n. 3360/2024 r.g.a.c.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, ha deliberato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 3360/2024 RGAC e vertente
TRA

, in persona dell'amministratore p.t., Parte_1
elettivamente domiciliato in alla Via Adriano 83 presso gli avv.ti Giuseppe Pt_1
CI e FA D'AU, dai quali è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente all'atto di citazione
ATTORE

E

, nato a [...] [...], C.F. , indirizzo pec CP_1 Pt_1 C.F._1
Email_1 pagina 1 di 9 CONVENUTO

Oggetto: Rendiconto dell'amministratore di condominio
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e va accolta, per quanto di ragione.
Il Condominio , ha convenuto nel presente giudizio Parte_1
chiedendo di condannarlo, quale ex amministratore del Condominio CP_1
attore nel periodo dal 15/9/2020 al 10/2/2023, a consegnare la “documentazione pertinente alla gestione condominiale ed in particolare: i contratti relativi alle manutenzioni ordinarie e straordinarie, i documenti relativi alle manutenzioni straordinarie, i registri di contabilità ed i documenti giustificativi di pagamento relativi alle gestioni dal 2019 fino alla cessazione dell'incarico, il timbro del Parte_1
AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO 80129 C.F. , Parte_1 Pt_1 P.IVA_1
riepilogo delle posizioni debitorie in capo ai singoli condomini e delle relative quote a credito per opere finanziate e non eseguite”, nonché a restituire le “somme in uscita dai conti correnti condominiali e/o comunque oggetto delle movimentazioni bancarie contestate come sopra specificamente indicate e documentate”, e in ogni caso a restituire i “pagamenti disposti in suo favore per tutto quanto sopra esposto”, nonché a risarcire
“tutti i danni subiti e subendi dal istante per effetto di inadempimento, Parte_1
negligenza e/o comunque colpa del convenuto”, con vittoria delle spese di lite e di mediazione e condannando inoltre il convenuto ex art. 96 cpc;
il convenuto è rimasto contumace;
nel corso della istruttoria è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio dalla dr. , ed ora la causa va decisa. Persona_1
pagina 2 di 9 Fu l'assemblea del Condominio attore del 15/9/2020 a nominare CP_1
amministratore dell'ente di gestione;
ed era proprio l'odierno convenuto , CP_1
di professione avvocato, con codice fiscale , come risulta dalla C.F._1
missiva da lui indirizzata a Zurich Assicurazioni, datata 6/10/2022, colla quale, nella qualità di amministratore del Condominio attore, chiese alla compagnia assicurativa il riscatto parziale della polizza intestata all'ente. In data 10/2/2023 l'assemblea nominò un nuovo amministratore. In data 24/3/2023 sottoscrisse un verbale nel CP_1
quale dichiarava di consegnare al nuovo amministratore di Pt_1 Parte_1
[...
, i seguenti documenti: “l) Codice Fiscale del Condominio 2) Numero 2 libri verbali assembleari contenenti verbali dal 05 ottobre 2012 al 10 febbraio 2023. 3) Chiavetta con dati elettronici e storici del condominio, anagrafe condominiale”, e si riservava “di consegnare entro la data del 30 aprile 2023 c.m. tutto l'archivio del condominio in suo possesso, ed entro la data del 15 giugno 2023 i bilanci di propria competenza e i documenti contabili, unitamente ai registri elettronici e/o cartacei per il periodo relativo alla propria gestione, nonché tutti gli altri documenti relativi.”. Con pec del 28/4/2023 il nuovo amministratore del Condominio attore comunicò a che nella chiavetta CP_1
usb consegnata il 24/3/2023 non era stato rinvenuto “nessuno documento di sostanziale e attuale interesse del ”, e gli chiese di fornirgli: “tutta la documentazione Parte_1
condominiale, con particolare riferimento ai contratti in essere con gli operatori economici, al contratto relativo alla manutenzione straordinaria e alla documentazione a supporto dello stesso nonché i giustificativi di pagamento per le annualità di gestioni per le quali non sono stati approvati i bilanci”; i timbri del condominio
"AMMINISTRAZIONE 80129 C.F. Parte_1 Parte_1 Pt_1
; indicazioni giustificando per iscritto le “anomalie riscontrate sugli e/c P.IVA_1
bancari” ovvero i “giroconto tra il condominio istante e altri ente di gestione nonché
