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Sentenza 6 novembre 2025
Sentenza 6 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Milano, sentenza 06/11/2025, n. 8417 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Milano |
| Numero : | 8417 |
| Data del deposito : | 6 novembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 22743 / 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE in persona del giudice monocratico dottoressa Valentina Boroni, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione notificato il 31.5.2022 da
P IVA ) Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Paolo Prandini come da procura a tergo del primo foglio dell'atto di citazione, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Milano - via A. Ressi 32
- ATTORE -
CONTRO
(CF ) Controparte_1 CodiceFiscale_1
Rappresentato e difeso come da procura in atti dall'avv Pierfrancesco Marone, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, in Milano - via Larga 16
- CONVENUTO -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE ATTRICE:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: A) IN VIA PRELIMINARE IN RITO E/O PREGIUDIZIALE NEL MERITO: RIGETTARE l'avversaria eccezione di improponibilità/improcedibilità delle domande attoree e/o del presente giudizio, poiché infondata in fatto e in diritto, per come argomentato in sede di prima udienza di comparizione e in memoria ex art. 183, VI co., n. 1), c.p.c. di parte attrice. B) NEL MERITO:
1. ACCERTATO, ove occorra, il mancato adempimento del Sig. all'obbligo di nominare un tecnico di sua fiducia, con ciò CP_1
1 impedendo la determinazione in contraddittorio dell'eventuale esistenza e dei relativi eventuali costi, effettivamente imputabili a di opere condominiali straordinarie di cui al doc. n. 9 ancora Parte_1 da eseguire o da completare al 31 dicembre 2012; 2. ORDINATO all'Avv. Claudio Sala, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., ove occorra e nel caso di contestazioni avversarie sul suo contenuto, di esibire in giudizio la c.d. “busta A”, trattenuta in deposito fiduciario dal predetto professionista presso lo Studio di questi in Milano, Via Hoepli 3; C) IN VIA PRINCIPALE: CONDANNARE il Sig. a pagare CP_1 all'odierna attrice la somma di € 50.000,00 (Euro cinquantamila/00), o in Parte_1 subordine la differenza tra € 50.000,00 ed il costo (maggiorato dell'IVA di legge) delle opere eventualmente ancora da eseguire o da completare effettivamente imputabili a o Parte_1 comunque quella maggiore o minore che dovesse risultare all'esito del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria sulla predetta somma dal dovuto e sino all'effettivo soddisfo;
D) IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA: per la denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'avversaria eccezione preliminare, PROCEDERE, direttamente, ovvero a seguito di rimessione degli atti al Presidente del Tribunale, alla nomina giudiziale del consulente di parte Sig. ; E) CP_1
NEL MERITO, IN OGNI CASO: CONDANNARE altresì il Sig. a pagare CP_1 all'odierna attrice a titolo di rimborso di ulteriori e differenti voci di spesa, poiché Parte_1 tutte sempre strettamente riferibili alla compravendita immobiliare del 28 marzo 2012 e tutte interamente imputabili all'acquirente, la somma di € 22.786,27 (Euro ventiduemila settecento ottantasei/27), ovvero quella maggiore o minore che dovesse risultare all'esito del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto e sino al soddisfo;
F) IN VIA ISTRUTTORIA: a. ORDINARE all'Amministrazione del (Amministrazione Stabili Dr.ssa Valeria Controparte_2
Nasini, Via Edolo 27, 20125 Milano - pec: - tel. 02.67493812 - fax 02.3490514), Email_1 ai sensi dell'art. 210 c.p.c., anche nelle forme di cui all'art. 212, co. I, c.p.c., l'ESIBIZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE (in particolare: delibere assembleari, DIA, SCIA, varianti, verbale giornale di cantiere, comunicazioni di fine lavori, fatture, provvedimenti assunti dai competenti Uffici Tecnici del Comune di Milano, corrispondenza verso fornitori e appaltatori) afferente alle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5) e/o b. ORDINARE alla precedente Amministrazione del (Geom. Via Torelli Viollier 33, 2015 Milano), ai Controparte_2 Controparte_3 sensi dell'art. 210 c.p.c., anche nelle forme di cui all'art. 212, co. I, c.p.c., l'ESIBIZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE (in particolare: delibere assembleari, DIA, SCIA, varianti, verbale giornale di cantiere, comunicazioni di fine lavori, fatture, provvedimenti assunti dai competenti Uffici Tecnici del Comune di Milano, corrispondenza verso fornitori e appaltatori) afferente alle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5) e/o c. DISPORRE, ai sensi dell'art. 118 c.p.c., l' del e della documentazione condominiale Controparte_4 Controparte_2 afferente i lavori e le relative delibere assembleari autorizzative e/o d. DISPORRE, ai sensi degli artt. 191 e ss. c.p.c., , in ogni caso, al fine di determinare: i. quali Controparte_5 delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), siano state effettivamente eseguite alla data del 31 dicembre 2012, ii. quali delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea
2 condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), non ancora eseguite alla data del 31 dicembre 2012, siano da imputarsi a carico di in considerazione: • della pattuizione di cui all'art. 4 del Parte_1 preliminare di vendita (da intendersi qui ritrascritto), poi ribadita all'art. 2 del rogito di compravendita (da intendersi qui ritrascritto) e quindi del criterio di ripartizione ivi sancito, che prevede l'imputabilità delle spese condominiali straordinarie a carico di solo se deliberate in data anteriore al Parte_1 31.1.2011; • degli esiti dei due giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo, che hanno dichiarato
[...] del tutto estranea e dunque non tenuta al versamento di alcuna ulteriore somma in favore del Pt_1 per il saldo delle opere condominiali straordinarie eseguite successivamente alla CP_2 compravendita degli immobili di;
iii. quale sia l'aliquota IVA eventualmente da Controparte_2 applicarsi, posto che, secondo le prospettazioni di parte attrice, l'imposta si deve calcolare al 4%, poiché il Sig. beneficiava al tempo delle c.d. “agevolazioni prima casa” per i costi di CP_1 ristrutturazione dell'immobile; iv. e così, in definitiva, il costo (maggiorato dell'IVA di legge) delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (qui prodotto sub doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (qui prodotto sub doc. 5), che risultassero eventualmente ancora da eseguire o da completare alla data del 31 dicembre 2012 e da imputarsi a carico di e. AMMETTERE parte attrice alla prova orale per testi sui fatti Parte_1 esposti in narrativa e con le seguenti capitolazioni, se del caso espunte le espressioni generiche o valutative: 1. “riferisca il teste, con esplicito riferimento alle singole voci di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), che gli si rammostrano, quanto a sua conoscenza in ordine a ciò che è stato eseguito ai fini dell'ultimazione delle medesime opere ivi indicate”; 2. “Vero che le opere di cui alle singole voci del verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), che mi si rammostrano, sono state eseguite entro la data del 31 dicembre 2012”; Si indicano come testi, su tutti i prefati capitoli, i seguenti soggetti in quanto informati dei fatti: • Ing. , Corso IV Testimone_1
Novembre 21, 12100 Cuneo;
• Ing. Corso IV Novembre 21, 12100 Cuneo;
• Geom. Persona_1
Via Montanara 5, 23900 Lecco;
• Geom. Piazzale Farina 18/6, Persona_2 Controparte_3
Milano. Con richiesta, ove si rendesse necessario, di essere ammessi alla c.d. “prova delegata” ex art. 203 c.p.c., quanto a tutti i testimoni ammessi non risultanti residenti nella circoscrizione del Tribunale adito. G) IN OGNI CASO: • DISPORRE lo stralcio integrale della documentazione versata in atti dalla difesa di parte convenuta (doc. avv. n. 8: “1-29 documentazione allegata a Osservazioni del CTP Arch.
”) in assenza di autorizzazione e in violazione delle preclusioni processuali • con vittoria di spese Per_3
e compensi ai sensi del D.M. n. 55/2014, ivi compreso il rimborso integrale delle spese di Consulenza Tecnica d'Ufficio (€ 4.982,00 oltre accessori), nonché dei connessi costi per le attività rese dall'incaricato C.T.P. Ing. (€ 4.303,52: docc. nn. 34 e 35); • con ogni più ampia riserva di argomentare, in Tes_1 sede di scritti conclusivi, in ordine alla Relazione Tecnica d'Ufficio depositata dal nominato C.T.U.; • con ogni più ampia riserva di agire in separato giudizio per la condanna dell'odierno convenuto al pagamento di ogni ulteriore importo non azionato con il presente giudizio.
per parte convenuta
3 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, così ritenere e giudicare - In via preliminare e/ pregiudiziale: accertato che la scrittura privata del 28 marzo 2012 prevede una perizia contrattuale, dichiararsi improponibile la domanda avversaria e conseguentemente improcedibile il presente giudizio;
- Sempre in via preliminare e/o pregiudiziale: ritenuto si verta in ipotesi di litisconsorzio ai sensi dell'art. 102 e/o 103 c.p.c., autorizzare ex art. 106 c.p.c., per i motivi esposti in narrativa, la chiamata in giudizio: (i) del , in Parte_2 persona dell'amministratore pro tempore Dott.ssa domiciliata in Milano, Via Controparte_6 Edolo n. 27; (ii) degli eredi del Dott. Signori residente in [...] Per_5 Boeri n. 11 e (iii) residente in [...]; (iv) del Dott. Parte_3 [...]
residente in Milano, . differendo, a tal fine, ai sensi dell'art. 269 CP_7 Parte_2 c.p.c., l'udienza di prima trattazione allo scopo di consentire la citazione dei terzi sopra indicati nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 c.p.c.; - In via principale e nel merito: rigettare le domande formulate dall'attrice nei confronti del convenuto poiché inammissibili, infondate in fatto e in diritto e non provate per i motivi esposti in narrativa;
- In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA e 4% C.P.A. e rimborso oneri accessori, come per legge, ivi compreso il rimborso integrale delle spese di Consulenza Tecnica d'Ufficio nonché delle spese sostenute per la Consulenza Tecnica di Parte pari a € 730,08 (doc. 30).
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1 in giudizio , in qualità di acquirente dell'immobile venduto da Controparte_1 Parte_1
e sito in Milano Via Davide Albertario 4 con preliminare a rogito notaio in data
[...] Persona_6
31.1.2011 n. rep 14903, n. racc. 5008 e con successivo contratto definitivo in data 28.3.2012 (n. rep.
18.409 e n. racc. 5.650).
Ha esposto la seguente vicenda.
Tra le parti era stato inizialmente stipulato un contratto preliminare che aveva ad oggetto la piena proprietà di due appartamenti separati e due distinti box auto (foglio 194, particella 147 subalterni 5, 702,
707, 706, 715 e 719).
Il promissario acquirente sig. , al fine di beneficiare delle agevolazioni prima casa, avendo CP_1 pianificato di unificare appartamenti e box, aveva chiesto a di poter iniziare subito la Parte_1 ristrutturazione dei due appartamenti (promessi in vendita al rustico) e pertanto era stato stipulato contestualmente un contratto di comodato d'uso gratuito al fine di consentire al promissario acquirente di svolgere le opere edilizie ed impiantistiche necessarie per adibire gli appartamenti a propria abitazione privata in conformità alla DIA o a quant'altro che fosse idoneo.
