13436 /2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Ordinario di Roma, Sezione Civile VIII, in persona del giudice dott. Luigi
Argan, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 13436/2024 del ruolo generale
TRA

e Parte_1 Parte_2 elettivamente domiciliati in Roma, Corso Francia n. 197, presso lo studio degli Avv.ti Giuliano
MM, LA MI e RP CA, che li rappresentano e difendono giusta procura alle liti in calce all'atto di citazione.
-ATTORI-
E

E Controparte_1 Controparte_2 elettivamente domiciliati, in Roma, Lungotevere dei Mellini n.7, presso lo studio dell'Avv.
IA IL, che li rappresentata e difende giusta procura alle liti unita alla comparsa di costituzione e risposta.
-CONVENUTI-

OGGETTO: inadempimento contrattuale - clausola penale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 22.3.2024, e convenivano in Parte_1 Parte_2 giudizio e . Controparte_1 Controparte_2
Esponevano all'uopo a)- di essere ex proprietari dell'appartamento con terrazza, sito in Roma, alla
Via Monterotondo 14, int. 19; b)- che, sul finire dell'anno 2013, i convenuti, e Controparte_1
, chiedevano di essere autorizzati ad utilizzare la terrazza del detto appartamento, Controparte_2 per il montaggio di una carrucola, destinata alle operazioni di scarico e carico dei materiali, necessari per la realizzazione di opere di ristrutturazione presso il loro appartamento;
c)- che loro attori concedevano dunque, ai convenuti, l'uso temporaneo gratuito della terrazza stessa, con scrittura privata, con la quale, alla relativa lettera E, questi ultimi dichiaravano e garantivano di aver ottenuto tutti i permessi e i nulla osta necessari per eseguire i lavori programmati, secondo la normativa vigente, e che “non sarebbero state eseguite opere abusive o in violazione dei regolamenti edilizi e della normativa che tutela i diritti dei terzi”; d)- che all'art. 9 della medesima scrittura privata le parti stabilivano, altresì, che “Nel caso in cui risulti violato l'impegno di cui alla E) delle premesse e nel caso di realizzazione di opere abusive o in violazione dei regolamenti edilizi e della normativa che tutela i diritti dei terzi, senza che ciò implichi acquiescenza o rinuncia a tutte le azioni civili, penali
o amministrative conseguenti o connesse, sarà dovuta ai sig.ri una penale pari ad € 35.000, Pt_1 salva in ogni caso la risarcibilità del danno ulteriore.” ; e)- che, ultimati i lavori, molte delle opere eseguite risultavano violare i diritti di terzi, precisamente quelli del Parte_3
e quelli di loro stessi attori, che avevano consentito l'occupazione temporanea della loro
[...] terrazza, e che, in particolare, “era stato edificato un muro sul terrazzo condominiale con indebita appropriazione di una porzione della proprietà comune, era stata realizzata una struttura in legno sulla terrazza del superattico senza autorizzazione del , e era stato modificato, per forma, Parte_3 tipologia e materiali utilizzati, il lastrico solare sovrastante l'immobile di proprietà, installandosi pannelli solari”; f)- che, per tutte queste violazioni, il chiedeva, invano, agli odierni Parte_3 convenuti il ripristino dello stato di fatto quo ante e che, nonostante le reiterate richieste, i convenuti stessi non fornivano alcuna indicazione circa la regolarità urbanistica e amministrativa delle opere realizzate in occasione dell'occupazione temporanea della terrazza;
g)- che a seguito di accesso agli atti presso i competenti uffici del Municipio II, emergeva che i lavori in discussione erano stati eseguiti senza le dovute autorizzazioni in quanto, per il periodo nel quale i convenuti avevano utilizzato la terrazza oggetto del descritto contratto, quale corrente tra il 13 gennaio e il 14 febbraio
2014, non risultava alcun titolo edilizio, essendo stati forniti solo i protocolli di una DIA in alternativa al PDC e della successiva SCIA in variante, entrambi successivi al descritto periodo di occupazione temporanea della terrazza, i cui titoli non figuravano, né nell'archivio cartaceo del Municipio II, né sulla relativa piattaforma informatica.