RIMBORSI PER PAGAMENTO FATTURE ENEL non addebitate sul conto né tantomeno bonificate dal conto dell'ente di gestione”; l' “immediata indicazione delle posizioni debitorie in capo ai singoli condomini e le relative quote a credito per opere pagina 3 di 9 finanziate e non eseguite, con particolare riferimento al fondo di cui alla delibera condominiale del 08-02-2018; il supporto tecnico e/o ordinanza sindacale con relativa documentazione, che le ha consentito di utilizzare i suoi poteri d'urgenza dando inizio ai lavori descritti ma non dettagliati in fattura n. 14 del 12-04-2023 dell'“AURORA
COSTRUZIONI S.R.L.” . Il nominativo del tecnico incaricato per la direzione lavori che ha potuto dirigere e constatare la bontà dell'intervento e certificare la corretta esecuzione e/o produrre C.E.P.”. Come affermato da Cass. 40134/2021: “L'amministratore, alla cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini compresa quella nella disponibilità dei singoli condomini;
tale obbligo era configurabile anche prima della riforma disposta con l. n. 220 del 2012, sebbene non espressamente previsto dalla legge ma discendente dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario, che comprende anche il dovere di collaborazione con il nuovo amministratore.”. Non risulta che il convenuto abbia mai consegnato al attore, oltre a quanto si legge nel Parte_1
verbale del 24/3/2023, la documentazione relativa alla gestione condominiale, né risulta dimostrato, di fronte alla tempestiva contestazione del nuovo amministratore, che la chiavetta usb consegnata il 24/3/2023 contenesse documenti rilevanti per la gestione del
. Pertanto, come richiesto in citazione, il convenuto va condannato a Parte_1
consegnare all'ente attore “i contratti relativi alle manutenzioni ordinarie e straordinarie,
i documenti relativi alle manutenzioni straordinarie, i registri di contabilità ed i documenti giustificativi di pagamento relativi alle gestioni dal 2019 fino alla cessazione dell'incarico, il timbro del condominio AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO Parte_1
[...
80129 C.F. , riepilogo delle posizioni debitorie in capo ai Pt_1 P.IVA_1
singoli condomini e delle relative quote a credito per opere finanziate e non eseguite”.
Non essendo stati consegnati i documenti contabili relativi al periodo in cui il convenuto ha amministrato il attore, non sono stati approvati bilanci relativi al Parte_1
suddetto periodo di gestione – il che significa che non vi è un rendiconto approvato della gestione . Da qui una serie di contestazioni del Condominio attore circa spese CP_1
pagina 4 di 9 ingiustificate da parte dell'amministratore , e danni che egli avrebbe provocato CP_1
all'ente non adempiendo ai propri obblighi di mandatario;
contestazioni per riscontrare le quali, sulla base della documentazione ritualmente prodotta dalla parte attrice, è stata espletata una consulenza tecnica d'ufficio contabile. Ecco cosa ne è emerso.
Al Condominio attore è intestato presso la banca il c/c 0064/32. Tra il Controparte_2
30/9/2020 e il 24/1/2023, ossia nel periodo di gestione , da detto conto corrente CP_1
sono stati effettuati una serie di bonifici in favore dello studio legale per CP_1
complessivi € 67.010,19, con una serie di causali: transazione per lavori, rimborso spese per anticipazioni, definizione transazione 321/2019, spese per anticipazione gestione, rimborsi per anticipazione energia elettrica (o rimborso pagamenti Enel, rimborso energia elettrica, pagamento fatture Enel), somme accantonate, spostamento cassonetti, pagamento utenze da rimborsi, somme in restituzione, pratica ecobonus, rimborso, restituzione pagamenti forniture elettriche come da fatture, pagamento competenze primo trimestre 2021, compensi amministratore (o compenso per mesi di luglio, agosto e settembre 2021, o compensi secondo semestre), compensi per gestione su fattura, rimborso CTU, acconto compenso (o simili). Il Condominio attore sostiene che nessuna transazione, nessuna anticipazione, e generalmente nessuna delle causali indicate nell'estratto del conto corrente intestato al giustificassero quelle uscite, ed Parte_1
effettivamente, non risultano documentate le causali dei pagamenti che l'ex amministratore fece a sé stesso: non risulta nulla sulla transazione, non risultano le anticipazioni, nulla si sa sul recupero spese elettriche, o della “gestione su fattura”, etc.
Le uniche uscite, tra quelle contestate, che appaiono giustificate, sono quelle per compenso all'amministratore, voce d'uscita prevista dal verbale del 15/9/2020 in €

