N. R.G. 16610/2024
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato -ex art. 281 sexies c.p.c.- la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 16610/2024 R.G.A.C.C., promossa con citazione e vertente tra
con sede in Roma ed ivi Parte_1
elettivamente domiciliata alla via Sabotino 12, presso lo studio dell'avv. Graziano
PUNGI', che la rappresenta e difende -unitamente all'avv. Barbara FRATEIACCI e all'avv. Francesco Antonio ROMITO- in forza di procura in atti;

-ATTORE-
-CONVENUTO IN RICONVENZIONE-
e pagina 1 di 10 con sede in Roma ed ivi elettivamente Controparte_1
domiciliata alla Via dei Portoghesi 12, presso l'Avvocatura Generale dello Stato, che la rappresenta e difende per legge;

-CONVENUTO-
-ATTORE IN RICONVENZIONE-
OGGETTO: impugnazione di atti;
riconvenzionale per risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: vedi note scritte in sostituzione dell'ud. 13/6/2025.
• parte attorea:
“- in via principale accertare e dichiarare la illegittimità delle note dell' CP_1
ricevute il 16.02.2024 (cod. 2024 SRP00125) per la sede di
[...] C.F._1
Roma, Via dell'Arte n.16 per la somma di euro 185.198,66 per il periodo dall'1.09.2019 al 31.08.2023, ed il 19.02.2024 (cod. ADDRESS 2024SRP00127) per la sede di Roma, Via Nomentana n.2 per la somma di euro 324.870,00 per il periodo dall'1.09.2019 al 30.11.2023 e tutti gli atti presupposti e/o conseguenziali, ancorchè non conosciuti, con conseguente annullamento delle stesse e accertamento e declaratoria che nulla è dovuto dall'attrice per le pretese sottese alle predette richieste e per nessun titolo;
.
- in via subordinata, per le motivazioni esposte in premessa, ritenuto che la prima richiesta avanzata dall è del 29.10.2020, ritenere non dovuta Controparte_1
dalla la indennità per utilizzo senza titolo dall'1.09.2019 Parte_1
sino al 30.11.2020 degli immobili siti in Roma, Via dell'Arte n.16 e Via Nomentana
n.2 con conseguente illegittimità sul punto delle predette note ricevute il 16.02.2024 ed il 19.02.2024 e conseguente richiesta di decurtazione dei relativi importi pari ad euro 57.875,00 somma quantificata nella nota del 29.10.2020 per l'immobile di
pagina 2 di 10 Roma, Viale dell'Arte n.16 ed euro 95.550,00 somma quantificata nella nota del
29.10.2020 per l'immobile di Roma, Via Nomentana n.2, ovvero, in ogni caso e comunque, con decurtazione degli importi per il periodo dall'1.03.2020 al
31.07.2020 ai sensi dell'art.18 bis del decreto legge n.23 del 2020 (cosiddetto decreto-liquidità);
sempre in via subordinata, ritenuto che l ha omesso di Controparte_1
provvedere sulla istanza avanzata dall'attrice in data 20.11.2020, poiché sussistono i presupposti di legge previsti dagli artt. 1, 9 e 11 del DPR 296/2005 per la rimodulazione del canone ai sensi dell'art.12 DPR 296/2005 nella misura tra il 10% ed il 50% del canone di mercato, tenuto conto anche della suprema utilità del servizio che legittima l'applicazione della agevolazione massima, accertare e dichiarare la illegittimità delle predette note ricevute il 16.02.2024 ed il 19.02.2024 nella parte in cui hanno disatteso la applicazione del predetto DPR 296/2005 ed hanno computato, in violazione dell'art.8 del contratto, le mensilità di agosto e, per
l'effetto, disporre che la è tenuta al versamento dei Parte_1
seguenti minori importi: 1) per l'immobile di Roma, Viale dell'Arte n.16, dal dicembre 2020 al luglio 2023, il 10% dell'importo determinato annualmente dall' in euro 46.300,00 al netto dei mesi di agosto di ogni anno, Controparte_1
ovvero quella diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, da rimettersi anche alla determinazione equitativa del giudicante;
2) per l'immobile di Roma, Via
Nomentana n.2, dal dicembre 2020 sino alla cessazione del servizio ovvero sino al
30.11.2023 (data finale computata nella nota del 19.02.2024), il 10% dell'importo determinato annualmente dall in euro 76.440,00 al netto dei Controparte_1
mesi di agosto di ogni anno, ovvero quella diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, da rimettersi anche alla determinazione equitativa del giudicante”;
pagina 3 di 10 in ogni caso e comunque, stante la documentata qualità di onlus dell'attrice, ritenere la sussistenza dei presupposti di legge per la esenzione dalla imposta di bollo e per la riduzione al 50% della imposta di registrazione;