E concludevano pertanto chiedendo che i convenuti e venissero Controparte_1 Controparte_2 condannati, in solido tra loro, al pagamento della somma di € 35.000 a titolo di penale contrattuale;
con vittoria di spese.
Costituitisi in giudizio i convenuti e eccepivano Controparte_1 Controparte_2 preliminarmente che l'atto di citazione era nullo, ai sensi 164, IV co, c.p.c., per indeterminatezza del relativo contenuto;
deducevano quindi nel merito, i)- che non era loro imputabile alcuna violazione degli obblighi assunti alla lett. E) della scrittura privata dalla controparte invocata, poiché nel periodo di utilizzazione della terrazza, quale corrente tra il 13 gennaio e il 17 febbraio 2014, essi avevano realizzato solo alcuni modesti interventi edilizi non soggetti al previo rilascio di alcuna autorizzazione, e che, diversamente, quelli realizzati successivamente erano stati eseguiti nel pieno rispetto di tutte le norme e regolamenti vigenti, e previa acquisizione di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative e nulla osta richiesti;
ii)- che gli attori non avevano fornito alcun riscontro probatorio delle circostanze addotte a sostegno della loro pretesa, non essendo all'uopo idoneo il verbale dell'assemblea del Condominio del 28 settembre 2015; iii)- che, essendo i fatti in contestazione risalenti all'anno 2014, mentre l'atto di citazione era stato notificato solo in data
22.3.2024, il diritto fatto valere dagli attori era, comunque da ritenersi estinto per intervenuta prescrizione, risultando ogni comunicazione nel frattempo inviata inidonea ad interrompere i relativi termini;
e concludevano pertanto chiedendo, in via preliminare, che venisse dichiarata la nullità della citazione ai sensi dell'art. 164 co 4 e, nel merito, che l'avversa domanda venisse respinta, ovvero, in subordine, che l'importo della richiesta penale contrattuale venisse ridotto a somma non superiore a
€ 2.000,00, con condanna degli attori al risarcimento del danno ex art. 96, I co, c.p.c. o, al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 96, co 3° comma, c.p.c; con vittoria di spese.
Con la seconda memoria integrativa i convenuti e depositavano Controparte_1 Controparte_2 la relazione tecnica a firma della Geometra Persona_1
Con ordinanza del 4.3.2025, respinta l'istanza, con cui la parte attrice chiedeva di essere rimessa in termini per il deposito della terza memoria integrativa, disattese le istanze istruttorie, quali dai convenuti formulate colla seconda memoria integrativa, e ritenutosi che la causa fosse, quindi, matura per la decisione, venivano, alle parti, assegnati termini di legge ex art. 189 c.p.c. per precisazione delle conclusioni, comparse conclusionali e repliche. Alla successiva udienza del 25.6.2025, avendo le parti concluso riportandosi ai rispettivi precedenti scritti difensivi, la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

I]- Dell'eccezione di nullità della domanda attorea per relativa pretesa indeterminatezza, quale formulata dai convenuti e . Controparte_1 Controparte_2
L'eccezione, con la quale la parte convenuta intende far valere, ai sensi dell'art. 164, IV co, c.p.c., la nullità dell'avversa domanda a motivo della relativa pretesa indeterminatezza, deve essere disattesa;
poiché, dal tenore dell'atto di citazione, si comprende perfettamente che gli attori e Parte_1
, chiedono, la condanna, dei convenuti e , al Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 pagamento dell'importo di € 35.000 a titolo di penale contrattuale, quale, all'art. 9 della scrittura privata con questi ultimi stipulata, stabilita per il caso di violazione degli obblighi stabili alla relativa lett. E), per cui i convenuti, ricevendo la concessione in uso temporaneo gratuito della terrazza di proprietà dei primi, per il carico e lo scarico dei materiali destinati alla realizzazione di opere di ristrutturazione del loro appartamento, si obbligavano, ad ottenere tutti i permessi e i nulla osta necessari per eseguire le opere stesse e a non eseguire opere abusive o in violazione dei regolamenti edilizi e della normativa che tutela i diritti dei terzi. (v. scrittura cit., in atto di citazione, all. n.1).
