REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 28413 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2022, posta in deliberazione all'udienza del 21 maggio 2025, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Sig.ra elettivamente domiciliata in Roma, Via A. Parte_1
Brofferio 3, presso lo Studio dell'Avv. Massimiliano Migliorino, che la rappresenta e difende per procura in atti
ATTRICE
E
in persona dell'amministratore Controparte_1
p.t., Dott. elettivamente domiciliato in Roma, Viale CP_2
Giulio Cesare 95, presso lo Studio dell'Avv. Emanuele Nati, che lo rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnativa di delibera assembleare CONCLUSIONI
All'udienza del 21 maggio 2025, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie richieste.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra Pt_1
esponeva di aver acquistato il diritto di superficie per 99 anni
[...]
dell'immobile sito in Roma, Via Romolo Gigliozzi 116, int. 5, facente parte dell'edilizia agevolata RP , e rilevava di aver impugnato le delibere condominiali in data 9 aprile 2019, 3 marzo 2021 e 1 giugno
2021; rilevava poi che in data 17 marzo 2022 era stata convocata l'assemblea che prevedeva, ai punti 1 e 4, la nomina/conferma dell'amministratore e suo contratto come da offerta in data 1 aprile
2019 e le deliberazioni in merito alla notifica dell'atto di citazione per l'impugnativa del 1 giugno 2021.
Eccepiva la nullità della delibera oggetto di giudizio per violazione dell'art. 26 del Regolamento condominiale, oltre che per illegittimità della nomina dell'amministratore ex art. 1129, secondo comma, c.c.; deduceva altresì l'invalidità della decisione impugnata in riferimento alla ratifica della nomina del procuratore del convenuto per il giudizio
RG 48994/21, attesa l'assenza di poteri, in capo all'amministratore, a conferire mandato a difesa del condominio.
Concludeva richiedendo la declaratoria di invalidità della delibera in data 17 marzo 2022, limitatamente ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno.
Si costituiva in giudizio il che Controparte_1
contestava le deduzioni di controparte ed eccepiva, anche in via di eccezione riconvenzionale, la nullità dell'art. 26, primo comma, del regolamento per violazione di norme imperative ex artt. 1136 e 1138
c.c.; rilevava poi l'avvenuta allegazione all'avviso di convocazione dell'offerta economica dell'amministratore e deduceva l'infondatezza delle ulteriori doglianze avanzate.
Concludeva richiedendo il rigetto delle domande attoree, con condanna di controparte ex art. 96 c.p.c.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 21 maggio
2025, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che con l'atto introduttivo del presente giudizio parte attrice ha impugnato la delibera del 17 marzo
2022 del Condominio convenuto in riferimento ai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno, che prevedevano, rispettivamente, la nomina/conferma dell'amministratore e suo contratto come da offerta del 1 aprile 2019 allegata alla convocazione e le deliberazioni in merito alla notifica, in data 19 luglio 2021, dell'atto di citazione da parte dell'attrice per l'impugnazione della delibera del 1 giugno 2019.
Ora, in riferimento alla lamentata invalidità della decisione per la violazione dell'art. 26 del Regolamento condominiale, si deve innanzi tutto rilevare che lo stesso prevede, come da documentazione in atti e per quanto in questa sede di interesse, che “le assemblee sono regolarmente costituite con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e i due terzi dei condomini di scale. Le assemblee, tanto in prima che in seconda convocazione, deliberano secondo le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.”
Nel caso di specie, l'assemblea in data 17 marzo 2022, in seconda convocazione, approvava la delibera di cui al punto 1 dell'ordine del giorno, come da verbale, all'unanimità dei presenti, per 504,86 millesimi. Parte convenuta, a fronte delle censure attoree, ha dedotto, anche in via di eccezione riconvenzionale, la nullità dell'art. 26, primo comma, del Regolamento per violazione di norme imperative ai sensi del combinato disposto ex artt. 1136 e 1138 c.c., attesa la deroga in senso maggiormente gravoso rispetto ai quorum costitutivi e deliberativi previsti ex art. 1136 c.c.
