N. 7923/2022 R.G.A.C.

R E A I T A L I A N A CP_1
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, I Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del
G.M., dr.ssa. Nadia Zampogna, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 7923/2022 R.G.A.C. assegnata in decisione all'esito dell'udienza cartolare del 02.04.2025, avente ad oggetto l'impugnativa di delibera condominiale e vertente
TRA
(c.f.: ) e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi elettivamente domiciliato in Casoria (NA) alla via Guglielmo C.F._2
Marconi n 65, presso lo studio dell'Avv. Stilo Francesco dal quale sono rappresentati e difesi in virtù di procura in calce dell'atto di citazione.
ATTORI
E
(c.f.: , in persona Controparte_2 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Casoria alla via Carducci n 1, presso lo studio dell'Avv. Gasperl Andreas Carl dal quale è rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente con l'Avv. Guzzo Claudio in virtù di procura in calce della comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTO
Conclusioni: Come da note depositate in atti in sostituzione dell'udienza cartolare del 02.04.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 15.07.2022 i sig.ri e in qualità di Parte_1 Parte_2 condomini del fabbricato sito in Casoria, alla via Pio XII° n 80, precisamente la prima quale proprietaria dell'appartamento alla scala F piano 4°, int. 8 e il secondo proprietario dell'appartamento alla scala B piano 3°, int. 6, deducevano che in data 29.05.2022 si era riunita in seconda convocazione l'assemblea condominiale per la discussione e approvazione del seguente ordine del giorno: 1) approvazione bilancio consuntivo 2021 2) approvazione preventivo 2022 3) nomina Consiglio dei
Condomini - art.28 R.C. 4) dimissioni irrevocabili Amministratore 5) nomina nuovo Amministratore
6) comunicazioni in ordine al giudizio di opposizione delibera assembleare dell'8/05/2021 7) varie ed eventuali.
Deducevano altresì che: - il verbale assembleare era stato notificato ad essi attori, assenti in assemblea, in data 16/06/2022; - essi attori impugnavano le delibere assunte in detta assemblea relativamente ai punti 1) e 2) dell'ordine del giorno, in quanto nulle e/o, annullabili;
- la delibera con la quale l'assemblea aveva approvato il consuntivo 2021 (capo 1 o.d.g.) era affetta da nullità/invalidità per violazione dell'art 1130 bis c.c., in quanto non risultava essere stato redatto ed allegato dall'amministratore né il registro di contabilità (cassa), né il riepilogo finanziario né la nota sintetica;

- il documento approvato non poteva considerarsi un rendiconto in quanto affetto da gravi vizi e difformità contabili, inoltre non era idoneo a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita e a far conoscere l'esatta situazione patrimoniale per la presenza di operazioni non documentate
(versamenti in contanti senza giustificazione); - vi era confusione tra il patrimonio personale dell'amministratore e quello condominiale e vi erano movimenti non registrati nel registro di cassa;

- la delibera con la quale l'assemblea aveva approvato il bilancio preventivo anno 2022 (capo 2 o.d.g.) era affetta da nullità/invalidità in quanto detto preventivo redatto in modo generico (una sola facciata) insufficiente a raggiungere lo scopo di rappresentare le singole spese da sostenere per ogni edificio, tenuto conto che il condominio era composto da 10 edifici con importi superiori ad € 100.000 di spese ordinarie.
