REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 19 novembre 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1648 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2021, proposta da
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta Parte_1 elettronica certificata degli avv.ti Ileno Zona, Stefano Ferrarini e Alessandra
Coinu, che la rappresentano e difendono per procura speciale in calce al ricorso introduttivo
RICORRENTE
CONTRO
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta Controparte_1 elettronica certificata dell'avv. Roberto Cortis, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla memoria difensiva
RESISTENTE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato l'11 marzo 2021, ex art. 702-bis cod. proc. civ.,
[...] ha convenuto in giudizio per sentir accertare Parte_1 Controparte_1
l'occupazione senza titolo e condannare la convenuta alla restituzione della porzione occupata di immobile ad uso abitativo sito in Cagliari, via Pessina n. 35, con ingresso da via Loru n. 2, distinto in catasto al foglio 19, particella 3500, subalterno 2, nonché condannare la convenuta al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata restituzione, nella misura di Euro 728,80, per ogni mese di
1 occupazione senza titolo, a partire dal mese di febbraio 2020 e fino al rilascio, ed al pagamento della somma di Euro 1.514,00, di cui per canoni mensili Euro
1.250,00, per spese di condominio Euro 144,00 e per differenza relativa al mese di gennaio 2020 Euro 120,00, oltre agli interessi legali ed al risarcimento dei danni morali, deducendo la consegna dell'appartamento a titolo di locazione transitoria, la mancata formalizzazione del contratto ed il mancato pagamento del canone concordato, nella misura di Euro 570,00, dalla fine del mese di gennaio 2020.
All'esito dell'udienza di comparizione, il Giudice ha disposto il mutamento del rito, con passaggio dal procedimento sommario di cognizione a quello speciale, ex art. 447-bis cod. proc. civ., trattandosi di controversia in materia di locazione di immobile urbano;
al contempo, ha disposto la notificazione dell'ordinanza nei confronti della convenuta.
Si è costituita in giudizio rilevando il rifiuto della Controparte_1 ricorrente di stipulare la locazione con durata legale, rilevando, altresì, la nullità del contratto stipulato tra le parti in forma verbale e l'inesistenza di alcun obbligo di pagamento dei canoni e concludendo per il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, per la dichiarazione di nullità del contratto e per la condanna della ricorrente alla restituzione dei canoni versati, nella misura complessiva di
Euro 3.790,00, o quella maggiore o minore accertata, ovvero, in via subordinata, per l'accertamento del valore locativo dell'immobile e della residua somma a carico della resistente per la dedotta occupazione.
Con memoria integrativa, la ricorrente ha chiesto, in via principale, la dichiarazione di nullità del contratto di locazione e la condanna della resistente al rilascio dell'immobile, al risarcimento del danno patrimoniale, da quantificarsi in base al valore locativo del bene usurpato, al risarcimento dei danni materiali causati all'immobile, stimabili in Euro 5.000,00, o nella diversa somma ritenuta equa, ed al risarcimento dei danni morali ovvero, in via subordinata, nel caso di ritenuta sussistenza di valido contratto di locazione, la risoluzione del contratto stesso e la condanna della resistente al rilascio dell'immobile, al pagamento della somma di Euro 18.114,92, comprensiva di Euro 570,00 per 30 mensilità, più arretrati di Euro 1.514,00, più oneri per utenza idrica di Euro 670,00, oltre alle
2 somme maturande fino al rilascio, alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali, al risarcimento dei danni materiali causati all'immobile, stimabili in Euro
5.000,00, o nella diversa somma ritenuta equa, ed al risarcimento dei danni morali ovvero, in via ulteriormente subordinata, la condanna della resistente all'indennizzo per ingiustificato arricchimento, da determinarsi in base alla somma mensile proporzionata per l'intera durata dell'occupazione, la condanna al rilascio dell'immobile e la condanna, infine, al risarcimento dei danni allo stesso e dei danni morali.
Con memoria successiva allo spostamento d'udienza, la ricorrente ha eccepito la tardiva costituzione e conseguente decadenza dalla facoltà di proporre domande riconvenzionali e ne ha contestato nel merito, comunque, il fondamento.
All'udienza dell'11 gennaio 2023, le parti hanno dichiarato l'intervenuta riconsegna dell'immobile.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti.
In prossimità dell'udienza di discussione, le parti sono state autorizzate al deposito delle note difensive.
***