3.300 annue. A titolo di compenso (denominato in varie forme: pagamento competenze primo trimestre 2021, compensi per amministrazione, acconto per compensi, etc.) dal c/c presso l'amministratore si è bonificato € 7910. Sul punto si legge, in Controparte_2
citazione: “Seguono poi numerosi pagamenti in favore del convenuto di importi complessivamente superiori al compenso annuale pattuito …”; quindi il Parte_1
pagina 5 di 9 non eccepisce l'inadempimento dell'amministratore ai proprio obblighi e quindi l'inesistenza del diritto al compenso, ma si limita a dedurre che si sia accreditato somme eccessive rispetto al compenso stabilito. Effettivamente, considerato che la carica è scaduta dopo due anni dalla nomina, e che per il periodo in cui opera in prorogatio l'amministratore non ha diritto al compenso, aveva diritto al massimo ad € CP_1
6.600, mentre l'eccedenza non era dovuta. Conseguentemente, deve restituire al CP_1
le somme che egli bonificò a sé stesso dal c/c condominiale presso la banca Parte_1
, non essendo dimostrate le causali di tali bonifici, salvo il compenso per Controparte_2
due anni di attività quale amministratore: in totale € 67.010,19 – 6.600 = 60.410,19. A tale cifra vanno aggiunti € 3.610 bonificati da quello stesso conto corrente a tale
, in alcuni casi senza causali, in altri con causali quali “Compenso per Persona_2
intervento su lastrico” o “Anticipazioni spese elettriche”, tutte causali non documentate e contestate dal Condominio: anche tali pagamenti non giustificati vanno restituiti. E vanno restituiti i bonifici effettuati dall'ex amministratore dal medesimo c/c a cinque diversi condominii: quelli di Via Scarlatti 32, Via Merliani 133, Via Palasciano 11,
Corso Meridionale 47 e Piazza Garibaldi 3, per un totale di € 6.890; anche di tali bonifici il Condominio attore deduce che non siano giustificati, né il convenuto, rimasto contumace, ne ha dimostrato le causali, e pertanto vanno restituiti. Pertanto la somma complessiva da restituire al attore per pagamenti indebiti dal c/c presso Parte_1
ammonta ad € 70.910,19. Controparte_2
Al Condominio attore è intestato anche un altro conto corrente, presso la banca Banca
Monte dei Paschi di Siena, n. 17545.75, e pure da questo c/c risulta una serie di uscite le cui causali sono state disconosciute dal Condominio e non giustificate dall'ex amministratore: € 5154 quali bonifici a favore dello studio legale , € 32.483,60 CP_1
per prelievi su ATM e da selfservice, € 5.915,69 per pagamenti con Mastercard a favore di supermercato, tabaccheria, tangenziale, etc., ed € 6.669,57 per bonifici a favore di terzi. Il totale, pari ad € 50.222,86, andrà restituito dall'ex amministratore al
. Parte_1
pagina 6 di 9 Il convenuto va quindi condannato a restituire al attore la somma di € Parte_1
(70.910,19 + 50.222,86 =) 121.133,05, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Il Condominio attore chiede altresì che l'amministratore venga condannato a risarcire una serie di danni che avrebbe causato con la sua condotta inadempiente: per il mancato pagamento di una serie di debiti (interventi di manutenzione vari, interventi di messa in sicurezza, competenze consulente del lavoro ed altri professionisti, vigilanza, cartelle esattoriali e avvisi di addebito INPS e INAIL); per affidamento ed esecuzione di lavori senza delibera assembleare autorizzativa e/o di ratifica e di cui non ha dimostrato l'urgenza; per mancato pagamento di fatture ad una società denominata e per CP_3
non aver fatto costituire il Condominio nel giudizio intentato da tale azienda per ottenere il pagamento. Ora, il mancato pagamento di debiti di per sé solo non costituisce un danno, in quanto comunque sempre il dovrebbe estinguerli con propri Parte_1
fondi; dell'affidamento di lavori non deliberati, non ratificati e non urgenti, non risulta documentazione adeguata;
quanto invece al mancato pagamento a CP_4
è documentato che esso ha portato ad un giudizio nel quale il è
[...] Parte_1
rimasto contumace ed al termine è stata emessa sentenza con cui è stato condannato a rimborsare le spese di lite al difensore distrattario della società attrice – come documentato, per una cifra di € 3448.97; questa somma costituisce un danno procurato dal convenuto al Condominio attore (perché se l'amministratore dell'epoca avesse pagato quelle fatture, il Condominio non avrebbe subito la condanna), e tale danno va risarcito, oltre rivalutazione ed interessi come in dispositivo.
Le spese del giudizio e della fase di mediazione seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo (ma le spese vive di mediazione non sono state documentate;
per i compensi solo fase di attivazione, non essendovi stata negoziazione.


