TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO PRIMA SEZIONE CIVILE CAUSA R.G. N.° 874/2021 GOP dott. Gianfranco Cardinale

Verbale di Udienza a trattazione scritta del giorno 28.11.25. Il Giudice
• verificata con esito positivo l'avvenuta rituale comunicazione ai difensori costituiti dell'ordinanza organizzativa ex art. 127 ter c.p.c.
• dato atto che vi è stata partecipazione alla presente udienza a trattazione scritta mediante il deposito di note scritte a cura di parte attrice;

P.Q.M.

alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, al termine dell'udienza decide la controversia mediante pronuncia della seguente sentenza, che viene incorporata al verbale di udienza, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c..
Il Giudice
Avv. Gianfranco Cardinale

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO PRIMA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica e in persona del dottor Gianfranco Cardinale
ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 874 /2021 R.G.
Oggetto: risarcimento danni vertente
tra
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. DE FEO ROSANGELA per mandato in atti attore
e
(C.F. ), rappresentato e Controparte_1 P.IVA_1 difeso dall'Avv. TECCE GIOVANNI per mandato in atti
Convenuto
e con l'intervento di (C.F. ) e Controparte_2 C.F._2
, rappresentati e difesi dall'Avv. DE FEO CP_3
ROSANGELA per mandato in atti,
Allegandola ed incorporandola al verbale di udienza a trattazione scritta del 28.11.2025
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la IG.na Parte_1 conveniva in giudizio il al fine di ottenere Controparte_1
l'accertamento della responsabilità del nella causazione dei CP_1 danni subiti dalla sua unità immobiliare e la conseguente condanna del lo stersso all'esecuzione dei lavori necessari per la rimozione dei vizi e difetti del fabbricato, al risarcimento delle spese di ripristino dell'appartamento di sua proprietà e al risarcimento dei danni patrimoniali
(danno emergente e lucro cessante) e non patrimoniali derivanti dalla mancata locazione dell'immobile .
L'attrice esponeva di essere proprietaria dell'unità abitativa sita al primo piano del DO “ , in Atripalda (AV), e che tale CP_1 immobile era gravemente danneggiato da pesanti infiltrazioni d'acqua e fenomeni di umidità, sia generata che di risalita.
Tali danni erano attribuiti a due cause principali: a) vizi strutturali del fabbricato, in particolare il solaio del primo livello, aggettante rispetto al piano inferiore, che causava un effetto moltiplicatore della conduzione termica;
b) ammaloramento e mancata manutenzione delle parti comuni, specificamente la disconnessione tra il canale di gronda e la discendente su via Sant'Ippolisto, con conseguente dispersione delle acque, nonchè i vizi dell'intonaco esterno di finitura, rimosso in una grande porzione all'intersezione delle pareti esposte a nord ed est, amplificando gli effetti della conduzione termica e la mancanza di protezione dagli agenti atmosferici .
L'attrice allegava una relazione tecnica di parte, redatta dall'ing.
[...]
, che attestava la presenza di vaste superfici di umidità Per_1 nell'immobile, con risalita dal pavimento fino a 50 cm di altezza .
Lamentava, inoltre, di non poter più concedere in locazione l'unità immobiliare da circa un anno a causa dei gravi vizi, con conseguente ulteriore danno patrimoniale.
Precisava che, nonostante le denunce al DO, che aveva a sua volta denunciato il sinistro alla compagnia assicuratrice in data 11 febbraio 2020, il DO non aveva assunto alcuna iniziativa per rimuovere le cause delle infiltrazioni né aveva risarcito i danni .
Si costituiva ritualmente il convenuto che eccepiva CP_1 preliminarmente il difetto di legittimazione attiva dell'attrice e l'improcedibilità della domanda per l'omesso preventivo esperimento della negoziazione assistita. Nel merito, contestava ogni responsabilità, affermando che non vi era prova che le infiltrazioni provenissero da vizi delle parti comuni e che il solaio interpiano fosse di proprietà comune, bensì di chi se ne serve come pavimento e soffitto. Eccepiva, infine,
l'inammissibilità della domanda attorea per indeterminatezza del quantum richiesto e l'infondatezza delle richieste risarcitorie, in particolare per il danno da lucro cessante e il danno non patrimoniale, per mancanza di prova.
