REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice designato, dott. Francesco Cina, visto l'art. 281 sexies c.p.c., udita la discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 66963 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2021 tra
(C.F. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, in giudizio con l'avv. Francesco Corda
-parte attrice -
e
(C.F. CP_1 C.F._1
- parte convenuta contumace -
OGGETTO: mediazione.
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 18.11.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi rilevanti ai fini della decisione.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1 agito nei confronti di chiedendo l'accoglimento delle seguenti CP_1 conclusioni: “Piaccia all'adito Tribunale:
1) accertare e dichiarare la responsabilità del convenuto per i fatti di cui in premessa;

2) per l'effetto condannare il sig. al pagamento: CP_1
• in via principale ad €.39.000,00 oltre iva, pari al compenso per l'attività come previsto nell'Incarico al punto B;

1 • in via subordinata ad €.35.100,00 a titolo di penale per aver il sig. CP_1 violato il punto D dell'Incarico ed in particolare il numero 6;
• in via ancora più subordinata ad €.19.520,00, compresa iva,
(corrispondete al 4% del prezzo di vendita), pari al compenso che la
[...]
avrebbe incassato comunque dalla parte acquirente nel caso in cui il Pt_1 fosse stato adempiente. CP_1
Il tutto o a quella diversa somma maggiore o minore che risulti dovuta.
Con gli interessi legali dal dì del dovuto.
Con vittoria di spese.”.
A sostegno delle domande così proposte, parte attrice ha infatti allegato e dedotto:
- che la stessa attrice era una società che operava nel settore della intermediazione relativa alla compravendita di immobili;

- che il convenuto, in data 9.3.2020, aveva conferito alla attrice, mediante apposita scrittura e sia in proprio che in nome e per conto della sorella comproprietaria,
l'incarico di procurare la vendita dell'immobile sito in Roma, Via Festo Avieno n. 218, scala 8, interno 16, piano 3;
- che, già durante le trattative che avevano preceduto il conferimento dell'incarico, la attrice aveva rappresentato all'attore che il prezzo di vendita da quest'ultimo richiesto era eccessivo;

- che la attrice aveva poi svolto la propria attività, pubblicizzando l'immobile sia sul sito internet sociale, che su tutti i portali internet specialistici e organizzando molte visite con soggetti interessati ad un eventuale acquisto;
visite queste che erano state previamente concordate con il convenuto via mail o al telefono e che, in diverse occasioni, erano avvenute alla presenza della sorella del convenuto;

- che tutti i potenziali acquirenti, tuttavia, erano rimasti scoraggiati dal prezzo richiesto dal convenuto e avevano formulato proposte di acquisto ad un prezzo minore;

- che, tra i soggetti maggiormente interessati all'acquisto, vi è stata tale
[...]
che, in data 28.11.2020 e dopo aver preso appuntamento con la società Per_1 attrice, aveva effettuato una visita presso l'appartamento accompagnata da un agente della stessa attrice;

- che, terminata la visita, la aveva rappresentato di essere sì interessata Per_1 all'acquisto, ma ad una cifra non superiore ad euro 400.000,00;
- che l'agente della attrice, dovendo attenersi alla volontà del convenuto, aveva
2 confermato che il prezzo minimo richiesto era di euro 430.000,00; risposta questa a fronte della quale la aveva desistito dal formulare una proposta, Per_1 rappresentando tuttavia che, nel caso in cui ci fosse stata una diminuzione del prezzo, avrebbe voluto essere ricontattata;

- che, atteso l'interessamento della e di altri soggetti, la attrice aveva reso Per_1 edotto di ciò il convenuto, il quale non si era però reso disponibile ad una riduzione del prezzo;

- che infatti il convenuto, alla richiesta inviata via mail dalla convenuta in data
25.1.2021, aveva replicato che il solo prezzo di vendita che avrebbe accettato sarebbe stato quello di euro 430.000,00 netti;

- che, esaurita la durata dell'incarico di mediazione ed in ottemperanza a quanto previsto al punto B dello stesso, la attrice aveva quindi inviato ai due comproprietari, in data 31.5.2021, una lista di tutti i soggetti – e fra questi la – che avevano Per_1 visto l'appartamento per il tramite degli agenti della stessa convenuta;

