REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI LECCE
PRIMA SEZIONE CIVILE
in persona della dr.ssa AN ME, quale giudice monocratico, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 3394 del R.G.A.C.C. dell'anno 2022, trattenuta in decisione nell'udienza del 18 settembre 2025 e vertente
TRA
in persona del l.r. p.t., e Parte_1 Parte_2
Rappresentati e difesi dall'avv.to PLENTEDA FABRIZIO
ATTORI
E
CP_1
Rappresentata e difesa dagli avv.ti AN RE e Carlo RE
CONVENUTA
Oggetto: danni da infiltrazione
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del 18 settembre 2025
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
ha esposto di essere proprietario di un immobile sito in Lecce, alla Parte_2
Via di Ussano n. 29-31, posto al piano interrato, sottostante all'unità immobiliare di e utilizzato dalla in virtù di un contratto di comodato CP_1 CP_2
d'uso, quale deposito per la propria attività di commercio. Ha affermato che, a causa di un'infiltrazione d'acqua proveniente dall'appartamento di proprietà di
, nel febbraio 2021 ha subito danni nel locale sottostante;
in CP_1 particolare, in qualità di proprietario dell'immobile, danni alle strutture edili coinvolte (per una somma pari ad euro 3.500 oltre iva) e, in veste di amministratore della società danni per il deterioramento della merce relativa alla Controparte_2 sua attività (per un importo pari ad euro 6.120,00 oltre iva).
Esposto quanto sopra, ha agito in giudizio contro , Parte_2 CP_1 quale proprietaria e custode dell'unità immobiliare sita al piano terra, chiedendo il risarcimento dei danni patiti.
Si è costituita in giudizio , la quale ha contestato ogni addebito, CP_1 eccependo che il locale deposito del piano interrato è di ampia metratura ed è posto in corrispondenza non solo dell'appartamento di sua proprietà, ma anche di un'altra abitazione di proprietà di terzi condomini, sita al piano terra ed attigua alla proprietà . Ha affermato poi che il fenomeno infiltrativo non è CP_1 riconducibile alla sua proprietà e che il di cui fanno parte gli Controparte_3 immobili delle parti in causa, è interessato da tempo da fenomeni di infiltrazione al solaio e al cortile esterno, fenomeni che hanno interessato l'immobile di proprietà dell'attore nell'anno 2020 (tanto che l'attore stato anche risarcito per i danni derivanti dalla rottura della colonna montante di scarico, che aveva determinato infiltrazioni nel locale deposito).
ha chiesto, in via principale, il rigetto della domanda sia con CP_1 riferimento all'an che con riferimento al quantum e, in via subordinata, ove dovesse ritenersi sussistente una responsabilità in capo alla convenuta, la rideterminazione del quantum e, in estremo subordine, la riduzione ad equità del risarcimento dovuto per concorso di colpa dell'attore nella determinazione del danno.
2 La causa è stata istruita con prove testimoniali e acquisizione documentale ed è stata trattenuta in decisione, con termini massimi di legge per conclusionali e repliche.
All'esito, il giudicante ha rimesso la causa in istruttoria, al fine di compiere un accertamento tecnico sulle cause delle infiltrazioni e sui danni lamentati.
Espletata la c.t.u. a mezzo dell'ing. , la causa è stata nuovamente Persona_1 trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
***
Come premesso, la vicenda in esame attiene alla determinazione della responsabilità dei danni da infiltrazione patiti da , proprietario CP_4 dell'immobile sito in Lecce, alla Via di Ussano n. 29-31, e da Parte_1 utilizzatrice dell'immobile.
La fattispecie in esame è regolata dall'art. 2051 c.c., a mente del quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Ne deriva che il danneggiato che domanda il risarcimento del pregiudizio sofferto in conseguenza dell'omessa o insufficiente manutenzione della cosa invocando la responsabilità del custode è tenuto, secondo le regole generali in tema di responsabilità civile, a dare la prova che i danni subiti derivano dalla cosa, in relazione alle circostanze del caso concreto.
Tale prova consiste nella dimostrazione del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con la cosa in custodia e può essere data anche con presunzioni.
