1021/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROVIGO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica ed in persona del dott. Nicola Del Vecchio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1021/2025 R.G. promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Franco Parte_1 C.F._1
Portesan, elettivamente domiciliata come in atti;

- ricorrente- nei confronti di
(C.F. , contumace Controparte_1 C.F._2
- resistente -
Oggetto: proprietà
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: “nel merito in via principale ogni contraria istanza, azione ed eccezione disattesa
e/o respinta, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del
26.07.2023 e, di conseguenza, dell'atto di cessione d'azienda con patto di riservato dominio del
22.08.2023 redatto dal Notaio registrato ad RI (RO) il 01.08.2023 n. 2381 Persona_1
Serie 1T iscritto nel registro imprese di Vicenza il 04.08.2023 a seguito di deposito il 01.08.2023
Prot. n. 107223 per inadempimento della parte promissaria acquirente, condannarsi
[...]
nata a [...] il [...] c.f. e Controparte_1 C.F._2 residente a [...] alla restituzione dell'immobile sito in Loreo (RO) in Via
Cavanella Po 695 ed all'azienda corrente in Loreo (RO) frazione Cavanella Po in via Cavanella Po strumentale all'attività di bar/ristorante e di locanda e dei beni costituenti il compendio aziendale elencati nell'inventario scambiato tra le parti. Con riserva di richiedere in separato giudizio il risarcimento dei danni sia per il mancato adempimento del contratto preliminare sia per la prolungata indisponibilità dell'immobile da parte della ricorrente a fronte dell'immediata immissione in possesso della promissaria acquirente. in via subordinata di merito fermo tutto il resto, accertata la volontà dell'odierna istante di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta nell'atto di cessione d'azienda con patto di riservato dominio del 22.08.2023 redatto dal
Notaio registrato ad RI (RO) il 01.08.2023 n. 2381 Serie 1T iscritto nel Persona_1 registro imprese di Vicenza il 04.08.2023 a seguito di deposito il 01.08.2023 Prot. n. 107223 per inadempimento della parte promissaria acquirente, dichiararsi la risoluzione dello stesso e condannarsi nata a [...] il [...] c.f. Controparte_1
e residente a [...] alla restituzione dell'azienda C.F._2 corrente in Loreo (RO) frazione Cavanella Po in via Cavanella Po strumentale all'attività di bar/ristorante e di locanda e dei beni costituenti il compendio aziendale elencati nell'inventario scambiato tra le parti”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
1. Con ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c. depositato il 18.6.2025 e regolarmente notificato a mezzo posta elettronica certificata il 27.6.2025, ha convenuto in giudizio Parte_1 [...]
, deducendo di aver sottoscritto con la resistente in data 26.7.2023 un Controparte_1 contratto preliminare di compravendita, relativo ad unità immobiliare costituita da bar/ristorante e locanda ai piani seminterrato, terra e primo, con annessa area di corte esclusiva, sita in Loreo (RO), via Cavanella Po n. 695, e catastalmente iscritta presso il Comune di Loreo al catasto fabbricati al foglio 48, part. 30, sub. 8, via Cavanella Po n. 7, Piano S1, Cat. D/2, e al catasto terreni al foglio 48, particella 30, ente urbano.
Parte ricorrente ha ulteriormente dedotto di aver concordato l'immediata immissione in possesso della promissaria acquirente, nonché il pagamento da parte di quest'ultima del prezzo complessivo di 200.000,00 euro, di cui euro 48.000,00, da corrispondere a titolo di caparra confirmatoria, mediante il versamento di rate mensili di 1.000,00 euro a far data dal mese di gennaio del 2024, e 152.000,00 euro, da corrispondere a titolo di saldo al momento della stipula del contratto definitivo.
Inoltre, la ricorrente ha asserito di aver stipulato con la controparte in data 22.8.2023 atto di cessione d'azienda con patto di riservato dominio, raccolta n. 14160, registrato ad RI (RO)
l'1.8.2023 n. 2381 Serie 1T, iscritto nel Registro delle Imprese di Vicenza il 4.8.2023, a seguito di deposito dell'1.8.023, prot. n. 107223 per la cessione dell'azienda sita in Loreo (RO), fraz. Cavanella
Po, in via Cavanella Po, strumentale all'attività di bar/ristorante e locanda di cui sopra, comprensiva di beni costituenti il compendio aziendale elencati nell'inventario scambiato tra le parti. Dunque, la ricorrente ha allegato che, a fronte dell'immediata presa di possesso dell'immobile da parte della , quest'ultima ha omesso di corrispondere le rate previste per il pagamento CP_1 della caparra confirmatoria, maturando un debito complessivo di 18.000,00 per i mancati versamenti dal mese di gennaio 2024 al mese di giugno 2025.
Del pari, la ha affermato che, diversamente da quanto dedotto dalla resistente al Pt_1 momento della stipula della cessione d'azienda, la stessa non ha sottoscritto alcuna polizza fideiussoria, come sarebbe provato dal riscontro rilasciato dalla Compagnia assicuratrice Istituto
Elvetico di Garanzia S.A. interpellata per l'escussione.
Ciò premesso, la ricorrente ha concluso chiedendo, posto l'accertamento dell'inadempimento della promissaria acquirente, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 26.7.2023, nonché dell'atto di cessione d'azienda con patto di riservato dominio del 22.8.2023, con conseguente condanna della controparte alla restituzione dell'unita immobiliare promessa in vendita e dell'azienda corrente in Loreo, fraz. Cavanella, via Cavanella Po;