Sul punto, occorre evidenziare che l'art. 1138 c.c, prevede che le norme del regolamento non possono in nessun caso derogare alle disposizioni ivi indicate, fra cui quella ex art. 1136 c.c., la quale prevede che l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al;
inoltre, la medesima disposizione prevede CP_1
che alcune deliberazioni, fra cui quelle che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita ex art. 1136, secondo comma, c.c., e quindi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Sul punto è vero, per come dedotto da parte attrice, che la Suprema
Corte ha chiarito che il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune;
ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del CP_1
(e, quindi, dell'amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario (C.C.
24957/20); è però altrettanto vero, per come ugualmente chiarito dalla Cassazione nella medesima pronuncia, che solo se il riscontro dell'eventuale nullità del regolamento costituisce l'oggetto di un accertamento incidentale non è imposta la necessaria partecipazione di tutti i condomini che, invece, si giustifica nella diversa ipotesi in cui la declaratoria di nullità rappresenta l'oggetto di una domanda autonoma.
Nel caso di specie l'oggetto della domanda attrice, per come chiarito, risulta essere l'impugnativa della delibera in data 17 marzo 2022, laddove, a fronte di ciò, parte convenuta nella presente sede ha unicamente chiesto il rigetto delle richieste di controparte, rilevando, in via anche di eccezione riconvenzionale, la nullità del regolamento per violazione del disposto ex art. 1136 c.c.; in quest'ottica, allora, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, investendo la domanda attorea l'impugnativa di una delibera condominiale, il riscontro dell'eventuale nullità del regolamento, rispetto alle specifiche domande avanzate, costituisce unicamente un accertamento incidentale che non impone la necessaria partecipazione di tutti i condomini (in questo senso C.C. 11970/17).
Ne discende che, tenuto conto delle considerazioni che precedono, le censure attoree riguardanti la violazione dell'art. 26 del Regolamento condominiale non devono essere condivise, avuto riguardo, oltre che alla riscontrata incidentale nullità incidentale della richiamata previsione regolamentare, all'avvenuta approvazione della nomina dell'amministratore con un numero di voti comunque rappresentante, ex art. 1136 c.c., oltre la metà del valore dell'edificio.
Lo stesso è a dirsi in relazione alle deduzioni relative alle condizioni economiche indicate dal nuovo amministratore, tenuto conto che l'ordine del giorno prevedeva espressamente la nomina/conferma dell'amministratore e il riferimento all'offerta del 1 aprile 2019, allegata alla convocazione.
Né deve ritenersi l'invalidità della delibera in oggetto in conseguenza della mancata indicazione dei dati di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., da comunicarsi “contestualmente all'accettazione dell'incarico” e la cui mancanza o inesattezza può, eventualmente, rilevare in sede di procedimento di volontaria giurisdizione per la revoca dell'amministratore.
In ordine poi alle censure attoree aventi ad oggetto la conferma del mandato al difensore del nel procedimento giudiziale CP_1
promosso dalla medesima attrice per l'impugnazione della delibera del
1 giugno 2021, si deve rilevare, a fronte delle deduzioni svolte dalle parti, che, per come chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, in tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca od annullamento della delibera di nomina dell'amministratore, e tanto più in mancanza di una dichiarazione d'invalidità della medesima delibera, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egli conferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell'interesse del alla continuità dell'amministrazione CP_1
(C.C. 7699/19).
A ciò consegue che la detta censura, per come tempestivamente formulata, ed indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, non debba essere condivisa.
Alla luce delle conclusioni raggiunte, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, la domanda attrice deve essere rigettata;
deve altresì essere rigettata l'avanzata domanda ex art. 96 c.p.c., non ravvisandosi la sussistenza dei presupposti giustificativi la richiesta pronuncia, anche in relazione al necessario elemento soggettivo.
Le spese di lite, tenuto in ogni caso conto del complesso dei motivi della decisione e della particolarità della fattispecie, vengono compensate per metà fra le parti, ponendosi la rimanente metà, liquidata come in dispositivo, a carico di parte attrice ed in favore di parte convenuta.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Rigetta la domanda attrice;

II) Compensa per metà le spese di lite fra le parti e condanna parte attrice al pagamento della rimanente metà in favore di parte convenuta, metà liquidata in complessivi euro
2.600,00, di cui euro 600,00 per la fase di studio, euro
400,00 per la fase introduttiva, euro 800,00 per la fase istruttoria ed euro 800,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma il 10 novembre 2025
IL GIUDICE