In punto di ripartizione dell'onere della prova, giova ricordare che “La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall'art. 2051 cod. civ. ha carattere oggettivo e perché possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle
3 condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta. Ne consegue che tale tipo di responsabilità è esclusa solamente dal caso fortuito (da intendersi nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e del fatto dello stesso danneggiato), fattore che attiene non già ad un comportamento del custode (che è irrilevante) bensì al profilo causale dell'evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità. L'attore che agisce per il riconoscimento del danno ha, quindi,
l'onere di provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale” (Cass. civ. n. 4279 del 19.2.2008).
In ogni caso, il comportamento del danneggiato è idoneo ad interrompere il nesso causale e, dunque, ad escludere la responsabilità del custode: “Il principio secondo cui, ricorrendo la fattispecie della responsabilità da cosa in custodia, il comportamento colposo del danneggiato può - in base ad un ordine crescente di gravità - o atteggiarsi a concorso causale colposo (valutabile ai sensi dell'art. 1227, primo comma, cod. civ.), ovvero escludere il nesso causale tra cosa e danno e, con esso, la responsabilità del custode (integrando gli estremi del caso fortuito rilevante a norma dell'art. 2051 cod. civ.), deve a maggiore ragione valere ove si inquadri la fattispecie del danno da insidia stradale nella previsione di cui all'art. 2043 cod. civ.
(In applicazione di tale principio, la S.C., confermando la sentenza impugnata, ha ritenuto che il comportamento del soggetto danneggiato - transitato a piedi in una strada talmente dissestata da obbligare i pedoni a procedere in fila indiana - avrebbe dovuto essere improntato ad un onere di massima prudenza in quanto la situazione di pericolo di caduta era altamente prevedibile, ritenendo, pertanto, che l'evento lesivo in concreto verificatasi, conseguente all'inciampo in un tombino malfermo e mobile, fosse da ricondurre alla esclusiva responsabilità del soggetto danneggiato)”
(Cass. civ., sez. 3, Sentenza n. 999 del 20/01/2014).
Venendo al merito, occorre verificare l'evento lesivo ed i singoli profili di responsabilità.
4 Parte attrice ha assunto che il fenomeno infiltrativo verificatosi nel febbraio 2021 che ha interessato l'immobile sito al piano interrato si è propagato dall'appartamento di e ha sostenuto di aver prontamente informato CP_1
l'amministratore di condominio, il quale procedeva ad incaricare un idraulico per la verifica.
Parte convenuta, al contrario, ha ritenuto che l'evento sia stato determinato da precedenti e successive infiltrazioni, provenienti da altra unità immobiliare
(adiacente alla propria) e da parti comuni del CP_3
Al fine di accertare le cause dell'evento, è stata espletata in primo luogo prova testimoniale, per mezzo della quale si è confermato un fenomeno di infiltrazioni proveniente dall'abitazione della convenuta.
In particolare, il teste - idraulico incaricato dal - Testimone_1 CP_3 ha dichiarato: “vero che nel febbraio 2021 mi recai con l'amministratore di condominio Ing. presso il dove verificai che vi era acqua Per_2 Controparte_3 per terra che proveniva da sotto la porta di ingresso dell'appartamento della sig.ra
Non ricordo se successivamente al sopralluogo di cui sopra mi sono recato Parte_3 nuovamente sui luoghi oggetto di causa. Ricordo che precedentemente all'episodio di cui sopra, ma non ricordo esattamente la data, sono intervenuto presso il CP_3 per la riparazione e sostituzione della colonna montante che passava nel
[...] controsoffitto del locale del sig. e riguardava tutte le abitazioni del Pt_2
Condominio scala A di cui fa parte l'appartamento della sig.ra . Ricordo CP_1 che in occasione della riparazione della colonna portante visionai lo stato del locale del sig. e riscontrai qualche infiltrazione ma non so da cosa dipendessero. Pt_2
Nulla so se il sig. dopo l'intervento sulla colonna montante ha fatto lavori di Pt_2 pitturazione e risanamento. In occasione di tutti i sopralluoghi da me eseguiti la sig.ra non era mai presente e non ricordo di essere mai entrato nel suo CP_1 appartamento”.
