N. R.G. 7085/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7085/2023 tra

Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 17 novembre 2025 chiamata la causa ad ore 9,00 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. CUTIETTA FR , Parte_1
Per l'avv. MANDALARI LUCA , Controparte_1
Entrambi i procuratori discutono come in note e chiedono che la causa venga decisa. Il G.I alle ore 18,10, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7085/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CUTIETTA Parte_1 P.IVA_1
FR , elettivamente domiciliato in Via Notarbartolo , 44 90141 Palermo
ITALIA presso il difensore avv. CUTIETTA FR
ATTORE/I contro
(C.F. , con il Controparte_1 P.IVA_2 patrocinio dell'avv. MANDALARI LUCA , elettivamente domiciliato in VIA G. LA
FARINA N. 3 PALERMO presso il difensore avv. MANDALARI LUCA
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 23.05.2023 la società in persona del Parte_1 legale rappresentante pro-tempore, adiva il Tribunale di Palermo e, premesso che il giorno 8-2-2023, in seconda convocazione, l'assemblea del condominio di piazza pagina 2 di 8 OV EN n.12 aveva deliberato ai punti 2 e 5 dell'ordine del giorno relativamente l'affidamento dell'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza dello scantinato di proprietà e l'approvazione del rendiconto consuntivo 2022, Pt_1 denunciava l'errata e non veritiera verbalizzazione delle dichiarazioni rese dal legale rappresentante della società ricorrente in sede di assemblea e impugnava le delibere per eccesso di potere, violazione dell'art. 1130 n.7 e 1130 bis cpc, essendo il rendiconto approvato privo del registro contabile e riepilogo finanziario.
Chiedeva preliminarmente la sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata ai punti 2 e 5 e, nel merito, l'annullamento della stessa, che venisse dichiarata l'intervenuta alterazione del rapporto originario tra i valori reali dei singoli piani del condominio di piazza EN n.12 e le relative tabelle millesimali, così come emerso nella relazione redatta dall'arch. il 12-7-2022, che Persona_1 venisse accertato il diritto della di ottenere la revisione e/o la Parte_1 modifica delle suddette tabelle millesimali, che venisse disposta la revisione delle tabelle sulla base delle risultanze istruttorie e di quanto ritenuto di giustizia, con vittoria di spese del giudizio.
Si costituiva il condominio dell'edificio di piazza OV EN 12, in persona dell'amministratore pro-tempore, contestando le ragioni di parte ricorrente e chiedendo il rigetto delle domande azionate.
Eccepiva il difetto di interesse ad agire relativamente alla domanda di annullamento della delibera adottata al punto 2 dell'ordine del giorno, l'inammissibilità dell'impugnazione relativa all'approvazione del bilancio consuntivo 2022 per decadenza dal termine per impugnare, nel merito chiedeva di rigettare la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, in quanto anch'esse non oggetto dell'istanza di mediazione e perché non conducenti a stabilire la validità della delibera oggi impugnata, il rigetto delle domande con vittoria di spese del giudizio.
In sede cautelare veniva dichiarato non luogo a procedere in ordine alla domanda di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera nella parte impugnata.
Istruita la causa a mezzo ctu ed acquisita la documentazione prodotta, questa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
pagina 3 di 8 Va esaminata in primo luogo la domanda di revoca della delibera assembleare adottata in data 8.02.2023 in seconda convocazione relativamente ai punti 2 e 5 dell'ordine del giorno.
In particolare, parte ricorrente ha allegato che in ordine al punto 2, le dichiarazioni del legale rappresentante della società non sarebbero state riportate correttamente.
Più precisamente per ciò che concerne il secondo punto all'ordine del giorno è stato così verbalizzato :"Il sig. precisa che è favorevole ad ulteriori indagini CP_2 richieste all'arch. che vertano ad individuare le cause degli Persona_1 ammaloramenti al fine di intervenire nella maniera più idonea per evitare che gli stessi si possano presentare in tempi brevi o futuri".
In realtà l'effettiva volontà del sig. a dire della ricorrente, era ben diversa Pt_1 avendo lo stesso chiesto di verbalizzare : "Il sig. dichiara di non opporsi CP_2 ad ulteriori indagini che siano dirette a verificare il grado di ammaloramento degli elementi strutturali e che consentano di individuare il tipo di interventi più idoneo, ma precisa che tali eventuali indagini dovranno essere successive alla descrizione per iscritto delle cause da parte dell' arch. , cause già accertate, individuate e Per_1 condivise dal medesimo architetto nel corso del sopralluogo con l'ing. Tes_1
, consulente di parte della società .
[...] Parte_1
Parte ricorrente ha chiesto la nullità del suddetto deliberato, allegando che la delibera è viziata da eccesso di potere.
In particolare, a sostegno della domanda parte ricorrente ha allegato che le dichiarazioni erronee riportate nel verbale sono state finalizzate alla predisposizione da parte dei condomini di un documento (il verbale assembleare) da potere utilizzare nella controversia in atto con la società , consentendo a controparte di modificare Parte_1 in maniera irreversibile lo stato dei luoghi con la conseguenza che il nominando c.t.u non avrebbe potuto più verificare le effettive cause delle infiltrazioni, con il risultato di permettere al condominio di sottrarsi all'obbligo di risarcimento dei danni cagionati alla
