetrali, impianto di riscaldamento a pavimento e
uno di raffrescamento, posa di pavimenti e piastrelle>>; << i lavori di restauro
durano circa 6 mesi sulla base del progetto attuale e indicativamente potranno
iniziare tra dicembre 2019 e gennaio>>), rinviando l'assunzione di un impegno
“puntuale” alla ricezione da parte del detto Ordine di una dichiarazione di intenti in ordine alla locazione dell'unità immobiliare di via San Prosdocimo.
Nella successiva comunicazione del 3 ottobre 2019, l Controparte_2
manifestava il proprio interesse alla conclusione dell'affare nei termini individuati dalla società salvo il completamento dello Parte_1
studio di fattibilità in corso di espletamento da parte dell'arch. Persona_1
e l'assenso rilasciato dall'assemblea degli iscritti (doc. 3 di parte ricorrente).
Lo studio di fattibilità, relativamente alla distribuzione dei locali ad uso archivio e sala riunioni della contigua sede dell'Ordine, veniva inviato in data 2
novembre 2019 (doc. 6 di parte ricorrente), seguiva la messa a disposizione in favore dell'ente di una prima bozza del contratto di locazione, con inizio lavori fissato nel mese di gennaio 2020 (cfr. mail del 10 novembre 2019 - doc. 7 di parte ricorrente), nonché la delibera di approvazione, ad opera dell'assemblea degli iscritti all'Ordine del 26 giugno 2020, della proposta volta a concludere la trattativa per la locazione dei locali di proprietà di Parte_1
(verbale dell'assemblea annuale degli iscritti” - doc. 19 di parte ricorrente).
Va inoltre evidenziato che, dopo corrispondenza intercorsa fra le parti, la società provvedeva a trasmettere all due Parte_1 Controparte_2
ulteriori bozze di contratto (mail del 4 ottobre 2020 - doc. 17 di parte ricorrente): l'efficacia del redatto contratto preliminare veniva subordinata all'ottenimento da parte del promittente locatore della variante alla
6 autorizzazione ex art. 21, comma 4, d.lgs. n. 42/2004; la relativa dichiarazione veniva, poi, presentata alla Soprintendenza nel mese di settembre 2020 (doc.
18 di parte ricorrente). Senonché, mediante la mail del 31 maggio 2021, l'ente,
in seguito alle sollecitazioni ricevute da in ordine al Parte_1
prosieguo dell'intesa diretta a concludere il contratto di locazione
(comunicazioni del 24 febbraio 2021 e del 19 maggio 2021 - cfr. docc. 22 e 23
di parte ricorrente), interrompeva le trattative intraprese.
2.2 La società ha, quindi, dedotto la responsabilità Parte_1
precontrattuale dell di Padova per recesso ingiustificato Controparte_2
dalle trattative, in ragione dello stato avanzato delle trattative stesse,
dell'ingenerato ragionevole affidamento nella stipulazione del contratto e dell'assenza di una giusta causa di interruzione, tale da integrare una violazione dell'obbligo di buona fede ai sensi dell'art. 1337 c.c..
Al contrario, la parte resistente ha negato la serietà e l'affidabilità delle trattative, rilevando come il contratto preliminare del 4 ottobre 2020 fosse sospensivamente condizionato all'ottenimento dei permessi e delle autorizzazioni necessarie all'esecuzione dei lavori e al cambio destinazione dei locali di via San Prosdocimo, sicché, in mancanza dell'avveramento della condizione apposta, l'interesse della società ricorrente alla locazione doveva ritenersi “meramente potenziale” (cfr. pag. 3 della memoria conclusiva di replica del 15 maggio 2025). Sostiene, in ogni caso, l che Controparte_2
l'interruzione delle trattative, comunicata con mail del 31 maggio 2021, era giustificata dalla sopravvenuta esigenza di allocare le risorse nell'ottica del soddisfacimento delle incombenze organizzative correlate alla pandemia di
COVID-19, segnatamente afferenti alla procedura di accertamento dell'obbligo vaccinale per i sanitari, introdotta con il d.l., 26 novembre 2021, n. 172 (cfr.
pag.

8-12 della memoria conclusiva diretta del 28 aprile 2025).
