N. R.G. 10975/2022
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 10975/2022 R.G.A.C.C., promossa con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e vertente tra
residente in [...]ed “ con sede Parte_1 CP_1 CP_2
in Roma;
entrambi ivi elettivamente domiciliata alla via Lanciani 69, presso lo studio dell'avv. Valentina PIRAINO, che li rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-ATTORE-
-CONVENUTO IN RICONVENZIONE-
e pagina 1 di 9 corrente in Roma ed ivi Controparte_3
elettivamente domiciliato al Viale delle Milizie 34, presso lo studio dell'avv. Ilaria
MISTRETTA, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO-
-ATTORE IN RICONVENZIONE-
OGGETTO: risarcimento del danno;
riconvenzionale per pagamento di oneri condominiali.
CONCLUSIONI DELLE PARTI (rito previgente): vedi note scritte in sostituzione dell'ud. 9/5/2025.
• parte attorea: “1) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: - Rigettare la domanda riconvenzionale in quanto infondata per i motivi sopraesposti;
- accertare e dichiarare il diritto dell'istante alla riparazione dei danni causati dal così come meglio identificati e quantificati nella Relazione del CP_3
Consulente Tecnico d'Ufficio nella persona dell'arch.

1 - E, per l'effetto, Per_1
condannare parte resistente al congruo rimborso delle spese sostenute dalla sig.ra in ragione dei danni causati dal , così come Parte_1 CP_3
dettagliatamente sopra indicate (cfr. pg 2 presente memoria ex art. 183, co. 6,
n.1, c.p.c.) e quantificate in euro 33.329,00, o della maggiore o minor somma ritenuta di giustizia, oltre che al ristoro di tutti gli ulteriori danni che dovessero manifestarsi in corso di causa. 2) IN SUBORDINE, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata da controparte,
Condannare parte convenuta a rimborsare parte attrice ad euro 33.329,00, o della maggiore o minor somma ritenuta di giustizia, al netto degli oneri condominiali accertati;
3) In ogni caso, con vittoria di spese e compensi oltre pagina 2 di 9 rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA come per legge, anche con riferimento al ricorso per ATP.”;
• parte convenuta : “in via pregiudiziale rigettare la domanda per CP_3
indeterminatezza; in subordine nel merito rigettare la domanda perché infondata e non provata e relativa a somme non dovute dal;
- in accoglimento CP_3
della domanda riconvenzionale condannare, in solido, la signora
[...]
e la al pagamento della somma di €9.535,50 a titolo di Parte_1 CP_1
quote condominiali ordinarie e straordinarie maturate come da estratto conto aggiornato che si allega, unitamente al verbale di assemblea che ha approvato il bilancio consuntivo 2023 e preventivo 2024; - compensare le somme dovute dalle parti attrici a titolo di oneri condominiali non corrisposti con quanto dovesse risultare dovuto dal convenuto. Con vittoria di spese competenze ed CP_3
onorari di giustizia;
reitera anche le richieste istruttorie disattese”.
CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Nel contesto del procedimento, in data 26/3/2024 è stata emessa la seguente ordinanza.
“Parte attorea (che ha inizialmente attivato procedimento ex art. 702 bis Parte_1
c.p.c. previgente;
rito mutato in ordinario con ordinanza di precedente istruttore resa in data 4/7/2022) espone di avere attivato procedimento di accertamento tecnico preventivo anche a fini conciliativi (art. 696 bis c.p.c.: proc. 39633/2020 R.G.A.C.C.), lamentando muffe e ammaloramenti di intonaco di proprio immobile sito nel fabbricato condominiale e chiedendo rilevazione delle cause e possibili rimedi.
Il consulente tecnico nominato ha ritenuto dette cause in difetto di manutenzione di pozzetto condominiale che raccoglie acque da colonna discendente comune;