Mentre ogni questione relativa all'assolvimento, da parte degli attori stessi, dell'onere di allegare in modo sufficientemente specifico e di provare, quindi, i denunciati fatti di inadempimento attiene al merito della controversia (sulla natura negativa delle obbligazioni che si assumono violate e il conseguente regime dell'onere della prova, v. infra, sub II).
II]- Del merito della domanda attorea
La domanda in esame, quale appena sintetizzata sub I] , non può essere accolta per le ragioni di seguito esposte.
1)- Dal tenore della riportata clausola contrattuale contenuta nella stessa lettera lett. E, che, in sintesi, stabilisce, l'obbligo, a carico dei convenuti, di non eseguire opere in violazione delle norme edilizie ovvero lesive dei diritti di terzi, emerge, con evidenza, che si tratta, nella specie, di azione per inadempimento di obbligazione negativa;
con la conseguenza che, gli attori, i)- non solo sono tenuti a provare il loro vantato diritto e ad allegare in modo specifico l'inadempimento (v. Cass, Civ. n.
6618/21: “Chi agisce in giudizio, non può proporre la sua domanda in modo generico, ma deve consentire che il suo contenuto sia compiutamente identificato e percepito, affinché possa essere oggetto di accertamento, sia in fatto, che in diritto. Ne deriva che, ove l'azione esercitata concerna
l'inadempimento contrattuale, l'attore è onerato di allegare non solo l'inadempimento in quanto tale, ma anche le specifiche circostanze che lo integrano, in caso contrario incorrendo nella violazione dell'onere di allegazione.; conf. Cass. Civ. n. 10141/18; cfr. Cass. Civ. S.U. n. 13533/01 e successive conformi); ma ii)- diversamente rispetto ai casi in cui si verta in tema di inadempimento di obbligazioni positive, sono altresì gravati dell'onere di provare l'inadempimento stesso, essendo noto che, per consolidata giurisprudenza di legittimità, “Ove sia dedotta la violazione di una obbligazione di non fare, la prova dell'inadempimento è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento. Il diverso regime è giustificato dalle seguenti considerazioni. Ai sensi dell'art.
1222 c.c., ogni fatto compiuto in violazione di obbligazioni di non fare costituisce di per se inadempimento. L'inadempimento di siffatte obbligazioni integra un fatto positivo e non già un fatto negativo come avviene per le obbligazioni di dare o di fare. Comune presupposto dei rimedi previsti dall'art. 1453 c.c. è quindi un inadempimento costituito da un fatto positivo (l'esecuzione di una costruzione, lo svolgimento di una attività). Non opera quindi, qualora il creditore agisca per
l'adempimento, richiedendo l'eliminazione delle modificazioni della realtà materiale poste in essere in violazione dell'obbligo di non fare, ovvero la risoluzione o il risarcimento, nel caso di violazioni con effetti irreversibili, il principio della persistenza del diritto insoddisfatto, perché nel caso di obbligazioni negative il diritto nasce soddisfatto e ciò che viene in considerazione è la sua successiva violazione, ne' sussistono le esigenze pratiche determinate dalla difficoltà di fornire la prova di fatti negativi sulle quali si fonda il principio di riferibilità della prova, dal momento che l'inadempimento dell'obbligazione negativa ha natura di fatto positivo.” (così, Cass. Civ. S.U. n. 13533/2001; conf. cass. Civ. n. 22244/22, n. 2976/05).
2)- Tanto premesso, deve osservarsi che, quanto alla pretesa realizzazione di opere in violazione delle norme edilizie, gli attori non hanno adeguatamente assolto l'onere di allegare in modo specifico gli invocati fatti di inadempimento, che, nella specie implica i)- l'esaustiva descrizione delle opere denunciate, tanto che esse possano essere individuate, e ii)- trattandosi di fatti costituenti illecito amministrativo, anche l'indicazione delle norme edilizie che si assumono violate;
essendosi essi, invece, limitati a genericamente affermare che le opere, quali dai convenuti realizzate in occasione dell'occupazione temporanea della terrazza di loro proprietà, erano abusive siccome prive di titolo edilizio. Né, sul tema, hanno essi, nel successivo corso del giudizio, precisato e provato alcunché.