7 Le censure formulate da parte resistente non meritano accoglimento.
2.2.1 Si ricorda che, sulla scorta del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, per ritenere integrata la responsabilità
precontrattuale occorre che: <tra le parti siano in corso trattative;
che queste
siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l'altrui
responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che
esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si
addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della
parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il
suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto>> (cfr. per tutte
Cass. 16.11.2021 n. 34510).
Ebbene, nel caso di specie, è pacifico che tra la società e Parte_1
l fossero in atto delle trattative volte alla stipula di un CP_1 CP_2
contratto di locazione avente ad oggetto l'unità immobiliare di via San
Prosdocimo (così come descritta, con i relativi estremi catastali nello studio di fattibilità di cui al citato doc. 6 e nelle bozze di contratto versate in atti al doc.
17 di parte ricorrente).
La circostanza trova conferma nelle stesse allegazioni difensive di parte resistente, la quale con la memoria conclusiva diretta, depositata il 30 aprile
2025, ha ricondotto l'inizio delle trattative alla delibera assembleare del 26
giugno 2020: <in forza dell'autorizzazione del giugno 2020, l'Assemblea ha
deliberato affinché il presidente potesse effettuare le trattative e, del caso,
anche concludere il contratto di locazione al termine delle stesse. Pertanto, le
trattative iniziavano, ufficialmente, solo a seguito di delibera del 26.06.2020>>,
cfr. pag. 6 (tale prospettazione risulta evidenziata anche nella memoria conclusiva di replica, nella parte in cui si legge: <erra parte avversa nella sua
ricostruzione dal momento che, in realtà, le trattative sono iniziate solo a
8 giugno 2020, a seguito del mandato dell'assemblea al Prof. Dr. allora Per_2
presidente dell'Ordine, cui seguiva, solo nell'ottobre 2020, l'invio da parte di
ad di una mera bozza di contratto preliminare di Parte_1 Pt_3
locazione>>, cfr. pag. 2).
Il fatto che le trattative contrattuali abbiano avuto inizio a decorrere dal 26
giugno 2020, come rilevato da parte resistente, o, diversamente, già a partire dai mesi di luglio-novembre 2019, come invece rappresentato da parte ricorrente nell'udienza di discussione del 19 giugno 2025, non costituisce elemento rilevante ai fini che ci occupano, poiché il compendio probatorio acquisito – costituito dalla documentazione dimessa da Parte_1
– attesta come, al momento del recesso (maggio 2021 – cit. doc. 24
ricorrente), le trattative avessero raggiunto uno stato avanzato, sì da sacrificare l'affidamento riposto sulla conclusione del contratto di locazione.
2.2.2 Anche a voler prescindere dalla redazione di un apposito studio di fattibilità in ordine alla riconfigurazione degli ambienti di proprietà di secondo le direttive d'uso impartite dall'Ordine (<il Parte_1
presente studio di fattibilità intende valutare la proposta di sistemazione ad
uso locali di rappresentanza, sala riunioni e archivio dell
[...]
della provincia di Padova, che attualmente hanno Controparte_2
sede nel contiguo immobile di via san Prosdocimo 6/8>> cit. doc. 6 di parte ricorrente), non si può non osservare che, successivamente all'assemblea degli iscritti tenutasi il 26 giugno 2020, l'ente si sia fatto parte attiva nella richiesta di formalizzazione delle intese raggiunte rispetto alla locazione dell'unità immobiliare di via San Prosdocimo.
Più nello specifico, l tramite un proprio intermediario Controparte_2
individuato nella persona di , risulta avere contattato Persona_3
l'agenzia Abitarepadovanet, incaricata dall'odierna società ricorrente, in data 9
9 luglio 2020, sollecitando controparte nella predisposizione del testo del contratto di locazione: <ti contatto da parte del tesoriere dott.ssa e Per_4
del presidente per gli esiti positivi derivanti dall'assemblea degli iscritti che
finalmente ha potuto svolgersi. Mi chiedono di fare da ambasciatore per la
richiesta del testo di contratto per la locazione, quindi credo che ci siamo>>
(doc. 12 ricorrente).
