N. R.G. 8573/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Brescia in composizione monocratica nella persona del giudice applicato DR
EG ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8573/2022 promossa da:
, , ( Avv.ti Maria Silvia Lira e Luisa Giacomini) Parte_1 Parte_2
Contro
in persona del legale rappresentante pt (avv.to VIOLA Eleonora) CP_1
All'udienza del 18.12.2025, svoltasi in modalità cartolare, la causa è stata riservata per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. notificato il 15.12.2022 e deducevano Parte_1 Parte_2
di aver concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare e successiva scrittura integrativa con la che era stata gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte. CP_1
Chiedevano dichiararsi legittimo il recesso operato, con condanna della convenuta a restituire il doppio della caparra confirmatoria o, in subordine, la restituzione della somma versata di €.65.000,00 oltre il risarcimento dei danni o, in via ulteriormente subordinata, che venga dichiarata la nullità del preliminare per assenza di idonea fideiussione, con condanna alla restituzione della somma versata, oltre il risarcimento dei danni.
Esponevano che:
pagina 1 di 5 - in data 2 dicembre 2020, concludevano con la società un contratto preliminare per CP_1
l'acquisto di un immobile, identificato in detto contratto come B” da costruirsi sul terreno Per_1
edificabile sito in Lonato del Garda;

- le parti convenivano un corrispettivo complessivo pari ad Euro 225.000,00;
- alla sottoscrizione del contratto preliminare del 02.12.2020, chiedevano di modificare il progetto allegato e sottoscritto con l'allargamento dell'immobile per realizzare in aggiunta un ufficio;

- pattuivano, altresì, che la consegna dell'immobile costruito sarebbe avvenuta entro la data del 30 marzo 2022;
- a conferma della serietà degli impegni assunti, in data 3 dicembre 2020 versavano alla società costruttrice la somma di Euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, regolarmente fatturata dalla società, con fattura n. 47/001 del 2 dicembre 2020 ;
- a fronte del versamento della caparra confirmatoria, la società rilasciava la garanzia CP_1
fideiussoria n. FL2000554, conforme al dettato normativo di cui al d.lgs. 122/2005;
- il contratto preliminare veniva registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Montichiari, in data 3 agosto 2021, al n. 1575 serie 3;
- in data 23 ottobre 2021, le parti sottoscrivevano un accordo integrativo al contratto preliminare, con il quale essi committenti commissionavano l'esecuzione di un'opera in variante al progetto e, segnatamente la costruzione di un interrato di circa 62 mq;

- alla sottoscrizione dell'accordo integrativo versavano alla società costruttrice la somma di Euro
45.000,00, fatturata dalla come si evince dall'oggetto della stessa fattura, a titolo di caparra CP_1 confirmatoria, senza applicazione quindi, dell'IVA;
- a fronte del versamento di tale somma, la società rilasciava una seconda garanzia CP_1
fideiussoria n. FL2101099, anch'essa conforme al dettato normativo di cui al d.lgs. 122/2005;
- la società costruttrice, a fronte della stipula dell'accordo integrativo, più volte confermava ai ricorrenti che la variante non avrebbe comportato alcuna proroga nella consegna dell'immobile così come già pattuita, tant'è che la incaricava l'agenzia immobiliare Eurostudio Immobiliare di Pt_2
NA (BS) (referente Signora di promuovere la vendita dell'immobile di sua Persona_2
proprietà, adibito a casa familiare di quest'ultima, unitamente al compagno ed al figlio di minore età;
- poiché dopo la stipula del contratto preliminare i lavori non prendevano avvio, più volte avevano chiesto aggiornamenti alla società che aveva annunciato l'inizio dei lavori che, tuttavia, alla CP_1
data del 25 febbraio 2022 ancora non erano iniziati;

pagina 2 di 5 - in data 1 marzo 2022, non essendo ancora iniziati i lavori nel cantiere de quo, inviavano alla società diffida ad adempiere nei termini pattuiti;

- ancora, alla data del 30 giugno 2022, l'inizio dei lavori non si era ancora concretizzato né ciò avveniva nel seguente mese di luglio ( come confermato dalle fotografie ritraenti lo stato dei luoghi datate 21 marzo 2022, 30 giugno 2022, 12 luglio 2022 e 16 luglio 2022);
- in data 1 luglio 2022, erano costretti a recedere dal contratto, in considerazione del grave inadempimento dell'impresa costruttrice, intimando alla società il versamento del doppio della caparra ex art. 1385 c.c.
Si è costituita la contestando la fondatezza della domanda e giustificando il mancato inizio CP_1 del lavori all'ottenimento del Permesso di costruire il cui rilascio era stato ritardato dalle varianti al progetto commissionate dai ricorrenti.
Deduceva di essersi trovata in una situazione di impossibilità oggettiva temporanea sino a fine aprile
2022 di realizzare l'immobile secondo le richieste dei promissari acquirenti, per la necessità di far predisporre al tecnici i relativi nuovi progetti ed ottenere l'assenso all'edificazione da parte del Comune di Lonato del Garda con il rilascio del Permesso di Costruire n.P/2022/00146 in data 27.04.2022.
Ottenuto il P.d.C., la aveva dato corso alle opere di edificazione. CP_1
Chiedeva il rigetto delle domande attoree con condanna al risarcimento dei danni causati pari alla somma di €.10.888,00 corrisposta all'arch. per la redazione ed il deposito in Comune dei nuovi Per_3
progetti commissionati dai promissari acquirenti, di cui alle fatture n.