Lo stesso amministratore del ha affermato: Controparte_3 Persona_3
“Nulla ricordo della rottura della colonna montante del del 2020 Controparte_3
e di un eventuale risarcimento danni da parte della Compagnia, con ogni probabilità di questo episodio si sono occupati i miei collaboratori... Ricordo però che nel 2022 ci sono state altre infiltrazioni nel e grosse dispersioni di acqua Controparte_3 che hanno riguardato la rottura di una tubazione al piano terra in corrispondenza
5 della scala B che ha determinato infiltrazioni al piano interrato di proprietà di e nello spazio di manovra. Tali episodi non riguardavano l'appartamento Parte_1 di proprietà della sig.ra . È vero che nel febbraio 2021 fui sollecitato dal sig. CP_1
al fine di verificare le infiltrazioni di acqua che intervenivano nei locali di Pt_2 sua proprietà. In tale occasione incaricai l'idraulico del condominio, sig. , ad Tes_1 effettuare un sopralluogo. Ho saputo, dopo il sopralluogo, dai miei collaboratori che la proveniente dell'acqua dall'abitazione della sig.ra si era verificata per CP_1 una dimenticanza di un rubinetto lasciato aperto. Preciso che i miei collaboratori non erano presenti al momento del sopralluogo ma è andato solo l'idraulico. Nella circostanza non fu fatta denuncia all'assicurazione poiché, sulla base di quello che avevano detto, l'infiltrazione non era causata dalla rottura di un tubo… non ricordo se la sig.ra fosse presente ai sopralluoghi ma ricordo che è venuta in studio CP_1
e mi chiese se i danni potevano essere risarciti dall'assicurazione condominiale anche perché non ingenti, circa 2.000 euro”.
Dello stesso tenore le dichiarazioni testimoniali di , il quale ha Tes_2 dichiarato: “Vero che a seguito delle infiltrazioni per cui è causa il titolare della ditta sollecitava l'amministratore del ad intervenire per Parte_1 Controparte_3 porvi rimedio. Vero che nel febbraio 2021 intervennero l'amministratore Ing. Per_2
e l'idraulico e a seguito di un sopralluogo verificarono Testimone_1
l'infiltrazione non proveniva da parti comuni ma dall'abitazione della sig.ra . CP_1
So queste cose perché lavoro per il sig. e sono stato io ad aprire il locale di Pt_2 proprietà dell'attrice e a verificare che cadeva acqua dal soffitto del locale. Vero che dall'abitazione di , esattamente dalla porta di ingresso, fuoriusciva acqua”. CP_1
Inoltre, è pacifico e non contestato che a seguito della scoperta dei danni di infiltrazione da parte dell' , veniva eseguito in data 3/11/2021 un Pt_2 sopralluogo alla presenza dei tecnici delle parti e dei relativi legali per la verifica dello stato dei luoghi.
Di tanto si ha conferma in comparsa di risposta della stessa convenuta, nonché dalle dichiarazioni testimoniali.
In particolare, il teste ha affermato: “vero che in data 3.11.2021 Testimone_3
è stato eseguito un sopralluogo presso i luoghi in cui è causa. In quell'occasione non era presente la sig.ra , lo posso dire in quanto ero presente. Né la sig.ra CP_1
, per quanto di mia conoscenza, né il sottoscritto abbiamo mai riconosciuto i CP_1
6 danni e lo stato dei luoghi. Confermo che in sede di sopralluogo non ho mai riconosciuto dei danni a carico della sig.ra né tanto meno la quantificazione CP_1 dei danni richiesti dalla controparte”.
Dello stesso tenore le dichiarazioni di , il quale nel confermare il Testimone_4 sopralluogo del 3.11.2021 ha dichiarato “Vera la circostanza di cui al punto h in quanto ero presente anche io. Furono in quella occasione verificati i danni presenti all'immobile e ai beni ivi esistenti e … prese atto dello stato dei luoghi senza riconoscimento. In sede di sopralluogo non era presente la sig.ra ”. CP_1
Orbene, dall'espletata istruttoria è emerso che nel febbraio 2021 l'immobile di proprietà di parte attrice, utilizzato dalla società è stato interessato Parte_1 da infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante, di proprietà di CP_1
[...]