A tale primo contatto ne risultano seguiti altri, parimenti indicativi della serietà
delle trattative: 1) comunicazione dell'Ordine dei medici del 15 luglio 2020, con la quale si invitava la società proprietaria a passare alla fase “operativa e definitiva” delle trattative (<con la scrivente Controparte_2
di Padova, dopo aver proposto all'Assemblea degli iscritti –
[...]
svoltasi il 26 giugno u.s. – di passare alla parte operativa per la locazione dei
locali di cui all'oggetto, esprime – a seguito dell'approvazione ottenuta in sede
assembleare – l'interesse per la locazione dei locali siti in Via San Prosdocimo
ai civ. 12 e 14 int. 2 alle condizioni e con le tempistiche già acquisite dalla
vostra nota del 12.07.2019. Si chiede pertanto di passare alla fase operativa e
definitiva, per la formalizzazione di un accordo dettagliato su tutti gli aspetti da
normare>> (doc. 13 di parte ricorrente), da qui il riscontro di Parte_1
con la mail del 6 agosto 2020 (<provvediamo pertanto ad istruire ogni
[...]
profilo operativo e vi rappresentiamo la nostra disponibilità ad un incontro per
la formalizzazione di un accordo nel prossimo mese di settembre>>, doc. 14
di parte ricorrente); 2) mail del 21 settembre 2020, nella quale l'agenzia
Abitarepadovanet veniva resa edotta dell'intenzione del presidente dell'Ordine
di visionare il contratto, per poi sottoporlo all'esame del consiglio direttivo
(<< ) ho avuto modo di parlare con il presidente della Persona_3
proposta di appuntamento - cfr. doc. 15 ricorrente -. Mi ha detto che desidera
vedere il contratto e farlo visionare anche dal nostro ufficio legale e portarlo
10 all'attenzione del consiglio direttivo>> - doc. 16 di parte ricorrente); 3) mail del
4 ottobre 2020, con cui venivano inviate all'ente le bozze, rispettivamente, del contratto preliminare e definitivo di locazione dell'immobile oggetto di causa
(<come anticipato ti allego per condivisione le bozze dei contratti di locazione
– preliminare e definitivo – e gli allegati relativi all'immobile di vostro
interesse>> - doc. 17 di parte ricorrente).
La richiamata previsione della condizione sospensiva contenuta nel contratto preliminare di locazione (consistente nell'ottenimento da parte del promittente locatore della variante alla autorizzazione SBAP 5291 del 9 marzo 2016, con la modifica della destinazione dell'immobile da terziario commerciale a terziario direzionale, art. 3 e lett. B del contratto - cfr. doc. 17) non incide -
come di converso sostiene parte resistente - sul delineato stato delle trattative.
Infatti, la società risulta avere presentato un'apposita Parte_1
dichiarazione di “autorizzazione per l'esecuzione di opere e lavori di qualunque genere sui beni culturali, articolo 21, comma 4, d.lgs. n. 42 del
2004”, riguardante, fra l'altro, la richiesta di variante alla autorizzazione SBAP
5291 del 9 marzo 2016 per l'unità immobiliare in esame (pag. 4 del doc. 18 di parte ricorrente), il che denota l'ingenerato affidamento in prospettiva della conclusione del contratto, di cui le parti avevano già definito gli elementi essenziali per la messa a disposizione dell'immobile (<intervento di
manutenzione straordinaria di unità immobiliare f. 88 mapp. 133 sub. 57 in
variante alla autorizzazione SBAP prot. 5291 del 9 marzo 2016 per
adeguamento dei locali ad uso sala conferenze ed archivio dell
[...]
di Padova;
realizzazione di collegamento Controparte_2
interno tra la unità immobiliare di cui sopra e i contigui locali di proprietà
dell >> - cfr. doc. 18 Controparte_1
nonché allegati B e D del contratto preliminare, doc. 17).
11 2.2.3 Proseguendo nella disamina dei requisiti cui la giurisprudenza di legittimità subordina l'accertamento della responsabilità precontrattuale, mette conto evidenziare che l'interruzione delle trattative per il contratto di locazione non può ritenersi giustificata.
L'invocata necessità di “congelare le proprie risorse” visto l'acuirsi della pandemia di COVID-19 e di convogliare le relative funzioni esclusivamente sull'assolvimento degli obblighi sanciti con il d.l. n. 172/2021 (cfr. pag. 8-12
della memoria conclusiva diretta) - con conseguente sopravvenuto difetto del tempo e delle disponibilità economiche per “seguire la ristrutturazione dell'immobile da locare”, pag. 9 -, non trova, invero, supporto nella documentazione in atti.
