TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
PROCESSO VERBALE DI UDIENZA
L'anno 2025 il giorno 22 del mese di dicembre, all'udienza tenuta dal Giudice presso la Seconda
Sezione Civile, dott.ssa Luisa Sorrenti, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 3182/2024 del
Ruolo Generale degli Affari Contenziosi, promossa da
nato a [...] il [...] ( , Parte_1 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliato in Reggio Calabria alla via Domenico Muratori n°2/b, presso l'avv.
OR VE che lo rappresenta e difende giusta procura rilasciata in calce all'atto introduttivo - Ricorrente
contro
Il , CF: , sito alla Via San Pietro, 12 in Reggio Calabria, Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore pro-tempore, Sig. , elettivamente domiciliato in Parte_2
Via Popilia 5 – Vibo Valentia, presso l'avv. IO TA, da cui è rappresentato e difeso in forza di mandato in calce alla memoria di costituzione e risposta - Resistente
Avente ad oggetto: Delibera assembleare del 6.11.2024
Compaiono all'udienza i procuratori delle parti, i quali precisano le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti e a tutto quanto richiesto e dedotto nei verbali di causa, chiedendone l'accoglimento
Il Giudice
Visto l'art. 281 sexies c.p.c.
Dispone che si proceda alla discussione orale e all'esito della Camera di Consiglio, alle ore 16,30, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e delle contestuali ragioni di fatto e di diritto della decisione, in assenza delle parti allontanatesi.
Il Cancelliere Il G.O.T. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art 281 undecies (il nuovo rito semplificato dopo la rinforma Cartabia), il sig.
ha così concluso: Parte_1

1. Preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del sito in Reggio Calabria alla Via San Pietro, 12 Controparte_1
relativamente al punto 1 e all'ordine del giorno 06/11/2024;

2. nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile e comunque inefficace la delibera dell'assemblea del 06/11/2024 relativamente al punto 1, adottata dal sito in Reggio Calabria alla Via San Pietro, 12. Controparte_1

3. condannare il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari del CP_1
presente giudizio, oltre IVA e CAP come per legge.
Nello specifico, ha eccepito che:
a. La delibera impugnata - che aveva revocato la precedente delibera del 29.04.2024, con cui era stato deciso l'affidamento della progettazione, direzione dei lavori e collaudo per la messa a norma dell'ascensore (doppia porta) ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche e disposto per la scelta della ditta - era stata assunta secondo un quorum che non era quello previsto dalla legge.
Precisava a tal fine che il quorum deliberativo variasse in relazione alla materia trattata e che, nella specie (eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti), la legge n. 234/2021
(legge di bilancio) avesse stabilito che la delibera si riteneva validamente adottata ove si fosse espressa la maggioranza dei condomini presenti (quorum costitutivo), che rappresentassero almeno un terzo del valore millesimale (quorum deliberativo) del Sicché, essendo stata CP_1
adottata nel rispetto di entrambi i criteri (maggioranza dei condomini intervenuti in seconda convocazione - in totale 6 di cui 3 votanti a favore - e totale complessivo di millesimi 389,78), in caso di revoca andasse necessariamente usato lo stesso criterio e nello specifico raggiunto un quorum deliberativo pari a 667 millesimi rappresentativo dei condomini sostanzialmente dissenzienti. Circostanza che, a suo dire, non si sarebbe concretizzata nella seduta del 6 nov. 2024
in cui i millessimi erano stati solo 610,22.
b. Che la delibera del 06/11/2024, nel disporre testualmente a verbale
29 aprile (ed i precedenti) non sono validi >> avendo dichiarato l'invalidità anche delle delibere precedenti (nello specifico quella del gennaio 2024 che aveva approvato i lavori in questione),
aveva assunto determinazioni rispetto a fatti e/o atti che non erano stati inseriti all'ordine del giorno della convocazione dell'amministratore, che riguardava solo “Eventuale revoca dei punti 1 e 2 del
deliberato di cui all'Assemblea tenutasi il 29 aprile c.a.”.