in via ulteriormente subordinata e salvo gravame, poiché il canone determinato dall' per i locali adibiti a servizio pubblico essenziale di asilo Controparte_1
nido gestito da parte della attrice che riveste la qualità di Onlus è sproporzionato e mette a rischio l'equilibrio economico dell'OE disporre che lo stesso sia grandemente ridotto e ricondotto alla misura minima di legge”.
• parte convenuta: “- rigettare le avverse domande perché infondate in fatto e in diritto;
- in via riconvenzionale, previo accertamento e conseguente declaratoria che l'immobile demaniale per cui è causa è oggetto di occupazione sine titulo, condannare la Soc. Coop. Gialla al pagamento, in favore della convenuta
, delle somme richieste a titolo indennità di occupazione Controparte_1
abusiva per i medesimi importi indicati negli atti notificati (o della diversa somma, inferiore o anche superiore, ritenuta di giustizia) oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo effettivo;
con vittoria delle spese e competenze di causa.”

CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea espone e documenta di essere stata assegnataria (1/11/2019-31/8/2022) di servizio di gestione di due asili nido aziendali siti in Roma alla via Nomentana 4 e in
Viale dell'Arte 16; il relativo contratto è stato sottoscritto in data 29/11/2019 e vi è stata proroga fino al 31/8/2023.
La gestione relativa al sito di Nomentana è peraltro scaduta solo in data 30/4/2024.
pagina 4 di 10 La gestione relativa al sito di Viale dell'Arte è invece cessata il 31/7/2023 stante vulnerabilità sismica, confermata dal concedente.
La parte attorea impugna le note con cui l ha disposto la Controparte_1
rideterminazione del canone annuo (“il canone annuo dovuto è pari ad euro 46.300,00 per l'asilo nido di Viale dell'Arte n.16 Roma e ad euro 76.440,00 per l'asilo nido di Via
Nomentana n.2, Roma”), richiedendo -per il periodo dall'1.09.2019 al 30.11.2020- il pagamento di euro 57.875,00 per la sede di Via dell'Arte n.16 e di euro 95.550,00 per la sede di Via Nomentana n.2; oltre al deposito cauzionale, al pagamento delle prime due mensilità dei canoni (dicembre 2020 e gennaio 2021), marche da bollo e spese di registrazione.
Espone l'istante che dopo detta note è seguita interlocuzione su diritto a riduzione dei canoni (chiesta da essa parte odierna istante) stante la natura dei servizi offerti e il vincolo di destinazione dei locali;
canoni a suo dire da parametrare all'effettivo periodo di utilizzo e considerando le esenzioni di legge disposte per notoria pandemia, oltre che l'esenzione per imposta di bollo e (50%) delle spese di registrazione.
Parte attorea riferisce che il non ha riscontrato queste richieste e ha invece reso CP_1
altre note con ulteriori richieste per successivi periodi.
L'ente cooperativo istante argomenta su illegittimità di dette richieste, segnalando che il canone deve essere oggetto di specifica convenzione (con l'Agenzia del Demanio) mai stipulata.
Reitera quindi richiesta di:
1) abbattere e, comunque, rimodulare il canone quantificato dalla , Controparte_1
ai sensi dell'art.12 DPR 296/2005, in una somma tra il 10% e il 50% dell'importo determinato, chiedendo l'abbattimento massimo considerata la suprema utilità del servizio, in forza del presupposto di cui all'art. 11 del DPR 296/2005 (rivestendo la pagina 5 di 10 qualità di , nonché dell'art. 9 dello stesso DPR dato che all'interno dei locali Pt_2
viene svolto un servizio pubblico essenziale, tenuto conto, altresì, che, ai sensi dell'art.1 dello stesso DPR, sui locali in questione sussiste un vincolo di destinazione d'uso ad asilo nido sino al termine della concessione;

