REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in persona del dott. Fabio De Palo, in funzione di giudice unico,
ha emesso la seguente SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 28391 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 1.7.2025 e vertente tra
– – – Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
ATTORI Parte_4
rappresentati e difesi dall'avv. Stefano Izzo
E
Controparte_1
CONVENUTO
[...]
rappresentato e difeso dall'avv. Caterina Naso
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli attori in epigrafe – condomini nell'edificio in di via Amico Aspertini n. CP_1
236/via Carlo Restallino n. 23 – hanno impugnato le delibere del 23.6.2021 (adottate in loro assenza) con cui l'assemblea condominiale: - confermava quanto già approvato nelle precedenti riunioni del 1.6.2018 e
20.7.2018 (punto 1 o.d.g.);
- approvava il bilancio consuntivo 2020 e relativo riparto (punto 2 o.d.g.);
- confermava la società AL OU quale amministratore condominiale (punto
3 o.d.g.);
- approvava il bilancio preventivo 2021 e relativo riparto (punto 4 o.d.g.).
Hanno innanzitutto dedotto – con indistinto riguardo a tutte le delibere impugnate – i seguenti vizi:
1) irregolare costituzione dell'assemblea per mancanza di prova sulla regolare e tempestiva convocazione di tutti i condomini (pur risultando formalmente – dal verbale – la verifica positiva effettuata dal presidente su tale adempimento preliminare);
2) convocazione dell'assemblea effettuata da un soggetto – la società AL OU –
non legittimato in quanto da ritenere non più in carica all'epoca di tale convocazione (per effetto dell'annullamento giudiziale delle delibere di nomina del 1.6.2018 e 20.7.2018).
Hanno poi dedotto:
con specifico riguardo alla delibera impugnata sul punto 1,
- l'eccesso di potere, in quanto la semplice conferma delle precedenti delibere non è avvenuta sulla base di un riesame ed un nuovo apprezzamento nel merito delle singole questioni e non può essere dunque qualificata alla stregua di una “convalida”;
con specifico riguardo alla delibera impugnata sul punto 2,
1) mancata previsione – nel bilancio consuntivo – di una voce relativa alle spese legali (nonostante siano confluite nel conto del condominio somme a quel titolo per effetto di pronunzie giudiziali favorevoli);
2) illegittima imputazione – a carico degli attori – di spese individuali relative a raccomandate per loro convocazioni assembleari e comunicazione dei relativi verbali;

3) illegittima ripartizione delle spese per il servizio di pulizia, in quanto effettuata indistintamente fra le quattro scale dell'edificio in parti uguali – e non in misura proporzionale al numero dei condomini (e dei piani) delle singole scale – in violazione dei criteri legali di proporzionalità desumibili dall'art. 1123 cod. civ;

4) illegittima ripartizione delle spese di conguaglio per i consumi dell'acqua – derivanti dall'adeguamento tariffario praticato dalla società fornitrice – in quanto effettuata in parti uguali fra tutti i condomini e non in base ai consumi effettivi dei singoli registrati dai contatori individuali;