In data 22 giugno 2021, i IG. e genitori Controparte_2 CP_3 dell'attrice e usufruttuari dell'unità immobiliare, intervenivano volontariamente nel giudizio, aderendo alle domande risarcitorie dell'attrice per quanto connesso al loro diritto reale.
A seguito dell'eccezione di improcedibilità per mancata negoziazione assistita, il Giudice concedeva termine per l'introduzione di tale procedura. L'attrice inviava l'invito a stipulare la convenzione di negoziazione assistita in data 21 giugno 2021, ma il non CP_1 aderiva .
Nelle more del giudizio, l'attrice e gli intervenienti depositavano un ricorso per accertamento tecnico preventivo (ATP) in corso di causa, iscritto al n. R.G. 874-1/2021 .
In tale procedimento, il Giudice nominava il Prof. Ing. Per_2 quale Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU), il quale
[...] depositava la propria relazione in data 13 maggio 2022 . La CTU accertava che i danni nell'unità abitativa erano evidenti e interessavano le pareti con esposizione ad Ovest, con degrado della tinteggiatura e distacco dell'intonaco. Il CTU imputava tali danni a fenomeni di infiltrazioni d'acqua piovana, causati dal distacco dell'intonaco in corrispondenza del solaio del primo livello (aggettante rispetto al filo dei pilastri) e nello spigolo tra Via Sant'Ippolisto e VI La
Torre. Tali fessurazioni consentivano la penetrazione dell'acqua piovana, determinando il degrado della struttura. Il CTU ipotizzava che il fenomeno fosse iniziato già nel 2010 e fosse progressivo, individuando come data di inizio della perdita di godimento dell'unità il 5 dicembre 2019 .
Il CTU rilevava, inoltre, che non vi era traccia di lavori eseguiti dal per eliminare i danni lamentati . CP_1
Per il ripristino dell'immobile, il CTU quantificava i costi in € 721,81 oltre IVA, per un totale di € 880,61, specificando che tali lavori non avrebbero eliminato le cause delle infiltrazioni, le quali richiedevano il rifacimento dell'intonaco esterno delle due pareti del fabbricato .
Quanto al lucro cessante, il CTU stimava un canone mensile netto di €
159,18 e quantificava il danno complessivo in € 4.617,00 per 29 mesi (da dicembre 2019 ad aprile 2022) .
Successivamente all'ATP, l'attrice provvedeva all'esecuzione di alcuni lavori di ripristino, producendo fatture per un totale di € 1.281,00 .
Il giudizio proseguiva con il deposito delle memorie conclusive, in cui le parti ribadivano le proprie posizioni. Il DO contestava le conclusioni della CTU, ritenendole basate su ipotesi e non su dati oggettivi, e ribadiva l'applicazione dell'art. 1227 c.c. per l'omessa manutenzione da parte dei proprietari. Contestava, inoltre, la validità delle fatture prodotte dall'attrice e l'esistenza del danno da lucro cessante e danno non patrimoniale . L'attrice e gli intervenienti insistevano per l'accoglimento delle proprie domande, confutando le eccezioni avverse e ribadendo la fondatezza delle conclusioni della CTU e la necessità del risarcimento dei danni .
La causa, trattenuta in decisione all'udienza del 3 dicembre 2024, con concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, veniva rimessa sul ruolo per effettuare una integrazione peritale finalizzata alla verifica ed accertamento dei lavori necessari alla rimozione nel fabbricato dei vizi e difetti CP_4 descritti da parte attrice nell'atto introduttivo ed in ordine ai quali l'attrice aveva chiesto “condannare il convenuto, in persona CP_1 dell'amministratore p. t., ad eseguire i lavori necessari alla rimozione nel fabbricato in condominio dei vizi e difetti come analiticamente descritti nella narrativa che precede e che saranno confermati anche dal CTU a nominarsi”.
Successivamente, preso atto che il difensore dell'attrice e degli intervenuti in data 17.09.25 aveva depositato documentazione attestante la circostanza che nelle more del giudizio gli interventi necessari da adottare sulle parti condominiali per l'eliminazione degli inconvenienti riscontrati erano stati eseguiti dal , veniva revocata l'ordinanza che disponeva CP_1
l'integrazione peritale e fissata udienza cartolare per la discussione ex art. 281 sexies cpc con concessione di termine per il deposito di note conclusionali.
La domanda va accolta nei limiti di seguito esaminati, previo esame delle questioni preliminari proposte.