La circostanza – sottolineata da parte convenuta – che l'Amministratore del abbia acquisito l'informazione dai propri collaboratori, non presenti, CP_3 non rileva. Tanto l'amministratore quanto il infatti, hanno confermato che Tes_1
l'accesso fu compiuto dal stesso, idraulico incaricato dal il Tes_1 CP_3 fatto che il (sentito personalmente) abbia poi riferito ai collaboratori Tes_1 dell'Amministratore anziché direttamente a quest'ultimo è dunque irrilevante. Tes_ I testimoni e hanno inoltre entrambi dichiarato che dalla porta della Tes_1
fuoriusciva acqua, con ciò confermando l'occasionale infiltrazione. CP_1
Proprio al fine di corroborare la prova testimoniale e quella documentale, è stata eseguita c.t.u. a mezzo dell'ing. Sul punto si rileva – in risposta alla Per_1 considerazione di parte convenuta, che ha sottolineato come la perizia non sia stata richiesta da parte attrice, per avere questa chiesto un rinvio per p.c. – che la c.t.u. non è un mezzo di prova e non è rimessa alla volontà delle parti, ma è un ausilio del giudice al fine di esaminare, sotto un profilo tecnico, le prove raccolte. La stessa
è stata dunque disposta dalla scrivente proprio al fine di esaminare le contestazioni mosse da parte convenuta.
La c.t.u. ha consentito di accertare in modo chiaro che le infiltrazioni oggetto del presente giudizio si sono propagate dall'immobile di proprietà della , come CP_1 già evidenziato dalla prova orale espletata. Il consulente ha infatti evidenziato che le fotografie allegate da parte attrice rappresentano infiltrazioni collocate in corrispondenza dell'immobile della e ha rilevato che le foto prodotte da CP_1
7 parte convenuta – la quale invoca diverse infiltrazioni, su beni di terzi e del
Condominio – corrispondono a punti diversi del deposito e non sono coincidenti con i danni oggetto di causa.
La c.t.u. ha dunque chiarito, più volte in perizia e nella risposta alle osservazioni, che i danni allegati da parte attrice si collocano in corrispondenza del locale della
; la c.t.u. ha anche chiarito e ribadito che i diversi fenomeni infiltrativi del CP_1
2020, 2021 e 2022 – più volte invocati dalla – non sono compatibili con lo CP_1 stato dei luoghi riprodotto nella c.t.p. allegata all'atto di citazione e sono collocati in un punto diverso dell'ampio immobile di proprietà attorea.
La circostanza che vi sia stato un fenomeno infiltrativo nel 2020, originato da parti comuni del è dunque irrilevante, in quanto i danni allo stesso CP_3 riconducibili si sono collocati in una zona diversa dell'immobile. In tal senso, convergono tanto il teste quanto la c.t.u.. Tes_1
Allo stesso modo, i fenomeni infiltrativi del 2022 e 2023, documentati da parte convenuta con propria produzione fotografica, riproducono punti diversi del deposito e sono da collocarsi in luoghi diversi da quello oggetto di causa.
Anche in merito alla possibile riconducibilità delle infiltrazioni al locale, posto al piano terra e sovrastante l'immobile attoreo, il c.t.u. ha chiarito che la causa più probabile è quella dell'infiltrazione dalla proprietà , in quanto in tale punto CP_1 si colloca la parte più rilevante dei danni al soffitto.
Infine, il c.t.u. ha confermato che i danni lamentati in citazione sono compatibili con un fenomeno isolato e temporaneo, conformemente alla prova orale espletata
(che ha parlato di acqua proveniente dall'immobile della ). CP_1
In ragione di un tanto, parte attrice ha provato – con la prova testimoniale e la documentazione in atti, confermate dal c.t.u. – che i danni sono stati determinati da un fenomeno infiltrativo proveniente dalla proprietà della convenuta.
Quest'ultima, al contrario, non ha provato che la causa sia riconducibile a infiltrazioni provenienti da beni comuni del o da proprietà di terzi, CP_3 venendo al contrario contraddetta dal c.t.u. sotto tale profilo.