2-21 e n.15-22 (doc.9/11), oltre alla somma di €.2.080,00 versata all'ing. per la direzione dei lavori, come da fattura CP_2
n.25-22 (doc.12), nonché alla somma di €.29.763,06 pagata al Comune di Lonato del Garda a titolo di contributi di edificazione (doc.13).
La causa è stata istruita con prova orale e documentale.
Le domande attoree non sono fondate.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, il recesso ex art. 1385 co. 2 c.c., con richiesta alla controparte di corrispondere il doppio della caparra versata, "è una... forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)" (viene in particolare evocata Cass., Sez. Un., n. 553 del
2009).
pagina 3 di 5 Orbene, nel caso di specie, emerge dalla documentazione in atti che i lavori non sono iniziati né, a maggior ragione, completati entro il 30.03.2022 perché il permesso di costruire è stato rilasciato solo in data 27.04.2022.
Detto permesso reca la data della richiesta del 21.08.2021 e menziona una serie di ulteriori adempimenti perfezionatisi tutti nella prima metà del 2022 ma per cause non imputabili al promittente venditore.
La certificazione del notaio è del 31.03.2022, il deposito della fideiussione, a garanzia delle opere di urbanizzazione, è del 29.03.2022.
L'atto menziona, altresì, le integrazioni depositate nel gennaio e nel febbraio del 2022.
Proprio dall'esame dell'atto si evince che la promittente venditrice ha adempiuto agli oneri amministrativi legati non solo all'esecuzione del progetto originario ma anche alle varianti successivamente commissionate dagli acquirenti.
Le due predette varianti hanno sicuramente inciso sulla tempistica del rilascio del permesso di soggiorno.
Peraltro, l'assunto dei ricorrenti che dette varianti richiedevano una mera SCIA è stato smentito dai testi comuni e . Tes_1 Testimone_2
La teste di professione architetto ha dichiarato “è vero che il permesso di costruire è stato Tes_1
concesso in data 27/04/22, per il resto non posso rispondere perché l'art. 32 riguarda successive varianti che non conosco”
Sul cap. 6) “non è vero. Non esiste la SCIA convenzionata”
Il teste comune dirigente area edilizia privata e urbanistica al Comune di Lonato del Testimone_2
Garda ha dichiarato:
Sul cap. 8) e doc 7 “le opere di cui alla Tav. 2 poiché antecedenti alla convenzione necessitavano di un permesso di costruire e non di una scia”
ADR: “Guardando la convenzione del 31/03/2022 verifico che a quella data era stato depositato il computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione, ovvero marciapiede pubblico e parcheggi”.
Vi sono in atti le fatture emesse dalla società resistente per gli importi pagati all'arch. per la Per_3
redazione ed in deposito in Comune dei nuovi progetti concordati con i promissari acquirenti. La fattura n. 15 reca la data dell'11.08.2022.
Emerge, altresì, che la società ha pagato all'ing. la somma di €.2.080,00, per la CP_2
direzione dei lavori, come da fattura n.25-22 del 17.10.2022 ed ha pagato al Comune di Lonato del
Garda €.29.763,06, a titolo di contributi di edificazione (doc.13), oltre a prestare garanzia fideiussoria per la realizzazione delle opere di urbanizzazione (doc.8).
pagina 4 di 5 Infine, dal tenore delle riproduzioni dei messaggi scambiati tra le parti emerge univocamente una componente burocratico amministrativa quale causa del ritardo nell'inizio dei lavori di cui gli attori erano, quindi, a conoscenza.
Alla luce delle risultanze istruttorie non risulta provato l'inadempimento della promittente venditrice a cui non è imputabile il ritardo nell'inizio dell'esecuzione dei lavori con conseguente illegittimità del recesso.
Va accolta, invece, per quanto di ragione la domanda contenuta nella comparsa di costituzione e risposta che deve essere qualificata come domanda riconvenzionale.
Parte convenuta ha documentalmente provato la corresponsione di €.10.888,00 all'arch. per la Per_3
redazione ed il deposito in Comune dei nuovi progetti commissionati dai promissari acquirenti, e di
€2.080,00 all'ing. per la direzione dei lavori (vd. fatture in atti). CP_2
Trattasi di importi legati alle varianti commissionate dagli attori che, diversamente, non sarebbero stati sostenuti dalla convenuta.
A diverse conclusioni deve pervenirsi in ordine all'importo di €.29.763,06 pagato al Comune di Lonato del Garda a titolo di contributi di edificazione trattandosi di oneri correlati ad un immobile che rimane in proprietà della convenuta.
Le spese seguono la soccombenza e l'accoglimento parziale della domanda riconvenzionale giustifica la compensazione in misura di un quarto delle spese ponendo i residui tre quarti a carico degli attori
Dette spese sono liquidate in dispositivo ai sensi del DM n. 55/2014.

PQM


Il giudice rigetta le domande principali presentate da e;
Parte_1 Parte_2
accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale e per l'effetto condanna e Parte_1
al pagamento, in favore di delle somme di €.10.888,00 e di € Parte_2 CP_1
2.080,00; rigetta per il resto la domanda riconvenzionale.
Compensa in misura di ¼ le spese di lite ponendo, a carico di e Parte_1 Pt_2
, in solido tra loro, il pagamento dei residui ¾ di dette spese liquidate per l'intero in €
[...]
7.616,00 oltre rsf 15%, IVA e CPA come per legge.
Brescia, 21.12.2025
Il giudice
DR EG
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