2) rimodulare il canone sulla base dei mesi di effettivo servizio tenuto conto che, ai sensi dell'art.6 del Capitolato tecnico di gara, i mesi di servizio sono 11 e non 12 come, invece, considerati dall;
Controparte_1
3) decurtare le 5 mensilità dall'1.03.2020 al 31.07.2020 in ragione dell'art.18 bis del decreto liquidità;
4) rideterminare l'importo della registrazione abbattendolo del 50% poiché la
è onlus di diritto e prendere atto che, per la medesima Parte_1
ragione, la interessata è esonerata dal pagamento della imposta di bollo.
Nega la occupazione senza titolo viceversa dedotta dall CP_1
Rende le conclusioni sopra riportate.
L'Agenzia del Demanio osserva che gli immobili per cui è causa sono ricompresi nel patrimonio indisponibile dello Stato e assegnati al Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti (M.I.T.).
Espone che il M.I.T. -in data 12/4/2019- ha chiesto la determinazione del canone demaniale, stante gara in atto per la gestione di due asili-nido aziendali.
In data 11/6/2019 il canone è stato determinato, al netto di oneri accessori:
• in € 76.440,00 annui, per l'occupazione dei locali di via Nomentana 2;
• in € 46.300,00 annui, per l'occupazione dei locali di viale dell'Arte 16.
pagina 6 di 10 Documenta il convenuto che in data 10/3/2020 essa Agenzia ha ricevuto comunicazione dal M.I.T. circa la operatività dei servizi, e a detta comunicazione sono stati allegati i relativi contratti firmnati, in cui si richiamavano espressamente le determinazioni dell'Agenzia circa il canone.
L quindi ha inutilmente invitato odierna controparte alla stipula della dovuta CP_1
convenzione di concessione demaniale.
Da ciò, le divergenze delle parti circa la quantificazione di detto canone.
Rileva quindi l'Agenzia:
• che non esiste alcuna convenzione che conceda a odierna parte attorea la disponibilità in fatto degli immobili in questione, che dunque è senza titolo;

• che la determinazione del canone è del tutto conforme alla legge, atteso che trattasi di beni assegnati in uso governativo, per i quali l'art. 1 DPR 296/2005 non trova applicazione stante esplicita esclusione;

• che la sospensione dei canoni ex art. 18 bis D.L. 23/2020 (l. conv. 40/2020) non opera, per essere essa disposta per ipotesi di cui al D.P.R. 296/2005, come detto non qui applicabile;

