REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott.ssa Manuela PELLERINO, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile al numero 7500/2023 R.G.,
TRA

Parte_1 rappresentato e difeso, come da mandato in atti, dagli Avv.ti Massimo Buggemi e Alfonso Basta, procuratori domiciliatari;

OPPONENTE
E
Controparte_1 rappresentata e difesa, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Vito Carabotta, procuratore domiciliatario;

OPPOSTA
NONCHE' già Controparte_2 [...]

Controparte_3 in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Giorgio Frigoli, procuratore domiciliatario;

TERZA CHIAMATA IN CAUSA

CONCLUSIONI
Come da verbale d'udienza del 12.12.2025. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato l'8.11.2023, proponeva opposizione avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 1660/23, emesso il 13.9.2023 dal Tribunale di Lecce, notificato il 29.9.2023, su ricorso di , con il quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di € 3.765,00, Controparte_1 oltre interessi e spese di procedura, per omesso pagamento di canoni di locazione, relativi ai mesi di aprile, maggio, giugno, luglio 2023.
Rappresentava: di essere stato conduttore dell'immobile ad uso artigianale sito in Lecce, alla via della
Cavalleria n. 19, censito in Catasto al foglio 215, p.lla 564 sub. 16, piano interrato, Categoria C3, di classe 3, con rendita catastale euro 2.040,01 di mq 243, di proprietà della sig.ra , Controparte_1 in virtù di un contratto stipulato il 9.5.2022, per il canone di locazione di euro 10.200,00 annui, da pagarsi con cadenza mensile in ratei di euro 850,00 cadauno, per l'esercizio della propria attività di gommista.
Lamentava che la proprietaria in data 30.03.2022 aveva presentato scia per accertamento di conformità, alla variazione catastale del 20.10.2022, per il frazionamento in due unità del locale oggetto del contratto di locazione che risultava pertanto destinato a “deposito” e privo del certificato di agibilità, essendo venuta meno la validità dell'agibilità originaria del 24.01.2013, con la conseguenza che il locale non era in regola con le norme edilizie ed urbanistiche contrariamente a quanto dichiarato e pattuito in sede contrattuale;
che in data 11.07.2022, l'assemblea condominiale aveva deliberato di opporsi all'attività di gommista nel locale condominiale posto al seminterrato di proprietà della , la quale ultima si era completamente disinteressata, non partecipando CP_1 neppure all'assemblea condominiale, anche a seguito della decisione assunta di opporsi all'apertura dell'attività; che in data 9.05.2023, risultava che detto immobile fosse dotato di certificazione energetica di classe A1, mentre era emerso che l'immobile in oggetto era da considerarsi di classe energetica E
Pertanto, concludeva chiedendo, previa opposizione alla richiesta di concessione della provvisione esecuzione del decreto ingiuntivo impugnato e autorizzazione alla chiamata in causa di
[...]
di: accertare e dichiarare l'infondatezza delle richieste di controparte Controparte_3
e dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo opposto e per l'effetto procedere alla revoca dello stesso;
in via riconvenzionale, dichiarare risolto il contratto di locazione per cui è causa per inadempimento grave del locatore con condanna di quest'ultimo, in solido con la terza chiamata in causa
[...]
al pagamento di euro 67.787,46, o quell'altra maggiore o minore Controparte_3 riconosciuta dal Giudice;
riconoscere al conduttore, previo accertamento dell'adempimento del alle sue obbligazioni, il diritto all'indennità di avviamento e condannare Pt_1 Controparte_1
[...
al pagamento della ulteriore somma pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto per un ammontare pari ad euro 15.300,00; con vittoria di spese e competenze di lite.
Fissata l'udienza, con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 12.1.2024, si costituiva in giudizio la terza chiamata Controparte_2
(già in persona del legale Controparte_3 rappresentante pro tempore, che, contestando quanto ex adverso dedotto, concludeva per il rigetto dell'opposizione, con vittoria di spese, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 15.1.2024, si costituiva in giudizio CP_1
che, contestando quanto ex adverso dedotto, così concludeva: “ 1) In via pregiudiziale in
[...] rito: dichiarare tardiva la proposta opposizione, siccome proposta oltre il termine di gg. 40 dalla notifica, per come risultante dalle AR allegate in atti, e comunque dichiarare la stessa inammissibile, improcedibile ed improponibile per mancato espletamento della mediazione obbligatoria;
2) Nel merito, dichiarare inammissibile la proposta domanda di risoluzione per inadempimento del locatore, poiché l'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l'illiceità del contratto;
dichiarare, in ogni caso, non dovute le somme per come richieste, siccome per interamente deducibili e detraibili, riferendosi ad attività di impresa, e non dovute quelle a titolo di avviamento, poiché mai iniziata l'attività e non avendo l'opponente ancora ricevuto alcuna autorizzazione all'esercizio dell'attività stessa, né dovute quelle per mancata attestazione APE, siccome la stessa – intervenuto il frazionamento dell'immobile originario in due diversi “sub” – poteva richiedersi solo al termine dell'autorizzazione catastale richiesta, e non completata per responsabilità solo del conduttore;
3) In via riconvenzionale, dichiarato il contratto risolto per responsabilità esclusiva del , che ometteva di adeguare i locali alle Parte_1 prescrizioni dello SPESAL necessarie per l'esercizio di attività di gommista, condannare il Pt_1 al pagamento delle somme cui al Decreto Ingiuntivo opposto, nonché a quelle successivamente maturate a titolo di canone, fino al rilascio dell'immobile stesso;
con riserva di agire per il risarcimento del danno, mancato guadagno;
