REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
DODICESIMA SEZIONE CIVILE
Il dott. Mauro Impresa, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.r.g. 11533/2024, avente ad oggetto: risoluzione contratto preliminare di vendita di immobile vertente tra
( , rappresentata e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Alfredo Primizia
Attrice
e
( C.F. Controparte_1 CodiceFiscale_2
Convenuto Contumace
CONCLUSIONI
Per l'attrice:
1)dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita intervenuto tra le parti con firme autenticate dal
Notaio dott. in data 31.01.2022, registrato Persona_1 presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli 1 in data 4.2.2022 al numero 4331/1T, trascritto a L'Aquila il 4.2.2022 ai nn 1964/1570, per inadempimento del promittente acquirente, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 cc e seguenti;

2)dichiarare, per l'effetto, il diritto dell'attrice di ritenere la somma di € 20.000,00 ex art. 1385 comma 2 cc, versata a titolo di caparra confirmatoria dal promittente acquirente sig.
[...]
, in sede di stipula del contratto preliminare di CP_1 compravendita in data 31.01.2022, ordinando a quest'ultimo il rilascio dell'immobile innanzi indicato, libero da persone e vuoto da cose;

3)Condannare il convenuto al pagamento dei ratei di condominio nella misura di euro 1.657,50 (alla data del 1.3.2024) nonché delle utenze domestiche e della TARI intestate all'attrice per un ammontare complessivo di altri euro 1.214,02;
4)In ogni caso con vittoria di spese, ivi comprese quelle generali ex art. 15 t.p., diritti ed onorari da attribuirsi al procuratore di parte attrice antistatario, nonché le spese sostenute dall'attrice per l'instaurazione del procedimento di mediazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha citato in giudizio per Parte_1 Controparte_1 ottenere la dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare concluso il 31.1.2022.
A sostegno della domanda l'attrice ha dedotto: che aveva stipulato con un contratto preliminare di compravendita Controparte_1 riferito all'appartamento di sua proprietà distinto con il numero interno 25, posto su due livelli, piano secondo e terzo, collegati da scala interna e sito nel Comune di Rivisondoli (AQ), facente parte del fabbricato denominato “Residence Montegatto 2” alla Via
G. D'Annunzio, località Colle della Croce;
che il prezzo era stato determinato in € 75.000,00; che al momento della sottoscrizione del preliminare il convenuto aveva versato la somma di € 20.000,00
a titolo di caparra confirmatoria;
che il prezzo dell'immobile era stato determinato in euro 75000,00, euro 20.000,00 versati al momento della stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed euro 55.000,00 da versare alla stipula del definitivo;
che il era stato immesso nel possesso CP_1 dell'immobile al momento della stipula del preliminare;
che il definitivo avrebbe dovuto essere concluso entro 12 mesi dalla stipula del preliminare;
che il con il preliminare CP_1 aveva assunto l'obbligo di pagare tutte le spese accessorie(spese condominiali, condominio, tari); che il convenuto non aveva pagato il prezzo residuo, il condominio, la tari e le utenze dell'immobile; che il convenuto sebbene a tanto sollecitato non si era reso disponibile a firmale il contratto definitivo.
è stato ritualmente citato ma non si è Controparte_1 costituito in giudizio ed è stato dichiarato contumace.
Ciò premesso, la domanda dell'attrice è fondata.
A supporto della domanda la ha depositato il contratto Pt_1 preliminare.
Il contratto reca le firme autenticate dal notaio.
E' provato dal contratto preliminare prodotto: che Parte_1
e hanno concluso un contratto preliminare con Controparte_1 il quale la prima si è impegnata a vendere ed il secondo si è impegnato ad acquistare l'appartamento su due livelli collegati da scala interna, piano secondo e terzo, distinto con il numero 25, facente parte del fabbricato denominato “Residence Montegatto 2” sito nel Comune di Rivisondoli alla via Gabriele D'Annunzio, località Colle della Croce(in catasto al f. 12, p.lla 601, sub 30, viale D'Annunzio, piano 2-3, interno 25, cat. A/2, cl. 5, vani
2,5, superfice catastale totale mq. 36, rendita euro 348,61), e la quota di 1/48 del pertinenziale locale garage posto al piano seminterrato(in catasto al f. 12, p.lla 601, sub 4, viale
D'Annunzio, piano S1, interno 4, cat. C/6, cl. 5, consistenza mq
410, rendita euro 719,94); che il prezzo era stato determinato in
€ 75.000,00; che al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita il convenuto ha versato la somma di € 20.000,00
a titolo di caparra confirmatoria;
che il prezzo dell'immobile era stata determinato in euro 75000,00, euro 20.000,00 versati al momento della stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed euro 55.000,00 da versare alla stipula del definitivo;
che il è stato immesso nel possesso CP_1 dell'immobile al momento della stipula del preliminare;
che il definitivo doveva essere concluso entro 12 mesi dalla stipula del preliminare;
che il con il preliminare ha assunto CP_1
l'obbligo di pagare tutte le spese accessorie( spese condominiali, condominio, tari).
E' stato allegato dall'attrice che il convenuto non ha adempiuto all'obbligo di pagare le spese accessorie riferite all'immobile e non si è reso disponibile a stipulare il definitivo.
Il non si è costituito in giudizio e non ha dimostrato CP_1
l'adempimento degli obblighi assunti con il preliminare.
L'inadempimento del convenuto è inoltre confermato dalle dichiarazioni del teste figlio dell'attrice, che ha Tes_1 riferito: di aver sentito telefonicamente e poi incontrato di persona che più volte il era Controparte_1 CP_1 stato sollecitato a concludere il contratto definitivo;
che il convenuto chiedeva di attendere altro tempo per concludere il contratto di vendita non avendo denaro sufficiente all'acquisto.
Deve ritenersi pertanto provato l'inadempimento del convenuto rispetto a tutti gli impegni assunti con il preliminare.
Consegue che l'inadempimento deve essere ritenuto grave e come tale idoneo a determinare la risoluzione del contratto preliminare.
Consegue che l'attrice ha diritto a ritenere l'importo di euro
20000,00 ex art. 1385, comma 2, c.c..
Risolto il preliminare viene meno il titolo della detenzione dell'immobile per il convenuto ed il convenuto deve essere condannato a restituire all'attrice l'immobile oggetto del preliminare.
Il convenuto deve inoltre versare all'attrice euro 1657,00 a titolo di oneri condominiali ed euro 1241,02 per le utenze e la tari.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate con i parametri previsti dal d.m. 55/2014, come aggiornato dal d.m.
147/2022, per le controversie di valore compreso tra euro 5200,00 ed euro 26000,00 – valori medi per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione ed istruzione, valore minimo per la fase decisoria.