Per tali motivi, chiedevano preliminarmente la sospensione dell'efficacia esecutiva delle delibere impugnate e nel merito dichiararsi l'illegittimità delle delibere impugnate del 9.05.2022 relativamente ai capi 1) e 2) dell'ordine del giorno, con condanna al pagamento di spese e competenze di giudizio con attribuzione al procuratore antistatario.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio il , in Controparte_3 persona dell'amministratore p.t. il quale eccepiva l'inammissibilità, l'improponibilità' e l'infondatezza della domanda, deducendo: - la violazione dell'art 1137 c.c., in quanto l'istanza di sospensione non doveva essere proposta con atto di citazione, ma con ricorso ex art. 669-bis c.p.c., come recita l'ultima parte del comma 4 del novellato art. 1137 c.c., con conseguente improponibilità del giudizio di merito;
- la manifesta infondatezza della domanda di accertamento di nullità degli atti condominiali;
- l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda di sospensione degli effetti delle delibere nulle, che doveva essere proposta con ricorso cautelare, indicando fumus boni iuris e periculum in mora; - la carenza di interesse ex art. 100 c.p.c. e mancanza del periculum in mora;
- l'infondatezza dell'impugnazione in quanto le contestazioni mosse dagli istanti in merito alla inesistenza del registro di cassa e del riepilogo finanziario ne ammettevano tacitamente l'esistenza; - che le voci di entrata erano distinte mese per mese e per destinazione dei fondi;
- che le uscite per spese non documentabili erano state correttamente annotate cronologicamente e che le presunte discrepanze tra il riepilogo finanziario e il registro di cassa, nonché le contestazioni sul preventivo delle spese ordinarie annuali 2022 non inficiavano la legittimità della delibera.
Per detti motivi, chiedeva: - preliminarmente il mutamento di rito e la fissazione dell'udienza di discussione con conseguente rigetto dell'istanza cautelare di sospensione delle delibere impugnate;
- in subordine, ove ritenuta l'ammissibilità delle domande di merito, rigettarsi dette domande perché infondate. Tutto con vittoria di spese di lite con attribuzione in favore dei legali anticipatari.
All'udienza di prima comparizione del 6.12.2022 dinnanzi al Giudice designato, Gop Paola Odorino, gli attori chiedevano termine per esperire il procedimento di mediazione, che veniva espletata con esito negativo come da verbale di mediazione versato in atti;
la causa veniva scardinata per l'assenza della dott. Odorino e assegnata alla scrivente, la quale fissava l'udienza del 29.11.2024 da svolgersi in modalità cartolare;
nelle more con decreto del 17.06.2024 la causa veniva delegata al Gop dott.ssa per la trattazione istruttoria. Veniva disposta la comparizione delle parti per l'udienza Persona_1 dell'11.11.2024 al fine di esperire il tentativo di conciliazione, che sortiva esito negativo. La causa veniva nuovamente riassegnata a questo giudice che fissava l'udienza del 02.04.2025 ove riservava la causa in decisione, concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Tanto esposto, preliminarmente va rilevata la legittimazione attiva degli attori quali condomini, in virtù dei titoli di proprietà depositati, nonché la tempestività dell'impugnazione, proposta entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione della delibera ai detti attori quali assenti, come previsto dall'art 1137 c.c.; risulta altresì assolta la condizione di procedibilità della domanda, essendo stata proposta istanza di mediazione in corso di giudizio.
Sempre in limine litis questo giudice reputa destituita di fondamento l'eccezione d'improcedibilità della domanda come sollevata dal convenuto per non avere parte attrice proposto con autonomo ricorso l'istanza cautelare e con separato atto la domanda di merito, posto che il disposto di cui all'art. 1137 ult. comma c.c. che prescrive per la proposizione della domanda di sospensione della delibera impugnata il deposito di un ricorso ex art. 669- bis c.p.c. e ss., si applica espressamente alle ipotesi in cui l'istanza di sospensione sia proposta ante causam e non anche nei casi, come questo in esame, in cui la richiesta di tutela cautelare è avanzata unitamente all'introduzione del giudizio principale di merito.
Nel merito, giova osservare che in tema di delibere dell'assemblea condominiale, come da giurisprudenza pacifica, si distinguono due categorie di delibere invalide, con relativi differenti termini di impugnazione: delibere inesistenti, e dunque nulle, aggredibili in ogni tempo da chiunque dimostri di avervi interesse, ed altresì delibere annullabili, da impugnare ex art. 1137 c.c. innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria nel termine di 30 giorni.
La Suprema Corte ha operato una distinzione sistematica ed analitica tra delibere nulle e delibere annullabili secondo cui si considerano nulle le delibere prive degli elementi essenziali, aventi un oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni ovvero su proprietà esclusive di singoli condomini, che sono comunque invalide in relazione all'oggetto.