. Parte_1
La doglianza è infondata.
In primo luogo difetta l'interesse ad agire. pagina 4 di 8 Va osservato che la mancata verbalizzazione non incide sulla delibera adottata con il voto favorevole del ricorrente.
Infatti, il ricorrente lamenta la mancata verbalizzazione delle sue ragioni, ma non allega di aver espresso dissenso in ordine alle decisioni di cui al punto 2, decisioni adottate con il suo consenso.
Inoltre, difetta un interesse concreto ed attuale alla revoca della delibera, poiché la prospettazione che il possa mutare lo stato dei luoghi per ottenere un CP_1 vantaggio in termini di prova in un diverso procedimento di risarcimento del danno introdotto dalla non ha i caratteri dell'attualità, ma semmai della probabilità e Pt_1 quanto dichiarato circa la disponibilità alla consegna delle chiavi non ha portata obbligatoria , dato che, come dichiarato, da controparte non è di fatto avvenuta.
Da qui, deve ritenersi del tutto ininfluente la presunta mancata verbalizzazione delle dichiarazioni rese dal ricorrente, sia perché le opere sono state approvate con il suo consenso, sia perché la consegna delle chiavi non ha fatto seguito alla dichiarazione verbalizzata.
Né può ritenersi che la suddetta delibera sia viziata da eccesso di potere, non potendosi ravvisare in essa il tentativo della maggioranza di perseguire fini estranei al condominio
( Cass. 11 giugno 1968, n. 1865 fino ad arrivare a Cass. 16 marzo 2023, n. 7615), poiché rientra nell'interesse del condominio porre in essere quantomeno i lavori urgenti sulle parti comuni al fine di scongiurare danni ulteriori nell'immobile del ricorrente.
Va, dunque, disattesa la domanda di nullità della delibera dell'8.02.2023 al punto 2.
La domanda di annullamento della delibera di approvazione del rendiconto relativo all'anno 2022 va disattesa per difetto di interesse ad agire.
Parte ricorrente ha allegato a titolo di pregiudizio la circostanza che il rendiconto sia stato redatto sulla scorta di tabelle millesimali erronee, che non tengono conto delle modifiche all'interno degli immobili che ne avrebbero alterato le quote millesimali.
La doglianza è infondata, poiché anche qualora si dovesse accertare le difformità all'interno delle unità immobiliari tali da comportare la modifica delle tabelle, queste non sarebbero applicabili retroattivamente, non mutando sostanzialmente la ripartizione pagina 5 di 8 delle spese sostenute dal nel 2022. CP_1
La carenza di interesse ad agire assorbe gli ulteriori motivi di annullamento prospettati.
Passiamo al vaglio della domanda volta alla revisione delle tabelle millesimali.
In proposito il ctu ing. le cui conclusioni per logicità e coerenza Persona_2 sono pienamente condivise da questo decidente anche alla luce della documentazione planimetrica e fotografica allegata, ha accertato che dal raffronto delle quote millesimali in corso di validità con quelle ricalcolate dallo scrivente, si sono evidenziate tutte le differenze di valori superiori o inferiori ad 1/5.
A tal uopo se ne deduce che le “tabelle millesimali condominiali” dovranno essere sostituite.
In particolare, il ctu ha anche accertato in sede di richiamo che il locale in questione è individuato al N.C.E.U. al foglio di mappa 121 - particella 121 - sub. 25 - Categoria
C1, ubicato al piano terra e primo piano scantinato (S1) avente superficie reale di mq
344 e superficie catastale di mq 282. La determinazione della superficie catastale scaturisce dalla somma dell'area destinata alla vendita pari a 220 mq ed un area di 124 mq destinata a magazzino che, per tale motivo, viene moltiplicata per un coefficiente riduttivo pari a 0,5.
Tale classificazione viene determinata ai fini della “Rendita Catastale” da attribuire all'immobile secondo la destinazione delle aree per cui viene utilizzato benché sia tutto classificato C1 (negozio). Anche nella planimetria catastale viene individuata l'area destinata a “magazzino”. Inoltre, le condizioni di utilizzo, in una attività commerciale, sono suffragate anche dalle autorizzazioni rilasciate dal SUAP per il rilascio della licenza commerciale in cui è evidenziato la superficie destinata a negozio rispetto a quella destinata a magazzino.
Vanno dunque applicate le tabelle millesimali redatte dal ctu e depositate con l'integrazione alla ctu del 30.05.2025, non essendovi prova di un utilizzo diverso dell'immobile da quello accertato in catasto.
Tali tabelle saranno applicabili dalla data di deposito della sentenza.
Le spese, in ragione della reciproca soccombenza, vanno interamente compensate tra le pagina 6 di 8 parti.
Le spese della ctu, liquidate con decreto del 17.11.2025, sono interamente poste a carico del e di parte attrice nella misura della propria quota millesimale. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda di revoca della delibera adottata in seconda convocazione in data

8.02.2023 dal convenuto relativamente ai punti 2 e 5; CP_1
dispone l'applicazione delle tabelle millesimali redatte dal ctu ing. Persona_2 depositate in data 30.05.2025; compensa interamente tra le parti le spese del giudizio;

pone definitivamente in capo al e a parte ricorrente in ragione delle sue CP_1 quote millesimali le spese della ctu, liquidate con decreto del 17.11.2025.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Palermo, 17 novembre 2025
Il Giudice dott. Dora Sciortino
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