Il convenuto ha eccepito il difetto di legittimazione attiva CP_1 della IG.na , in quanto nuda proprietaria, sostenendo che il Parte_1 solaio interpiano non rientrerebbe tra le parti comuni e che, pertanto, alcuna censura potrebbe essere mossa al DO . Tale eccezione è stata formulata tardivamente, oltre i termini di cui all'art. 166 c.p.c.. In ogni caso, l'eccezione è infondata. La legittimazione attiva della CP_5
quale nuda proprietaria, e dei IG. e Pt_1 Pt_1 Controparte_2
quali usufruttuari, è stata pienamente dimostrata. CP_3
L'intervento volontario degli usufruttuari ha sanato ogni possibile questione relativa alla titolarità del diritto al risarcimento.
In materia di danni da infiltrazioni d'acqua in un condominio, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il nudo proprietario e l'usufruttuario sono legittimati disgiuntivamente a proporre azione risarcitoria per i danni subiti dall'immobile, essendo ciascuno di essi titolare di diritti distinti ma connessi. Il diritto al risarcimento del danno non è accessorio al diritto di proprietà, ma costituisce un diritto di credito autonomo (Corte di Cassazione Sez. Un. sentenza n. 2951 del 16/02/2016).
Pertanto, gli intervenienti sono legittimati all'azione di risarcimento non solo per i danni da mancata locazione, ma anche per i danni che il fatto illecito del condominio ha cagionato all'immobile impedendo loro di poterne godere in virtù del diritto loro spettante.
Il ha poi eccepito l'improcedibilità della domanda per CP_1
l'omesso preventivo esperimento della negoziazione assistita, ai sensi degli artt. 2 e 3 del D.L. 132/2014, convertito in L. n. 162/2014 .
Anche questa eccezione è stata formulata tardivamente . In ogni caso, il
Giudice, all'udienza del 10 giugno 2021, ha concesso il termine per l'introduzione della negoziazione assistita, e l'attrice ha provveduto tempestivamente all'invio dell'invito a stipulare la convenzione di negoziazione assistita in data 21 giugno 2021, sia al DO che al suo difensore . Il tuttavia, non ha aderito all'invito, CP_1 lasciandolo privo di riscontro .
Non merita accoglimento la domanda ex art. 96 c.p.c., tenuto conto che la mera soccombenza della parte convenuta e la mancata partecipazione al procedimento di negoziazione assistita, in assenza di comportamenti processuali, tali da integrare una condotta di abuso del processo per finalità diverse da quelle tipiche dello stesso, non si reputano sufficienti per integrare la lite temeraria fatta valere.
Nel merito, la responsabilità del per i danni lamentati trova CP_1 fondamento nell'art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia.
Il , in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è CP_1 obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. La Consulenza Tecnica d'Ufficio ha accertato in modo inequivocabile la sussistenza dei danni e il nesso causale tra questi e le parti comuni del fabbricato (facciate esterne), la cui custodia e manutenzione spetta al Il non ha CP_1 CP_1 fornito prova del caso fortuito idonea ad escludere la propria responsabilità.
Nello specifico, la Consulenza Tecnica d'Ufficio ha accertato in modo inequivocabile la sussistenza dei danni e il nesso causale tra questi e le parti comuni del fabbricato. Il CTU ha rilevato che i danni nell'unità abitativa sono evidenti e interessano le pareti con esposizione ad Ovest, con degrado della tinteggiatura e distacco dell'intonaco . Tali danni sono stati imputati a fenomeni di infiltrazioni d'acqua piovana, causati dal distacco dell'intonaco in corrispondenza del solaio del primo livello
(aggettante) e nello spigolo tra Via Sant'Ippolisto e VI . Le CP_1 fessurazioni, dovute a differenti coefficienti di dilatazione dei materiali, hanno consentito la penetrazione dell'acqua piovana, determinando il degrado della struttura e il distacco delle pitture e dell'intonaco .
Le facciate esterne, come chiarito dalla giurisprudenza, sono da considerarsi parti condominiali (Cass. n. 11288/2018).
Riguardo alla domanda di condanna all'esecuzione dei lavori necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni, va dichiarata la cessazione della materia del contendere. In corso di causa, infatti, il CP_1 convenuto ha spontaneamente eseguito tali opere, adempiendo così alla prestazione richiesta e facendo venir meno l'interesse dell'attrice ad ottenere una pronuncia di condanna sul punto.