4) In ogni caso, concedere la provvisoria esecuzione, giusta ex art. 648 cpc;
5) Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”.
Con ordinanza del 7.7.2024, il Giudice concedeva la provvisoria esecuzione del decreto-ingiuntivo opposto, e ammetteva alcune delle prove orali richieste.
All'esito dell'istruzione, la causa veniva rinviata per la discussione, all'odierna udienza. ********
Preliminarmente occorre rigettare l'eccezione relativa alla tardività dell'opposizione, in quanto il decreto ingiuntivo è stato notificato all'opponente il 29.9.2023 (data del ritiro presso l'Ufficio
Postale) e il ricorso è stato proposto l'8.11.2023 (nel termine di 40 giorni).
Del pari va rigettata l'eccezione di improcedibilità in quanto la mediazione obbligatoria è stata effettuata in corso di causa.
Nel merito, l'opposizione è infondata e deve essere rigettata, per i motivi di seguito esposti.
E' incontestata la sussistenza del contratto di locazione, depositato dallo stesso opponente.
Quest'ultimo, tuttavia, non ha fornito la prova del pagamento dei canoni relativi alle mensilità di cui al decreto ingiuntivo e di quelle successive.
Non si ravvisa alcun inadempimento contrattuale da parte dell'opposta e della terza chiamata in causa.
Nella proposta di locazione, sottoscritta dal l'8.11.2021, si legge che “la proprietaria si Pt_1 impegna ad effettuare una variazione catastale tra il p. terra e quello interrato, creando così due subalterni distinti”. E' evidente, quindi, che il fosse ben a conoscenza di questo impegno Pt_1 assunto dalla e che fosse d'accordo con la scia per la variante presentata poi il 30.3.2022 CP_1 dalla , dunque, in data antecedente alla stipula del contratto di locazione definitivo, CP_1 avvenuta il 9.5.2022. La presenza della variazione catastale a seguito di frazionamento emerge anche dall'art. 8 del contratto del 9.5.2022. Pertanto, il era in condizioni di sapere che, a seguito Pt_1 del frazionamento, il piano seminterrato sarebbe stato accatastato come deposito, categoria C2.
La teste , ascoltata all'udienza del 6.12.2024, nonché il teste Testimone_1 Testimone_2 sentito l'11.7.2025, hanno confermato che il , già in occasione del primo sopralluogo Pt_1 sull'immobile, aveva dichiarato di essere interessato solo al piano seminterrato e che l'Ing.
[...]
ex marito della , gli aveva rappresentato la necessità del frazionamento cui Tes_2 CP_1 si sarebbe provveduto solo qualora il fosse stato realmente interessato alla locazione. Pt_1
Il Geom. all'udienza del 28.3.2025, ha dichiarato di essersi occupato della scia per Controparte_4 la variante per conto della e che conseguentemente il gli aveva affidato CP_1 Pt_1
l'istruttoria della pratica necessaria per ottenere l'autorizzazione ad espletare l'attività di gommista.
Difatti, emerge dagli atti che il aveva chiesto l'autorizzazione al Comune per uso lavorativo Pt_1 del piano seminterrato il 26.1.2023 e che, nonostante il parere favorevole dello SPESAL intervenuto il 16.6.2023, non aveva atteso l'esito della pratica, rendendosi, nelle more, inadempiente al pagamento dei canoni di locazione e trasferendo, per sua scelta, i macchinari acquistati presso altro immobile. D'altra parte, non risponde al vero che la , a seguito della delibera condominiale CP_1 dell'11.7.2022 in virtù della quale il condominio si era espresso negativamente in merito all'attività di gommista che il intendeva intraprendere nel seminterrato, si fosse disinteressata delle Pt_1 sorti del conduttore, infatti, dagli atti emerge che ella aveva inteso impugnare la delibera e che era riuscita ad ottenere, in sede conciliativa, il consenso condominiale all'avvio dell'attività.
Rilevanza alcuna paiono assumere, inoltre, le dissertazioni della difesa del circa la classe Pt_1 energetica dell'immobile, giacché sul punto nulla era stato previsto nel contratto del 9.5.2022, mentre nella proposta sottoscritta l'8.11.2021 era chiaramente esplicitato che l'immobile non era dotato di certificazione energetica. Peraltro, l'attestazione energetica risulta essere stata successivamente rilasciata da un tecnico e, ad ogni buon conto, anche qualora la classe energetica fosse risultata inferiore a quella attestata, nessun danno, in concreto, ha subito il a causa di ciò. Pt_1
La responsabilità per l'inadempimento è, dunque, da addebitarsi esclusivamente al . Deve, Pt_1 pertanto, dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo impugnato e condanna del al pagamento degli ulteriori canoni di locazione Pt_1 scaduti dal mese di agosto 2023 sino alla data del rilascio, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo.
Le spese di lite della presente opposizione vanno poste a carico della parte soccombente, nell'importo liquidato in dispositivo.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e conferma il decreto-ingiuntivo opposto n. 1660/23, emesso il
13.9.2023 dal Tribunale di Lecce;

2) rigetta le domande riconvenzionali dell'opponente;
3) in accoglimento della domanda riconvenzionale di dichiara la Controparte_1 risoluzione del contratto per cui è causa e per l'effetto condanna a Parte_1 corrispondere a il canone mensile di euro 850,00 dal mese di agosto Controparte_1
2023 sino alla data di rilascio dell'immobile, oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo;

4) condanna al pagamento nei confronti di delle spese Parte_1 Controparte_1 di lite che si liquidano in € 7.500,00 per compenso, oltre spese forfettarie al 15%, IVA e CPA, come per legge;

5) condanna al pagamento nei confronti di Parte_1 [...] in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2 delle spese di lite che si liquidano in € 7.500,00 per compenso, oltre spese forfettarie al 15%,
IVA e CPA, come per legge, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Lecce, 12.12.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Pellerino