Avuto riguardo ai costi inerenti alla ristrutturazione delle unità immobiliari l'attrice ha precisato che all'art. 2 paragrafo A gli appartamenti erano consegnati al rustico e che la promittente venditrice si
4 impegnava a presentare al Comune di Milano una variante DIA o altro documento ritenuto idoneo dal tecnico di fiducia del promissario acquirente relativo solo ed esclusivamente alle opere di ristrutturazione dei due appartamenti, di modo che gli oneri e i costi della variante DIA erano stabiliti interamente a carico del promissario acquirente.
Lamentava che una volta terminata la costruzione del “nuovo corpo di fabbricato destinato ad accogliere l'ascensore, direttamente collegato al vano scale condominiale”, al fine di proteggerlo dalle intemperie, su indicazione dell'arch , tecnico di fiducia del sig. , ordinava Persona_7 CP_1 Parte_1
i nuovi serramenti dei quali sosteneva il costo senza tuttavia essere poi rimborsata dal . CP_1
Altri esborsi erano stati sostenuti dalla parte promissaria venditrice per conto della parte promissaria acquirente senza che fosse stato poi eseguito il rimborso.
Inoltre, quanto alle spese condominiali straordinarie, si prevedeva nel contratto preliminare di vendita che “le spese condominiali straordinarie resteranno ad esclusivo carico della promittente venditrice se deliberate da assemblee condominiali in data antecedente a quella del presente contratto di compravendita (31.1.2011) mentre saranno a carico esclusivo del promissario acquirente quelle deliberate da assemblee condominiali in data successiva a quella del presente preliminare di vendita;
analoga pattuizione veniva prevista in sede di contratto definitivo (doc. n. 1, pag. 10, art. 4).
Le opere di ristrutturazione degli immobili promessi in vendita si concludevano solo in data 14.3.2012 e quindi si perveniva al rogito in data 28.3.2012 con contestuale risoluzione consensuale del contratto di comodato gratuito.
In tale occasione, essendo ancora in corso opere condominiali straordinarie (costruzione di una autorimessa interrata e di un ascensore) per le quali erano stati stipulati due distinti contratti di appalto, le parti prevedevano una specifica regolamentazione delle spese a ciò relative.
A quanto già previsto nel contratto preliminare e sopra riportato si prevedeva una disposizione del tutto analoga nel contratto definitivo di compravendita, a mente del quale: “Tutti gli effetti del presente atto decorreranno col giorno d'oggi, ad eccezione delle spese condominiali ordinarie che sono a carico della parte acquirente con decorrenza dal 31 gennaio 2011. Le spese condominiali straordinarie resteranno ad esclusivo carico della Società venditrice se deliberate da assemblee condominiali in data antecedente al
31 gennaio 2011, mentre saranno a carico esclusivo di parte acquirente quelle deliberate dopo tale data”
(doc. n. 4, pag. 5, art. 2).
5 Con specifico riferimento alle opere ancora in corso al momento della compravendita definitiva le parti prevedevano, con separata scrittura in data coeva alla stipulazione del contratto di compravendita che:
“a garanzia della esecuzione delle opere mancanti di cui al verbale di riunione di cantiere in data
27/2/2012 allegato sub A sottoscritto dall'Arch. l'Arch. e l'Ing. , viene Per_8 Per_3 Tes_1 consegnata all'avv. Claudio Sala una busta chiusa indicata quale busta A. Detta busta dovrà essere consegnata alla alla sola presentazione da parte di Parte_1 quest'ultima di una dichiarazione sottoscritta dalla D.L. Ing. dal Consulente di Parte Tes_1
e dall'Amministratore, che asseverano sotto la propria responsabilità la esecuzione delle CP_1 opere mancanti di cui al verbale di riunione di cantiere in data 27/2/2012 allegato sub A sottoscritto, peraltro, dall'Arch. l'Arch. e l'Ing. , con espressa esclusione delle opere Per_8 Per_3 Tes_1 stralciate dai condomini. Ove la suddetta presentazione non avvenga entro il 31/12/2012, l'ing.
, il Tecnico di Parte e l'Amministratore si incontreranno per determinare in Tes_1 CP_1 contraddittorio, anche a maggioranza, il costo delle opere ancora da eseguire o da completare a tale data, maggiorato dell'IVA di legge. Tale importo verrà restituito al sig. , mentre l'importo CP_1 rimanente verrà consegnato alla (doc. n. 8).”. Parte_1
La c.d. “busta A” conteneva un assegno bancario dell'importo nominale di € 50.000,00 (Euro cinquantamila/00), sottoscritto dal Sig. e intestato a favore di CP_1 Parte_1 lasciato in deposito fiduciario presso l'avv. Claudio Sala.
L'attrice ha quindi rappresentato che:
-le opere condominiali si erano trascinate per diversi anni ancora;
-vi furono anche opere eseguite da vari condomini quali committenti, tra cui il sig. , che CP_1 risultarono ampiamente difformi ai progetti;
venne citata in giudizio dal Condominio al fine di sentirla dichiarare tenuta a versare al Parte_1
delle somme per le opere condominiali svolte e venne sempre dichiarata non tenuta a versare CP_2 alcunchè.
In definitiva con la citazione proposta nel presente processo ha chiesto l'adempimento della Parte_1 scrittura privata del 27.3.2012 sollecitando il versamento in suo favore degli importi per le opere ivi previste e connesse alla compravendita immobiliare, già eseguite;
infatti, stante la mancata conclusione completa delle opere condominiali medesime, rimasta ineseguita anche la predisposizione di una dichiarazione nei termini della prima parte della scrittura del 27.3.2012, era divenuto necessario stimare
6 il costo delle opere ancora a carico del sig con restituzione a della differenza CP_1 Parte_1 rispetto all'importo di euro 50.000,00 oggetto del deposito fiduciario.
Quanto agli esborsi sostenuti per opere realizzate in favore del sig. , ha anche CP_1 Parte_1 chiesto i seguenti importi:
- rimborso degli oneri di urbanizzazione ricalcolati dal Comune di Milano a seguito della variante richiesta dal sig. per euro 8.615,41; CP_1
- rimborso della parcella dell'ing. per le opere di Direttore lavori dal 31.1.2011 al 14.3.2012 Tes_1 per la ristrutturazione commissionata dal sig. per euro 7.235,00; CP_1
-rimborso parcella D.L. Ing. per CIAL unificazione dei due box auto in uno solo (ft. n. 22 del Tes_1
29 maggio 2013) (doc. n. 21): € 629,20;
- rimborso di bolli e oneri per aggiornamenti catastali conseguenti alle opere e all'unificazione degli immobili effettuate dall'acquirente: € 503,36;
-rimborso dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD n. 461 del 15 ottobre
2010) (doc. n. 22): € 1.100,00; dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD
n. 641 del 30 dicembre 2010) (doc. n. 23 e 24): € 3.811,50; delle modifiche portone ingresso (ft. UD
233 del 31 maggio 2011) (doc. n. 25): € 891,00; il tutto per l' importo complessivo di € 22.786,27, oltre interessi di legge dal dovuto e sino al soddisfo.
Si è costituito contestando la ricostruzione fornita dall'attrice ed eccependo Controparte_1 la improcedibilità della domanda atteso che nella scrittura del 27.3.2012 era contenuta una ipotesi di perizia contrattuale da assimilarsi a un arbitrato irrituale con temporanea rinuncia alla giurisdizione ordinaria prima e durante il corso della procedura accertativo valutativa contrattualmente prevista. Ha chiesto di chiamare in giudizio il di Milano e, nel merito, ha Controparte_2 stigmatizzato il decorso di oltre dieci anni dal termine indicato nella scrittura privata richiamata da parte dell'attore prima di iniziare il giudizio. Ha contestato che la decisione di unificare i due appartamenti fosse riferibile al sig. essendo invece essa una precedente decisione di e CP_1 Parte_1 ha rilevato come già alla sottoscrizione del contratto definitivo era pacifico che le opere condominiali straordinarie fossero ineseguite o gravemente viziate;
una volta decorso il termine di cui alla scrittura del 27.3 nessuna commissione si era incontrata per causa di che mai la convocò e solo il Parte_1
31.1.2021 avrebbe invitato il sig. a nominare un tecnico di propria fiducia per dare seguito CP_1
7 agli accordi ivi previsti;
ha osservato che l'onere probatorio in ordine alle opere eseguite o meno grava sull'attrice e che di esse non è stata data prova.
Quanto alle richieste di rimborso di parte attrice ne ha contestato la debenza osservando che esse erano tutte spese da riferire ed imputabili alla stessa . Parte_1
Ha chiesto il rigetto della domanda attorea.
Tanto premesso avuto riguardo alle domande delle parti, deve darsi atto che alla prima udienza, il Giudice ha respinto la istanza di chiamata del terzo ( “ reputato che il litisconsorzio necessario con
CP_2 il e con i singoli condomini non sussista, sembrando che la causa verta sul pagamento del
CP_2 saldo del prezzo di una compravendita immobiliare, sottoposto alla condizione dell'esecuzione di determinate opere, in tesi (secondo le parti) condominiali, onde l'accertamento dell'avveramento o meno della condizione prescinde dal coinvolgimento del , potendo la condotta del
CP_2 CP_2 essere sempre accertata in via incidentale e fermo restando che eventuali pretese delle due parti contro il o singoli condomini in ordine all'esecuzione o non esecuzione delle opere di che trattasi
CP_2 potranno se del caso essere fatte valere in via autonoma, ove ritengano di avere diritto”) e ha assegnato i termini per le memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c. (nell'ambito delle quali la parte attrice ha contestato la eccezione di improcedibilità sollevata dalla convenuta evidenziando come la procedura concordata nella scrittura del 27.3.2012 assumesse le caratteristiche dell'arbitraggio senza rinuncia ad adire l'autorità giurisdizionale ordinaria); scambiate queste ultime, è stata ammessa la sola richiesta di CTU e, all'esito della stessa, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Alla successiva udienza del 6.3.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e il giudice nuovo assegnatario del procedimento, ha trattenuto la causa in decisione, concedendo i termini ex art. 190 c.p.c..
2. In primo luogo dev'essere rigettata l'eccezione di improcedibilità formulata dalla parte convenuta.
Essa si fonda sulla qualificazione quale perizia contrattuale al procedimento di individuazione delle opere rimaste ineseguite e di quantificazione di relativi costi, previsto nella scrittura privata del 27.3.2012 che accede ed è redatta in pari data al contratto di compravendita definitivo;
la difesa di parte convenuta ne predica l'assimilazione all'arbitrato irrituale essendo demandato ai tecnici di svolgere un'operazione esclusivamente tecnica priva di valutazione discrezionale. La conseguenza sarebbe che le parti così facendo avrebbero temporaneamente rinunciato alla tutela giurisdizionale.
Ora, la scrittura è la seguente:
8 La previsione appare configurare una clausola volta alla mera verifica da parte di un collegio tecnico composto da plurimi soggetti (anche estranei al contratto di compravendita) delle opere ancora da eseguire e dei relativi costi senza tuttavia che dal tenore letterale della clausola emerga una vera e propria rinuncia alla tutela giurisdizionale, neppure temporanea.