P.Q.M.


definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Pt_1
nei confronti di ogni diversa
[...] Controparte_1 istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
1)dichiara la risoluzione del contratto preliminare concluso tra e relativo all'appartamento su Parte_1 Controparte_1 due livelli collegati da scala interna, piano secondo e terzo, distinto con il numero 25, facente parte del fabbricato denominato
“Residence Montegatto 2” sito nel Comune di Rivisondoli alla via
Gabriele D'Annunzio, località Colle della Croce(in catasto al f.
12, p.lla 601, sub 30, viale D'Annunzio, piano 2-3, interno 25, cat. A/2, cl. 5, vani 2,5, superfice catastale totale mq. 36, rendita euro 348,61) ed alla quota di 1/48 del pertinenziale locale garage posto al piano seminterrato(in catasto al f. 12,
p.lla 601, sub 4, viale D'Annunzio, piano S1, interno 4, cat. C/6, cl. 5, consistenza mq 410, rendita euro 719,94);
2)condanna il convenuto alla restituzione all'attrice dell'appartamento su due livelli collegati da scala interna, piano secondo e terzo, distinto con il numero 25, facente parte del fabbricato denominato “Residence Montegatto 2” sito nel Comune di
Rivisondoli alla via Gabriele D'Annunzio, località Colle della
Croce(in catasto al f. 12, p.lla 601, sub 30, viale D'Annunzio, piano 2-3, interno 25, cat. A/2, cl. 5, vani 2,5, superfice catastale totale mq. 36, rendita euro 348,61)e della quota di 1/48 del pertinenziale locale garage posto al piano seminterrato(in catasto al f. 12, p.lla 601, sub 4, viale D'Annunzio, piano S1, interno 4, cat. C/6, cl. 5, consistenza mq 410, rendita euro
719,94);
3)dichiara il diritto dell'attrice a trattenere ex art. 1385, comma 2, c.c. la somma di € 20.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria dal promittente acquirente al Controparte_1 momento della stipula del contratto preliminare di compravendita;

4)condanna il convenuto al pagamento della somma 1657,50 quali spese condominiali fino alla data del 1.3.2024 ed euro 1241,02 a titolo di spese per le utenze domestiche e la TARI, oltre interessi legali sulle dette somme dal 17.5.2024 al saldo;

5)Condanna al pagamento delle spese del Controparte_1 giudizio che liquida in euro 332,00 per esborsi ed euro 4227,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, c.p.a. ed i.v.a. con attribuzione all'Avv. Alfredo Primizia;

6)ordina all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di
L'Aquila – Ufficio provinciale del Territorio – Servizio di
Pubblicità Immobiliare di cancellare la trascrizione del contratto preliminare concluso tra e – Parte_1 Controparte_1 trascrizione del 4.2.2022, registro generale n. 1964, registro particolare n. 1570 esonerando l'amministrazione da ogni responsabilità.
Napoli, 19.12.2025
Il Giudice
dott. Mauro Impresa