ha anche ritenuto concausa in difetto di manutenzione della porzione di cortile “de CP_4
quo”; ha ritenuto necessario procedere a bonifica della porzione di cortile a confine con la proprietà attorea e a ripristino di tratto fognario (con spesa complessiva pagina 3 di 9 preventivata di € 12.750,00 compresi oneri di legge); ha valutato i costi di ripristino di piena funzionalità dell'immobile attoreo in complessivi € 4.000,00 al netto di oneri di legge.
L'immobile in questione è condotto in locazione da Controparte_5
ed è sede di corsi di formazione, con presenza di numerosi utenti.
[...]
Parte attorea, sulla base di contratto di appalto stipulato con soggetto terzo, afferma di avere autonomamente provveduto al ripristino di cui sopra (stante addotta inerzia dell'ente di gestione) con un costo fissato in € 22.000,00 al netto di IVA.
L'istante segnala anche che l'ente di gestione ha deliberato il solo ripristino della rete fognaria omettendo di disporre le altre lavorazioni indicate dal CTU;
ritiene peraltro illegittima la partecipazione alla spesa anche da parte di . CP_1
Specifica infine parte attorea su spese sostenute per i vari consulenti di parte e d'ufficio.
Argomentando su responsabilità della parte convenuta ex art. 2051 cod. civ., parte attorea ne chiede condanna “al congruo rimborso delle somme già sostenute dalla sig.ra quantificate come già riportato in fatto per un totale di € 20.536,40 Parte_1
già versati oltre € 13.420,00 che dovrà versare oltre che di tutti gli ulteriori danni che dovessero manifestarsi in corso di causa;
con rivalsa delle spese”.
L'ente di gestione convenuto eccepisce nullità dell'atto introduttiva per indeterminatezza della domanda, con specifico riferimento alla somma richiesta a titolo di integrale risarcimento del danno;
argomenta comunque su eccessività di dette somme.
Nel merito, eccepisce che in data 13/5/2021 è stato deliberato intervento manutentivo straordinario (cd. “supebonus 110”), che riguarda anche gli interventi su area cortilizia indicati dal consulente nel procedimento di ATP menzionato da controparte;
eccepisce anche di avere affidato intervento su rete fognaria a ulteriore ditta;
interventi comunque ostacolati dalla stessa parte attorea.
pagina 4 di 9 In via di eccezione riconvenzionale, indica morosità di parte attorea per oneri condominiali per € (3.578,10+807,94=) 4.386,04 oltre a rate maturande ove non pagate.
Chiede:
• in via pregiudiziale, rigettare la domanda per indeterminatezza;
in subordine e nel merito, rigettare la domanda perché infondata e non provata e relativa a somme non dovute dal;
CP_3
• in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannare la signora Pt_1
e la ciascuno per le quote di loro competenza e precisamente Parte_1 CP_1
€ 3.807,94 quali lavori straordinari a carico della signora ed € Parte_1
3.578,10, a titolo di quote ordinarie, in solido tra gli attori oltre alle rate che dovessero maturare nel corso del giudizio;

• compensare le somme dovute dalle parti attrici con quanto dovesse risultare dovuto dal convenuto;
CP_3
con rifusione delle spese.
Mutato il rito in ordinario (ordinanza di precedente istruttore sopra indicata) con memorie ex art. 183 c.6 n° c c.p.c. previgente:
• parte attorea:

1. ha precisato di chiedere il risarcimento per danno emergente per le seguenti somme:
• € 418,00+520,00 per compensi di consulente di parte nel procedimento di ATP;

• € 2.728,80 per pagamento del CTU in detto procedimento;

• € 26.840,00 per pagamenti resi a ditta appaltatrice di lavori;

• € 1.035,00+251,00 per oneri amministrativi relativi a detti lavori;

• € 1.537,00 per spese legali del proc. 39633/2020 RGACC;