9 Anche a voler prescindere dalla non univocità della figura della cd “perizia contrattuale” e della sua riconducibilità o meno alla figura dell'arbitraggio o dell'arbitrato rituale (la giurisprudenza le riconosce una autonomia quale figura cfr Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 28511 del 08/11/2018 laddove ne evidenzia le caratteristiche e la sottrazione alle regole dell'arbitrato “Nel caso in cui le parti di un contratto di assicurazione affidino ad un terzo l'incarico di esprimere una valutazione tecnica sull'entità delle conseguenze di un evento, al quale è collegata l'erogazione dell'indennizzo, impegnandosi a considerare tale valutazione come reciprocamente vincolante ed escludendo dai poteri del terzo la soluzione delle questioni attinenti alla validità ed efficacia della garanzia assicurativa, il relativo patto esula sia dall'arbitraggio che dall'arbitrato (rituale od irrituale) ed integra piuttosto una perizia contrattuale, atteso che viene negozialmente conferito al terzo, non già il compito di definire le contestazioni insorte
o che possono insorgere tra le parti in ordine al rapporto giuridico ma la semplice formulazione di un apprezzamento tecnico che esse si impegnano ad accettare come diretta espressione della loro determinazione volitiva;
pertanto non sono applicabili le norme relative all'arbitrato, restando impugnabile la perizia contrattuale per i vizi che possono vulnerare ogni manifestazione di volontà negoziale (errore, dolo, violenza, incapacità delle parti), nel caso di specie la previsione si limitava a ricorrere all'ausilio di tecnici e dell'amministratore del Condominio quale aiuto al fine di effettuare un riepilogo delle opere eseguite e, alla luce dei loro costi come già emergenti dalla documentazione di cantiere, svolgere un conteggio unitario;
tale procedura peraltro è rimasta ineseguita.
Risulta agli atti che all'esito dei contenziosi con il relativi proprio al Parte_1 CP_2 pagamento degli oneri collegati alla esecuzione delle spese condominiali straordinarie di cui alla scrittura, abbia diffidato il sig. dall'attivare la procedura mediante la nomina di un tecnico CP_1 di sua fiducia (comunicazione del 28.1.2022, doc. 18 delle produzioni di parte attrice); a detta richiesta parte convenuta non risulta avere dato seguito ( né risulta essersi data disponibile a farlo essendosi limitata a contestare, in giudizio, la errata attivazione, la cui mancata realizzazione sarebbe imputabile a . Parte_1
Per il vero, è solo quest'ultima ad avere interesse alla attivazione della procedura atteso che l'assegno di euro 50.000,00 in deposito fiduciario all'avv. Sala, e collegato proprio alle opere eseguite è sottoscritto da e dunque già prevedeva la corresponsione a da parte di questi di una CP_1 Parte_1 somma, preventivatamene ammontante ad euro 50.000,00 o per la eventuale minor misura, a copertura delle opere eseguite.
10 I due rilievi portano alla conclusione che la tutela giurisdizionale sia del tutto ammissibile.
Resta dunque salva la competenza della Autorità giurisdizionale ordinaria.
3. Le spese condominiali straordinarie per opere non eseguite.
L'attrice lamenta, in questo giudizio, l'inadempimento del convenuto che si sarebbe sottratto alla nomina del proprio tecnico.
Effettivamente a seguito della richiamata comunicazione mail non risulta che pate convenuta abbia poso in essere alcuna attività.
Tuttavia la conseguenza di tale mancata attivazione non comporta il verificarsi di alcun inadempimento rilevante sotto il profilo della imputabilità dei costi per le opere eseguite alla data del 31.12.2012 quanto piuttosto la impossibilità di rilevarne la mancata esecuzione ed il relativo importo senza adire l'autorità giudiziaria.
Le parti hanno concordemente previsto, quanto al soggetto su cui graveranno gli oneri delle spese condominiali, una data che funge da spartiacque che è il 31.1.2012; rispetto a tale data va dunque svolto il controllo al fine di procedere alla individuazione della somma da corrispondere a in Parte_1 relazione alle opere eseguite e concluse con liberazione in parte qua delle somme giacenti in deposito fiduciario presso l'avv. Sala.
A tal fine soccorre l'indagine tecnica devoluta alla CTU arch. Persona_9
La CTU ha esaminato la documentazione agli atti e relativa alle opere eseguite ( o non seguite) tra quelle oggetto di rendicontazione nel verbale di cantiere del 27.2.2012 con il seguente quesito:
““Dica il CTU,
➢ sentite le parti e i CTP eventualmente nominati,
➢ esaminati i documenti versati in causa,
➢ svolta ispezione in loco, all'uopo valendo il presente verbale quale ordine di ispezione verso le parti della causa e verso il terzo sito in Milano via Davide Albertario 4, CP_2
➢ assunte sommarie informazioni dall'Amministratore pro tempore attuale del detto e CP_2
acquisita, solo se utile a rispondere al quesito, la documentazione urbanistica pertinente le opere oggetto di causa, presso il detto ovvero presso la P.A. competente, all'uopo valendo tale verbale CP_2
11 quale ordine di esibizione verso il e quale richiesta di informazioni verso la P.A. CP_2 competente,
➢ espletato il tentativo di conciliazione:
1) quali opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.12.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012;
2) quali opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.12.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, non siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012 e la valorizzazione dei costi -al netto di IVA- per l'esecuzione e completamento di tali opere;
3) con riferimento alle opere non eseguite/completate, indichi le ragioni dell'omessa esecuzione, per quanto possa appurare;
4) con riferimento alle opere non eseguite/completate, indichi, spieghi e calcoli l'IVA applicabile ai costi di esecuzione e completamento;
5) indichi ogni altro utile elemento di valutazione”.
La CTU ha svolto la propria indagine nel pieno contradittorio delle difese, anche tecniche, e senza incorrere in violazioni comportanti nullità.
Ella ha fin dall'inizio di chiarato i parametri di valutazione (pattuizione di cui all'art. 4 del preliminare di vendita poi ribadita all'art. 2 del rogito di compravendita e quindi del criterio di ripartizione ivi sancito, che prevede l'imputabilità delle spese condominiali straordinarie a carico di solo se Parte_1 deliberate in data anteriore al 31.1.2011; esiti dei due giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo, che hanno dichiarato del tutto estranea e dunque non tenuta al versamento di alcuna ulteriore Parte_1 somma in favore del per il saldo delle opere condominiali straordinarie eseguite CP_2 successivamente alla compravendita degli immobili di;
il costo (maggiorato dell'IVA Controparte_2 di legge) delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27-2-2012, letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26-7-2006, che risultassero eventualmente ancora da eseguire o da completare alla data del 31 dicembre 2012 e da imputarsi a carico di
[...]
Pt_1
12 La puntuale analisi della CTU e la sua aderenza alle emergenze documentali nonché fattuali, avendo ella svolto il richiesto sopralluogo, consente al Tribunale di aderire alle conclusioni dalla medesima formulate e vagliate anche alla luce delle osservazioni tecniche delle difese.
La CTU ha dato conto come segue della metodologia seguita.
“Si premette che i numerosi punti elencati nel VERBALE della RIUNIONE DI CANTIERE tenutasi in data 27-2-2012, (di seguito VERBALE CANTIERE 27-2-12), sottoscritto dagli stessi tecnici oggi CTP delle parti oggi in causa – ing. ed arch. – oltreché dall'allora amministratore del Tes_1 Per_3
Condominio – qui allegato 7) quanto all'originale e qui allegato 8) quanto a quello trascritto, si possono ritenere organizzati come segue:
1. Nella prima parte – fino a pag. 4 nell'originale qui allegato 7) e fino a pag. 3 della trascrizione qui allegato 8) - vi sono elencate le valutazioni tecniche strettamente riferite a ciascuno dei corrispondenti
n. 66 punti elencati nel Verbale Assemblea Straordinaria del 26-7-2006 (di seguito Verbale Assemblea
26-7-2006) conseguentemente è con stretto riferimento a detta prima parte del VERBALE CANTIERE
27-2-12 che la scrivente fornirà la propria valutazione tecnica di cui al quesito;
2. Nella seconda parte – da pag. 4 a pag. 5 nell'originale qui allegato 7) e da pag. 3 a pag. 4 della trascrizione qui allegato 8) – sono riportate n. 5 segnalazioni effettuate da parte dell'arch. (anche Per_3 al tempo tecnico del convenuto). In merito a dette valutazioni riportate nel VERBALE CANTIERE 27-2-
12e ritenuti dalla scrivente non riconducibili al Verbale Assemblea 26-7-2006 la scrivente provvederà a fornire in ogni caso la mera valutazione economica per completezza e per dare attoall' CP_8 notevole scambio di argomentazioni tecniche avvenuto durante le lunghe sessioni di CTU tra tecnici–ad esempio la 4a Sessione è durata dalle ore 14:00 alle ore 20:00;
3.Nella terza parte–da pag. 5 a pag. 7 nell'originale qui allegato 7)e da pag. 4 a pag.5della trascrizione qui allegato 8)–sono riportati ulteriori n.8 punti di valutazioni tra i tecnici suddetti. Anche in merito a dette valutazioni riportate nel VERBALE CANTIERE 27-2-12ritenute dalla scrivente non riconducibili al Verbale Assemblea 26-7-2006la scrivente provvederà a fornire in ogni caso la mera valutazione economica per completezza e per dare atto all' del notevole scambio di argomentazioni CP_9 tecniche avvenuto durante le lunghe sessioni di CTU tra tecnici–ad esempio la 4aSessione è durata dalle ore 14:00 alle ore 20:00.
Adottando la medesima tripartizione in cui la scrivente ha suddiviso il VERBALECANTIERE 27-2-12, al fine rendere più agevole il confronto tecnico all'interno delle operazioni peritali su ciascuna di dette
13 n. 66 voci oltre alle altre n. 13 suddette valutazioni effettuate dai tecnici ed in vista di organizzare in maniera più agevole la risposta al quesito dell' non fosse riuscita la conciliazione-la CP_10 scrivente ha provveduto a predisporre n.3corrispondenti TABELLE da Excel”.
All'esito la CTU ha rassegnato le seguenti conclusioni:
Con l'ausilio della TABELLA 1) – qui allegato 0.1) ne consegue che, in risposta al punto 1) del quesito: “dica il CTU …quali opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.02.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012” la scrivente può riferire che non risultano opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.02.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, che siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012.
In risposta al punto 2) del quesito e quindi alla indicazione specifica delle opere ed alla loro valorizzazione la CTU ha indicato le seguenti:
1) punto n. 10 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 10 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
1.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Modificare l'accesso al seminterrato di proprietà creando un marciapiede a lato della rampa carraia esistente, tramite spostamento di Pt_4 cm. 110 del muro di contenimento del giardino, come da progetto allegato (tavola 04). Questo intervento sarà eseguito con priorità, e dovrà essere completato entro 30 giorni dall'inizio lavori, in modo da garantire la normale accessibilità al seminterrato anche durante il prosieguo dei lavori”; Pt_4
1.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Non risulta realizzato compiutamente un marciapiede per errore dell'impresa Torres e non risulta realizzato il parapetto come era stato richiesto dal Comune di Milano.”
1.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
1.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.680,00.=
1.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 708,76.= Parte_1
1.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 70,88;
1.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 779,63.=. Parte_1
14 2) punto n. 11 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 11 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
2.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Modificare l'ingresso su , CP_2 allargando il cancello carraio e creando un cancelletto pedonale separato, come da progetto (tavola 04).”;
2.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Il cancelletto pedonale non risulta conforme al progetto (vedi tav. 4) in quanto non è stato eseguito l'arretramento e la divisione dall'accesso carraio.”