PQM


pagina 7 di 9 Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 3360/2024 RGAC tra:
, attore;
e convenuto;
Parte_1 CP_1
così provvede:
1) Condanna il convenuto a consegnare al attore i contratti relativi alle Parte_1
manutenzioni ordinarie e straordinarie, i documenti relativi alle manutenzioni straordinarie, i registri di contabilità ed i documenti giustificativi di pagamento relativi alle gestioni dal 2019 fino alla cessazione dell'incarico, il timbro del condominio AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO 80129 C.F. Parte_1 Pt_1
, riepilogo delle posizioni debitorie in capo ai singoli condomini e P.IVA_1
delle relative quote a credito per opere finanziate e non eseguite;

2) Condanna il convenuto a pagare al attore la somma di € 121.133,05 a Parte_1
titolo di rimborso di pagamenti non giustificati effettuati dal convenuto con fondi condominiali, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

3) Condanna il convenuto a risarcire al attore i danni causati dai propri Parte_1
inadempimenti, che si liquidano in 3.448.97; oltre rivalutazione secondo indici Istat dal 3/7/2024 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma via via annualmente rivalutata secondo indici Istat dal 3/7/2024 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma definitivamente rivalutata dalla pronuncia al soddisfo;

4) Condanna il convenuto a rimborsare al Condominio attore la somma di € 1008 per attivazione della procedura di mediazione, oltre Iva e Cpa;

5) Condanna il convenuto a rimborsare al attore ogni somma che questo Parte_1
documenti di aver versato alla CTU in forza dei decreti di liquidazione in atti;

6) Condanna il convenuto a rimborsare al attore le spese del giudizio, che Parte_1
liquida in € 545 per esborsi ed € 14.103 per compenso, oltre spese generali, Iva e
Cpa.
Così deciso in Portici in data 20/12/2025 Il giudice unico pagina 8 di 9 pagina 9 di 9