Si riportano di seguito i passaggi più rilevanti della c.t.u. espletata dall'ing.
depositata in data 10.01.2025: Persona_1
“... Nel corso del sopralluogo, come detto, si è avuto accesso all'abitazione appartenente alla convenuta, attualmente occupata dal sig. , entrando Persona_4
8 proprio dalla porta della suddetta veranda (Foto 02). Tornando al deposito oggetto dei lamentati danni, nelle Foto 03-10 è possibile osservare gli effetti prodotti dalle infiltrazioni sul soffitto. Si segnalano, in particolare, variazioni cromatiche della superficie ed estesi fenomeni di esfoliazione dello strato di pittura. Le problematiche evidenziate sono visibili principalmente sul lato destro del locale deposito, ovvero quello sottostante all'abitazione della sig.ra , ma in parte anche nella CP_1 zona a sinistra. Inoltre, nelle Foto 04, 07, 08, 09 possono notarsi anche gli imballaggi della merce posizionata sulle scaffalature fino a ridosso del soffitto del deposito. Nelle
Foto 11, 12 sono rappresentate le zone della pavimentazione del locale seminterrato in commento, attualmente integre, ma che apparivano allagate nella documentazione fotografica annessa all'“All.

6. Perizia tecnica di parte giurata dell'Ing. Persona_5 depositata nel fascicolo di parte attrice.
... Tutto ciò premesso, alla luce degli elementi al momento disponibili in questa sede, non è possibile accertare le cause delle infiltrazioni denunciate da parte attrice ma soltanto osservare che il ristagno di acqua sulla pavimentazione documentato nel suddetto “All.

6. Perizia tecnica di parte giurata dell'Ing. e gli accertati Persona_5 fenomeni di degrado che hanno interessato il soffitto e la merce, sono compatibili con un evento occasionale di permeazione idrica proveniente dalla parte superiore del fabbricato . Tale fenomeno potrebbe essere ricondotto ad una generica CP_5 perdita idrica, evidentemente oggi non più individuabile, che avrebbe interessato una delle due abitazioni poste al piano terra e sovrastanti il deposito appartenente al sig.
. Vi è pure da sottolineare che, dall'esame della documentazione in Parte_2 atti, non risulta che, a seguito del sinistro lamentato da parte attrice, siano stati eseguiti lavori di manutenzione su parti comuni condominiali, né che ci sia stata richiesta di indennizzi formulata alla compagnia assicuratrice,
[...]
da parte dell'Amministratore del “ , al Controparte_6 Controparte_3 contrario di quanto invece avvenuto nel caso dell'evento del 12.05.2020 in cui è stata verificata la rottura accidentale su una colonna di scarico comune. Tanto, di conseguenza, fa ritenere che nell'ambito del sinistro oggetto di accertamento la perdita idrica sia riconducibile ad una delle due abitazioni poste al piano terra e sovrastanti il deposito oggetto di accertamento, piuttosto che ad una parte comune del fabbricato . Considerata la collocazione delle zone di CP_5 pavimentazione che presentavano ristagni di acqua (come documentato nel fascicolo
9 di parte attrice), della merce danneggiata e delle alterazioni superficiali del soffitto, si potrebbe ritenere che l'evento che ha generato le infiltrazioni abbia avuto origine nell'abitazione appartenente alla sig.ra ”. CP_1
Nella risposta alle osservazioni di parte, il c.t.u. ha chiarito quanto segue:
“I difensori della sig.ra citano vari passaggi del paragrafo “4. Accertamenti CP_1 sulle cause delle infiltrazioni” dell'Elaborato Peritale e, di seguito, contestano le conclusioni in merito tratte dal sottoscritto. In dettaglio, i legali in questione osservano che “dalla documentazione in atti non è documentato in alcun modo quale fosse la collocazione della (presunta) merce danneggiata” (punto “1”), e che “né vi è traccia documentale e /o fotografica (con relativa data e ora di acquisizione dello scatto) che comprovi che la merce indicata come deteriorata fosse effettivamente presente in loco e che si sia bagnata in occasione del sinistro per cui è causa e non di altri (?)” (punto
“2”). Dunque, riguardo ai dubbi espressi dai due procuratori, si sottolinea che nella
Relazione di prima stesura il sottoscritto ha rilevato la compatibilità dei segni di degrado, riscontrati in corso di sopralluogo sulle confezioni in cartone dei prodotti accantonati sulle scaffalature del locale, con il contatto e l'imbibizione di acqua percolata dall'alto. Quanto affermato si ritiene coerente ed esaustivo ad evasione dell'incarico demandato e della risposta ai quesiti formulati dall'On.le Magistrato.