2.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
2.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 2.000,00.=
2.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 843,76.= Parte_1
2.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 84,38;
2.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 928,14.= Parte_1
3) punto n. 18 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 18 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
3.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Procedere al rifacimento della scala e della pensilina rivolte sul giardino nord, come da progetto (tavola rendering tridimensionale a firma del designer ).”; Testimone_2
3.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Non è stata realizzata la pensilina. L'arch. riferisce che i condomini non ne hanno voluto la Per_8 realizzazione.”
3.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
3.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.500,00.=
3.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 632,82.= Parte_1
3.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 63,28;
3.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 696,10.=. Parte_1
4) punto n. 34 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 34 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
15 4.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Modificare l'ingresso su Via Bissolati, allargando il cancello carraio a 4,50 m. circa e costruendo una pensilina per proteggere dalla pioggia il quadro citofoni. Per il nuovo cancello sarà richiesto il preventivo per l'automazione.”;
4.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la pensilina sull'ingresso pedonale (copertura piana).”
4.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
4.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 2.100,00.=
4.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 885,95.= Parte_1
4.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 88,59;
4.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 974,54.=. Parte_1
5) punto n. 35 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 35 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
5.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Sostituire le inferriate delle recinzioni lungo le vie Bissolati e .”; CP_2
5.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la parte prospiciente la via .” CP_2
5.3. Valutazione del CTU: lavoro non ancora completato;
5.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 11.910,00.=
5.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 5.024,59.= Parte_1
5.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 502,46;
5.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 5.527,05.= Parte_1
6) punto n. 40 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 40 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
6.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Realizzare l'impianto di irrigazione automatica del giardino condominiale.”;
6.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la posa degli irrigatori nella porzione condominiale a nord. Nella porzione lato CP_2 mancano le tratte terminali delle 3 linee e rispettivi irrigatori”
16 6.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
6.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.500,00.=
6.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 632,82.= Parte_1
6.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 63,28;
6.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 696,10.=; Parte_1
7) punto n. 41 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 41 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
7.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Realizzare l'impianto di illuminazione del giardino condominiale.”;
7.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la posa di 11 corpi illuminanti. Si attende delibera condominiale di accettazione dei corpi illuminanti.”
7.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
7.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.066,26.=
7.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 449,83.= Parte_1
7.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 44,98;
7.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 494,82.=; Parte_1
8) punto n. 43 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 43 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
1.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Ripiantumare e riordinare il giardino.”;
1.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la piantumazione e relativa fornitura di prato.”
1.3. Valutazione del CTU: lavoro non ancora completato;
1.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 8.000,00.=
1.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 3.375,04.= Parte_1
1.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 337,50;
1.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 3.712,54.= Parte_1
17 In conclusione la CTU ha osservato che “Da quanto sopra ne consegue in sintesi che, i costi - al netto di
IVA - per l'esecuzione e completamento delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del
27.02.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, che non siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012 ammontano complessivamente ad Euro 29.756,26.= al netto di IVA;
Di detto importo, la quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi ammonta Parte_1 complessivamente ad Euro 12.553,57.= al netto di IVA;
La corrispondente IVA applicabile risulta al 10% e conseguentemente la quota imputabile a
[...] in base ai 421,88 millesimi ammonta complessivamente ad Euro 13.808,93.= al lordo Pt_1 dell'IVA”.
La CTU ha preso in carico le svariate contestazioni delle parti formulando argomentate considerazioni a sostegno della completezza delle proprie conclusioni (che sono rimaste invariate anche a seguito delle suddette contestazioni). Ella ha accertato che:
1) la mancata esecuzione della rotatoria non è ricompresa nei punti elencati nella prima parte del
VERBALE CANTIERE 27-2-12 cui è strettamente riferito il quesito e riportati puntualmente nella
TABELLA 1) – qui allegato 0.1) - l'unica tra le n. 3 tabelle prodotte dalla scrivente da ricondursi al quesito come più sopra già ampiamente fatto constare, dunque non rientra a parere di chi scrive nel perimetro del quesito;
- Non vi è infatti corrispondenza diretta nel Verbale Assemblea 26-7-2006 in cui dai punti 1), 2) e 3) risulta che il progetto dell'autorimessa fosse ancora assoggettato alla previa verifica di fattibilità ed è richiamato un progetto di massima;
- Non risultando a tutt'oggi eseguita la detta rotatoria, il titolo edilizio per la sua eventuale realizzazione risulta decaduto, essendo abbondantemente trascorsi i 3 anni prescritti per legge dall'inizio dei lavori - art. 15.5) D.P.R. 380/2001 e s.m.i. a prescindere da quanto dichiarato in fase di fine lavori;
- La posizione in cui era prevista, esclusivamente nei progetti comunali e non nel Verbale Assemblea 26-
7-2006 lo si ripete, detta rotatoria era indubbiamente tecnicamente motivata solamente dall'opportunità di agevolare la manovra di ingresso al box posto in fondo all'autorimessa, peraltro di proprietà di terzi mentre il box venduto da al convenuto era il primo. Parte_1 CP_1
18 2) La mancata esecuzione dell'ascensore viene effettivamente riportata nel punto 14 elencato nella prima parte del VERBALE CANTIERE 27-2-12 cui è a parere di chi scrive strettamente riferito il quesito e riportato puntualmente nella TABELLA 1) – qui allegato 0.1).
Tuttavia la questione circa l'imputabilità della spesa per la realizzazione dell'ascensore de quo, risulta già affrontata e decisa in sede di Appello come da sentenze prodotte in atti dall'attore – qui allegati 10)
e 11); (…) Alla data del VERBALE CANTIERE 27-2-12 non era ancora presente la delibera assembleare con la quale detto intervento (l'impianto ascensore mentre il vano murario risultava terminato) fosse effettivamente stato approvato in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri tant'è che il doc. prodotto dal
CTP del convenuto, allegato 7) al Verbale 26-2-24, 6a Sessione di CTU, pagg. 33 e 34 – cioè il preventivo per la fornitura dell'impianto ascensore riporta la data del 9-1-2014; inoltre i costi per il prolungamento fino al terzo piano dell'ascensore erano pattuiti a carico del convenuto.
Le conclusioni cui è pervenuta la CTU sono del tutto condivisibili.
Il raffronto demandato nel quesito è stato basato su parametri che le stesse parti hanno individuato concordemente e che sono stati validati anche dalle pronunzie del Tribunale e della Corte di Appello di
Milano richiamate dal CTU che sono state depositate agli atti e che hanno ben delimitato l'ambito di
“osservazione” ( evidenziando peraltro una mancanza di dettaglio nelle pretese economiche del che non possono trovare il “recupero” in questa diversa sede). CP_2
Le considerazioni critiche rilevanti ai fini dell'indagine ( potendosi considerare assorbite ed irrilevanti rispetto alle domande attoree ed all'ambito del giudizio le restanti) evidenziate dalle parti sono state esaminate e risultano ben approfondite.
Con riferimento quindi alle spese condominiali straordinarie per le quali era stata prevista la consegna dell'assegno di euro 50.000,00 sottoscritto dal sig. “a garanzia”, alla luce della specifica CP_1 previsione contenuta nella scrittura del 27.3.2012, deve ritenersi accertato che i costi riferibili alle opere non eseguite che devono gravare su ammontano ad Euro 13.808,93 ( al lordo dell'IVA) e Parte_1 che la restante somma data dalla differenza tra l'assegno a mani dell'avv. Sala pari ad euro
50.000,00 e il detto importo pari ad euro 36.191,07 dovrà essere invece corrisposto alla predetta società.
19 4. Gli esborsi sostenuti nell'interesse del sig. CP_1
Quanto infine agli esborsi che ritiene di avere sostenuto per opere eseguite nel solo interesse Parte_1 del sig. , per le seguenti attività: CP_1
- rimborso degli oneri di urbanizzazione ricalcolati dal Comune di Milano a seguito della variante richiesta dal sig. per euro 8.615,41; CP_1
- rimborso della parcella dell'ing. per le opere di Direttore lavori dal 31.1.2011 al 14.3.2012 Tes_1 per la ristrutturazione commissionata dal sig. per euro 7.235,00; CP_1
-rimborso parcella D.L. Ing. per CIAL unificazione dei due box auto in uno solo (ft. n. 22 del Tes_1
29 maggio 2013) (doc. n. 21): € 629,20;
- rimborso di bolli e oneri per aggiornamenti catastali conseguenti alle opere e all'unificazione degli immobili effettuate dall'acquirente: € 503,36;
-rimborso dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD n. 461 del 15 ottobre
2010) (doc. n. 22): € 1.100,00; dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD
n. 641 del 30 dicembre 2010) (doc. n. 23 e 24): € 3.811,50; delle modifiche portone ingresso (ft. UD
233 del 31 maggio 2011) (doc. n. 25): € 891,00; il tutto per l'ulteriore importo complessivo di € 22.786,27, oltre interessi di legge dal dovuto e sino al soddisfo.
Ora deve osservarsi che dalla documentazione agli atti non emerge che detti costi siano stati sostenuti da su incarico del sig. ; gli oneri di urbanizzazione per il vano sottotetto Parte_1 CP_1 attengono, come emerge dal documento 19 delle produzioni attoree, ad un momento di gran lunga precedente la stipulazione del contratto preliminare ( 16.2.2011) di modo che non può anticiparsi a tale data l'assunzione di un impegno alla manleva da parte del promissario acquirente che emerge invece documentalmente solo successivamente nel contratto preliminare con riguardo ad una variante DIA non meglio identificata e al prolungamento dell'ascensore, attività rispetto alle quali non vi è collegamento diretto degli esborsi esposti.
Ne consegue che detta domanda risulta sfornita del necessario supporto probatorio e va respinta.
5. Le spese di lite, in ragione del principio di soccombenza, devono gravare sulla parte convenuta che è rimasta soccombente rispetto alla domanda, seppure ridotta, di parte attrice e vanno liquidate in relazione allo scaglione di valore residuo e con l'applicazione, per le 4 fasi, dei valori tariffari medi.
20
P.Q.M.
Il Tribunale di Milano, pronunciando in via definitiva nella causa tra le parti indicate in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa: in parziale accoglimento della domanda attorea accerta che l'importo per le opere non eseguite da imputarsi a mmonta ad euro 13.808,93 ( al lordo Parte_1 dell'IVA) e che il convenuto , AL QUALE DOVRÀ ESSERE RESTITUITO Controparte_1
L'IMPORTO DI EURO 13.808,93 dovrà corrispondere a l'importo di euro 36.191,07. Parte_1
Condanna il convenuto alla rifusione delle spese sostenute dalla attrice per la rappresentanza ed assistenza in giudizio spese che si liquidano in euro 7.616,00 oltre contributo unificato, rimborso forfettario, iva e cpa.
Così deciso a Milano il 4 novembre 2025.