Già la relazione dell'allora presidente dell Dott. Controparte_2 [...]
del 26 giugno 2020 (doc. 19 di parte ricorrente) offre contezza Per_5
dell'emergenza sanitaria in atto. La presa d'atto di tale emergenza, anziché
comportare una diversa allocazione delle risorse dell'ente, risulta avere determinato la mera aggiunta di un capitolo di spesa: <abbiamo mantenuto il
capitolo di spesa al fine di creare uno strumento finanziario che ci possa
supportare nella realizzazione dell'ampliamento della sede attuale o l'acquisto
di nuovi immobili o altre soluzioni percorribili comprese quelle di locazione di
immobili. Per volontà del consiglio direttivo è stato aggiunto un capitolo di
spesa e utilizzato un secondo già esistente con stanziamento complessivo
pari a 500.000 euro per iniziative relative alla emergenza COVID>>- cfr. pag.
17.
Si aggiunge, poi, che il prodotto bollettino dell
[...]
dell'aprile 2022 – quindi successivo Controparte_1
al recesso del 31 maggio 2021, doc. 24 di parte ricorrente -, nonostante il riferimento all'impegno profuso dall'ente per l'adempimento delle previsioni di
12 legge (pag. 19), menziona il persistente interesse al reperimento di ulteriori locali ad ampliamento della sede: <oggi l'ordine ha una sede dignitosa, ma di
difficile approccio. Per questo si è avviata l'iniziativa di reperire una nuova
sede, facilmente avvicinabile, in zona raggiungibile con i mezzi pubblici ma
anche fornita da adeguati parcheggi, con locali adeguati per riunioni. Da anni
si parla di questo problema ancora irrisolto>> - pag. 20.
Non si può, inoltre, non evidenziare che fra le voci di spesa riportate a pag. 23
del medesimo documento (in relazione alle variazioni di bilancio di previsione anno 2021) i costi legati alla pandemia costituiscono solo una singola voce in rapporto alle altrettante eterogenee uscite registrate dall'ente (in particolare, si richiamano “spese per elezioni organi istituzionali per € 2.300,00”; “contributi ad altri enti per € 1.000,00”; “onorificenze a iscritti per € 10.000,00”;
“adempimenti sicurezza nei luoghi di lavoro per € 8.000,00”; “noleggi,
assistenza, manutenzione e revisione attrezzature e software per €
40.000,00”; “spese non classificabili in altre voci, le entrate accertate con la presente variazione che non trovano diretta collocazione in specifici capitoli di spese sono state collocate nel fondo di riserva per spese impreviste o straordinarie, per € 122.700,00”, -doc. 30 di parte ricorrente).
Il quadro probatorio sin qui delineato induce a ritenere che la società
potesse nutrire un legittimo affidamento alla conclusione del Parte_1
contratto di locazione.
Dal citato documento n. 3 di parte ricorrente si evince come l'Ordine avesse fin da subito sottoposto le trattative al rispetto di due imprescindibili requisiti,
ossia al completamento dello studio di fattibilità commissionato da all'arch. nonché alla delibera di Parte_1 Persona_1
approvazione da parte dell'assemblea degli iscritti. La realizzazione di entrambe dette condizioni risulta documentalmente provata: lo studio di
13 fattibilità - peraltro predisposto sì su incarico della proprietà, ma ritagliato sulle specifiche esigenze d'uso dell'ente (<allego proposte di soluzioni distributive
per i nuovi locali da discutere assieme per valutare pro e contro, quattro
soluzioni archivio + sala riunioni>>, mail del 9 ottobre 2019, doc. 4) – veniva trasmesso all'Ordine in data 2 novembre 2019 (<come concordato nella
nostra ultima riunione allego lo studio di fattibilità per la sistemazione dei locali
di Corte Vigodarzere in via San Prosdocimo 12 ad uso archivio e sala riunioni
dell . Lo studio contiene la descrizione degli interventi e dei relativi CP_4
layout ed una sintetica disamina degli adempimenti normativi da ottemperare
oltre ad un rendering 3D della sistemazione proposta>>, doc. 6 di parte ricorrente), mentre la convocazione dell'assemblea degli iscritti, preceduta dall'invio di una prima bozza di contratto (mail del 10 novembre 2019, doc. 7),
si teneva il 26 giugno 2020, con approvazione finale della proposta di concludere la trattativa per la locazione dei locali di proprietà della
(<il presidente richiama la possibilità, presentata Parte_1
durante il mandato elettorale precedente, di acquisto di locali attigui alla sede
ì, quelli di proprietà degli avv.ti Vincenti, ma la trattativa era sfumata per vincoli
di spesa definiti in assemblea . Pertanto la proposta è di procedere per
concludere la trattativa per la locazione dei suddetti locali adiacenti alla sede
di via San Prosdocimo. L'assemblea approva all'unanimità la proposta del
Presidente dando mandato alla stesso per la firma del contratto di
locazione>>, cfr. pag. 20 e 21 del doc.19 di parte ricorrente).
