R.G. N. 3027/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al R.G. N. 3027/2024, assunta in decisione all'esito della discussione orale all'udienza del 4.12.2025, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa giusta procura allegata all'atto di citazione dall'avv. Riccardo Mariotti, presso il cui indirizzo PEC è elettivamente domiciliata, nonché (C.F. Controparte_1
), elettivamente domiciliato in Roma, viale Angelico n. 38, C.F._2 presso lo studio dell'avv. Vincenzo LI che lo rappresenta e difende come da procura allegata alla comparsa di costituzione del nuovo difensore;

• Attori –
E
(P.IVA , in persona Controparte_2 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Gianfranco D'Urso che la rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di risposta;

- Convenuto -
Conclusioni delle parti:
pagina 1 di 8 Per l'attrice Come da prima memoria ex art. 171-ter c.p.c.; Parte_1
Per l'attore : Come da note scritte del 21.10.2025; CP_1
Per il convenuto: Come da prima memoria ex art. 171-ter c.p.c.
Oggetto: CP_2
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e Controparte_1 [...] convenivano in giudizio il , sito a Sperlonga, Parte_1 Controparte_2
esponendo di essere proprietari di due appartamenti ubicati al secondo piano dello stabile condominiale e contraddistinti dagli interni 5 e 6, al fine di ottenere la declaratoria di nullità o comunque l'annullamento della determinazione dell'amministratore del
Condominio, con cui era stato previsto, sulla base del bilancio preventivo dei lavori
“ ” e della relativa ripartizione tra i condomini, l'addebito al Controparte_3
, con riferimento all'interno 5, dell'importo di € 89.323,50 ed alla CP_1
con riferimento all'interno 6, del complessivo importo di € 76.860,34. Parte_1
Rappresentavano, infatti, che con separato atto di citazione i medesimi attori avevano già impugnato le delibere condominiali del 19.02.2024 e dell'1.03.2024, con cui il aveva stabilito l'esecuzione di lavori di consolidamento dei solai in tutte le CP_2
unità immobiliari interne al fabbricato, approvando la “Relazione d'offerta” dell'ing.
per complessivi € 313.752,90, oltre IVA e oneri di sicurezza, con inizio lavori CP_4
entro il mese di aprile 2024 (punto 1), nomina dell'ing. come direttore dei CP_4 lavori (punto 2) e previsione di un compenso extra a favore dell'amministratore del
, pari al 2% sull'importo netto dei lavori da eseguire (punto 3). CP_2
pagina 2 di 8 A parere degli istanti, dette delibere erano nulle o comunque annullabili siccome incidenti non già su beni condominiali, bensì su beni di titolarità esclusiva dei singoli condomini, proprietari delle unità immobiliari poste al di sopra e al di sotto degli stessi.
Con comparsa di risposta tempestivamente depositata, si costituiva in giudizio il
, concludendo per il rigetto della domanda attorea. Controparte_2
Esponeva, in particolare, il convenuto che la scelta di intraprendere un percorso comune di “messa in sicurezza” di tutti i solai era stata deliberata all'unanimità già in occasione della assemblea condominiale del 18.05.2022, essendosi sul punto formato un impegno negoziale che coinvolgeva anche gli attori. Aggiungeva inoltre che la problematica riguardante i solai non poteva essere affrontata atomisticamente, atteso che il Sindaco del
Comune di Sperlonga, con ordinanza sindacale del 23.03.2023, aveva ordinato lo sgombero dell'intero stabile condominiale e la messa in sicurezza del fabbricato, venendo in rilievo non già il singolo solaio come proprietà individuale, per la sua funzione divisoria, bensì come parte integrante dello scheletro interno dell'edificio.
Infine, in via subordinata, chiedeva di accertare incidentalmente il grave inadempimento contrattuale consumato dagli attori, dapprima nel manifestare un dissenso rispetto alla volontà negoziale manifestata nell'assemblea del 18.05.2022 e, poi, nell'impugnare i pronunciamenti assembleari del 19.02.2024 e del 01.03.2024.
Con comparsa del 15.10.2024, si costituiva quale nuovo difensore del l'avv. CP_1
LI il quale, prima delle verifiche preliminari di cui all'art. 171-bis c.p.c., dava atto di aver notificato alla controparte rinuncia agli atti del processo.
La trattazione della causa proseguiva, quindi, con il deposito delle memorie di cui all'art. 171-ter c.p.c., nelle quali, per quanto qui rileva, l'attrice rappresentava esser Parte_1 cessata la materia del contendere posto che, in data 14.09.2024, l'assemblea dei condomini aveva approvato un nuovo bilancio preventivo per il solo rifacimento dei solai;
