N. R.G. 1314/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuditta Antonella Guaglianone ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1314/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MONTALTO Parte_1 P.IVA_1
FEDERICO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv.
MONTALTO FEDERICO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GALLUCCI Controparte_1 C.F._1
NL, elettivamente domiciliato in PIAZZA GULLO, 88, 87100 COSENZA presso il difensore avv. GALLUCCI NL
CONVENUTO/I

OGGETTO: riduzione in pristino e risarcimento del danno

Conclusioni: come in atti

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il istante ha citato in giudizio la sig.ra quale condomina del Parte_1 Controparte_1 palazzo e, in accoglimento della domanda, ordinare la rimozione delle opere edilizie dalla stessa realizzate, tra l'altro senza autorizzazione della assemblea dei condomini, con pagina 1 di 7 condanna al risarcimento del danno residuato pari ad euro 8.240,69
Assumeva il condominio che la convenuta avrebbe realizzato opere edilizie attinenti la ristrutturazione interna ed esterna del terrazzo di sua proprietà oltre l'edificazione di nuove opere nella fattispecie l'installazione di una pergotenda, sempre senza alcuna autorizzazione del condominio ed in violazione del relativo regolamento condominiale precisamente art. 2.
Inoltre, lamenta l'attrice che tali lavori hanno causato danni alle parti condominiali dell'edificio e che gli stessi ne alterano il decoro architettonico e ciò riferito principalmente alle pergotenda.
Ha concluso, quindi, per l'accoglimento della domanda ovvero la rimozione delle opere realizzate oltre il risarcimento del danno quantificato in euro 8.240,69.
Si è costituito in giudizio il convenuto resistendo alla domanda e chiedendo il suo Parte_1 totale rigetto.
Nel corso del giudizio è stata disposta CTU tecnica volta ad accertare l'esatta consistenza dei lavori eseguiti dalla convenuta, l'eventuale causazione di danni al di tali lavori. Parte_1
All'esito, anche alla luce dei chiarimenti resi dal CTU, ing. , all'udienza del 26 Persona_1 giugno 2025, precisate le parti le conclusioni, la causa è stata poi presa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc per conclusionali e repliche.
La domanda è parzialmente fondata nei limiti qui di seguito indicati.
Ed invero, la espletata consulenza, che questo giudice condivide in termini di conclusioni cui il
CTU è giunto, essendo immune da vizi e censure avendo fatto il perito un approfondito esame tecnico della vicenda in riscontro a quanto documentato in atti, ha accertato che i lavori edilizi realizzati dalla convenuta hanno riguardato il rifacimento del terrazzo consistito nella nuova pavimentazione, impermeabilizzazione e realizzazione di muretti perimetrali e anche l'installazione su di esso di una pergotenda appositamente bullonata e posta in fermo statico con piastre in ferro. Tali lavori sono stati autorizzati con CILA n. prot.228/2018 del
22.05.2018, sportello S.U.E. del Comune di Cosenza.
Il CTU ha verificato che quanto realizzato è conforme a quanto autorizzato, così rilevando l'esatta consistenza dei lavori eseguiti dalla convenuta e rispondendo alla prima parte del quesito posto (cfr. pag 18 relazione peritale). Quindi nessun contrasto edilizio vi sarebbe riguardo la ristrutturazione del terrazzo di proprietà esclusiva della convenuta.
pagina 2 di 7 Riguardo ai presunti danni derivanti dalle lavorazioni edilizie eseguite, è conseguenziale che, stante la realizzazione regolare dei lavori, l'ing. afferma nella parte che qui interessa: Per_1
“…………………….. . Il giunto di dilatazione (vedi fotografia n. 08), proprio per le funzioni a cui assolve, deve necessariamente rappresentare un <> e, come tale, anche nel caso di lavorazioni sugli elementi edilizi circostanti, deve essere trattato continuando a garantire la funzione di separazione tra le due parti della struttura, è evidente che, nel caso delle lavorazioni eseguite dalla convenuta, lo stesso venisse adeguato all'intervento nella sua interezza, livellando lo spazio esistente al piano di calpestio della nuova pavimentazione. Tale <> è avvenuto con elemento a caditoia grigliato prefabbricato che consente la canalizzazione delle acque che si riversano sul terrazzo e
l'allontanamento verso l'esterno”.