2. ha documentato che il solo in data 17/11/2022 ha autorizzato CP_3
l'amministratore alla stipula del contratto di appalto di cui alla precedente delibera del
13/5/2021 (lavori comunque non iniziati al 10/12/2022); pagina 5 di 9 3. ha addotto che solo in data 15/10/2021 è stato deliberato intervento su rete fognaria;

4. ha argomentato su inerenza dei lavori -da essa parte attorea appaltati- a necessità di riparazione del danno;

5. ha contestato la fondatezza della riconvenzionale resa;

6. ha quindi definito in € 33.329,00 la posta contabile a proprio credito, semmai a compensarsi parzialmente con poste debitorie;

• parte convenuta ha ribadito e ulteriormente illustrato le proprie argomentazioni.
Con ordinanza del 3/3/2023 è stata ammessa la sola prova documentale e la causa è giunta alla fase decisoria.
Osserva il decidente che parte attorea ha chiesto il risarcimento del danno a proprio immobile e ha dedotto a fondamento della domanda illecito aquiliano di parte convenuta, ex art. 2051 cod. civ.
Infatti, sostiene l'istante (in ciò supportato dalle rilevazioni e valutazioni resa da CTU in procedimento ex art. 696 bis c.p.c.) che i danni derivano da difetti di manutenzione su beni comuni in custodia all'ente di gestione stesso.
Orbene, le valutazioni rese dal CTU nel proc. 39633/2020 RGACC sono condivisibili in punto di metodo e merito e la domanda risarcitoria può attenere sia alla eliminazione delle cause stesse dei danni (cause che per loro essenza determinano la persistenza e la reiterazione dei danni) sia al ristoro economico per il danno (in questo caso solo emergente) cagionato al bene.
Ciò premesso, va chiarito che non è comunque consentito al danneggiante (in questo caso: al singolo condòmino) l'effettuazione di interventi su beni altrui (in questo caso: beni condominiali) pur necessari alla eliminazione delle cause: a fronte di inerzia del danneggiante, la strumentazione giuridica consentita è il conseguimento di una condanna a un “facere”, naturalmente suscettiva di attuazione coattiva.
E' invece ben possibile (ma -ragionevolmemte- dopo avere eliminato le cause dei danni) procedere autonomamente alle riparazioni e chiedere successivamente il rimborso delle spese sostenute, nei limiti ovviamente dell'inerenza ai fatti.
pagina 6 di 9 Nel caso di specie, deve rilevarsi che:
• il proc. 39663/2020 RGACC -definitosi, come da indicazione attorea, nel maggio del
2021- per sua stessa natura non si è concluso con alcuna statuizione del giudice, né risulta conciliazione delle parti;

• era dunque onere della parte interessata promuovere giudizio di cognizione per conseguire appunto statuizione giudiziale in linea con le valutazioni del CTU del precedente procedimento: ciò che è avvenuto con il deposito di ricorso ex art. 702 bis c.p.c., in data 8/2/2022;
• le parti controvertono sulla tempestività degli interventi manutentivi del e CP_3
sulla loro esaustività in riferimento alle valutazioni del CTU di cui al proc. 39633/2020 citato.
In tale contesto, si rende indispensabile CTU che rilevi esecuzione o non esecuzione di tutti gli interventi valutati dal CTU del proc. 39633/2020 e che -in caso di avvenuta esecuzione- specifichi l'iter temporale di esecuzione e indichi committenza dei medesimi e relativi esborsi;
lo stesso CTU rileverà poi eventuale espletamento di interventi di ripristino di funzionalità dell'immobile attoreo, rilevandone costi e loro inerenza alle valutazioni rese dal CTU del proc. 39633/2020. Si nomina a tal fine l'ing.
[...]
Persona_2

P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- in composizione monocratica:
• revoca l'ordinanza di assegnazione a sentenza;