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. La ricorrente ha esposto quanto segue: che la resistente, in via di separazione dal marito, aveva urgenza di prendere in locazione per breve tempo l'immobile in questione;
che la ricorrente acconsentiva alla locazione, specificando di volerlo concedere al massimo per un mese;
che le parti concordavano l'importo di Euro 570,00, tenuto conto della posizione dell'immobile, posto in centro e dotato di ampio giardino e due posti auto, e delle sue condizioni, ammobiliato e arredato;
che la ricorrente faceva pervenire le chiavi alla resistente a fine aprile 2019; che, trascorso il mese pattuito, la ricorrente acconsentiva alla richiesta della resistente di soggiornare per un periodo più lungo, durante le ricerche di altro immobile, confermando l'importo mensile, più le spese di conduzione;
che la ricorrente, al contempo, precisava che il contratto avrebbe avuto natura transitoria;
che, successivamente, la resistente cessava di rispondere alle chiamate per la formalizzazione del contratto e
3 cominciava a non pagare i canoni di locazione, provvedendo all'ultimo bonifico di
Euro 450,00, inferiore a quanto concordato, per il mese di gennaio 2020, dopo aver accumulato arretrati per Euro 1.250,00, differenza per gennaio di Euro
120,00 e spese condominiali per Euro 144,00; che la resistente, di seguito, dopo aver ricevuto il contratto di locazione transitoria, rifiutava di sottoscriverlo e non restituiva l'immobile, rendendosi poi irreperibile;
che l'accordo verbale era nullo per mancanza di forma scritta e l'immobile veniva occupato sine titulo; che il suo valore locativo poteva desumersi dai listini dell'Osservatorio del Mercato
Immobiliare, nella misura mensile di Euro 728,80.

1.2. La resistente ha esposto in replica quanto segue: che l'alloggio era frutto di frazionamento senza autorizzazione, quindi abusivo;
che mobili, impianti ed attrezzature erano inutilizzabili per funzionalità, igiene e sicurezza, venendo sostituiti da altri acquistati dalla resistente;
che veniva proposto il canone di Euro
570,00, con successivo accordo per importi anche inferiori, accettati senza riserve;
che la ricorrente, però, rifiutava di stipulare il contratto con durata legale, insistendo per la locazione transitoria;
che quest'ultima non poteva essere accettata dalla resistente, in assenza di esigenze di natura transitoria;
che la resistente corrispondeva l'ammontare del canone, variabile;
che si contesta la presenza e risarcibilità dei danni, nonché la stima del bene, del tutto arbitraria;
che il contratto di locazione era invalido perché privo di forma scritta ed affetto da nullità, con la conseguenza che esso era improduttivo di effetti giuridici;
che nessun obbligo vi era di pagare i canoni locativi, in capo all'occupante, la quale poteva, anzi, chiedere la restituzione di quanto corrisposto, da maggio 2019 a dicembre 2019, per il totale di Euro 3.790,00.

2. La domanda principale, diretta all'accertamento della nullità del contratto per difetto di forma scritta, è manifestamente fondata: si tratta, infatti, di un contratto di locazione ad uso abitativo pacificamente stipulato tra le parti in forma verbale, per quanto consta a decorrere dal mese di maggio 2019, come dedotto in modo perfettamente speculare da entrambe le parti nelle loro lunghe e ridondanti difese, al di là delle colorite circostanze delle trattative e delle divergenti intenzioni di ciascuna sulla durata del nascente rapporto, in palese contrasto con la
4 norma imperativa secondo cui, ai fini della stipula di validi contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, è richiesta la forma scritta, ex art. 1, comma
4, della L. n. 431 del 1998, dal che la mancanza, nel caso in esame, del requisito formale ad substantiam.

3. La prima domanda accessoria, diretta alla condanna dell'occupante alla restituzione dell'immobile invalidamente locato, è superata dalla cessazione della materia del contendere, a seguito di spontaneo rilascio nel corso del processo, avvenuto l'11 gennaio 2023.

4. La seconda domanda accessoria, qualificabile non come azione di risarcimento del danno da mancato godimento, ex art. 2043 cod. civ., in ragione della volontaria consegna dell'immobile da parte della proprietaria, non certo usurpatole, bensì come azione di ripetizione d'indebito, ex artt. 2033 e 2037 cod. civ., in relazione ai frutti percepibili dell'immobile restituito, in questo senso è anch'essa fondata e, in via consequenziale, deve pronunciarsi condanna al pagamento dell'equivalente pecuniario del godimento del bene nel periodo intercorrente tra la consegna e la restituzione, determinabile mensilmente nella misura corrispondente ad una mensilità di quello che sarebbe stato il canone, dichiarato da entrambe le parti e riconosciuto in principio come congruo, cioè
Euro 570,00, da prendersi in via presuntiva come valore locativo, in assenza di elementi obiettivi per la diversa e più favorevole valutazione, in base alla consistenza ed allo stato di conservazione originari dell'appartamento locato e delle relative pertinenze, e complessivamente per l'intera durata dell'occupazione, tenuto conto del debito maturato, dal mese di maggio 2019 fino al mese di gennaio 2023 (Euro 570,00 x 45 = 25.650,00), e di quanto corrisposto, per il primo periodo (Euro 3.790,00), nella somma residua di Euro 21.860,00
(25.650,00 – 3.790,00 = 21.860,00); quanto alle spese relative a contributi condominiali e corrispettivi di utenza idrica, esse non sono recuperabili con l'azione di adempimento per il rimborso degli oneri accessori, proposta in subordine, a fronte della invalidità del titolo, ma tutt'al più con l'azione di ingiustificato arricchimento, diversa nei presupposti e non proposta a tal fine, bensì, in estremo subordine, allo scopo specifico di far indennizzare la locatrice
5 dell'impoverimento arrecatole dall'indisponibilità dell'immobile, quindi non dall'esborso di somme di competenza della conduttrice per servizi da lei goduti.