Il giudice (dott. Valentina Boroni)
21
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE in persona del giudice monocratico dottoressa Valentina Boroni, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione notificato il 31.5.2022 da
P IVA ) Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Paolo Prandini come da procura a tergo del primo foglio dell'atto di citazione, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Milano - via A. Ressi 32
- ATTORE -
CONTRO
(CF ) Controparte_1 CodiceFiscale_1
Rappresentato e difeso come da procura in atti dall'avv Pierfrancesco Marone, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, in Milano - via Larga 16
- CONVENUTO -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE ATTRICE:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: A) IN VIA PRELIMINARE IN RITO E/O PREGIUDIZIALE NEL MERITO: RIGETTARE l'avversaria eccezione di improponibilità/improcedibilità delle domande attoree e/o del presente giudizio, poiché infondata in fatto e in diritto, per come argomentato in sede di prima udienza di comparizione e in memoria ex art. 183, VI co., n. 1), c.p.c. di parte attrice. B) NEL MERITO:
1. ACCERTATO, ove occorra, il mancato adempimento del Sig. all'obbligo di nominare un tecnico di sua fiducia, con ciò CP_1
1 impedendo la determinazione in contraddittorio dell'eventuale esistenza e dei relativi eventuali costi, effettivamente imputabili a di opere condominiali straordinarie di cui al doc. n. 9 ancora Parte_1 da eseguire o da completare al 31 dicembre 2012; 2. ORDINATO all'Avv. Claudio Sala, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., ove occorra e nel caso di contestazioni avversarie sul suo contenuto, di esibire in giudizio la c.d. “busta A”, trattenuta in deposito fiduciario dal predetto professionista presso lo Studio di questi in Milano, Via Hoepli 3; C) IN VIA PRINCIPALE: CONDANNARE il Sig. a pagare CP_1 all'odierna attrice la somma di € 50.000,00 (Euro cinquantamila/00), o in Parte_1 subordine la differenza tra € 50.000,00 ed il costo (maggiorato dell'IVA di legge) delle opere eventualmente ancora da eseguire o da completare effettivamente imputabili a o Parte_1 comunque quella maggiore o minore che dovesse risultare all'esito del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria sulla predetta somma dal dovuto e sino all'effettivo soddisfo;
D) IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA: per la denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'avversaria eccezione preliminare, PROCEDERE, direttamente, ovvero a seguito di rimessione degli atti al Presidente del Tribunale, alla nomina giudiziale del consulente di parte Sig. ; E) CP_1
NEL MERITO, IN OGNI CASO: CONDANNARE altresì il Sig. a pagare CP_1 all'odierna attrice a titolo di rimborso di ulteriori e differenti voci di spesa, poiché Parte_1 tutte sempre strettamente riferibili alla compravendita immobiliare del 28 marzo 2012 e tutte interamente imputabili all'acquirente, la somma di € 22.786,27 (Euro ventiduemila settecento ottantasei/27), ovvero quella maggiore o minore che dovesse risultare all'esito del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto e sino al soddisfo;
F) IN VIA ISTRUTTORIA: a. ORDINARE all'Amministrazione del (Amministrazione Stabili Dr.ssa Valeria Controparte_2
Nasini, Via Edolo 27, 20125 Milano - pec: - tel. 02.67493812 - fax 02.3490514), Email_1 ai sensi dell'art. 210 c.p.c., anche nelle forme di cui all'art. 212, co. I, c.p.c., l'ESIBIZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE (in particolare: delibere assembleari, DIA, SCIA, varianti, verbale giornale di cantiere, comunicazioni di fine lavori, fatture, provvedimenti assunti dai competenti Uffici Tecnici del Comune di Milano, corrispondenza verso fornitori e appaltatori) afferente alle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5) e/o b. ORDINARE alla precedente Amministrazione del (Geom. Via Torelli Viollier 33, 2015 Milano), ai Controparte_2 Controparte_3 sensi dell'art. 210 c.p.c., anche nelle forme di cui all'art. 212, co. I, c.p.c., l'ESIBIZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE (in particolare: delibere assembleari, DIA, SCIA, varianti, verbale giornale di cantiere, comunicazioni di fine lavori, fatture, provvedimenti assunti dai competenti Uffici Tecnici del Comune di Milano, corrispondenza verso fornitori e appaltatori) afferente alle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5) e/o c. DISPORRE, ai sensi dell'art. 118 c.p.c., l' del e della documentazione condominiale Controparte_4 Controparte_2 afferente i lavori e le relative delibere assembleari autorizzative e/o d. DISPORRE, ai sensi degli artt. 191 e ss. c.p.c., , in ogni caso, al fine di determinare: i. quali Controparte_5 delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), siano state effettivamente eseguite alla data del 31 dicembre 2012, ii. quali delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea
2 condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), non ancora eseguite alla data del 31 dicembre 2012, siano da imputarsi a carico di in considerazione: • della pattuizione di cui all'art. 4 del Parte_1 preliminare di vendita (da intendersi qui ritrascritto), poi ribadita all'art. 2 del rogito di compravendita (da intendersi qui ritrascritto) e quindi del criterio di ripartizione ivi sancito, che prevede l'imputabilità delle spese condominiali straordinarie a carico di solo se deliberate in data anteriore al Parte_1 31.1.2011; • degli esiti dei due giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo, che hanno dichiarato
[...] del tutto estranea e dunque non tenuta al versamento di alcuna ulteriore somma in favore del Pt_1 per il saldo delle opere condominiali straordinarie eseguite successivamente alla CP_2 compravendita degli immobili di;
iii. quale sia l'aliquota IVA eventualmente da Controparte_2 applicarsi, posto che, secondo le prospettazioni di parte attrice, l'imposta si deve calcolare al 4%, poiché il Sig. beneficiava al tempo delle c.d. “agevolazioni prima casa” per i costi di CP_1 ristrutturazione dell'immobile; iv. e così, in definitiva, il costo (maggiorato dell'IVA di legge) delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (qui prodotto sub doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (qui prodotto sub doc. 5), che risultassero eventualmente ancora da eseguire o da completare alla data del 31 dicembre 2012 e da imputarsi a carico di e. AMMETTERE parte attrice alla prova orale per testi sui fatti Parte_1 esposti in narrativa e con le seguenti capitolazioni, se del caso espunte le espressioni generiche o valutative: 1. “riferisca il teste, con esplicito riferimento alle singole voci di cui al verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), che gli si rammostrano, quanto a sua conoscenza in ordine a ciò che è stato eseguito ai fini dell'ultimazione delle medesime opere ivi indicate”; 2. “Vero che le opere di cui alle singole voci del verbale di riunione di cantiere del 27 febbraio 2012 (doc. 9), letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26 luglio 2006 (doc. 5), che mi si rammostrano, sono state eseguite entro la data del 31 dicembre 2012”; Si indicano come testi, su tutti i prefati capitoli, i seguenti soggetti in quanto informati dei fatti: • Ing. , Corso IV Testimone_1
Novembre 21, 12100 Cuneo;
• Ing. Corso IV Novembre 21, 12100 Cuneo;
• Geom. Persona_1
Via Montanara 5, 23900 Lecco;
• Geom. Piazzale Farina 18/6, Persona_2 Controparte_3
Milano. Con richiesta, ove si rendesse necessario, di essere ammessi alla c.d. “prova delegata” ex art. 203 c.p.c., quanto a tutti i testimoni ammessi non risultanti residenti nella circoscrizione del Tribunale adito. G) IN OGNI CASO: • DISPORRE lo stralcio integrale della documentazione versata in atti dalla difesa di parte convenuta (doc. avv. n. 8: “1-29 documentazione allegata a Osservazioni del CTP Arch.
”) in assenza di autorizzazione e in violazione delle preclusioni processuali • con vittoria di spese Per_3
e compensi ai sensi del D.M. n. 55/2014, ivi compreso il rimborso integrale delle spese di Consulenza Tecnica d'Ufficio (€ 4.982,00 oltre accessori), nonché dei connessi costi per le attività rese dall'incaricato C.T.P. Ing. (€ 4.303,52: docc. nn. 34 e 35); • con ogni più ampia riserva di argomentare, in Tes_1 sede di scritti conclusivi, in ordine alla Relazione Tecnica d'Ufficio depositata dal nominato C.T.U.; • con ogni più ampia riserva di agire in separato giudizio per la condanna dell'odierno convenuto al pagamento di ogni ulteriore importo non azionato con il presente giudizio.
per parte convenuta
3 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, così ritenere e giudicare - In via preliminare e/ pregiudiziale: accertato che la scrittura privata del 28 marzo 2012 prevede una perizia contrattuale, dichiararsi improponibile la domanda avversaria e conseguentemente improcedibile il presente giudizio;
- Sempre in via preliminare e/o pregiudiziale: ritenuto si verta in ipotesi di litisconsorzio ai sensi dell'art. 102 e/o 103 c.p.c., autorizzare ex art. 106 c.p.c., per i motivi esposti in narrativa, la chiamata in giudizio: (i) del , in Parte_2 persona dell'amministratore pro tempore Dott.ssa domiciliata in Milano, Via Controparte_6 Edolo n. 27; (ii) degli eredi del Dott. Signori residente in [...] Per_5 Boeri n. 11 e (iii) residente in [...]; (iv) del Dott. Parte_3 [...]
residente in Milano, . differendo, a tal fine, ai sensi dell'art. 269 CP_7 Parte_2 c.p.c., l'udienza di prima trattazione allo scopo di consentire la citazione dei terzi sopra indicati nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 c.p.c.; - In via principale e nel merito: rigettare le domande formulate dall'attrice nei confronti del convenuto poiché inammissibili, infondate in fatto e in diritto e non provate per i motivi esposti in narrativa;
- In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA e 4% C.P.A. e rimborso oneri accessori, come per legge, ivi compreso il rimborso integrale delle spese di Consulenza Tecnica d'Ufficio nonché delle spese sostenute per la Consulenza Tecnica di Parte pari a € 730,08 (doc. 30).
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1 in giudizio , in qualità di acquirente dell'immobile venduto da Controparte_1 Parte_1
e sito in Milano Via Davide Albertario 4 con preliminare a rogito notaio in data
[...] Persona_6
31.1.2011 n. rep 14903, n. racc. 5008 e con successivo contratto definitivo in data 28.3.2012 (n. rep.
18.409 e n. racc. 5.650).
Ha esposto la seguente vicenda.
Tra le parti era stato inizialmente stipulato un contratto preliminare che aveva ad oggetto la piena proprietà di due appartamenti separati e due distinti box auto (foglio 194, particella 147 subalterni 5, 702,
707, 706, 715 e 719).
Il promissario acquirente sig. , al fine di beneficiare delle agevolazioni prima casa, avendo CP_1 pianificato di unificare appartamenti e box, aveva chiesto a di poter iniziare subito la Parte_1 ristrutturazione dei due appartamenti (promessi in vendita al rustico) e pertanto era stato stipulato contestualmente un contratto di comodato d'uso gratuito al fine di consentire al promissario acquirente di svolgere le opere edilizie ed impiantistiche necessarie per adibire gli appartamenti a propria abitazione privata in conformità alla DIA o a quant'altro che fosse idoneo.
Avuto riguardo ai costi inerenti alla ristrutturazione delle unità immobiliari l'attrice ha precisato che all'art. 2 paragrafo A gli appartamenti erano consegnati al rustico e che la promittente venditrice si
4 impegnava a presentare al Comune di Milano una variante DIA o altro documento ritenuto idoneo dal tecnico di fiducia del promissario acquirente relativo solo ed esclusivamente alle opere di ristrutturazione dei due appartamenti, di modo che gli oneri e i costi della variante DIA erano stabiliti interamente a carico del promissario acquirente.