Inoltre, i difensori della convenuta affermano che “il soffitto del deposito per cui è causa è interessato da 'fenomeni di esfoliazione dello strato di pittura' sia sul lato destro dell'ingresso che sul lato sinistro (sottostante l'abitazione di un terzo condomino) e tanto per tutta la lunghezza del lato sinistro per come risulta dalla allegata documentazione fotografica acquisita nel corso del sopralluogo svoltosi in sede di CTU il 29/10/2024 (All. 31-32)” (punto “3”). Infine, l'Avv. Carlo RE e l'Av.
AN RE riferiscono che “la parte destra in corrispondenza del portone di ingresso e sottostante il cucinino della abitazione della sig.ra - CP_1 contrariamente a quanto affermato dal CTU - appare interessato da minori alterazioni della pittura come si evince chiaramente dalla allegata documentazione fotografica acquisita sempre nel corso del sopralluogo svoltosi in sede di CTU il 29/10/2024
(All. 33-34)” (punto “4”). In merito a tali considerazioni si constata che le stesse sono lacunose e non supportate validamente. Infatti, le foto di cui agli “All. 31-32”, richiamate e prodotte dai difensori della convenuta, rappresentano principalmente la zona centrale del soffitto del deposito, ovvero quella in corrispondenza dell'ingresso
10 e, sullo sfondo, quella sul lato sinistro. Le immagini di cui agli “All. 33-34”, riportate dai citati legali, riprendono il soffitto nella zona centrale del deposito, ovvero quella in corrispondenza del portone di ingresso e posto circa a metà tra le sovrastanti due abitazioni del piano terra, di cui quella a destra di proprietà della sig.ra CP_1
(Foto 01 dell'Allegato “C” della Relazione di prima stesura). Invece, i procuratori della sig.ra non producono fotografie più specifiche del lato sinistro né del lato CP_1 destro del soffitto del deposito, al fine di poter effettivamente svolgere un confronto degli effetti prodotti dai fenomeni infiltrativi e dimostrare quanto da loro sostenuto.
Infine, si chiarisce pure ai legali della sig.ra che le tubazioni di un impianto CP_7 idrico non sono localizzate soltanto in un punto di uno specifico vano ma si diramano all'interno dell'immobile. Quindi la perdita d'acqua potrebbe essere avvenuta anche in un'altra stanza diversa dal “cucinino” di cui parlano i legali. Ai successivi punti
“a)” e “b)” i difensori della convenuta chiedono allo scrivente “sulla base di quali elementi e prove abbia ritenuto che 'l'evento che ha generato le infiltrazioni abbia avuto origine nell'abitazione della sig.ra ” (???) e non ad una rottura poi CP_1 riparata nella abitazione a questa confinante di proprietà di altro condomino sempre sovrastante il deposito per cui è causa o ad una rottura di bene condominiale”. A tal proposito, si rimandano i legali ad una più accurata lettura del paragrafo “4.
Accertamenti sulle cause delle infiltrazioni” della Relazione di prima stesura, in cui sono stati individuati chiaramente elementi e prove che hanno portato alle conclusioni rassegnate dal sottoscritto, ovvero: - stato dei luoghi riscontrato in sede di operazioni peritali con evidenza delle zone di soffitto oggetto di fenomeni di esfoliazione dello strato di pittura e di alterazioni cromatiche;
- fotografie annesse al documento denominato '“All.

6. Perizia tecnica di parte giurata dell'Ing. datato Persona_5
15.02.2021 e depositato nel fascicolo di parte attrice, da cui si evince la collocazione delle zone di pavimentazione che presentavano ristagni di acqua, ovvero presso i ripostigli posti sul lato destro del deposito e, specificatamente, al di sotto dell'abitazione appartenente alla convenuta, nonché l'ubicazione della merce danneggiata e delle alterazioni superficiali sul soffitto del medesimo locale di proprietà dell'attore; - assenza di documentazione in atti attestante l'esecuzione di lavori di manutenzione su parti comuni condominiali e/o la richiesta di indennizzi formulata alla compagnia assicuratrice, da parte Controparte_6
11 dell'Amministratore del “ , a seguito del lamentato sinistro Controparte_3 avvenuto nel Febbraio 2021.