Sono invece annullabili le delibere che presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, che siano adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, che siano affette da vizi formali, assunte in violazione di prescrizioni legali convenzionali, regolamentari o attinenti il procedimento di convocazione, e che, infine, violino norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto; in relazione alle delibere annullabili, viene ulteriormente precisato che in relazione agli eventuali vizi è applicabile il principio generale di cui all'art. 1441 c.c., secondo cui l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito, e non anche da altri condomini, realizzandosi così una invasione nella sfera giuridica soggettiva altrui (cfr. Cass. n. 4806/2005; n. 9082/2014).
Occorre richiamare anche il principio, espresso dalla Suprema Corte, secondo cui sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea.
Il sindacato dell'autorità giudiziaria, infatti, per espresso dettato normativo, è in ogni caso limitato al riscontro della sola legittimità della decisione gestoria e con esclusione di apprezzamento alcuno del merito della scelta con essa patrocinata, ossia della sua opportunità, della sua convenienza, della sua effettiva rispondenza e idoneità a soddisfare le contingenti esigenze condominiali;
esulano, quindi, dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea (cfr. Cass. Civ. sez. 2, 20.06.2012, n. 10199; Civ. sez. 2, 20.04.2001 n. 5889; Cass. Civ. sez. 2, 26.04.1994 n. 3938; Civ. sez. 2, 09.07.1971 n. 2217). Tanto premesso e applicando i principi su esposti al caso di specie, si osserva che le censure mosse da parte attrice avverso la delibera in oggetto sono sussumibili nelle ipotesi di annullabilità - e non di nullità, - per le quali, come noto, ex art. 1137 c.c. vige il termine perentorio di trenta giorni decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Ciò detto, la domanda di annullamento della delibera adottata in data 29 maggio 2025 in ordine ai capi 1) e 2) dell'ordine del giorno, risulta fondata limitatamente al capo 1) e pertanto va accolta entro detti limiti per i motivi di seguito specificati.
In merito all'approvazione dei bilanci va ricordato che la nuova formulazione del disposto di cui all'art. 1130 bis c.c. (come riformato dalla L. n. 220 del 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013) ha introdotto stringenti obblighi in capo all'amministratore, finalizzati ad assicurare la corretta e piena informazione dei condomini in merito ai dati contabili ed amministrativi della gestione, in un'ottica di trasparenza e di pieno ed effettivo controllo del suo operato nonché di consapevole autodeterminazione dei condomini in merito alle decisioni da assumere. Secondo l'interpretazione fornita dalla giurisprudenza ante riforma, non si riteneva necessario che la contabilità fosse tenuta con rigorose forme analoghe a quella prevista per le società, né si richiedeva che dette voci fossero trascritte nel verbale assembleare, ritenendo sufficiente che fossero intellegibili per i condomini le voci di entrata e di uscita.
Il novellato art. 1130 bis c.c., invece, prescrive che il rendiconto condominiale deve necessariamente comporsi del registro contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione.
Il registro di contabilità (in passato libro cassa) è uno degli elementi che il codice ritiene imprescindibile per la redazione di un corretto rendiconto consuntivo di gestione. In esso devono essere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale documento, in uno al riepilogo finanziario e alla nota esplicativa sintetica, rivestono il carattere di elementi essenziali a pena di annullabilità del rendiconto.
Ove il rendiconto non sia composto anche da tali elementi necessari ed i condomini non risultino informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio relativamente alle entrate, alle spese ed ai fondi disponibili, ne deriva l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione (cfr.
Cass Ord. 33038/2018).
Inoltre, la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che la redazione della contabilità da parte dell'amministratore del condominio, non necessariamente analoga, quanto a forme, a quella prescritta per i bilanci delle società, deve però essere tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione (Cass. 11 gennaio
2017, n. 454; Cass. 9 maggio 2011, n. 10153; Cass. 23 gennaio 2007, n. 1405; Cass. 7 luglio 2000, n.
9099).