Lamentava che una volta terminata la costruzione del “nuovo corpo di fabbricato destinato ad accogliere l'ascensore, direttamente collegato al vano scale condominiale”, al fine di proteggerlo dalle intemperie, su indicazione dell'arch , tecnico di fiducia del sig. , ordinava Persona_7 CP_1 Parte_1
i nuovi serramenti dei quali sosteneva il costo senza tuttavia essere poi rimborsata dal . CP_1
Altri esborsi erano stati sostenuti dalla parte promissaria venditrice per conto della parte promissaria acquirente senza che fosse stato poi eseguito il rimborso.
Inoltre, quanto alle spese condominiali straordinarie, si prevedeva nel contratto preliminare di vendita che “le spese condominiali straordinarie resteranno ad esclusivo carico della promittente venditrice se deliberate da assemblee condominiali in data antecedente a quella del presente contratto di compravendita (31.1.2011) mentre saranno a carico esclusivo del promissario acquirente quelle deliberate da assemblee condominiali in data successiva a quella del presente preliminare di vendita;
analoga pattuizione veniva prevista in sede di contratto definitivo (doc. n. 1, pag. 10, art. 4).
Le opere di ristrutturazione degli immobili promessi in vendita si concludevano solo in data 14.3.2012 e quindi si perveniva al rogito in data 28.3.2012 con contestuale risoluzione consensuale del contratto di comodato gratuito.
In tale occasione, essendo ancora in corso opere condominiali straordinarie (costruzione di una autorimessa interrata e di un ascensore) per le quali erano stati stipulati due distinti contratti di appalto, le parti prevedevano una specifica regolamentazione delle spese a ciò relative.
A quanto già previsto nel contratto preliminare e sopra riportato si prevedeva una disposizione del tutto analoga nel contratto definitivo di compravendita, a mente del quale: “Tutti gli effetti del presente atto decorreranno col giorno d'oggi, ad eccezione delle spese condominiali ordinarie che sono a carico della parte acquirente con decorrenza dal 31 gennaio 2011. Le spese condominiali straordinarie resteranno ad esclusivo carico della Società venditrice se deliberate da assemblee condominiali in data antecedente al
31 gennaio 2011, mentre saranno a carico esclusivo di parte acquirente quelle deliberate dopo tale data”
(doc. n. 4, pag. 5, art. 2).
5 Con specifico riferimento alle opere ancora in corso al momento della compravendita definitiva le parti prevedevano, con separata scrittura in data coeva alla stipulazione del contratto di compravendita che:
“a garanzia della esecuzione delle opere mancanti di cui al verbale di riunione di cantiere in data
27/2/2012 allegato sub A sottoscritto dall'Arch. l'Arch. e l'Ing. , viene Per_8 Per_3 Tes_1 consegnata all'avv. Claudio Sala una busta chiusa indicata quale busta A. Detta busta dovrà essere consegnata alla alla sola presentazione da parte di Parte_1 quest'ultima di una dichiarazione sottoscritta dalla D.L. Ing. dal Consulente di Parte Tes_1
e dall'Amministratore, che asseverano sotto la propria responsabilità la esecuzione delle CP_1 opere mancanti di cui al verbale di riunione di cantiere in data 27/2/2012 allegato sub A sottoscritto, peraltro, dall'Arch. l'Arch. e l'Ing. , con espressa esclusione delle opere Per_8 Per_3 Tes_1 stralciate dai condomini. Ove la suddetta presentazione non avvenga entro il 31/12/2012, l'ing.
, il Tecnico di Parte e l'Amministratore si incontreranno per determinare in Tes_1 CP_1 contraddittorio, anche a maggioranza, il costo delle opere ancora da eseguire o da completare a tale data, maggiorato dell'IVA di legge. Tale importo verrà restituito al sig. , mentre l'importo CP_1 rimanente verrà consegnato alla (doc. n. 8).”. Parte_1
La c.d. “busta A” conteneva un assegno bancario dell'importo nominale di € 50.000,00 (Euro cinquantamila/00), sottoscritto dal Sig. e intestato a favore di CP_1 Parte_1 lasciato in deposito fiduciario presso l'avv. Claudio Sala.
L'attrice ha quindi rappresentato che:
-le opere condominiali si erano trascinate per diversi anni ancora;
-vi furono anche opere eseguite da vari condomini quali committenti, tra cui il sig. , che CP_1 risultarono ampiamente difformi ai progetti;
venne citata in giudizio dal Condominio al fine di sentirla dichiarare tenuta a versare al Parte_1
delle somme per le opere condominiali svolte e venne sempre dichiarata non tenuta a versare CP_2 alcunchè.
In definitiva con la citazione proposta nel presente processo ha chiesto l'adempimento della Parte_1 scrittura privata del 27.3.2012 sollecitando il versamento in suo favore degli importi per le opere ivi previste e connesse alla compravendita immobiliare, già eseguite;
infatti, stante la mancata conclusione completa delle opere condominiali medesime, rimasta ineseguita anche la predisposizione di una dichiarazione nei termini della prima parte della scrittura del 27.3.2012, era divenuto necessario stimare
6 il costo delle opere ancora a carico del sig con restituzione a della differenza CP_1 Parte_1 rispetto all'importo di euro 50.000,00 oggetto del deposito fiduciario.
Quanto agli esborsi sostenuti per opere realizzate in favore del sig. , ha anche CP_1 Parte_1 chiesto i seguenti importi:
- rimborso degli oneri di urbanizzazione ricalcolati dal Comune di Milano a seguito della variante richiesta dal sig. per euro 8.615,41; CP_1
- rimborso della parcella dell'ing. per le opere di Direttore lavori dal 31.1.2011 al 14.3.2012 Tes_1 per la ristrutturazione commissionata dal sig. per euro 7.235,00; CP_1
-rimborso parcella D.L. Ing. per CIAL unificazione dei due box auto in uno solo (ft. n. 22 del Tes_1
29 maggio 2013) (doc. n. 21): € 629,20;
- rimborso di bolli e oneri per aggiornamenti catastali conseguenti alle opere e all'unificazione degli immobili effettuate dall'acquirente: € 503,36;
-rimborso dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD n. 461 del 15 ottobre
2010) (doc. n. 22): € 1.100,00; dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD
n. 641 del 30 dicembre 2010) (doc. n. 23 e 24): € 3.811,50; delle modifiche portone ingresso (ft. UD
233 del 31 maggio 2011) (doc. n. 25): € 891,00; il tutto per l' importo complessivo di € 22.786,27, oltre interessi di legge dal dovuto e sino al soddisfo.
Si è costituito contestando la ricostruzione fornita dall'attrice ed eccependo Controparte_1 la improcedibilità della domanda atteso che nella scrittura del 27.3.2012 era contenuta una ipotesi di perizia contrattuale da assimilarsi a un arbitrato irrituale con temporanea rinuncia alla giurisdizione ordinaria prima e durante il corso della procedura accertativo valutativa contrattualmente prevista. Ha chiesto di chiamare in giudizio il di Milano e, nel merito, ha Controparte_2 stigmatizzato il decorso di oltre dieci anni dal termine indicato nella scrittura privata richiamata da parte dell'attore prima di iniziare il giudizio. Ha contestato che la decisione di unificare i due appartamenti fosse riferibile al sig. essendo invece essa una precedente decisione di e CP_1 Parte_1 ha rilevato come già alla sottoscrizione del contratto definitivo era pacifico che le opere condominiali straordinarie fossero ineseguite o gravemente viziate;
una volta decorso il termine di cui alla scrittura del 27.3 nessuna commissione si era incontrata per causa di che mai la convocò e solo il Parte_1
31.1.2021 avrebbe invitato il sig. a nominare un tecnico di propria fiducia per dare seguito CP_1
7 agli accordi ivi previsti;
ha osservato che l'onere probatorio in ordine alle opere eseguite o meno grava sull'attrice e che di esse non è stata data prova.
Quanto alle richieste di rimborso di parte attrice ne ha contestato la debenza osservando che esse erano tutte spese da riferire ed imputabili alla stessa . Parte_1
Ha chiesto il rigetto della domanda attorea.
Tanto premesso avuto riguardo alle domande delle parti, deve darsi atto che alla prima udienza, il Giudice ha respinto la istanza di chiamata del terzo ( “ reputato che il litisconsorzio necessario con
CP_2 il e con i singoli condomini non sussista, sembrando che la causa verta sul pagamento del
CP_2 saldo del prezzo di una compravendita immobiliare, sottoposto alla condizione dell'esecuzione di determinate opere, in tesi (secondo le parti) condominiali, onde l'accertamento dell'avveramento o meno della condizione prescinde dal coinvolgimento del , potendo la condotta del
CP_2 CP_2 essere sempre accertata in via incidentale e fermo restando che eventuali pretese delle due parti contro il o singoli condomini in ordine all'esecuzione o non esecuzione delle opere di che trattasi
CP_2 potranno se del caso essere fatte valere in via autonoma, ove ritengano di avere diritto”) e ha assegnato i termini per le memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c. (nell'ambito delle quali la parte attrice ha contestato la eccezione di improcedibilità sollevata dalla convenuta evidenziando come la procedura concordata nella scrittura del 27.3.2012 assumesse le caratteristiche dell'arbitraggio senza rinuncia ad adire l'autorità giurisdizionale ordinaria); scambiate queste ultime, è stata ammessa la sola richiesta di CTU e, all'esito della stessa, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Alla successiva udienza del 6.3.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e il giudice nuovo assegnatario del procedimento, ha trattenuto la causa in decisione, concedendo i termini ex art. 190 c.p.c..
2. In primo luogo dev'essere rigettata l'eccezione di improcedibilità formulata dalla parte convenuta.
Essa si fonda sulla qualificazione quale perizia contrattuale al procedimento di individuazione delle opere rimaste ineseguite e di quantificazione di relativi costi, previsto nella scrittura privata del 27.3.2012 che accede ed è redatta in pari data al contratto di compravendita definitivo;
la difesa di parte convenuta ne predica l'assimilazione all'arbitrato irrituale essendo demandato ai tecnici di svolgere un'operazione esclusivamente tecnica priva di valutazione discrezionale. La conseguenza sarebbe che le parti così facendo avrebbero temporaneamente rinunciato alla tutela giurisdizionale.
Ora, la scrittura è la seguente:
8 La previsione appare configurare una clausola volta alla mera verifica da parte di un collegio tecnico composto da plurimi soggetti (anche estranei al contratto di compravendita) delle opere ancora da eseguire e dei relativi costi senza tuttavia che dal tenore letterale della clausola emerga una vera e propria rinuncia alla tutela giurisdizionale, neppure temporanea.