Al punto “c)” l'Avv. Carlo RE e l'Avv. Francesco RE contestano allo scrivente di non aver tenuto conto della “documentazione in atti che prova come nel 2022 (e quindi un anno dopo il presunto fatto per cui è causa) il fosse interessato da CP_3
'gravi infiltrazioni di acqua al piano interrato provenienti dalla pavimentazione esterna di alcune abitazioni al piano terra''”. Tale osservazione dei difensori della sig.ra non è rilevante. Infatti, le infiltrazioni occorse nell'anno 2022 (“All. 6 CP_1
– Verbale assemblea ' del 08-02-2022” del fascicolo di parte Controparte_3 convenuta), sono successivi all'evento lamentato da già segnalato nel Controparte_2 documento denominato “All.

6. Perizia tecnica di parte giurata dell'Ing. Per_5
datato 15.02.2021 e depositato nel fascicolo attoreo. Peraltro, pure l'Ing.
[...]
, C.T.P. della sig.ra nel corso del sopralluogo ha dichiarato Testimone_3 CP_1 di aver svolto, evidentemente presso il locale oggetto di giudizio, “accessi effettuati nei primi mesi dell'anno 2021” e di aver quantificato “danni relativi alla struttura e non alla merce” (come riportato nel verbale di inizio delle operazioni peritali del
06.09.2024 di cui all'Allegato “B” della Relazione di prima stesura). È possibile che le infiltrazioni segnalate nel 2022 abbiano contribuito alle problematiche oggi evidenti sul soffitto del locale deposito di proprietà del sig. , ma non vi è in atti Pt_2 documentazione fotografica specifica relativa a quest'ultimo evento utile a fare chiarezza in merito.
In ultimo, al punto “d)” i procuratori della convenuta chiedono il motivo per cui non lo scrivente “non ha tenuto in alcun conto la documentazione in atti che prova come nel
2023 l'Amministratore comunicava non solo che: 1) 'si riscontrava un elevato tasso di dispersione nel condominio'; 2) ma soprattutto che era in corso una trattativa con la Compagnia Assicuratrice per infiltrazioni di acqua al piano interrato per un sinistro che aveva causato danni al locale utilizzato da (All. 30 - pag. 3 di parte CP_2 convenuta”. Ebbene, ad esito dell'esame del citato allegato, non si comprende quali sono tali ulteriori fenomeni infiltrativi accertati nel locale deposito oggetto di giudizio.
Infatti, al “Punto 5°” del “Verbale di assemblea ordinaria - del Controparte_3
02.05.2023 (“All. 30” del fascicolo di parte convenuta), si parla di un “problema dispersione AQP” genericamente in atto “all'interno del condominio”. Inoltre, al
“Punto 6°” del medesimo verbale, in riferimento al “mancato risarcimento danni da
12 parte della compagnia assicuratrice per le infiltrazioni di acqua al piano interrato”, riguardante il locale utilizzato da non vi è alcuna precisazione utile Controparte_2
a chiarire a quale sinistro si fa riferimento. Pertanto, le contestazioni prima richiamate non hanno fondamento”.
Le risposte alle osservazioni del c.t.p. di parte convenuta sono dello stesso tenore, in quanto introducono considerazioni sovrapponibili a quelle presentate dai legali.
Dall'esame testimoniale, dalla documentazione allegata in atti e dalla c.t.u. si ha dunque conferma dell'evento e dell'esclusiva responsabilità nella causazione dello stesso da parte della convenuta.
Accertati, dunque, tanto l'elemento oggettivo tanto l'elemento soggettivo di cui all'art. 2051 c.c., ai fini della determinazione del danno si fa rifermento alla c.t.u., la quale ha ridimensionato i danni rivendicati in citazione, escludendo quelli riconducibili ai pregressi fenomeni infiltrativi.
