N. R.G. 2023/3769
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZ. CIVILE
VERBALE DI UDIENZA del giorno 06/11/2025
Dinanzi al giudice dott. Luca Pruneti
Alle ore 10:49 compaiono:
Per l'avv. MANNOCCI GINO Parte_1
Per l'avv. BOCCHETTI ANTONIO , oggi sostituito dall'avv. Controparte_1 Viviana Trapani
Il G.I. i procuratori a concludere e a discutere la causa.
L'avv. Mannocci precisa le conclusioni come da memoria conclusiva autorizzata e discute la causa riportandosi agli scritti difensivi.
L'avv. Trapani precisa le conclusioni come da comparsa conclusionale e discute la causa riportandosi agli scritti difensivi.
I procuratori a questo punto si allontanano dall'aula dichiarando di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione. quindi pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale. N. R.G. 3769/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 3769/2023 degli Affari Contenziosi Civili avente ad oggetto
“Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo” tra
(C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dei suoi amministratori, rappresentata e difesa dall' avv. Gino Mannocci ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, giusta procura in allegato all'atto di intimazione di sfratto per morosità
- RICORRENTE e
(C.F. ) rappresentato e difeso dagli avv.ti Controparte_1 C.F._1
TO HE e AR DO ed elettivamente domiciliato presso il loro studio, giusta procura in allegato alla comparsa di costituzione e risposta
- RESISTENTE
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da suesteso verbale d'udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida del 15.11.2023, ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1 per ivi sentir convalidato lo sfratto per morosità, in ragione del contratto di locazione ad uso abitativo del 22.10.2020, e registrato in data 03.11.2020, avente ad oggetto l'immobile sito in Località S. Casciano di Cascina (PI), Via M. Polo n. 69 int. 11, identificato al catasto fabbricati del comune di Cascina al foglio n. 12, part. 979, sub 20 e sub 36.
Ha allegato che l'immobile è stato concesso in locazione a partire dal 22.10.2020 per la durata di 4 anni e che il conduttore ha omesso di corrispondere il canone locatizio, pari a € 2.727,24 annui oltre iva e spese condominiali, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 250,00 entro il 5 di ogni mese, maturando una morosità di € 1.602,52 alla data dell'intimazione. Si è costituito , eccependo che il rapporto locatizio è cessato nel mese di Controparte_1 marzo 2023 per risoluzione ipso iure del contratto e di aver già rilasciato l'immobile. Ha, altresì, allegato di aver corrisposto in data 27.10.2023 la somma di € 1.200,00 per il pagamento dei canoni, e pertanto, ha dedotto la cessazione della materia del contendere.
All'udienza di convalida del 11.12.2023 il Giudice, constatato l'intervenuto rilascio del bene, vista l'opposizione del conduttore e visti gli artt. 426 e 667 c.p.c., ha disposto la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito locatizio, assegnando un termine per provvedere all'integrazione degli atti o alla produzione di documenti.
Con memoria integrativa depositata in data 24.04.2024 il locatore ha precisato:
- che nel giudizio pendente avanti al Tribunale di Pisa R.g. n. 3032/2023 il conduttore ha chiesto accertarsi la risoluzione del contratto di locazione al 31.10.2023, riconoscendo, dunque, che il contratto era in essere a tale data, e, conseguentemente, che il canone doveva essere corrisposto;

- che, in data 27.10.2023, il conduttore ha pagato € 1.200,00, pertanto, il pagamento è tardivo perché successivo alla notifica dello sfratto;

- che la morosità non è sanata in quanto non è stato pagato il conguaglio (€ 402,52), il canone del mese di ottobre (€ 300,00), le ulteriori spese condominiali nel frattempo maturate (€ 304,59) e le mensilità successive (€ 1.800,00);
- che la disdetta del conduttore per gravi difformità dell'immobile è infondata;

- che non sussiste cessazione della materia del contendere;

- che la riunione tra il presente giudizio ed il giudizio R.G. n. 3032/2023 è da escludere perché le due cause sono semplicemente connesse;

- che in sede di riconsegna sono stati riscontrati danni all'immobile. Con memoria del 28.04.2024 il conduttore ha ribadito quanto già eccepito con la comparsa di costituzione. In particolare, ha precisato:
- che la riunione dei due giudizi è più che legittima ed opportuna;

- che non sussiste alcuna morosità, neppure per il presunto rimborso degli oneri condominiali;