9 Anche a voler prescindere dalla non univocità della figura della cd “perizia contrattuale” e della sua riconducibilità o meno alla figura dell'arbitraggio o dell'arbitrato rituale (la giurisprudenza le riconosce una autonomia quale figura cfr Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 28511 del 08/11/2018 laddove ne evidenzia le caratteristiche e la sottrazione alle regole dell'arbitrato “Nel caso in cui le parti di un contratto di assicurazione affidino ad un terzo l'incarico di esprimere una valutazione tecnica sull'entità delle conseguenze di un evento, al quale è collegata l'erogazione dell'indennizzo, impegnandosi a considerare tale valutazione come reciprocamente vincolante ed escludendo dai poteri del terzo la soluzione delle questioni attinenti alla validità ed efficacia della garanzia assicurativa, il relativo patto esula sia dall'arbitraggio che dall'arbitrato (rituale od irrituale) ed integra piuttosto una perizia contrattuale, atteso che viene negozialmente conferito al terzo, non già il compito di definire le contestazioni insorte
o che possono insorgere tra le parti in ordine al rapporto giuridico ma la semplice formulazione di un apprezzamento tecnico che esse si impegnano ad accettare come diretta espressione della loro determinazione volitiva;
pertanto non sono applicabili le norme relative all'arbitrato, restando impugnabile la perizia contrattuale per i vizi che possono vulnerare ogni manifestazione di volontà negoziale (errore, dolo, violenza, incapacità delle parti), nel caso di specie la previsione si limitava a ricorrere all'ausilio di tecnici e dell'amministratore del Condominio quale aiuto al fine di effettuare un riepilogo delle opere eseguite e, alla luce dei loro costi come già emergenti dalla documentazione di cantiere, svolgere un conteggio unitario;
tale procedura peraltro è rimasta ineseguita.
Risulta agli atti che all'esito dei contenziosi con il relativi proprio al Parte_1 CP_2 pagamento degli oneri collegati alla esecuzione delle spese condominiali straordinarie di cui alla scrittura, abbia diffidato il sig. dall'attivare la procedura mediante la nomina di un tecnico CP_1 di sua fiducia (comunicazione del 28.1.2022, doc. 18 delle produzioni di parte attrice); a detta richiesta parte convenuta non risulta avere dato seguito ( né risulta essersi data disponibile a farlo essendosi limitata a contestare, in giudizio, la errata attivazione, la cui mancata realizzazione sarebbe imputabile a . Parte_1
Per il vero, è solo quest'ultima ad avere interesse alla attivazione della procedura atteso che l'assegno di euro 50.000,00 in deposito fiduciario all'avv. Sala, e collegato proprio alle opere eseguite è sottoscritto da e dunque già prevedeva la corresponsione a da parte di questi di una CP_1 Parte_1 somma, preventivatamene ammontante ad euro 50.000,00 o per la eventuale minor misura, a copertura delle opere eseguite.
10 I due rilievi portano alla conclusione che la tutela giurisdizionale sia del tutto ammissibile.
Resta dunque salva la competenza della Autorità giurisdizionale ordinaria.
3. Le spese condominiali straordinarie per opere non eseguite.
L'attrice lamenta, in questo giudizio, l'inadempimento del convenuto che si sarebbe sottratto alla nomina del proprio tecnico.
Effettivamente a seguito della richiamata comunicazione mail non risulta che pate convenuta abbia poso in essere alcuna attività.
Tuttavia la conseguenza di tale mancata attivazione non comporta il verificarsi di alcun inadempimento rilevante sotto il profilo della imputabilità dei costi per le opere eseguite alla data del 31.12.2012 quanto piuttosto la impossibilità di rilevarne la mancata esecuzione ed il relativo importo senza adire l'autorità giudiziaria.
Le parti hanno concordemente previsto, quanto al soggetto su cui graveranno gli oneri delle spese condominiali, una data che funge da spartiacque che è il 31.1.2012; rispetto a tale data va dunque svolto il controllo al fine di procedere alla individuazione della somma da corrispondere a in Parte_1 relazione alle opere eseguite e concluse con liberazione in parte qua delle somme giacenti in deposito fiduciario presso l'avv. Sala.
A tal fine soccorre l'indagine tecnica devoluta alla CTU arch. Persona_9
La CTU ha esaminato la documentazione agli atti e relativa alle opere eseguite ( o non seguite) tra quelle oggetto di rendicontazione nel verbale di cantiere del 27.2.2012 con il seguente quesito:
““Dica il CTU,
➢ sentite le parti e i CTP eventualmente nominati,
➢ esaminati i documenti versati in causa,
➢ svolta ispezione in loco, all'uopo valendo il presente verbale quale ordine di ispezione verso le parti della causa e verso il terzo sito in Milano via Davide Albertario 4, CP_2
➢ assunte sommarie informazioni dall'Amministratore pro tempore attuale del detto e CP_2
acquisita, solo se utile a rispondere al quesito, la documentazione urbanistica pertinente le opere oggetto di causa, presso il detto ovvero presso la P.A. competente, all'uopo valendo tale verbale CP_2
11 quale ordine di esibizione verso il e quale richiesta di informazioni verso la P.A. CP_2 competente,
➢ espletato il tentativo di conciliazione:
1) quali opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.12.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012;
2) quali opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.12.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, non siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012 e la valorizzazione dei costi -al netto di IVA- per l'esecuzione e completamento di tali opere;
3) con riferimento alle opere non eseguite/completate, indichi le ragioni dell'omessa esecuzione, per quanto possa appurare;
4) con riferimento alle opere non eseguite/completate, indichi, spieghi e calcoli l'IVA applicabile ai costi di esecuzione e completamento;
5) indichi ogni altro utile elemento di valutazione”.
La CTU ha svolto la propria indagine nel pieno contradittorio delle difese, anche tecniche, e senza incorrere in violazioni comportanti nullità.
Ella ha fin dall'inizio di chiarato i parametri di valutazione (pattuizione di cui all'art. 4 del preliminare di vendita poi ribadita all'art. 2 del rogito di compravendita e quindi del criterio di ripartizione ivi sancito, che prevede l'imputabilità delle spese condominiali straordinarie a carico di solo se Parte_1 deliberate in data anteriore al 31.1.2011; esiti dei due giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo, che hanno dichiarato del tutto estranea e dunque non tenuta al versamento di alcuna ulteriore Parte_1 somma in favore del per il saldo delle opere condominiali straordinarie eseguite CP_2 successivamente alla compravendita degli immobili di;
il costo (maggiorato dell'IVA Controparte_2 di legge) delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27-2-2012, letto a confronto e ad integrazione con il verbale di assemblea condominiale del 26-7-2006, che risultassero eventualmente ancora da eseguire o da completare alla data del 31 dicembre 2012 e da imputarsi a carico di
[...]
Pt_1
12 La puntuale analisi della CTU e la sua aderenza alle emergenze documentali nonché fattuali, avendo ella svolto il richiesto sopralluogo, consente al Tribunale di aderire alle conclusioni dalla medesima formulate e vagliate anche alla luce delle osservazioni tecniche delle difese.
La CTU ha dato conto come segue della metodologia seguita.
“Si premette che i numerosi punti elencati nel VERBALE della RIUNIONE DI CANTIERE tenutasi in data 27-2-2012, (di seguito VERBALE CANTIERE 27-2-12), sottoscritto dagli stessi tecnici oggi CTP delle parti oggi in causa – ing. ed arch. – oltreché dall'allora amministratore del Tes_1 Per_3
Condominio – qui allegato 7) quanto all'originale e qui allegato 8) quanto a quello trascritto, si possono ritenere organizzati come segue:
1. Nella prima parte – fino a pag. 4 nell'originale qui allegato 7) e fino a pag. 3 della trascrizione qui allegato 8) - vi sono elencate le valutazioni tecniche strettamente riferite a ciascuno dei corrispondenti
n. 66 punti elencati nel Verbale Assemblea Straordinaria del 26-7-2006 (di seguito Verbale Assemblea
26-7-2006) conseguentemente è con stretto riferimento a detta prima parte del VERBALE CANTIERE
27-2-12 che la scrivente fornirà la propria valutazione tecnica di cui al quesito;
2. Nella seconda parte – da pag. 4 a pag. 5 nell'originale qui allegato 7) e da pag. 3 a pag. 4 della trascrizione qui allegato 8) – sono riportate n. 5 segnalazioni effettuate da parte dell'arch. (anche Per_3 al tempo tecnico del convenuto). In merito a dette valutazioni riportate nel VERBALE CANTIERE 27-2-
12e ritenuti dalla scrivente non riconducibili al Verbale Assemblea 26-7-2006 la scrivente provvederà a fornire in ogni caso la mera valutazione economica per completezza e per dare attoall' CP_8 notevole scambio di argomentazioni tecniche avvenuto durante le lunghe sessioni di CTU tra tecnici–ad esempio la 4a Sessione è durata dalle ore 14:00 alle ore 20:00;
3.Nella terza parte–da pag. 5 a pag. 7 nell'originale qui allegato 7)e da pag. 4 a pag.5della trascrizione qui allegato 8)–sono riportati ulteriori n.8 punti di valutazioni tra i tecnici suddetti. Anche in merito a dette valutazioni riportate nel VERBALE CANTIERE 27-2-12ritenute dalla scrivente non riconducibili al Verbale Assemblea 26-7-2006la scrivente provvederà a fornire in ogni caso la mera valutazione economica per completezza e per dare atto all' del notevole scambio di argomentazioni CP_9 tecniche avvenuto durante le lunghe sessioni di CTU tra tecnici–ad esempio la 4aSessione è durata dalle ore 14:00 alle ore 20:00.
Adottando la medesima tripartizione in cui la scrivente ha suddiviso il VERBALECANTIERE 27-2-12, al fine rendere più agevole il confronto tecnico all'interno delle operazioni peritali su ciascuna di dette
13 n. 66 voci oltre alle altre n. 13 suddette valutazioni effettuate dai tecnici ed in vista di organizzare in maniera più agevole la risposta al quesito dell' non fosse riuscita la conciliazione-la CP_10 scrivente ha provveduto a predisporre n.3corrispondenti TABELLE da Excel”.
All'esito la CTU ha rassegnato le seguenti conclusioni:
Con l'ausilio della TABELLA 1) – qui allegato 0.1) ne consegue che, in risposta al punto 1) del quesito: “dica il CTU …quali opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.02.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012” la scrivente può riferire che non risultano opere di cui al verbale di riunione di cantiere del 27.02.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, che siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012.
In risposta al punto 2) del quesito e quindi alla indicazione specifica delle opere ed alla loro valorizzazione la CTU ha indicato le seguenti:
1) punto n. 10 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 10 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
1.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Modificare l'accesso al seminterrato di proprietà creando un marciapiede a lato della rampa carraia esistente, tramite spostamento di Pt_4 cm. 110 del muro di contenimento del giardino, come da progetto allegato (tavola 04). Questo intervento sarà eseguito con priorità, e dovrà essere completato entro 30 giorni dall'inizio lavori, in modo da garantire la normale accessibilità al seminterrato anche durante il prosieguo dei lavori”; Pt_4
1.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Non risulta realizzato compiutamente un marciapiede per errore dell'impresa Torres e non risulta realizzato il parapetto come era stato richiesto dal Comune di Milano.”
1.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
1.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.680,00.=
1.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 708,76.= Parte_1
1.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 70,88;
1.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 779,63.=. Parte_1
14 2) punto n. 11 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 11 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
2.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Modificare l'ingresso su , CP_2 allargando il cancello carraio e creando un cancelletto pedonale separato, come da progetto (tavola 04).”;
2.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Il cancelletto pedonale non risulta conforme al progetto (vedi tav. 4) in quanto non è stato eseguito l'arretramento e la divisione dall'accesso carraio.”
2.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
2.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 2.000,00.=
2.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 843,76.= Parte_1
2.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 84,38;
2.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 928,14.= Parte_1
3) punto n. 18 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 18 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
3.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Procedere al rifacimento della scala e della pensilina rivolte sul giardino nord, come da progetto (tavola rendering tridimensionale a firma del designer ).”; Testimone_2
3.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Non è stata realizzata la pensilina. L'arch. riferisce che i condomini non ne hanno voluto la Per_8 realizzazione.”