Ed ancora, “Dal punto di vista funzionale tale installazione non ha alterato lo stato ex ante atteso che anche in precedenza l'acqua che si riversava sul terrazzo veniva raccolta in tale punto di <>……………………….. “
Detta installazione, pertanto, non ha alterato lo schema delle linee di scolo esistenti né, tantomeno, ha creato ostruzioni o rallentamenti al deflusso delle acque che, pertanto, continuano ad essere libere di defluire dal punto più alto verso quello più basso del terrazzo, lungo la direttrice Ovest -Est generata dalla pendenza garantita dal sottostante massetto, sia quello esistente (poi demolito) che quello di nuova realizzazione. Anche la presenza delle fioriere non è individuabile come elemento di causazione di danni al . Parte_1
Le opere edilizie, quindi, sono state realizzate in conformità a quanto autorizzato e che le stesse non hanno causati danni al;
ciò trova riscontro nella eseguita prova c.d. di Parte_1 bagnamento al fine di verificare il regolare e completo deflusso delle acque sversate e verificare o meno la funzionalità del sistema di deflusso.
L'ing. ha provveduto a riempire un secchio di acqua mescolando del tracciante Per_1 fluorescente (fluoresceina) e cospargendo il terrazzo di questa sostanza (cfr foto dalla 19 a seguire della CTU), così affermando: ……………………., da tale prova si è potuto riscontrare facilmente che le linee di scolo del terrazzo sono efficienti e che allontanano l'acqua che si riversa sul terrazzo verso la caditoia posizionata nel giunto di dilatazione, in tempi celeri;
………………….; la fluorescenza del liquido ha consentito di visionare, inequivocabilmente, la funzionalità del sistema di scolo che non ha evidenziato ristagni, reflussi, ostruzioni, spandimenti, allagamenti ecc… che avessero connessione diretta con gli pagina 3 di 7 elementi edilizi condominiali e che potessero causare danni agli stessi. Anche l'acqua sversata all'interno della aiuola è defluita sulla terrazza………….., senza alcun problema. Ha aggiunto, ………………….., il liquido sversato dal CTU <> si è interamente incanalato, lasciando intonsa tutta la superficie della parte esterna dell'edificio (cfr. foto nn. 25
e 26).
Ha affermato il consulente che il libero scolo che proveniva dalla ex canala ha ammalorato la facciata condominiale, sia nella parte in sinistra al pluviale (cfr. foto n. 25), in cui è evidente
l'alterazione dell'intonaco e lo sfaldamento delle pitture, sia nella parte di destra ove sono presenti i mattoncini a <. L'ammaloramento edilizio, quindi, derivante dallo scolo delle acque proveniente dalla caditoia (giunto), e che si riversavano sulla facciata condominiale, non è imputabile alla parte convenuta, attesa la conformazione dell'edificio e della presenza del giunto, realizzato in epoca di edificazione, così imputando la problematica ad un un difetto originario di edificazione che nulla ha a vedere con la ristrutturazione eseguita da parte convenuta.
Ha rilevato il CTU un ammaloramento in parte della facciata dell'edificio CP_2 derivante dallo scolo delle acque provenienti dalla restante superficie del balcone di parte convenuta imputandolo, però, come fenomeno fisiologico/naturale, risolvibile con installazione della c.d. < senza imputazione di responsabilità.
Pertanto, riguardo le opere attinenti il terrazzo di proprietà esclusiva, nessun danno ha affermato il CTU essersi verificato nei confronti del essendo peraltro i lavori Parte_1 realizzati come da versata in atti. Per_2
Per la mancata autorizzazione da parte dell'assemblea di condominio per i lavori edilizi sulla terrazza privata realizzati dalla convenuta, la giurisprudenza propende per la non necessità della autorizzazione tant'è che la manutenzione ordinaria e straordinaria della superficie del terrazzo (es impermeabilizzazione, pavimentazione ecc) è di competenza esclusiva del proprietario, senza necessità di autorizzazione. Il non ha in alcun modo il potere Parte_1 di impedire al proprietario esclusivo l'esecuzione di opere di rifacimento della pavimentazione sulla proprietà esclusiva;
il Tribunale di Bari, sentenza n. 4236 del 26 ottobre 2023, ha chiarito che la delibera assembleare che limita la proprietà esclusiva nella copertura del terrazzo è da considerarsi invalida a tutti gli effetti di legge. Ed ancora, è nulla la delibera riguardante i lavori sui balconi di proprietà esclusiva. L'assemblea può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni, Cassazione, ordinanza n. 5528/2025. pagina 4 di 7 Dunque, nessuna autorizzazione assembleare era necessaria per i lavori eseguiti su terrazzo privato dalla convenuta, peraltro eseguiti con CILA per come in atti documentato. CP_3