- che, solo a seguito di una successiva ispezione ipotecaria, la società attrice aveva scoperto che il convenuto e sua sorella, in data 7.6.2021, avevano venduto l'appartamento alla , al prezzo di euro 400.000,00; ossia ad un prezzo più Per_1 basso rispetto a quello fissato nell'incarico di mediazione e ciò nonostante le richieste di diminuzione avanzate più volte dalla società attrice in costanza dell'incarico;
- che inoltre, dal rogito con cui era stata stipulata la compravendita, emergeva che, in data 21.1.2021, i contraenti avevano già sottoscritto un preliminare di vendita e che, in pari data, la promissaria acquirente aveva versato ai promittenti venditori l'importo di euro 40.000,00;
- che erano quindi evidenti l'inadempimento e la malafede del convenuto, il quale aveva: (i) sottoscritto in costanza dell'incarico di mediazione un preliminare di compravendita ad un prezzo più basso rispetto a quello da lui inderogabilmente fissato nell'incarico stesso, nonostante le richieste di diminuzione del prezzo formulate dal mediatore;
(ii) confermato via mail, in data 25.1.2021 che non sarebbe mai sceso al di sotto del prezzo di euro 430.000,00, nonostante avesse già sottoscritto il preliminare de
21.1.2021 pattuendo un prezzo di euro 400.000,00; (iii) venduto ad un soggetto intermediato dalla attrice senza corrispondere la provvigione alla stessa;

- che i plurimi inadempimenti del avevano quindi provocato alla attrice “un CP_1 danno” che si poteva quantificare: a) in via principale, nell'importo di euro 39.000,00,
3 oltre iva, pari alla provvigione prevista al punto B dell'incarico di mediazione;
b) in via subordinata, nell'importo di euro 35.100,00 a titolo di penale prevista per il caso di violazione del punto D, n. 6, dell'incarico (vendita effettuata privatamente nel periodo di vigenza dell'incarico); c) in via ulteriormente subordinata, nell'importo di euro
19.520,00, iva compresa (4% del prezzo di vendita), pari al compenso che la attrice avrebbe incassato comunque dalla parte acquirente nel caso in cui il convenuto fosse stato adempiente.
1.2. Il convenuto, nonostante la ritualità della notifica, non si è costituito in giudizio ed è stato pertanto dichiarato contumace.
1.3. Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali e prova testimoniale, è stata poi assunta in decisione all'udienza odierna, sulla base delle conclusioni sopra trascritte, previa discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies, c.p.c..
2. Qualificazione delle domande proposte.
2.1. Parte attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento:
(i) in via principale, della provvigione dovutale per l'attività di mediazione svolta, commisurando il compenso a quanto pattuito nell'incarico di mediazione;