1.1 - Costituitosi in giudizio, il ha precisato che l'assemblea del 06.11.2024 aveva CP_1
deciso di revocare la precedente delibera del 29.04.2024 perché era stata approvata sulla base dell'erronea circostanza che le unità immobiliari e i relativi condomini aventi diritto al voto fossero
8, anziché 7, come invece era risultato dal fatto - fin lì ignoto all'amministratore - che i due appartamenti facenti capo all'attore risultavano catastalmente fusi in un'unica unità già sin dal 2021
(quando i sub 3 e 4, corrispondenti agli interni di pertinenza dello stesso, erano stati eliminati ed era stato creato il sub. 11).; e che la delibera in questione era stata approvata sulla presupposta, ma falsa presenza nell'assemblea del 29.4.2024 di 3 condomini su 6 avendo tenuto in considerazione anche la madre dell'attore, sig.ra (che nell'occasione specifica ed anche in precedenza aveva CP_2
conferito delega al figlio), la quale, tuttavia, non risultava proprietaria, né formale titolare di un qualche diritto reale opponibile al condominio. La delibera era stata quindi adottata con un quorum costitutivo non regolare, perché i voti validamente espressi a favore dovevano intendersi 2 su 5
intervenuti.
Spiegava altresì che anche alla seduta del 25.01.2024 - quella in cui erano stati approvati i lavori in questione - avevano partecipato il prof. (millesimi 136,86), il sig. (millesimi Pt_1 Persona_1
142,41) e la sig.ra , considerata presente per delega al figlio;
e che, in pratica, tutte le CP_3
assemblee successive, salvo quella oggetto di causa, erano state viziate dall'erroneo presupposto che i condomini fossero 8 e non 7, peraltro conteggiando, ingiustamente ed illegittimamente due voti in capo all'attore (in proprio e quale delegato), che invece era titolare solo di uno.
Precisava, comunque, che la revoca fosse una prerogativa dell'assemblea - anche a prescindere da eventuali vizi - che, date le circostanze, aveva legittimamente deciso di annullare il precedente deliberato.
Aggiungeva poi (e documentava con certificato di residenza storico) che solo dal 7 aprile 2024 il sig. , padre dell'attore, in forza della cui situazione di disabilità si era dato il via alla Persona_2
pratica sull'eliminazione delle barriere architettoniche, era risultato residente nel condominio,
nonostante già la delibera di gennaio, che aveva deciso sui lavori, lo indicasse come condòmino,
rappresentando così fatti non veritieri.
Dunque, ribadendo che la maggioranza richiesta dal D.L. n. 34/2020 prevedesse un doppio quorum
- per “capi” e per “millesimi” - poiché avevano votato per la revoca ben 5 condomini rappresentanti 610,22 millesimi, su 7 validamente presenti, sosteneva che i due quorum fossero stati pienamente raggiunti.
Infine, precisando che una cosa fosse il testo argomentativo, altra cosa fosse l'effettivo deliberato,
chiedeva rigettarsi anche la seconda questione sollevata dal prof. poiché l'unica delibera Pt_1
formalmente revocata era stata quella del 29.04.2024.
Chiedeva il rigetto del ricorso, opponendosi alla sospensione dell'efficacia della delibera.
1.3 - Il GI, non ritenendo sussistere i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora, non ha concesso la sospensione della delibera di revoca e, ritenendo matura la causa, ha rimesso le parti alla fase conclusiva nelle fome di cui all'art 281 sex cpc.
Risulta il deposito di note conclusive sia del ricorrente che del resistente
2. - Tutto quanto ciò premesso, la domanda non è accoglibile.
2.1 – Intano appare utile precisare che il giudizio intentato dal sig. ha ad oggetto, Pt_1
evidentemente, l' 'annullabilità' della delibera assunta dall'assemblea del il Controparte_1
6.11.2024, per assunti vizi di quorum e violazione di legge. E' pacifico, infatti, che sono solamente 'annullabili' le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento (per es. per irregolarità e vizi riguardanti la costituzione dell'assemblea; mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o stabilite dal regolamento di condominio;
…).
Mentre, sono 'nulle' le delibere prive di elementi essenziali, come la volontà e l'oggetto; con oggetto illecito, o non rientranti nella competenza dell'assemblea, o, ancora, lesive della proprietà
esclusiva e dei diritti individuali.