con specifico riguardo – infine – alla delibera impugnata sul punto 3, - la violazione dell'art. 1129, comma 14, cod. civ. in quanto l'amministratore prescelto – nell'accettare la nomina – non ha contestualmente indicato l'importo dovuto a titolo di compenso per la sua attività.
Gli attori hanno pertanto concluso chiedendo la declaratoria di nullità – ovvero l'annullamento – di tutte le delibere così impugnate.
Il – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza dell'impugnazione ed ha CP_1
chiesto il suo integrale rigetto.
Sono state depositate dalle parti le memorie autorizzate ai sensi dell'art. 183, sesto comma, c.p.c. e – senza il successivo espletamento di attività istruttorie – la causa è
stata trattenuta in decisione all'udienza del 1.7.2025 (sulle immutate conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo e nella comparsa di risposta).
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'impugnazione deve essere accolta con esclusivo riguardo alla delibera sul punto 2
o.d.g. e con limitato riferimento alla relativa doglianza sub 4).
Devono essere innanzitutto disattese le prime due doglianze – preliminari –
riguardanti tutte le delibere impugnate e relative all'irregolare costituzione dell'assemblea.
E' noto – in primo luogo – che il vizio inerente alla mancata o tardiva convocazione
(ed anche alla sua irregolarità formale) può essere fatto valere solo dai singoli
condomini interessati (per tutte, cfr. Cass. 9082/2014): gli attori – pur assenti in assemblea – non hanno in tal senso dedotto che la loro personale convocazione sia stata addirittura omessa o sia stata comunque effettuata in modo irregolare o intempestivo e – pertanto – non sono legittimati ad alcuna contestazione in proposito.
E' altrettanto noto – in secondo luogo – che l'annullamento giudiziale della delibera di nomina del nuovo amministratore non comporta alcun ritorno in carica di quello precedente e lascia comunque il primo in regime di prorogatio (per tutte, cfr. Cass.
30.12.2012, n. 18660: “In tema di condominio negli edifici, la "prorogatio imperii"
dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla
volontà dei condomini e nell'interesse del alla continuità CP_1
dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il rimanga privo CP_1
dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del
termine di cui all'art. 1129, secondo comma, cod. civ. o di dimissioni, ma anche nei
casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne
consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata
invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i
poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari…”).
Resta poi il fatto che la società AL OU – con successiva delibera non impugnata dell'11.12.2018 – è stata nuovamente confermata nella carica.
Ne consegue – nella fattispecie – che tale società manteneva certamente la piena legittimazione a convocare l'assemblea in oggetto. Deve essere poi disattesa la specifica doglianza riguardante la delibera adottata sul
punto 1, in quanto l'assemblea aveva piena facoltà di assentire nuovamente quanto già approvato con le precedenti delibere – annullate solo per meri vizi di forma –
senza incorrere in alcun eccesso di potere ed assicurando anzi la necessaria continuità
gestionale (non essendo certo necessario che emergessero – dal verbale – le insindacabili ed irrilevanti valutazioni di merito che hanno portato i condomini ad esprimersi in senso favorevole alla nuova approvazione).
Deve essere disattesa – anche – la specifica doglianza riguardante la delibera adottata sul punto 3.
Non è necessario – sul piano formale – che l'importo dell'offerta economica dell'amministratore sia testualmente riportato nel verbale assembleare (sul punto, cfr.
Cass. 12927/2022) e – nella fattispecie – veniva espressamente attestata l'allegazione
della sua offerta economica: può dunque presumersi che – pur non essendo direttamente specificato nel verbale il suddetto importo – i condomini ne abbiano avuto piena contezza al momento del voto assembleare.
Deve in proposito rilevarsi che gli attori – avendo oltretutto omesso di partecipare alla riunione – non hanno provato in senso contrario che i condomini presenti
(malgrado le formali risultanze del verbale) non ottennero in realtà la contestuale visione di tale offerta scritta (poi trasmessa anche agli attori, insieme al verbale): il fatto che quella da loro prodotta in giudizio (sub 2) rechi una data (14.7.2021)
successiva alla riunione può trovare comunque spiegazione in un mero refuso ovvero in una successiva rielaborazione del documento a causa del ben possibile smarrimento di quello originario (già sottoposto in visione all'assemblea).
Deve oltretutto rilevarsi – in linea di principio – che la specificazione analitica del compenso dell'amministratore in sede di rinnovo dell'incarico (come nella fattispecie) è requisito di validità della delibera solo nel caso in cui la somma non sia
stata precisata con la prima nomina o, comunque, precedentemente al rinnovo,
mentre è superflua quando la spettanza del professionista sia già nota all'assemblea e
non mutata rispetto al passato (in tal senso, Tribunale Roma n. 2620/2021).
Devono essere disattese – inoltre – le prime tre doglianze specifiche riguardanti la delibera sul punto 2. Infatti:
1) la mancata previsione nel bilancio di una voce per spese legali non sembra costituire motivo sufficiente per giustificarne l'annullamento ed ha trovato comunque valida spiegazione nella legittima iniziativa dell'amministratore –
sottoposta al vaglio assembleare – tesa alla relativa previsione di un esercizio
straordinario (cfr. doc. 27 prodotto dal convenuto);
2) gli attori non hanno affatto provato che fra le spese individuali – attribuite a loro carico nel bilancio – fossero ricomprese anche quelle delle raccomandate per convocazioni assembleari e comunicazione dei relativi verbali (dovendosi ritenere – in linea generale – che “gli oneri riguardanti le spese effettuate per
fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in
dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, comma 2, c.c.”:
cfr. Cass. 12573/2019);
3) le spese di pulizia delle scale sono state correttamente ripartite in parti uguali –
fra le quattro scale dell'edificio – posto che il regolamento condominiale (che ha pacifica natura contrattuale) ne prevede appunto la suddivisione fra le
quattro senza operare alcun distinguo (e dunque in parti uguali) e riconosce dunque l'esistenza per tali scale di altrettanti condomini parziali ex art. 1123,
terzo comma, cod. civ. in quanto dotati di autonome tabelle solo interne di
ripartizione ex art. 5, lett. e (non assumendo alcun rilievo – in tale prospettiva
– il numero degli appartamenti rispettivamente serviti da ciascuna scala e non trovando dunque giustificazione la doglianza sollevata in proposito dagli attori,
che potranno semmai richiedere – per il futuro – una possibile separazione gestionale del servizio reso attualmente in modo unitario per le quattro scale).
Deve ritenersi invece fondata – sempre con riguardo alla delibera sul punto 2 – la residua doglianza da esaminare afferente alla ripartizione delle spese di conguaglio per i consumi dell'acqua.
Anche tale conguaglio – derivante dall'adeguamento tariffario praticato dalla società
fornitrice – doveva essere infatti ripartito non in parti uguali ma secondo il criterio legale stabilito dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. e dunque in base agli effettivi consumi individuali già registrati dai relativi contatori (o eventualmente – nel caso di impossibile applicazione di tale criterio – in misura proporzionale secondo i millesimi di proprietà ex art. 1123, primo comma, cod. civ.). Ne consegue solo in parte qua l'annullamento della delibera.
L'esito finale del giudizio – comportante una reciproca soccombenza – giustifica l'integrale compensazione delle spese processuali (cfr. Cass. 20888/2018: “La
nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale
tra le parti delle spese processuali (art. 92, comma 2, c.p.c.), si verifica - anche in
relazione al principio di causalità - nelle ipotesi in cui vi è una pluralità di domande
contrapposte, accolte o rigettate e che siano state cumulate nel medesimo processo
fra le stesse parti, ovvero venga accolta parzialmente l'unica domanda proposta, sia
essa articolata in un unico capo o in più capi, dei quali siano stati accolti uno o
alcuni e rigettati gli altri”).

P.Q.M.

annulla la delibera del 23.6.2021 – sul punto 2 o.d.g. – con riguardo all'approvazione del riparto delle spese di conguaglio per i consumi d'acqua afferenti al consuntivo
2020;
rigetta per il resto l'impugnazione;
compensa le spese processuali.
Roma, 21.10.2025. IL GIUDICE