Mentre, con riferimento ai pretesi fatti di lesione dei loro diritti soggettivi e di quelli del , Parte_3 come descritti quali i)- edificazione di un muro sul terrazzo condominiale con indebita appropriazione di una porzione della proprietà comune, ii)- realizzazione di una struttura in legno sulla terrazza del superattico senza autorizzazione del iii)- modificazione, per forma, tipologia e materiali Parte_3 utilizzati, del lastrico solare sovrastante l'immobile di proprietà, con installazione di pannelli solari, gli stessi attori non hanno dimostrato la sussistenza dell'allegato inadempimento;
poiché essi non hanno, in alcun modo documentato (ad esempio, a mezzo di riprese fotografiche o video), né si sono offerti di provare con prove costituende, testimoniali o di altra natura, l'esistenza e la consistenza delle opere denunciate e il tempo della relativa realizzazione, e hanno altresì del tutto omesso di produrre gli atti di acquisto dei diritti reali in ipotesi pregiudicati, il regolamento di condominio e le piante descrittive delle porzioni immobiliari interessate, che avrebbero, nel caso, consentito di verificare se le opere stesse effettivamente insistessero su proprietà altrui.
A fronte delle descritte carenze di allegazione e di prova, la consulenza tecnica d'ufficio, quale dagli attori sollecitata allo scopo di accertare lo stato dei luoghi e le dedotte violazioni della normativa edilizia, non è stata ammessa siccome, in concreto, destinata a svolgere funzione squisitamente suppletiva ed esplorativa (v., in argomento, Cass. Civ.: “La consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati. Al limite costituito dal divieto di compiere indagini esplorative è consentito derogare unicamente quando l'accertamento di determinate situazioni di fatto possa effettuarsi soltanto con l'ausilio di speciali cognizioni tecniche, essendo in questo caso consentito al c.t.u. anche di acquisire ogni elemento necessario a rispondere ai quesiti, sebbene risultante da documenti non prodotti dalle parti, sempre che si tratti di fatti accessori e rientranti nell'ambito strettamente tecnico della consulenza, e non di fatti e situazioni che, essendo posti direttamente a fondamento della domanda o delle eccezioni delle parti, debbano necessariamente essere provati dalle stesse.”; conf., tra le tante, Cass. Civ. n. 8498/15, n. 30218/17,
n. 3130/11).
III]- Dell'eccezione di prescrizione quale proposta dai convenuti e Controparte_1 CP_2

[...]
Il mancato positivo accertamento del diritto fatto valere dagli attori (v. supra, sub 2), assorbe ogni questione attinente all'eccezione di estinzione dello stesso per intervenuta prescrizione, quale formulata dai convenuti.
IV]- Della domanda di condanna al risarcimento dei danni per lite temeraria, quale proposta dai convenuti
La domanda in esame deve essere respinta per l'assorbente ragione che i convenuti, che l'hanno proposta, non hanno allegato e provato di avere, in conseguenza dell'azione nei loro confronti dagli attori promossa, subito pregiudizi diversi e maggiori rispetto al costo del presente giudizio.
V]- Dell'insussistenza delle condizioni per la condanna della soccombente parte attrice al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96, III co, c.p.c.
Non sussistono le condizioni di legge per pronunciare la condanna in esame, quale espressamente sollecitata dai convenuti, poiché non emerge che la parte attrice, sebbene soccombente, abbia agito, con mala fede, al solo fine di recare ingiusto nocumento alla controparte (v. Cass. Civ. S.U. n.
21405/18: “La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa ed a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della "potestas agendi" con un'utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte”.
VI]- Del regolamento delle spese processuali
Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate, come in dispositivo, in base alla vigente tariffa professionale.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
-respinge la domanda di condanna al pagamento dell'importo di € 35.000 a titolo di penale contrattuale, quale da e proposta nei confronti di e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
; Controparte_2

-respinge le domande di condanna al risarcimento dei danni per lite temeraria e al pagamento di somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96, III co, c.p.c., quali dai convenuti proposte nei confronti degli attori
-condanna gli attori, in solido tra loro, e al rimborso, in favore Parte_1 Parte_2 dei convenuti e , delle spese del presente giudizio, che liquida Controparte_1 Controparte_2 in complessivi € 7.000,00, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso, in Roma, lì 18 ottobre 2025.
Il Giudice Unico
dott. Luigi Argan