(ii) in via subordinata, della penale prevista, alla lettera D), punto 6 del medesimo incarico, per il caso di vendita dell'immobile effettuata privatamente o tramite altra agenzia immobiliare durante la vigenza dell'incarico;
(iii) ancora in via subordinata, di una somma corrispondente a quella che avrebbe incassato dalla parte acquirente nel caso in cui il convenuto fosse stato adempiente.
2.2. La prima è una domanda di adempimento contrattuale, volta ad ottenere il pagamento della provvigione maturata per l'attività di mediazione.
Induce infatti a questa – nonostante l'utilizzo dell'espressione “danno” (v. punto
16 dell'atto di citazione) riferita a tutti gli importi oggetto di domanda di condanna – il fatto che la attrice, nell'individuare il fondamento delle proprie pretese, abbia lamentato, fra l'altro, la condotta inadempiente del convenuto consistita nell'avere
“Venduto ad un soggetto intermediato dalla senza corrispondere la Pt_1 provvigione alla stessa” (v. punto 15 dell'atto di citazione).
2.3. Le altre due, sono invece domande di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale.
Parte attrice ha infatti domandato, in subordine rispetto alla domanda principale, il
4 pagamento della penale pattuita o comunque di un importo parametrato al lucro cessante determinato dalla mancata percezione della provvigione dovuta dal terzo acquirente.
3. Sulla domanda proposta in via principale.
La domanda in esame va accolta per quanto di ragione.
3.1. E' opportuno premettere che il disposto dell'art. 1755, comma 1, c.c. (“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”) deve essere interpretato nel senso che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass. 25851/2014 e Cass. 869/2018).
Il diritto alla provvigione non postula quindi una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare. Motivo per cui tale diritto va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. ancora Cass. 25851/2014).
Tuttavia, proprio perché è necessaria la dimostrazione della messa in relazione delle parti e l'intavolazione della trattativa, la prova del nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo "post hoc, ergo propter hoc". In questa prospettiva, non si è quindi ritenuta sufficiente la prova, da parte del mediatore, di avere accompagnato l'acquirente a visitare l'immobile, né di avere appianato contrasti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, né che l'acquirente si sia più volte recato nella sede del mediatore (così Cass. 5760/1999; sempre in tema, da ultimo, v. anche Cass. 538/2024, secondo cui, al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore
5 e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza).
3.2. Nel caso di specie, occorre dunque innanzitutto accertare se la conclusione dell'affare sia o meno in relazione causale, nei termini sopra enunciati, con l'opera svolta dal mediatore.
3.3. Le risultanze acquisite inducono a dare risposta affermativa al quesito che precede.
Costituiscono infatti circostanze provate:
- che il convenuto abbia conferito, in via esclusiva ed irrevocabile, apposito incarico di mediazione alla attrice (v. doc. 1 del fascicolo di parte attrice), stabilendo un prezzo di vendita pari ad euro 469.000,00, di cui 430.000,00 “netti alla proprietà”, con pattuizione di una provvigione nella misura di euro 39.000,00;
- che la attrice, in esecuzione del predetto incarico, abbia svolto attività finalizzata a reperire soggetti interessati all'acquisto e che, in quest'ambito, abbia consentito al soggetto che poi ha acquistato l'immobile ( ) di visitarlo (v. doc. 3, 5 e Persona_1
6 del fascicolo di parte attrice, nonché dichiarazioni rese dal teste , il Testimone_1 quale sul punto ha riferito: “Conosco il in quanto sono stato io a contattarlo, per CP_1 conto dell'agenzia immobiliare, per la vendita dell'immobile. Ho preso io l'incarico.
Sono andato da lui ed ha sottoscritto il modulo di conferimento dell'incarico.
L'incarico è stato conferito prima del febbraio 2020, era prima dell'inizio della pandemia COVID comunque. L'immobile di sua proprietà era in via Festo Avieno. Ho accompagnato io la sig.ra a visitare l'immobile. E' stata una delle Persona_1 prime persone che si è interessata all'immobile e che quindi lo ha visitato tramite di me. Anche questa visita è avvenuta prima dello scoppio della pandemia. Poi c'è stata una sua visita a novembre 2020. O, meglio, non ricordo se nella prima o nella seconda occasione cui ho fatto riferimento, era presente il marito della . Agli Per_1 appuntamenti non era presente il in quanto mi aveva consegnato le chiavi CP_1 dell'appartamento”);
- che la attrice, inoltre, abbia reso edotto il convenuto dell'intenzione della futura acquirente di concludere l'affare al prezzo di euro 400.000,00 (v. ulteriori dichiarazioni del testimone sopra indicato, il quale ha anche riferito: “Ricordo che la mi Per_1
6 disse di essere interessata alla formulazione della proposta. Voleva offrire 400.000 euro per l'acquisto. Io le dissi che avrei prima contattato il e così feci. Ciò in CP_1 quanto la proposta era più bassa di quanto indicato nell'incarico che il ci aveva CP_1 conferito”; “Il disse no in modo categorico alla offerta di cui sopra”); CP_1
- che il convenuto, unitamente alla sorella comproprietaria, pur manifestando l'apparente intenzione di non aderire alla predetta offerta (v. anche doc. 4 del fascicolo di parte attrice), abbia poi in realtà concluso con il predetto soggetto terzo, in data