Venendo al caso in esame, non vi è prova che al rendiconto consuntivo 2021 che, peraltro, risulta composto da sole due facciate di per sé assai sintetico in proporzione ad un condominio di notevoli dimensioni (10 edifici e 137 unità immobiliari), siano stati allegati in sede di assemblea o della convocazione, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario o la nota di accompagnamento come richiesto dall'art. 1130 bis c.c., la cui assenza, trattandosi di elementi essenziali non costituisce un mero vizio formale, ma una violazione sostanziale del diritto dei condomini ad una gestione trasparente e verificabile (cfr. in tal senso Tribunale di Napoli sentenza n. 3828/2024).
Viceversa, l'assenza di tali documenti si evince anche da quanto dichiarato nel corso dell'assemblea dal delegato del condomino , Sig. , il quale ha evidenziato che il rendiconto non era CP_4 Pt_3 accompagnato dal libro cassa... per cui il consuntivo non poteva essere approvato e dal condomino
, il quale ha dichiarato che registri degli anni 2020 e 2021 erano stati chiesti Parte_4 all'amministratore in più occasioni ma non gli erano mai stati trasmessi.
Pertanto, in assenza di tali condizioni, il principio della intellegibilità del rendiconto non poteva considerarsi soddisfatto, poiché il bilancio sottoposto al vaglio dell'assemblea e approvato con la delibera impugnata, era affetto da irregolarità tali da inficiare inevitabilmente anche le deliberazioni di cui costituiva l'oggetto.
Con riferimento invece alle doglianze mosse da parte attrice in ordine all'approvazione del capo 2) all'ordine del giorno, questo giudice reputa l'impugnativa infondata, atteso che sebbene il preventivo
2022 sia stato redatto in maniera sintetica, risultando in un'unica pagina tutte le spese per l'esercizio
2022, le spese risultano accorpate in voci distinte e suddivise per categorie relative ai 10 fabbricato che compongono il e deve ritenersi che detta modalità di non abbia precluso CP_2 CP_5 ai singoli condomini di individuare e verificare quali spese dovranno affrontare, atteso che da un lato, come dedotto dal convenuto e non specificamente contestato da parte attrice, le spese sono state accorpate in quanto uguali per tutti i fabbricati essendo ogni immobile composto dallo stesso numero di piani (6) e dall'altro, che la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimale.
Alla luce delle suesposte ragioni, deve concludersi nel senso della annullabilità della delibera impugnata relativamente al capo 1) all'o.d.g. e del rigetto dell'impugnativa della delibera relativamente al capo 2) dell'o.d.g.. Le spese, tenuto conto dell'accoglimento parziale della domanda, vanno compensate per un terzo tra le parti e, in virtù del principio della soccombenza, il convenuto va condannato a rifondere la residua quota di due terzi delle spese anticipate da parta attrice come liquidate nel dispositivo secondo lo scaglione di riferimento per le cause di valore indeterminabile (da € 26.000,01 a € 52.000,00) di cui alle tabelle per i procedimenti di cognizione innanzi al Tribunale allegate al d.m. 55/2014, come modificato dal decreto 147 /2022, con una riduzione del 30% ex art. 4 d.m. cit. per la non complessità della materia e tenuto conto della natura e della complessità della controversia, con distrazione in favore del procuratore costituito e dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda attorea nei limiti indicati in parte motiva e per l'effetto, annulla la delibera assunta in data 29.05.2022 dal relativamente Controparte_3 all'approvazione del capo di cui al punto 1) dell'ordine del giorno;

- rigetta la domanda di declaratoria di nullità/annullabilità della delibera assunta in data 29.05.2022 dal ” relativamente all'approvazione del capo di cui al punto CP_2 Controparte_3
2) dell'ordine del giorno;

- compensa per un terzo le spese di lite tra le parti;

- condanna il , in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_3 al pagamento, in favore degli attori, della quota di due terzi delle spese di giudizio che si liquidano in
€ 2.711,2 per compensi professionali e segnatamente € 793,8 per la fase di studio, € 561,8 per la fase introduttiva ed € 1355,6 per la fase decisionale, nonché € 193,3 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Stilo Francesco dichiaratosi antistatario.
Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso il 06.07.2025
Il Giudice
Dr.ssa Nadia Zampogna)
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del Gop Avv. Persona_1