- che sussistono tutti i presupposti per attivare la clausola contrattuale della risoluzione anticipata. Con ordinanza del 06.06.2024 il Giudice, ritenuto che non sussistono i presupposti per la riunione del procedimento al 3032/2023, ha rinviato per discussione all'udienza del 16.01.2025 successivamente differita. All'udienza del 02.10.2025 il Giudice, vista la richiesta del ricorrente del termine per esaminare la memoria di controparte, ha rinviato all'udienza del 06.11.2025 invitando le parti a prendere posizione su eventuali profili di interferenza con la causa n. 3032/2023.
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Deve preliminarmente ribadirsi l'assenza dei presupposti per disporre la richiesta riunione alla causa n. 3032/2023. Le allegazioni delle parti e i documenti agli atti non consentono di ravvisare i presupposti oggettivi e soggettivi di un collegamento contrattuale tra i titoli (locazione e preliminare di compravendita) posti alla base delle domande ed eccezioni veicolate dalle parti nei distinti giudizi, ciò rendendo inopportuno, anche per economia processuale, il simultaneus processus.
Ciò premesso, rinunciata la domanda risarcitoria relativa ai danni in tesi arrecati all'immobile a causa del conduttore, residua di delibare sulle richieste attoree formulate in memoria integrativa, di accertamento costitutivo di risoluzione del contratto di locazione, di pagamento dei canoni e delle spese accessorie, e di risarcimento del danno.
A dispetto delle affermazioni di permane l'interesse del locatore ad ottenere una CP_1 pronuncia su ciascuno dei suddetti profili, non potendo discorrersi di cessazione della materia del contendere se non sull'unico, pacifico, aspetto del rilascio dell'immobile.
Si duole il locatore del mancato pagamento dei canoni e delle spese condominiali, per un importo tale, alla data della notifica della primigenia intimazione di sfratto, da suscitare inadempimento qualificato ex art. 5 L. 392/1978, soggiungendo che nelle more del processo la morosità è stata ridotta, tardivamente, ma non completamente sanata. Incontestato il mancato pagamento nei termini pattuiti, le difese articolate dal conduttore non sono persuasive. L'analisi diacronica degli eventi rilevanti non consente di inferire che il previo recesso da parte del conduttore abbia fatto venir meno il contratto, e, perciò, che lo stesso sia insuscettibile di essere caducato per ragioni diverse. In altre parole, se è documentata la comunicazione del recesso del conduttore dal contratto del 28 aprile (e non marzo) 2023, l'effetto estintivo si dispiega soltanto allo spirare del termine di preavviso di sei mesi da tale data. Nelle more, il contratto rimane in piedi e non rimane insensibile alle perturbazioni sul flusso delle obbligazioni che lo caratterizzano, di talché il mancato pagamento dell'importo pari ad € 1.602,52 complessivi alla data dell'intimazione costituisce inadempimento di scarsa importanza, irrilevante essendo l'intervenuto pagamento parziale (di € 1200,00) dopo la notifica. Ne consegue che il locatore, come nel caso, ha diritto all'accertamento della risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, ricorrendone i presupposti. Né vi sono margini per reputare il recesso del conduttore alla stregua di atto di risoluzione di diritto e immediata del contratto di locazione: l'inadempimento del locatore è oggetto di mera declamazione in questa sede e in ogni caso, per quanto laconicamente affermato, non presenta l'attitudine a giustificare l'autotutela sub specie di sospensione dell'obbligo di pagamento del canone, come noto soggetto a rigorose e gravi disfunzioni (cfr. tra le altre, Cass. Sez. III, n. 10361/2024). Del resto, appare anomalo se non contraddittorio il comportamento del conduttore, che dopo aver occupato per tre anni, senza contestazioni, l'immobile, lo reputa inidoneo in assoluto alla sua funzione per questioni di mere irregolarità edilizie o catastali. Rispetto agli oneri condominiali, il conguaglio della quota a carico del conduttore è stato richiesto sulla base dei bilanci consuntivi inviati dall'amministratore (cfr. docc. 5, 6, 8), e non vi sono elementi per ritenere gli stessi non dovuti e/o già pagati dal conduttore, che non si è fatto carico di dimostrare siffatte circostanze. In definitiva, deve pronunciarsi la risoluzione del contratto per l'inadempimento di non scarsa importanza del conduttore. Trova, altresì, accoglimento la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione fino ad ottobre 2023 incluso (rilascio avvenuto il 1.11.2023) e oneri condominiali impagati, pari ad oggi ad € 1.007,11, (402,52 conguaglio condominio 2022/23; 304,59 conguaglio condominio 2023/2024; canone ottobre 2024), oltre interessi di legge dalla domanda al saldo. Non merita l'accoglimento, invece, la domanda risarcitoria parametrata all'importo dei canoni successivi di locazione. Il Tribunale è consapevole che per comune orientamento, in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta "al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto" (Cass. Sez. 3, n. 194/2003; Cass. Sez. 3, sent. 5 maggio 2020, n. 8482; Cass. Sez. 3, sent. 12 febbraio 2015, n. 2865). Pur tuttavia, nel caso in esame, non può essere ignorato il fatto che la locazione era destinata a estinguersi anticipatamente allo spirare del sesto mese dalla data di comunicazione del recesso del conduttore. Se è vero che gli effetti della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. retroagiscono al momento in cui si è concretizzato l'inadempimento rilevante, ossia, nel caso, nello iato temporale intercorrente tra la data della comunicazione del recesso e lo spirare del termine di preavviso, è altrettanto vero che la fattispecie a formazione progressiva già in essere avrebbe determinato la caducazione del contratto, a prescindere da ogni altro fattore, ad ottobre 2023. In altri termini, il contratto era già condannato a morte – legittimamente, non essendo in mora in conduttore all'atto dell'esercizio del diritto di recesso – e siffatta circostanza non può non avere un impatto sull'aspettativa di fisiologica prosecuzione del rapporto sulla quale si basa l'istanza risarcitoria, pregiudicandola quanto al suo presupposto temporale. Le spese di lite seguono la misura della soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, scaglione di valore di riferimento, parametri medi ridotti tenendo conto della contenuta attività processuale e delle questioni trattate, viste tuttavia la fase di convalida e di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza od eccezione rigettata o assorbita, così dispone:
- dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo del 22.10.2020, e registrato in data 03.11.2020, avente ad oggetto l'immobile sito in Località S. Casciano di Cascina (PI), Via M. Polo n. 69 int. 11, per inadempimento di non scarsa importanza di parte conduttrice;

- condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, di € 1.007,11 a titolo di
[...] canoni di locazione e spese accessorie, oltre interessi come in parte motiva;

- Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, delle spese di lite, liquidate in
[...]
€. 1.600,00 per compensi, oltre spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, oltre al rimborso delle anticipazioni.
Pisa, 6 novembre 2025.
Il Giudice Luca Pruneti
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.