5. La domanda di condanna al risarcimento di danni materiali è manifestamente infondata, perché la ricorrente, nel lamentare la causazione di danni all'immobile locato, consistiti nella rimozione di parte dell'arredamento, collocato nel giardino, nonostante abbia ammesso la mancata stipula per iscritto del contratto di locazione ed abbia incontrato la contestazione della resistente, in ordine all'avvenuta sostituzione a sue spese di arredi ed attrezzi per inidoneità all'uso cui erano destinati, non ha allegato né provato l'originaria consistenza e dotazione della porzione di immobile concessa in locazione, né lo stato manutentivo dei locali ed accessori, né ha fornito elementi univoci atti a determinare la definitiva perdita dei mobili trasferiti all'esterno dell'abitazione, né il loro residuo valore, inteso come vita utile.

6. La domanda di condanna al risarcimento di danni morali è manifestamente infondata, perché la pretesa è testualmente riferita a danni morali, senza considerare che essi presuppongono un reato, da nessuno ipotizzato, ed anche a volerla riferire a danni esistenziali, comunque, si deve considerare che essi non godono, come noto, di tutela risarcitoria, riducendosi a meri disagi e fastidi procurati dall'altrui condotta.

7. Le domande subordinate restano tutte assorbite.

8. La domanda riconvenzionale di condanna alla restituzione dei canoni pagati, qualificabile come azione di ripetizione d'indebito, infine, è manifestamente infondata, considerato in diritto che il principio secondo cui la nullità del contratto comporta per ciascuna delle parti il diritto di ripetere la prestazione effettuata non opera incondizionatamente, ma trova un limite nel caso in cui una delle prestazioni non sia materialmente ripetibile, poiché in quest'ultima ipotesi l'altra parte ha diritto di ritenere la controprestazione effettuata in suo favore, evitandosi così un inammissibile arricchimento senza causa di una parte in danno dell'altra, come nel caso di contratto di locazione nullo (Cass. n. 4849 del 1991; conf. n. 3971 del 2019), e ritenuto in fatto che, nel caso in esame, essendo pacifico il godimento dell'immobile, non possa che
6 rimanere fermo il corrispettivo a suo tempo versato, la cui dazione è stata già valutata alla stregua di eccezione all'altrui pretesa restitutoria e la cui restituzione da parte dell'altra contraente sarebbe del tutto ingiustificata.

9. Conclusivamente, le domande vanno accolte per quanto di ragione.
10. La soccombenza reciproca, desumibile dall'accoglimento parziale delle domande principale ed accessorie e dalla reiezione della domanda riconvenzionale, giustifica la compensazione delle spese di lite per un terzo, con la condanna della parte prevalentemente soccombente al rimborso dei restanti due terzi, liquidati in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base al criterio del decisum, e della complessiva attività svolta, per il procedimento di mediazione in relazione alla fase di attivazione e per il giudizio di merito in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2 e tabella n. 25-bis, terzo scaglione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie la domanda principale e dichiara la nullità per difetto di forma scritta del contratto di locazione stipulato in forma verbale con decorrenza dal 1° maggio
2019, tra quale locatrice, e quale Parte_1 Controparte_1 conduttrice;

2) dichiara cessata la materia del contendere sulla prima domanda accessoria, diretta alla condanna al rilascio;

3) accoglie la seconda domanda accessoria e condanna la resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di Euro 21.860,00, a titolo di ripetizione d'indebito per i frutti d'immobile indebitamente ricevuto e restituito, oltre agli interessi legali e alla rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;

4) rigetta la domanda accessoria ulteriore di condanna al risarcimento di danni materiali;

5) rigetta la domanda accessoria ulteriore di condanna al risarcimento di danni morali;

7 6) dichiara assorbite le domande subordinate;

7) rigetta la domanda riconvenzionale;

8) compensa per un terzo tra le parti le spese di lite e condanna la resistente al rimborso, in favore della ricorrente, dei restanti due terzi, che liquida per il procedimento di mediazione in Euro 294,00, a titolo di compensi, e per il giudizio di merito in Euro 3.384,67, a titolo di compensi, e in Euro 145,50, a titolo di esborsi, in ogni caso oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge.
Così deciso in Cagliari, il 19 novembre 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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