3.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
3.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.500,00.=
3.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 632,82.= Parte_1
3.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 63,28;
3.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 696,10.=. Parte_1
4) punto n. 34 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 34 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
15 4.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Modificare l'ingresso su Via Bissolati, allargando il cancello carraio a 4,50 m. circa e costruendo una pensilina per proteggere dalla pioggia il quadro citofoni. Per il nuovo cancello sarà richiesto il preventivo per l'automazione.”;
4.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la pensilina sull'ingresso pedonale (copertura piana).”
4.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
4.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 2.100,00.=
4.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 885,95.= Parte_1
4.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 88,59;
4.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 974,54.=. Parte_1
5) punto n. 35 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 35 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
5.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Sostituire le inferriate delle recinzioni lungo le vie Bissolati e .”; CP_2
5.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la parte prospiciente la via .” CP_2
5.3. Valutazione del CTU: lavoro non ancora completato;
5.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 11.910,00.=
5.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 5.024,59.= Parte_1
5.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 502,46;
5.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 5.527,05.= Parte_1
6) punto n. 40 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 40 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
6.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Realizzare l'impianto di irrigazione automatica del giardino condominiale.”;
6.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la posa degli irrigatori nella porzione condominiale a nord. Nella porzione lato CP_2 mancano le tratte terminali delle 3 linee e rispettivi irrigatori”
16 6.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
6.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.500,00.=
6.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 632,82.= Parte_1
6.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 63,28;
6.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 696,10.=; Parte_1
7) punto n. 41 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 41 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
7.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Realizzare l'impianto di illuminazione del giardino condominiale.”;
7.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la posa di 11 corpi illuminanti. Si attende delibera condominiale di accettazione dei corpi illuminanti.”
7.3. Valutazione del CTU: lavoro completato successivamente al 31-12-2012;
7.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 1.066,26.=
7.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 449,83.= Parte_1
7.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 44,98;
7.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 494,82.=; Parte_1
8) punto n. 43 del VERBALE CANTIERE 27-2-12 e corrispondente al n. 43 del VERBALE
ASSEMBLEA 26-7-2006 e cioè:
1.1. Opera prevista nel VERBALE ASSEMBLEA 26-7-2006: “Ripiantumare e riordinare il giardino.”;
1.2. Corrispondente valutazione tecnica nel VERBALE CANTIERE 27-2-12: “Eseguito parzialmente.
Manca la piantumazione e relativa fornitura di prato.”
1.3. Valutazione del CTU: lavoro non ancora completato;
1.4. Importo complessivo stimato dell'opera al netto di IVA: Euro 8.000,00.=
1.5. Quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi: Euro 3.375,04.= Parte_1
1.6. Corrispondente IVA al 10%: Euro 337,50;
1.7. Importo complessivo in quota al lordo dell'IVA: Euro 3.712,54.= Parte_1
17 In conclusione la CTU ha osservato che “Da quanto sopra ne consegue in sintesi che, i costi - al netto di
IVA - per l'esecuzione e completamento delle opere di cui al verbale di riunione di cantiere del
27.02.2012, letto anche con riferimento al verbale di assemblea condominiale del 26.07.2006, che non siano state effettivamente eseguite e completate alla data del 31.12.2012 ammontano complessivamente ad Euro 29.756,26.= al netto di IVA;
Di detto importo, la quota imputabile a in base ai 421,88 millesimi ammonta Parte_1 complessivamente ad Euro 12.553,57.= al netto di IVA;
La corrispondente IVA applicabile risulta al 10% e conseguentemente la quota imputabile a
[...] in base ai 421,88 millesimi ammonta complessivamente ad Euro 13.808,93.= al lordo Pt_1 dell'IVA”.
La CTU ha preso in carico le svariate contestazioni delle parti formulando argomentate considerazioni a sostegno della completezza delle proprie conclusioni (che sono rimaste invariate anche a seguito delle suddette contestazioni). Ella ha accertato che:
1) la mancata esecuzione della rotatoria non è ricompresa nei punti elencati nella prima parte del
VERBALE CANTIERE 27-2-12 cui è strettamente riferito il quesito e riportati puntualmente nella
TABELLA 1) – qui allegato 0.1) - l'unica tra le n. 3 tabelle prodotte dalla scrivente da ricondursi al quesito come più sopra già ampiamente fatto constare, dunque non rientra a parere di chi scrive nel perimetro del quesito;
- Non vi è infatti corrispondenza diretta nel Verbale Assemblea 26-7-2006 in cui dai punti 1), 2) e 3) risulta che il progetto dell'autorimessa fosse ancora assoggettato alla previa verifica di fattibilità ed è richiamato un progetto di massima;
- Non risultando a tutt'oggi eseguita la detta rotatoria, il titolo edilizio per la sua eventuale realizzazione risulta decaduto, essendo abbondantemente trascorsi i 3 anni prescritti per legge dall'inizio dei lavori - art. 15.5) D.P.R. 380/2001 e s.m.i. a prescindere da quanto dichiarato in fase di fine lavori;
- La posizione in cui era prevista, esclusivamente nei progetti comunali e non nel Verbale Assemblea 26-
7-2006 lo si ripete, detta rotatoria era indubbiamente tecnicamente motivata solamente dall'opportunità di agevolare la manovra di ingresso al box posto in fondo all'autorimessa, peraltro di proprietà di terzi mentre il box venduto da al convenuto era il primo. Parte_1 CP_1
18 2) La mancata esecuzione dell'ascensore viene effettivamente riportata nel punto 14 elencato nella prima parte del VERBALE CANTIERE 27-2-12 cui è a parere di chi scrive strettamente riferito il quesito e riportato puntualmente nella TABELLA 1) – qui allegato 0.1).
Tuttavia la questione circa l'imputabilità della spesa per la realizzazione dell'ascensore de quo, risulta già affrontata e decisa in sede di Appello come da sentenze prodotte in atti dall'attore – qui allegati 10)
e 11); (…) Alla data del VERBALE CANTIERE 27-2-12 non era ancora presente la delibera assembleare con la quale detto intervento (l'impianto ascensore mentre il vano murario risultava terminato) fosse effettivamente stato approvato in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri tant'è che il doc. prodotto dal
CTP del convenuto, allegato 7) al Verbale 26-2-24, 6a Sessione di CTU, pagg. 33 e 34 – cioè il preventivo per la fornitura dell'impianto ascensore riporta la data del 9-1-2014; inoltre i costi per il prolungamento fino al terzo piano dell'ascensore erano pattuiti a carico del convenuto.
Le conclusioni cui è pervenuta la CTU sono del tutto condivisibili.
Il raffronto demandato nel quesito è stato basato su parametri che le stesse parti hanno individuato concordemente e che sono stati validati anche dalle pronunzie del Tribunale e della Corte di Appello di
Milano richiamate dal CTU che sono state depositate agli atti e che hanno ben delimitato l'ambito di
“osservazione” ( evidenziando peraltro una mancanza di dettaglio nelle pretese economiche del che non possono trovare il “recupero” in questa diversa sede). CP_2
Le considerazioni critiche rilevanti ai fini dell'indagine ( potendosi considerare assorbite ed irrilevanti rispetto alle domande attoree ed all'ambito del giudizio le restanti) evidenziate dalle parti sono state esaminate e risultano ben approfondite.
Con riferimento quindi alle spese condominiali straordinarie per le quali era stata prevista la consegna dell'assegno di euro 50.000,00 sottoscritto dal sig. “a garanzia”, alla luce della specifica CP_1 previsione contenuta nella scrittura del 27.3.2012, deve ritenersi accertato che i costi riferibili alle opere non eseguite che devono gravare su ammontano ad Euro 13.808,93 ( al lordo dell'IVA) e Parte_1 che la restante somma data dalla differenza tra l'assegno a mani dell'avv. Sala pari ad euro
50.000,00 e il detto importo pari ad euro 36.191,07 dovrà essere invece corrisposto alla predetta società.
19 4. Gli esborsi sostenuti nell'interesse del sig. CP_1
Quanto infine agli esborsi che ritiene di avere sostenuto per opere eseguite nel solo interesse Parte_1 del sig. , per le seguenti attività: CP_1
- rimborso degli oneri di urbanizzazione ricalcolati dal Comune di Milano a seguito della variante richiesta dal sig. per euro 8.615,41; CP_1
- rimborso della parcella dell'ing. per le opere di Direttore lavori dal 31.1.2011 al 14.3.2012 Tes_1 per la ristrutturazione commissionata dal sig. per euro 7.235,00; CP_1
-rimborso parcella D.L. Ing. per CIAL unificazione dei due box auto in uno solo (ft. n. 22 del Tes_1
29 maggio 2013) (doc. n. 21): € 629,20;
- rimborso di bolli e oneri per aggiornamenti catastali conseguenti alle opere e all'unificazione degli immobili effettuate dall'acquirente: € 503,36;
-rimborso dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD n. 461 del 15 ottobre
2010) (doc. n. 22): € 1.100,00; dei nuovi serramenti installati nell'appartamento al II piano (ft. UD
n. 641 del 30 dicembre 2010) (doc. n. 23 e 24): € 3.811,50; delle modifiche portone ingresso (ft. UD
233 del 31 maggio 2011) (doc. n. 25): € 891,00; il tutto per l'ulteriore importo complessivo di € 22.786,27, oltre interessi di legge dal dovuto e sino al soddisfo.
Ora deve osservarsi che dalla documentazione agli atti non emerge che detti costi siano stati sostenuti da su incarico del sig. ; gli oneri di urbanizzazione per il vano sottotetto Parte_1 CP_1 attengono, come emerge dal documento 19 delle produzioni attoree, ad un momento di gran lunga precedente la stipulazione del contratto preliminare ( 16.2.2011) di modo che non può anticiparsi a tale data l'assunzione di un impegno alla manleva da parte del promissario acquirente che emerge invece documentalmente solo successivamente nel contratto preliminare con riguardo ad una variante DIA non meglio identificata e al prolungamento dell'ascensore, attività rispetto alle quali non vi è collegamento diretto degli esborsi esposti.
Ne consegue che detta domanda risulta sfornita del necessario supporto probatorio e va respinta.
5. Le spese di lite, in ragione del principio di soccombenza, devono gravare sulla parte convenuta che è rimasta soccombente rispetto alla domanda, seppure ridotta, di parte attrice e vanno liquidate in relazione allo scaglione di valore residuo e con l'applicazione, per le 4 fasi, dei valori tariffari medi.
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P.Q.M.
Il Tribunale di Milano, pronunciando in via definitiva nella causa tra le parti indicate in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa: in parziale accoglimento della domanda attorea accerta che l'importo per le opere non eseguite da imputarsi a mmonta ad euro 13.808,93 ( al lordo Parte_1 dell'IVA) e che il convenuto , AL QUALE DOVRÀ ESSERE RESTITUITO Controparte_1
L'IMPORTO DI EURO 13.808,93 dovrà corrispondere a l'importo di euro 36.191,07. Parte_1
Condanna il convenuto alla rifusione delle spese sostenute dalla attrice per la rappresentanza ed assistenza in giudizio spese che si liquidano in euro 7.616,00 oltre contributo unificato, rimborso forfettario, iva e cpa.
Così deciso a Milano il 4 novembre 2025.
Il giudice (dott. Valentina Boroni)
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