Quanto al risarcimento dei danni, il danno emergente subito dalla IG.na
, quale nuda proprietaria, consiste nel costo per il ripristino Parte_1 degli ambienti danneggiati. Le fatture prodotte dall'attrice per € 1.281,00, sebbene tardive, sono ammissibili in quanto relative a fatti sopravvenuti e coerenti con le risultanze della CTU. Pertanto, il danno emergente è da riconoscersi in tale somma, oltre rivalutazione e interessi.
La domanda di risarcimento del danno da lucro cessante, proposta dagli usufruttuari per la mancata locazione dell'immobile, deve essere rigettata per difetto di prova.
Non è, infatti, stata fornita adeguata prova circa l'inutilizzabilità del bene e dunque l'impossibilità di goderne, anche solo ai fini della sua locazione, in conseguenza della presenza delle lamentate infiltrazioni.
Come affermato dal Supremo Consiglio, “nella ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui (id est infiltrazioni di acqua derivanti da parte comune di edificio condominiale, come nella specie) il danno subito dal proprietario per l'indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione (Cfr. ex multis Cass.civ. Ord.N.21835/2020). Anche la richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale è infondata, non avendo gli attori fornito elementi specifici e concreti per dimostrare un pregiudizio che superi la normale soglia di tollerabilità.
Infine, non è applicabile l'art. 1227 c.c. invocato dal . Come CP_1 rilevato dal CTU, eventuali lavori interni eseguiti dagli attori non avrebbero eliminato le cause delle infiltrazioni, che risiedono nelle parti comuni. Non si può quindi imputare agli attori un comportamento negligente che abbia concorso a cagionare il danno.
Le spese di lite seguono la soccombenza. La dichiarazione di cessazione della materia del contendere impone una valutazione della soccombenza virtuale, che ricade sul avendo eseguito i lavori solo dopo CP_1
l'instaurazione del giudizio. Il risulta altresì soccombente CP_1 sulla domanda di risarcimento del danno emergente. Le parti attrici, d'altro canto, sono soccombenti sulle domande di lucro cessante e danno non patrimoniale. In considerazione della reciproca e parziale soccombenza, si ritiene equo compensare le spese di lite nella misura di 1/3, ponendo i restanti 2/3 a carico del Le spese di CTU, già liquidate, CP_1 vanno poste definitivamente a carico del CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
1) Rigetta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dal
Controparte_1
2) Rigetta l'eccezione di improcedibilità della domanda per omesso esperimento della negoziazione assistita sollevata dal Controparte_1
[...]
3) Accerta e dichiara la responsabilità del Controparte_1 nella causazione dei danni subiti dall'unità immobiliare di proprietà della IG.na e in usufrutto ai IG. e Parte_1 Controparte_2 CP_3
;
[...]
4) Dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di condanna all'esecuzione dei lavori di ripristino delle parti comuni;

5) Condanna il in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, a risarcire alla IG.na la Parte_1 somma di € 1.281,00 (milleduecentottantuno/00) a titolo di danno emergente, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla data del pagamento (15 dicembre 2022) al saldo effettivo;

6) Rigetta la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante proposta dai IG. e per difetto di prova;
Controparte_2 CP_3
7) Rigetta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale;

8) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 cpc in relazione alla mancata partecipazione alla negoziazione assistita da parte del CP_1 convenuto;

9) Compensa per 1/3 le spese di lite e condanna il Controparte_1
, in persona dell'amministratore pro tempore, al pagamento dei
[...] restanti 2/3 delle spese di lite in favore della IG.na , del Parte_1
IG. e della IG.ra , che si liquidano, nella Controparte_2 CP_3 già ridotta somma di €. 3.000,00 per compensi professionali ed €. 264,00 per esborsi, oltre spese generali (15%), IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Rosangela De Feo, dichiaratasi antistataria;

10) Pone definitivamente a carico del le Controparte_1 spese della Consulenza Tecnica d'Ufficio, come liquidate in corso di causa con separato provvedimento.
Così deciso in data 28 novembre 2025.
Il Giudice Dott. Gianfranco Cardinale