chiedeva, tuttavia, disporsi la condanna del convenuto alla refusione delle spese processuali secondo il principio della soccombenza c.d. virtuale.
All'esito della prima udienza, fallite le trattative tra le parti, la causa subiva rinvio all'udienza del 4.11.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., per la pagina 3 di 8 sola precisazione delle conclusioni e successivamente all'udienza del 4.12.2025 per discussione orale. A scioglimento della riserva assunta a tale udienza, la causa viene quindi definita con la presente sentenza ex art. 281-sexies c.p.c.
2. Tanto esposto, occorre premettere che non può essere dichiarata l'estinzione del processo nei rapporti tra il e l'attore , il Controparte_2 Controparte_1
quale pure ha dichiarato di rinunciare agli atti, a mezzo del difensore munito di procura speciale.
Infatti, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, “in tema di , CP_2
l'impugnazione di una delibera assembleare ad opera di una pluralità di condomini determina, tra gli stessi, una situazione di litisconsorzio processuale, fondato sulla necessità di evitare eventuali giudicati contrastanti in merito alla legittimità della deliberazione medesima;
sicché, ove la sentenza che ha deciso su tale impugnativa sia stata appellata soltanto da alcuni dei detti condomini, l'esito dell'impugnazione si estende anche a quelli che, tra gli originari litisconsorti, non l'abbiano proposta, ancorché la decisione concerna - stante la cessazione della materia del contendere - le sole spese di lite, trattandosi di capo accessorio che condivide il carattere di inscindibilità della causa principale” (cfr. Cass., sez. II, 26 settembre 2017, n. 22370; nello stesso senso, v. anche
Cass., sez. II, 12 febbraio 2016, n. 2859; nonché Cass., sez. II, 17 ottobre 2007, n.
21832).
Si ritiene, in altri termini, di aderire all'impostazione secondo cui il caso dell'impugnazione delle delibere condominiali rientrerebbe tra le ipotesi di litisconsorzio c.d. unitario, ovvero facoltativo quanto alla sua instaurazione, ma necessario nella sua prosecuzione: questo, in ragione della necessità di evitare giudicati tra loro contrastanti
(cioè che una delibera sia valida per alcuni condomini e invalida per altri), non potendo trovare applicazione le norme in materia di separazione delle cause (art. 103, secondo comma, c.p.c.) ed essendo le stesse tra loro inscindibili finanche in sede di gravame (art. 331 c.p.c.).
Segue il rigetto della richiesta di estinzione parziale del processo, avanzata dal
. CP_1
pagina 4 di 8 3. Nel merito, occorre dare atto della cessata materia del contendere rispetto all'azione di impugnativa di quanto disposto dall'amministratore del condominio in data 8.06.2024.
È infatti pacifico tra le parti che l'amministratore del condominio, in data 14.09.2024, ha fatto pervenire un nuovo bilancio preventivo per i lavori di consolidamento dei solai, espungendo dalle voci di capitolato tutti i lavori di ripristino dei singoli appartamenti, di proprietà esclusiva dei condomini (cfr. prima memoria ex art. 171-ter c.p.c. di parte attrice pag. 16 ss.). Parte_1
Il presente giudizio prosegue, dunque, unicamente ai fini della decisione sulle spese di lite, da allocarsi in base alla soccombenza c.d. virtuale.
Infatti, “il giudice può, in qualsiasi stato e grado del processo, dare atto d'ufficio della cessazione della materia del contendere intervenuta nel corso del giudizio se ne riscontri
i presupposti, e cioè se risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti, a ciò non ostando la perdurante esistenza di una situazione di conflittualità in ordine alle spese, dovendosi provvedere sulle stesse secondo il principio della soccombenza virtuale”
(cfr. Cass., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 271).
La circostanza giustifica, peraltro, l'assorbimento della domanda, avanzata da parte convenuta in via subordinata, di accertamento dell'inadempimento della controparte per essersi quest'ultima sottratta alla volontà negoziale manifestata dall'assemblea condominiale in data 18.05.2022 (cfr. comparsa di risposta, punto 3 delle conclusioni).
L'interesse all'esame di tale domanda è, infatti, venuto meno per effetto della cessazione della materia del contendere.
Ciò posto, la domanda era infondata e avrebbe dovuto essere respinta.
Sul punto, si osserva infatti che gli attori hanno in questa sede censurato unicamente la determina assunta dall'amministratore del in data 8.06.2024, con la quale CP_2 quest'ultimo ha comunicato ai condomini e la quota a loro CP_1 Parte_1
carico, rispetto al preventivo di spesa per le opere di straordinaria manutenzione dello stabile.