2.2 - Ciò posto, è pacifico in giurisprudenza che “L'assemblea del Condominio ha il potere di
decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto,
anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e
stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione - il cui sindacato è precluso al
giudice di merito, se non nei limiti dell'eccesso di potere - dei dati ed apprezzamenti obiettivamente
rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione, non
producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, ovvero ai terzi, soltanto per
effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera”- Cfr Ordinanza n. 2636 del
04/02/2021. Dunque, non rileva la maturata inoppugnabilità della delibera ai fini della sua revocabilità, ma, piuttosto, se la revoca è conforme a legge o al regolamento.
In pratica, poi, anche se la possibilità di revoca è di solito confinata ai casi di presenza di vizi nella precedente, è ben concesso ai condomini il diritto di ripensamento, ossia di disciplinare in modo differente la medesima questione e/o sostituire la vecchia delibera con una successiva. (Cfr Cass.
sent. n. 8622/2018 e n. 8515/2018) Tanto più quando non solo vengono in evidenza irregolarità
nella composizione dell'assemblea deliberante, ma ancora di più quando si tratta di decidere lavori straordinari e impegnativi che incidono sulle parti comuni in modo quasi irreversibile.
2.3 - Ebbene, in disparte la circostanza, non contestata, che alla seduta del 29 aprile 2024 l'attore abbia illegittimamente esercitato due diritti di voto, il suo e quello della madre non CP_2
proprietaria (trattandosi peraltro di questioni di straordinaria amministrazione); e che ciò, oltre a rappresentare una chiara violazione di legge e un ragionevole e legittimo motivo di ripensamento per l'assemblea (che ha tutto l'interesse di adottare delibere conformi a legge), conduce a ritenere che la delibera in questione sia stata adottata in carenza di uno dei due requisiti specifici richiesti dalla normativa di favore richiamata dal ricorrente, poiché i voti validamente espressi a favore sono stati solo due (l'attore e il sig. su 5 intervenuti (e quindi non la maggioranza configuratasi Per_1
assumendo la regolare partecipazione della sigra;
CP_2
quindi, in disparte tutto ciò, proseguendo sulla scia del legittimo diritto al ripensamento, va detto anche che è addirittura indifferente che nell'assemblea adottiva della delibera successivamente revocata si fosse raggiunta una maggioranza superiore rispetto a quella che decide la revoca (fermo restando il rispetto del quorum costitutivo e deliberativo previsto dalla legge, sia essa generale o speciale), poiché la seconda delibera sostituisce sempre la prima, proprio perché successiva, come avviene per le società.
Né il Giudice ha potere di sindacare il merito di una tale scelta, salvo rilevare un eccesso di potere dell'assemblea, che, nel caso specifico, non è stato neanche ventilato.
2.4 - Rispetto a tutto questo, non appare dirimente o rilevante la diatriba tra le parti circa i quorum
da considerare in caso di revoca, poiché la Giurisprudenza anche di merito (per tutte, Tribunale di
Bergamo n. 409 del 20.02.2020, che afferma che “le deliberazioni assembleari non sono di regola mai
irrevocabili e possono essere modificate o revocate da una valida deliberazione successiva. Le nuove
deliberazioni, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfettamente
valide e obbligatorie per tutti i condomini, anche se le precedenti deliberazioni, revocate o modificate, sono
state prese all'unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista in ordine all'assemblea”) è
pacifica nel sostenere – come peraltro afferma anche parte ricorrente, sia pure pervenendo poi ad un ragionamento ed una conclusione speciosi a cui la normativa non fa riferimento – che per revocare una deliberazione non occorre necessariamente la stessa maggioranza che servì per approvarla: è
invece sufficiente che sia rispettato il quorum stabilito dalla legge per quella determinata materia.