La successiva corrispondenza intercorsa tra le parti conferma, altresì, il perdurante interesse dell'Ordine alla conclusione dell'affare – perlomeno sino al momento del recesso del 31 maggio 2021, doc. 24 -. Si ha riguardo, più
nello specifico, ai documenti sopra riportati (docc. 12-18) il cui stesso tenore letterale depone nel senso dell'affidabilità e serietà delle trattative: <mi
14 chiedono di fare da ambasciatore per la richiesta del testo di contratto>>
(doc.12); <si chiede pertanto di passare alla fase operativa e definitiva, per la
formalizzazione di un accordo dettagliato su tutti gli aspetti da normare>>
(doc. 13).
Inoltre, le motivazioni oggi addotte da parte resistente a supporto della giustificabilità dell'interruzione delle trattative non risultano mai essere state portate a conoscenza di controparte prima del recesso del 31 maggio 2021.
Sebbene l'emergenza sanitaria fosse già in atto in occasione dell'assemblea degli iscritti del 26 giugno 2020, visto il richiamo all'inserimento in bilancio di un'apposita voce di spesa ad essa connessa (pag. 17 della relazione del presidente all'assemblea annuale degli iscritti 2020, cfr. doc. 19 di parte ricorrente), l'ente, invece di notiziare la società proprietaria di una possibile rottura della trattativa, provvedeva a richiedere il testo del contratto per la locazione;
da qui la fondatezza dell'affidamento riposto da Parte_1
in ordine alla stipula del contratto.
[...]
Può ritenersi, quindi, provata, anche alla luce delle contestazioni sollevate da parte resistente, ma rimaste prive di elementi probatori di riscontro, la responsabilità ai sensi dell'art. 1337 c.c.; l'Ordine dei Medici di Padova va pertanto condannato a risarcire i danni patiti dal ricorrente nei limiti di seguito precisati.
3.1 La società ha chiesto il risarcimento dei danni Parte_1
patrimoniali, consistenti nelle spese sostenute a titolo di competenze per l'attività di progettazione e adeguamento dei locali ad uso archivio, sala riunione e servizi annessi alla sede dell'Ordine, ivi inclusa l'attività di consulenza per convenzione con l'ente (€ 17.231,35,oltre accessori, doc. 26);
nelle spese per la redazione dello studio di fattibilità, soluzioni distributive e relativi allegati (€ 3.800,00, oltre accessori, doc. 17 all. E); nelle spese legali
15 derivanti dall'assistenza alla redazione del contratto di locazione (€ 1.890,00,
oltre accessori, doc. 27); nelle spese di Agenzia Abitarepadovanet (€
1.700,00, oltre accessori, doc. 28) e nel controvalore derivante dalla mancata locazione dell'immobile (€ 39.100,00, sulla scorta del canone inizialmente determinato dalle parti, pari a € 1.700,00 mensili).
3.1.1 Quanto al danno emergente lamentato, è dimostrato che ha effettivamente sostenuto le spese relative alla Parte_1
predisposizione dello studio di fattibilità da parte dell'arch. (doc. 6), Per_1
nonché quelle legali inerenti all'assistenza prestata dall'avv. Carla Telatin per la redazione delle bozze di contratto trasmesse in data 4 ottobre 2020 (doc.
17).
La prima voce di danno va, tuttavia, riconosciuta nel minore importo di €
8.960,30, in quanto la fattura del 5 marzo 2022, dimessa in giudizio da parte ricorrente, conferma il pagamento da parte della società del solo 50% delle competenze complessivamente spettanti al professionista (cfr. doc. 32).