pagina 5 di 8 Trattavasi, tuttavia, di un atto assolutamente inidoneo ad incidere sulla portata precettiva di quanto in precedenza deliberato dall'assemblea dei condomini in data 19.02.2024 (cfr. all. 52 all'atto di citazione), allorché si era stabilito di dare esecuzione unicamente ai lavori di consolidamento dei solai di tutte le unità immobiliari del , e non già CP_2 di eseguire opere all'interno dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva dei condomini. Non poteva, dunque, l'atto dell'amministratore incidere sulla volontà espressa dai condomini in sede assembleare, imponendo l'esecuzione di lavori non deliberati.
Né avrebbero potuto trovare accoglimento le censure mosse dagli attori avverso la precedente delibera condominiale del 19.02.2024, oggetto di separato giudizio ma comunque dedotte anche in questa sede, incidenter tantum e ai fini dell'annullamento degli atti successivi provenienti dall'amministratore del . CP_2
Gli istanti si sono infatti limitati a censurare, quale profilo di invalidità delle citate delibere, il fatto che le stesse inciderebbero sulla loro proprietà individuale e non già su beni comuni ex art. 1117 c.c., venendo in rilievo il consolidato principio secondo cui sarebbe affetta da nullità la delibera condominiale che non si occupa di beni comuni ma di beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi (cfr. Cass., sez. II, 24 giugno
2025, n. 16893, così massimata: “in tema di condominio edilizio, non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi e, pertanto, è nulla la delibera condominiale con cui si dispone che
l'accesso al tetto dell'edificio, parte comune ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., in assenza del consenso unanime dei condomini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare”).
Nel caso di specie, si osserva tuttavia che il ha disposto l'esecuzione di CP_2 lavori di ripristino su tutti i solai interpiano dell'edificio, con lo scopo non già di intervenire sulla proprietà individuale, bensì di rafforzare la stabilità strutturale dell'edificio, a fronte dell'ordinanza emanata dal Sindaco del Comune di Sperlonga in data 23.03.2023 (cfr. all. 29 all'atto di citazione), riguardante l'immediato sgombero di tutte le persone presenti nello stabile e il ripristino delle condizioni di sicurezza dei locali.
pagina 6 di 8 Si legge infatti nella citata ordinanza che, a seguito del sopralluogo eseguito dai Vigili del
Fuoco in data 14.03.2023, era emerso che “i solai che sono stati assoggettati a rimozione di intonaco, in occasione di lavori di ristrutturazione interna in corso, riscontrando un grave ammaloramento, tale da poter asserire che non sono in grado di assolvere alle funzioni di assorbimento dei sovraccarichi accidentali per civili abitazioni (200 Kg/cmq)
e che esistono gravi pericoli di crollo localizzati e/o deformazioni plastiche a seguito delle sollecitazioni ordinarie” (cfr. ordinanza sindacale del 23.03.2023).
La delibera non ha, dunque, riguardato il solaio quale proprietà attorea, bensì come parte integrante della struttura interna dell'edificio.
D'altra parte, secondo la stessa impostazione richiamata da parte attrice, “il solaio che separa due unità abitative, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani;
tale presunzione "iuris tantum" vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno
e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c.” (cfr. Cass., sez. VI-3, 4 ottobre 2018, n.
24266).
Non si tratta, dunque, di una cosa di proprietà esclusiva del singolo condomino ma di un bene che, per la funzione che assolve, rientra a pieno titolo tra i beni condominiali, a nulla rilevando la questione relativa al riparto delle spese tra i singoli condomini.
In base alla valutazione di soccombenza virtuale, le spese avrebbero quindi dovuto gravare sugli attori. Considerato, tuttavia, il contegno extraprocessuale serbato dal e, in particolare, il fatto che l'amministratore ha indotto in errore gli istanti CP_2
circa la natura e la consistenza dei lavori deliberati dall'assemblea, sussistono gravi motivi che giustificano la compensazione integrale delle spese tra tutte le parti del giudizio.


P.Q.M.


pagina 7 di 8 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa ed ogni ulteriore richiesta assorbita, così provvede:
1) Dichiara cessata la materia del contendere;

2) Compensa integralmente le spese processuali tra le parti.
Si comunichi.
Latina, 6 dicembre 2025
Il giudice dott. Paolo Bertollini
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