• che il riferimento ai periodi di effettivo utilizzo è del tutto inconferente, stante la determinazione del canone annuo richiamata nei contratti resi tra il M.I.T. e odierna parte attorea.
Chiede rigettarsi le domande attoree, e in via di riconvenzione chiede -previo accertamento e conseguente declaratoria che l'immobile demaniale per cui è causa è oggetto di occupazione “sine titulo”- di condannare parte attorea al pagamento delle somme richieste a titolo indennità di occupazione abusiva per il medesimo importo indicato negli atti notificati all'odierno attore o per la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria fino all'effettivo pagamento.
pagina 7 di 10 Le specifiche richieste sono sopra indicate.
La causa è giunta alla fase decisoria sulla base della documentazione offerta dalle parti e ammessa come prova.
Osserva il decidente che la documentazione in atti dà evidenza di un iter procedimentale con il quale il Ministero .I.T.) ha conferito all'odierna Controparte_2
parte attorea la gestione di un servizio di asilo-nido aziendale, da svolgersi presso locali appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato e assegnati per legge ad uso governativo.
La gestione di detti locali è quindi inevitabilmente rimessa (circostanza nemmeno controversa tra le parti) all oggi convenuta, e l'utilizzo dei Controparte_1
medesimi è ovviamente oggetto di concessione, tramite apposita convenzione tra l stessa e l'utilizzatore; in detta convenzione, certamente rilevante è il profilo CP_1
del canone di concessione, quindi il corrispettivo in danaro che lo Stato -attraverso l'Agenzia qui convenuta- percepisce a fronte della disponibilità in fatto consentita al privato.
Nel caso di specie, l'effettiva gestione del servizio di asilo-nido aziendale presuppone quindi:
• un accordo con l'ente (il M.I.T.) che beneficia del servizio, esito di procedimento di gara (infatti descritto dalla stessa parte attorea);
• un distinto accordo con l'ente (l ) che gestisce l'uso dei Controparte_1
locali “de quo”, nel caso di specie facenti parte del patrimonio indisponibile dello
Stato e assegnato a uso governativo.
Senza il primo accordo nemmeno ovviamente ha senso una richiesta per il secondo.
pagina 8 di 10 Ma solo con il perfezionamento del secondo accordo la disponibilità in fatto dei locali acquisisce titolazione causale;
e (cosa che però qui non rileva affermare se non
“incidenter tantum”) solo con esso la concreta gestione del servizio di asilo-nido può avere legittimamente luogo.
Nel caso di specie, nemmeno è controverso che la convenzione di concessione dei locali
(tra le odierne parti) non si è mai perfezionata.
Ciò determina una assenza di titolazione causale alla detenzione dei locali medesimi, per la quale è inevitabile che sussista obbligo risarcitorio.
Da tali premesse deriva:
• il rigetto della domanda principale, atteso che non esiste nessun canone da
“abbattere/ridurre/rimodulare”;
• l'accoglimento della domanda riconvenzionale, con declaratoria di occupazione di detti locali senza titolazione causale e con condanna al risarcimento del danno, liquidabile nella misura calcolata dall'Agenzia, in conformità alle disposizioni normative e rilevando che:

1. trattasi di beni assegnati in uso governativo, per i quali l'art. 1 DPR 296/2005 non trova applicazione stante esplicita esclusione;

2. la sospensione dei canoni ex art. 18 bis D.L. 23/2020 (l. conv. 40/2020) non opera, per essere essa disposta per ipotesi di cui al D.P.R. 296/2005, come detto non qui applicabile;

3. il riferimento ai periodi di effettivo utilizzo è del tutto inconferente, stante la determinazione di un canone annuo che è richiamata nei contratti resi tra il M.I.T.
e odierna parte attorea.
Il regime delle spese segue la soccombenza, previa compensazione in ragione di 1/3 stante il rigetto della eccezione di cui sopra, con liquidazione dell'intero resa ex D.M. pagina 9 di 10 55/2014 (valore indeterminabile;
valori minimi e ridotti per la effettiva consistenza delle questioni).


P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- definitivamente pronunciando -in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- nel proc. 16610/2024
RGACC così decide:
• rigetta la domanda principale;

• accoglie la domanda riconvenzionale e per l'effetto:

1. dichiara che parte convenuta principale occupa senza titolo gli immobili “de quo”;

2. condanna parte convenuta principale al pagamento di somma pari agli importi indicati negli atti notificati, a titolo di risarcimento del danno per detta occupazione;
con interessi legali dalla domanda e fino al saldo;

• condanna parte convenuta principale alla rifusione delle spese sostenute da parte attorea principale, liquidate in € 4.200,00 per compenso professionale;
oltre rimborso dell'integrazione del contributo unificato e di eventuali spese di notifica;
oltre rimborso forfettario 15%, CAP e IVA di legge.
Roma 28/8/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)

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