in via subordinata la ferme le altre Pt_1 richieste e posto l'inadempimento della controparte, ha chiesto l'accertamento dell'intervenuta risoluzione dell'atto di cessione d'azienda in forza dell'applicazione della clausola risolutiva espressa in esso contenuta.
All'udienza di comparizione del 10.9.2025, tenutasi in assenza della resistente, non costituita in giudizio, il giudice ha disposto la discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c., e, all'esito, ha trattenuto la causa in decisione.
In punto di diritto si osserva quanto segue.
E' in atti il contratto preliminare di compravendita immobiliare, del 26.07.2023, registrato il
04.08.2023, avente ad oggetto immobile in Loreo, Via Cavanella Po 7 (doc. 1).
Il prezzo era convenuto in euro 200.000,00, di cui euro 48.000,00 da versarsi a titolo di caparra in rate mensili di euro 1.000,00 ciascuna, a partire da gennaio 2024, i restanti euro 152.000,00 al rogito.
Era peraltro previsto il rilascio di garanzia a prima richiesta da parte della promissaria acquirente, che era immediatamente immessa nel possesso del bene, come si legge nell'atto.
Lo stesso 26.07.2023 era stipulato tra le parti altresì atto di cessione d'azienda, con patto di riservato dominio, avente ad oggetto azienda di bar/ristorante/locanda in Loreo, Via Cavanella Po 7, nello stesso immobile oggetto del preliminare di vendita, per il prezzo di euro 10.000,00 (doc. 2).
Trattasi di due contratti collegati, essendo anzi prevista espressamente nel secondo, ossia nel contratto di cessione d'azienda, una clausola risolutiva espressa, per la quale l'inadempimento al preliminare di vendita immobiliare avrebbe comportato risoluzione anche del contratto di cessione d'azienda. Ebbene, la ricorrente allega che, da gennaio 2024, la si sarebbe resa inadempiente CP_1 al pagamento della caparra, non avendo mai versato la somma mensile di euro 48.000,00 prevista in contratto.
Inoltre, neppure sarebbe stata rilasciata valida garanzia, come pure previsto in contratto, atteso che la esibiva bensì una polizza fideiussoria di Istituto Elvetico di Garanzia, che però, alla CP_1 richiesta di pagamento da parte della negava l'indennizzo, eccependo vari inadempimenti da Pt_1 parte della contraente e della beneficiaria, tra cui l'obbligo di rilasciare in favore della compagnia idonea garanzia ipotecaria (cfr doc. 4).
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, non può che richiamarsi il consolidato orientamento giurisprudenziale, per il quale il creditore che agisca per la risoluzione e il risarcimento deve solo provare il titolo e allegare l'inadempimento.
Si veda la seguente massima: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione
o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non
l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento. (Nell'affermare il principio di diritto che precede, le
SS.UU. della Corte hanno ulteriormente precisato che esso trova un limite nell'ipotesi di inadempimento delle obbligazioni negative, nel qual caso la prova dell'inadempimento stesso è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento e non per la risoluzione
o il risarcimento). (Conf. sulla sola prima parte 11629/99, rv 530666)” (cfr Cass. 13533/2001).
Ebbene, nel caso di specie sono in atti i contratti, tra l'altro registrati e, quando all'affitto d'azienda, stipulato pure per atto notarile. La ricorrente ha allegato che la non avrebbe provveduto al pagamento dei ratei CP_1 mensili in cui era stata suddivisa la caparra, segnatamente da gennaio 2024 in avanti.
Anche la garanzia a prima richiesta prevista nel contratto non è andata a buon fine, non essendo stati poi posti in essere gli adempimenti cui era subordinata l'efficacia della garanzia stessa.
Infine, il contratto di cessione d'azienda prevede pure una specifica clausola risolutiva espressa, in caso di inadempimento del preliminare di compravendita immobiliare, che rende evidente come i due contratti siano collegati tra loro, con l'effetto che simul stabunt simul cadent.
Per effetto di tutto quanto sopra, le domande vanno accolte e, dichiarata la risoluzione dei contratti, va pronunciata condanna nei confronti della resistente a riconsegnare l'immobile sito in
Loreo, Via Cavanella Po 7, nonché l'azienda ivi esercitata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rovigo definitivamente decidendo, ogni altra istanza disattesa o assorbita, nel procedimento n. 1021/2025 R.G. così provvede:
-accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 26.07.2023 tra e avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
l'immobile sito in Loreo, Via Cavanella Po 7, censito al NCEU, fg 48, mapp. 30, sub. 8;
-accerta e dichiara altresì la risoluzione del contratto di cessione d'azienda con riserva di proprietà concluso tra le medesime parti in data 26.07.2023, a rogito Notaio Dott. , Persona_1 avente ad oggetto l'azienda di bar/ristorante/locanda esercitata all'interno dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare di cui al capo precedente;

-condanna per l'effetto all'immediato rilascio e riconsegna alla Controparte_1 ricorrente dell'immobile e dell'azienda di cui ai capi precedenti;

-condanna la resistente alla rifusione in favore della ricorrente delle spese di lite, che si liquidano in euro 5.200,00 (valore indeterminato complessità bassa, valori medi fasi 1-2, nulla per fase 3, equitativamente fase 4, e così euro 3.900,00, aumentati del 30% per l'uso di collegamento ipertestuali), oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Rovigo, 24.11.2025
Il Giudice
Dott. Giulio Borella