• dispone CTU per i profili di cui alla motivazione e nomina a tal fine l'ing.
[...]
il quale -entro il 12/4/2024- farà pervenire dichiarazione di: accettazione Persona_2
dell'incarico; giuramento;
persistente iscrizione all'albo professionale e dei CTU;
assenza di cause di incompatibilità;
• convoca le parti per l'udienza del 19/4/2024, sostituita (art. 127 ter c.p.c.) con deposito di note scritte entro la stessa data;
seguirà ordinanza di conferimento dell'incarico e nuovo calendario del processo.”.
pagina 7 di 9 Conferito l'incarico e depositata la relazione peritale, la causa è quindi giunta alla fase decisoria.
Il CTU ing. ha ribadito che le cause dei danni attorei si rinvengono in omessa Persona_2
manutenzione di beni comuni (cattivo stato della porzione del cortile interno del fabbricato e dispersione da una fognatura condominiale) e che per la loro eliminazione è necessario: un intervento per la bonifica di un tratto del cortile a confine CP_4
con la proprietà di parte ricorrente (con spese quantificate in € 6.500,00 oltre oneri di legge); un intervento per il ripristino di un tratto del sistema fognario (con spese quantificate in € 4.750,00 oltre oneri di legge;
reputa anche necessaria spese di direzione dei lavori per € 1.500,00 al netto di oneri di legge).
Il consulente ha rilevato che detti interventi risulta essere stati eseguiti solo parzialmente ed in maniera difforme da quanto espressamente indicato nella CTU depositata nel proc.
39633/2020: ha quindi specificato nel dettaglio le motivazioni detta affermazione, alle pagg. 9 e segg. della relazione.
Osserva il decidente che la documentazione in atti dà evidenza che solo in data
17/11/2022 l'assemblea condominiale ha approvato il computo metrico, il progetto esecutivo ed il piano economico per interventi sull'area cortilizia, peraltro difformi da quelli suggeriti dal CTU nel proc. 39633/2020.
Quanto all'intervento sulla rete fognaria, si può oggettivamente rilevare che esso non è stato eseguito dal ed è stato espletato intervento in autonomia da parte del CP_3
ricorrente, che l'attuale CTU ha definito come congruente in punto di ripristino di funzionalità dell'immobile attoreo.
In definitiva, stante la riduzione della domanda resa in sede di precisazione delle conclusioni, vanno individuate le seguenti poste contabili a credito di parte attorea:
• € 418,00+520,00 per compensi di consulente di parte nel procedimento di ATP;

• € 2.728,80 per pagamento del CTU in detto procedimento;

• € 26.840,00 per pagamenti resi a ditta appaltatrice di lavori;

• € 1.035,00+251,00 per oneri amministrativi relativi a detti lavori;
pagina 8 di 9 • € 1.537,00 per spese legali del proc. 39633/2020 RGACC;

e così in totale € 33.329,80 (€ 33.329,00 stante richiesta di parte); somma a maggiorarsi di interessi legali dalla domanda (in assenza di diversa richiesta) e fino al saldo.
Quanto alla domanda riconvenzionale resa dal condominio, essa va dichiarata inammissibile poiché scevra di connessione logica con la “causa petendi” (art. 2051 cod. civ.) della domanda principale.
Il regime delle spese segue la soccombenza con liquidazione resa ex D.M. 55/2014
(scaglione da € 26.000,00 ad € 52.000,00; valori minimi e ridotti per la minima consistenza delle questioni)

P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- definitivamente pronunciando -in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- nel proc. 10795/2022
R.G.A.C.C. così decide:
• accoglie la domanda principale, e per l'effetto condanna il convenuto CP_3
al pagamento di € 33.329,00 in favore di parte attorea e a integrale risarcimento del danno;
oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

• dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale resa dal;
CP_3
• condanna il convenuto alla rifusione delle spese sostenute da parte CP_3
attorea, liquidate in € 3.200,00 per compenso professionale;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifica, oltre rimborso forfettario
15%, CAP e IVA di legge. Spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta, per l'intero.
Roma 5/9/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)
pagina 9 di 9