Al contrario, va integralmente riconosciuto l'importo di € 1.890,00, oltre Iva e c.p.a. di cui alla fattura n. 15 del 9 febbraio 2021 (<compensi professionali
come da tabella per prestazioni di assistenza stragiudiziale allegata al decreto
10/032014 n. 55, come modificato dal decreto 08/03/2018 n. 37>>; <causale/
di Padova>>, cfr. Parte_1 Controparte_1
doc. 27), essendo provata la relativa sopportazione della spesa in prospettiva della conclusione del contratto.
Non risultano, invece, giustificate le ulteriori somme richieste da parte ricorrente: € 3.800,00, a saldo delle competenze <per la redazione dello
studio di fattibilità, le soluzioni distributive per i nuovi locali e relativi allegati>>,
in ragione dell'inconferente riferimento al doc. 17, all. E (il quale non riporta alcun pagamento eventualmente eseguito da in Parte_1
16 conseguenza delle trattative intercorse con l'Ordine), e € 1.700,00 <per
spese di Agenzia Abitarepadovanet di , essendo in atti Persona_6
prodotta la mera fattura pro forma, insuscettibile di comprovare l'effettiva corresponsione della somma ivi indicata (doc. 28).
3.1.2 Del pari, va escluso il risarcimento del menzionato lucro cessante.
Giova, in proposito, ricordare che, nel caso di responsabilità precontrattuale,
deve essere risarcito solo il c.d. interesse negativo, che comprende le spese inutilmente sostenute in relazione alle trattative – danno emergente – e le perdite sofferte dalla parte danneggiata per non avere usufruito delle occasioni, presentatesi nel corso delle trattative, di stipulare con altri un contratto simile o identico a quello non concluso lucro cessante -; non deve invece essere oggetto di ristoro il c.d. interesse positivo, che corrisponde agli utili che la parte avrebbe conseguito se il contratto fosse stato concluso (per tutte Cass. 23.2.2005 n. 3746).
Tanto chiarito, si rileva che, nel caso di specie, parte ricorrente non ha fornito prova alcuna in ordine ad ulteriori simili trattative con altri possibili acquirenti;

di talché non può ritenersi risarcibile il dedotto danno da lucro cessante.
Si aggiunge, inoltre, che le condizioni dell'unità immobiliare oggetto di causa,
per come descritte dalla stessa proprietà, escludevano l'immediata collocazione nel mercato al momento delle trattative (anni 2019-2020), in considerazione degli interventi strutturali di cui, comunque, abbisognavano, i locali (<la ristrutturazione prevede ancora dei lavori edili importanti da
realizzare tra cui l'apertura di un lucernaio sul cavedio interno e un bagno,
pareti interne e controparti perimetrali. Sono da realizzare tutti i lavori per
l'installazione di un impianto di riscaldamento a pavimento e uno di
raffrescamento, posa di pavimenti e piastrelle di qualità>> - cfr. doc. 2 di parte ricorrente).
17 In conclusione, va accolta la domanda di condanna svolta nei confronti di parte resistente, con corresponsione in favore di di € Parte_1
8.960,30 ed € 1.890,00, oltre accessori per un totale di € 2.757,74 (cit. doc.
27) e così complessivamente € 11.718,04.
Su tale somma andranno calcolati gli interessi legali dalla domanda al saldo.
A fronte dell'accoglimento della domanda proposta da Parte_1
va, invece, rigettata la domanda formulata da parte resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
4.1 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo nei valori medi delle tabelle per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, con esclusione della fase istruttoria che non si è svolta, avuto riguardo allo scaglione di valore tra € 5.201,00 ed € 26.000,00 in considerazione dei crediti effettivamente riconosciuti ed operato un aumento di circa il 30% attesa la redazione del ricorso e della memoria conclusionale di parte mediante l'impiego di collegamenti ipertestuali che ne hanno agevolato la consultazione (docc. 1-33).


P.Q.M.


Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando nella causa n. 5937/2023
R.G., ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa:
1) accoglie, per quanto di ragione, la domanda attorea e, per l'effetto,
condanna Controparte_1
a pagare a la somma di € 11.718,04, oltre agli
[...] Parte_1
interessi legali dalla domanda al saldo;

2) condanna l Controparte_1
a rifondere a le spese di lite che si liquidano in
[...] Parte_1
€ 4.416,10, oltre rimborso spese generali, Iva e c.p.a., se dovuti per legge.
18 Così deciso in Padova, 18 luglio 2025
19
Il Giudice
dott.ssa Manuela Elburgo