21.1.2021 (e dunque in costanza dell'incarico di mediazione e comunque entro un lasso di tempo non particolarmente significativo dalla manifestazione di interesse della
), un contratto preliminare e, in data 7.6.2021, il contratto di compravendita Per_1 dell'immobile, ad un prezzo pari ad euro 400.000,00 e quindi corrispondente a quello che il terzo acquirente si era già dichiarato disposto ad offrire per il tramite del mediatore (v. art. 4 e 11 del contratto di compravendita prodotto come doc. 7 del fascicolo di parte attrice).
E' poi pur vero che il rogito notarile contiene, all'art. 9, la dichiarazione delle parti contraenti di essersi avvalse, ai fini della conclusione del contratto di compravendita, dell'attività di un diverso mediatore, con conseguente corresponsione a quest'ultimo, da parte della sola acquirente, di una provvigione pari ad euro 23.000,00, iva inclusa.
Si tratta tuttavia di dichiarazioni provenienti dalle parti – rispetto alla intrinseca veridicità delle quali l'atto pubblico non ha dunque l'efficacia probatoria di cui all'art. 2700 c.c. – e dal cui tenore non è possibile trarre concreti elementi tali da evidenziare che la conclusione dell'affare sia stata invece determinata da iniziative del tutto nuove e non ricollegabili all'attività già svolta dalla attrice.
3.4. Ai fini della commisurazione di quanto spettante al mediatore, non può peraltro aversi riguardo alla misura pattuita alla lettera B) dell'incarico di mediazione
(euro 39.000,00), come invece richiesto in via principale da parte attrice.
Il compenso di cui sopra è stato infatti pattuito dalle odierne parti in causa per l'ipotesi di conclusione dell'affare con le modalità indicate e dunque ad un prezzo non inferiore ad euro 430.000,00. Circostanza questa tuttavia non verificatasi.
3.5. Considerando quanto già osservato in ordine all'apporto causale dell'attività svolta dalla attrice, va peraltro considerato che il diritto di quest'ultima alla provvigione trova la propria fonte direttamente nel disposto dell'art. 1755 c.c..
Non potendo essere applicata la pattuizione sulla misura della provvigione,
7 occorre quindi fare riferimento, ai sensi del comma 2 della disposizione appena citata, agli usi e, in subordine, all'equità.
La misura della provvigione, nella specie, deve allora essere determinata nella misura del tre per cento del prezzo pattuito in sede di compravendita – e dunque in euro 12.000,00, oltre IVA come per legge – tenuto conto che è notorio che tale misura corrisponda a quanto in prevalenza applicato, nella prassi negoziale del luogo in cui è stato concluso l'affare, in materia di intermediazione immobiliare ad uso abitativo e che detta misura, in ragione delle circostanze già evidenziate, si presenta comunque equa alla luce dell'attività in concreto svolta dal mediatore ed all'apporto causale dal medesimo offerto per la conclusione dell'affare.
3.6. Il convenuto deve quindi essere condannato al pagamento, in favore della attrice, dell'importo di euro 12.000,00, oltre IVA come per legge ed oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 18.11.2021 (data di perfezionamento della notifica dell'atto di citazione.
4. Sulle domande proposte in via subordinata.
L'accoglimento della domanda proposta in via principale determina l'assorbimento di quelle subordinate.
Per completezza, va peraltro evidenziato quanto segue.
Quanto alla domanda subordinata volta ad ottenere la penale di cui alla lettera D), punto 6 del medesimo incarico (penale pari al compenso di cui alla lettera B, ridotto del 10%, per il caso, fra gli altri, di vendita dell'immobile effettuata privatamente o tramite altra agenzia immobiliare durante la vigenza dell'incarico), a prescindere da ogni considerazione in ordine alla validità di tale clausola (in tema cfr. Cass.
19565/2020), si osserva che proprio il riferimento, ai fini della parametrazione della misura della penale, alla provvigione pattuita per la conclusione dell'affare, induce a ritenere che la penale stessa sia stata prevista per la sola ipotesi di conclusione dell'affare (con o senza il tramite di un altro mediatore) alle stesse condizioni di prezzo previste dall'incarico.
Quanto poi all'ulteriore domanda con cui parte attrice ha chiesto il risarcimento del danno commisurato alla mancata percezione della provvigione eventualmente dovutale dalla terza acquirente, si osserva che parte attrice non ha neanche allegato, prima ancora che provato, di non aver potuto ottenere dalla terza acquirente la provvigione eventualmente dovutale da quest'ultima. Il che, in ogni caso, indurrebbe
8 ad escludere che il nesso di causalità fra condotta inadempiente e danno.
4. Sulle spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso nello scaglione da euro 5.200,00 ed euro 26.000,00; valori medi per le fasi di studio e introduzione;
minimi per le fasi di istruttoria e decisione, in ragione del carattere contumaciale della controversia).


P.Q.M.

, visto l'art. 281 sexies c.p.c. il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e dedu- zione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) condanna al pagamento, in favore di CP_1 Parte_1 dell'importo di euro 12.000,00, oltre IVA come per legge ed oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 18.11.2021 al saldo;

2) condanna al rimborso, in favore di delle CP_1 Parte_1 spese di lite, che si liquidano in euro 3.387,00 per compenso professionale ed euro
545,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 18 novembre 2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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