Sul punto, ancora una volta, la parte convenuta ha ritenuto i danni non riconducibili a sua responsabilità, sostenendo che le condizioni del soffitto siano da imputarsi al pregresso fenomeno del 2020 (a seguito del quale nulla è stato fatto dalla parte attrice).
Sotto tale profilo deve evidenziarsi che il c.t.u. ha espressamente escluso quei danni
– pure richiesti in citazione – che non sono riconducibili all'evento infiltrativo occasionale oggetto di causa, con ciò correttamente individuando i danni causalmente imputabili alla : “Infine, occorre fare un'ulteriore rilevante CP_1 precisazione. Atteso che il presente accertamento è riferito ad un singolo evento occasionale di infiltrazioni, non appare opportuno e giustificato individuare interventi per porre rimedio ad eventuali fenomeni di ossidazione delle armature dei travetti del solaio di tipo latero-cementizio, così come espresso, invece, nell'“All.

6. Perizia tecnica di parte giurata dell'Ing. , al paragrafo “C) – Individuazione dei danni”, Persona_5 del fascicolo di parte attrice. Infatti, occorre considerare che il deposito in questione risale almeno al 1981, anno in cui è stata presentata la planimetria catastale
(Allegato “D”) e, pertanto, è plausibile ritenere che eventuali ammaloramenti del solaio abbiano come causa la carbonatazione del calcestruzzo e non siano stati originati da un singolo evento infiltrativo. Inoltre, come descritto ed evinto dagli atti di causa, il locale di proprietà del sig. aveva già subito infiltrazioni Parte_2
a seguito del sinistro del 12.05.2020. Pertanto, appare difficilmente sostenibile la
13 teoria che l'evento oggetto di accertamento sia stato la causa di un eventuale degrado dei ferri di armatura del solaio del deposito in commento;
oltretutto, su tale aspetto nessuna prova è stata fornita dalla parte attrice.”.
Quanto al danno alla merce, sul quale pure parte convenuta ha mosso decise osservazioni, deve condividersi la valutazione del c.t.u., secondo cui segni di ossidazione e umidità impediscono il commercio della merce (si tratta di beni destinati alla vendita, dunque non cedibili ove logorati ma funzionanti).
In merito all'assenza di verifica di funzionalità, si ribadisce che si tratta di merce presente nel deposito e finalizzata alla vendita, che deve dunque essere integra e priva di danneggiamenti oltre che funzionale. La verifica a campione, resa su specifici beni collocati nei cartoni come visibili nelle foto eseguite nell'immediatezza dei fatti, fonda la presunzione di pari danneggiamento di tutti i beni che si trovavano in corrispondenza del fenomeno infiltrativo.
Infine, si esclude che la parte attrice abbia contribuito al danneggiamento, conservando i beni nei locali (interessati da umidità). I prodotti elettrici ed elettronici, infatti, restano danneggiati dal primo contatto con l'acqua, senza che la loro successiva collocazione in ambiente privo di umidità possa consentirne il ripristino alle condizioni di fabbrica e, dunque, la vendita a terzi.
Per tali ragioni, si conferma la stima compiuta dal c.t.u., per il cui dettaglio si rimanda alla perizia e alla nota alle osservazioni di parte, da intendersi richiamate.
L'i.v.a. è riconosciuta solo se dovuta.
La domanda attorea è dunque accolta come sopra indicato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, secondo l'importo riconosciuto in sentenza.
Le spese di c.t.u. sono poste in via definitiva a carico di parte convenuta.

P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce- Prima sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa N 3394/2022 RG, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:

1. Accerta e dichiara la responsabilità esclusiva di per l'evento CP_1 per cui è causa;

14 2. Per l'effetto condanna la convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di € 1.847,07 in favore di per ripristino Parte_2 pavimentazione e murature interne e di € 4.665,00 in favore di CP_8
oltre iva solo se dovuta;

[...]

3. Condanna parte convenuta alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in euro 237,00 per spese vive ed euro 5.077,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

4. Pone le spese di c.t.u. in via definitiva a carico di parte convenuta.
Lecce, 16/12/2025
Il giudice
Dott.ssa AN ME
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