Riguardo, poi, l'altro capo della domanda, ovvero la realizzazione della pergotenda sul terrazzo privato senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, si specifica quanto segue.
Anche in questo caso l'autorizzazione non è necessaria in quanto l'attività rientra nell'edilizia libera, salvo che la struttura alteri il decoro architettonico dell'edificio.
L'art. 1122 c.c. stabilisce che “nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea “. Articolo da leggersi in combinato disposto con l'art. 1120 c.c. il quale espressamente fa riferimento alle innovazioni vietate……………………….., che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili………….. .
Il consulente, sul punto afferma che, la pergotenda non reca pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, pur trattandosi di opera permanente sulla terrazza la cui percezione del fabbricato, da un qualsiasi punto di vista che inquadri la stessa, sia modificata rispetto alla situazione ex ante.
Ed infatti, l'ing. a pagg 39 e ss della propria relazione afferma: “Vi è alterazione del Per_1 decoro se si intende per tale l'inserimento, rispetto alla situazione originaria, di diverse e nuove linee architettoniche che possano conferire al fabbricato nuova identità; l'installazione della pergotenda, per quanto sopra definito, rientra in tale casistica di alterazione”.
Estremamente preciso il consulente è stato laddove afferma che la pergotenda installata, rispetto alla situazione originaria dei prospetti dell'edificio, potrebbe essere ritenuta armonizzata con il contesto esistente su immobili di altri condomini dello stesso palazzo o, di contro, la stessa installazione potrebbe essere ritenuta contrastante con il contesto esistente di altri condomini.
Con ciò l'ing. ha volto significare, tra le righe, che altri condomini dello stesso palazzo Per_1 hanno realizzato elementi edilizi in contrasto con i prospetti del palazzo dalla cui visione eseguita ha potuto verificarne l'esistenza che, rispetto alla condizione originaria di progettualità e realizzativa, hanno contribuito alla variazione delle linee architettoniche pagina 5 di 7 dell'edificio; tali elementi sono costituiti dalle verande e dalle motocondensanti a servizio di diverse unità immobiliari private. Ha aggiunto, il sistema di fissaggio di tali elementi è del tutto similare, anch'essi fissati con piastre e viti, (proprio come la pergotenda) che forano gli elementi edilizi di prossimità, a quello descritto per la pergotenda ed il loro smontaggio necessita, al pari della pergotenda, di una squadra di operai attrezzati per l'evenienza.
Quanto detto è ancor di più avvalorato dal consulente in sede di chiarimenti resi all'udienza del 26 giugno 2024 laddove testualmente afferma: “………………………………………….. . In ogni caso anche con queste piccole variazioni descritte non ritengo che il decoro architettonico non sia deturpato. Preciso riguardo a quest'ultimo aspetto, che ci sono elementi difformi (per come già sopra detto), sui prospetti visionati in questo palazzo che riguardano altri condomini. In sostanza vuole dire l'ausiliario del giudice, se è vero come è vero che la pergotenda installata dall'attrice lede il decoro architettonico del palazzo per i suoi elementi di costruzione, installazione e linee architettoniche, è del pari vero che anche altri elementi edilizi installati da altri condomini, che non riguardano l'odierno giudizio, ma giustamente rilevati dal CTU, ledono il decoro architettonico dell'edificio e dovrebbero seguire le medesime sorti della pergotenda.
Pertanto, la domanda del è parzialmente fondata in relazione alla sola Parte_1 pergotenda, di conseguenza la convenuta è tenuta a rimuovere la pergotenda per le ragioni di cui sopra con ogni conseguenziale.
Ogni altra questione rimane assorbita o non provata.
Le spese di giudizio, tranne quelle di CTU che si pongono a carico della convenuta, stante l'esito possono ritenersi interamente compensate


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto condanna parte convenuta alla rimozione della pergotenda di cui in parte motiva;

compensa le spese di lite.
Spese di CTU a carico della convenuta.
pagina 6 di 7 Cosenza, 15 novembre 2025
Il Giudice
dott. Giuditta Antonella Guaglianone
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