Ebbene - in disparte, anche qui, la circostanza se sia stato legittimo o meno applicare la specifica normativa di settore senza che si potesse formalmente sostenere la presenza di un condomino portatore di disabilità fisica (tenuto conto che il padre dell'attore, in funzione del quale era stato proposto l'intervento straordinario sull'ascensore, non è proprietario, anche se residente di fatto nel palazzo), dovendosi piuttosto ritenere, in merito, che la legge per la rimozione delle barriere architettoniche persegue un interesse generale alla accessibilità agli edifici che va oltre i diritti e le esigenze del singolo disabile, rappresentando tale normativa un baluardo di civiltà e una tutela del principio di inclusività verso cui è auspicabile tendere, nell'interessi di tutti – se, come sembra pacifico tra le parti, l'art. 1, comma 365 della Legge n. 197/2022 prevede ai fini dell'approvazione la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio, è esattamente agli stessi quorum che si dovrà fare riferimento anche in caso di revoca.
Quorum che risultano perfettamente raggiunti ed anzi superati nella seduta del 6.11.2024
dall'assemblea del - presenti F. 136,86 m, (+ 110,51 riferiti a Controparte_1 Pt_1
, madre dello stesso)., G. 139,62, (delegato M.) 112,94, CP_2 Per_3 Per_4 Per_5 Per_6
delegato Zumbo F.) 142,41, M. 115,4 (delegato Iacopino M.) – che è stata approvata
[...] Per_7
con il voto favorevole di cinque condomini su sette e 610,22 millesimi di proprietà.
2.5 - Infine, solo per completezza, appare utile precisare che non assume alcuna specifica rilevanza ai fini del decidere la questione della presunta responsabilità dell'Amministratore sulla verifica dell'anagrafe condominiale, tenuto conto che oggetto di causa è una delibera assembleare di revoca e non la responsabilità dello stesso. E, comunque, ammesso che potesse rilevare nel presente giudizio una tale responsabilità, potrebbe ritenersi piuttosto (ed in mancanza di prova contraria) che l'amministratore abbia agito in buona fede - in mancanza di una doverosa, tempestiva e corretta comunicazione di chi era tenuto a farla (acquirente e venditore, cfr art 1130, n. 6 e art 63 disp att c.c.) ed anzi in presenza di un comportamento concludente, quello dell'attore, diretto a far ritenere condòmino chi non era né formale proprietario, né formale usufruttuario (la scrittura privata fra madre e figlio, prodotta in atti, al di là del suo valore intrinseco non ha efficacia nei confronti dei terzi) - basandosi sulla rappresentazione di una realtà risultata non veritiera. 3. - Quanto alla seconda questione sollevata dal ricorrente - su cui però c'è pieno consenso della difesa del - è certo che oggetto della revoca deve ritenersi unicamente la delibera di CP_1
aprile, poiché, come stabilito e mai revocato dalla Suprema Corte (cfr Cass. civ., Sez. Un.,
07/03/2005, n. 4806), l'assemblea delibera sui punti all'ordine del giorno;
e solo in presenza di tutti i condomini (rappresentati a mezzo delega) e dell'unanime volontà di discutere e votare l'argomento non previsto dall'ordine del giorno è possibile derogare al principio generale.
Sicché, il 6.11.2024 l'assemblea del ha revocato solo la delibera del 29 Controparte_1
aprile 2024 e non le precedenti.
Ovviamente, resta fermo ed impregiudicato ogni diritto dell'assemblea, anche in ragione di quanto fin qui chiarito ed accertato, di determinarsi o ri-determinarsi sull'intera vicenda.
Ne consegue, in ragione di tutto quanto precede, che il ricorso non sia fondato e vada interamente respinto.
4. Sulle spese del giudizio.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo - secondo i parametri di legge e tenuto conto dell'attività in concreto espletata - ai danni del ricorrente che sarà tenuto al rimborso in favore del Condominio.


P.Q.M.


il Tribunale di Reggio Calabria, II sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, sulla causa come in epigrafe promossa, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta il ricorso e condanna alla rifusione in favore del Parte_1 CP_1
delle spese e competenze di lite, che si liquidano in complessivi € 3.800,00; oltre spese
[...]
generali in misura pari al 15% dei compensi, C.P.A ed I.V.A. Distrae le stesse in favore dell'avv.
IO TA, procuratore costituito per parte resistente.
Reggio Calabria, 22 dicembre 2025 Il Giudice Onorario - dott.ssa Luisa Sorrenti