REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAOLA in persona del Giudice monocratico, dott.ssa Simona Scovotto, in esito alla scadenza del termine assegnato alle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado, iscritta al n. 1576 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2018, vertente
TRA
nato a [...] il [...], cod. fisc. Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Martina Vetere ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Cosenza alla via F. Acri n. 3, come da procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo avvocato depositata il 18.11.2025; attore
E
partita iva/cod. fisc. , con sede legale in Scalea (Cs) alla Controparte_1 P.IVA_1
, in persona del legale rappresentante p.t. rappresentata e difesa CP_2 Controparte_3 dall'avv. Luigi Crusco ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Scalea (Cs) al C.so
Mediterraneo n. 92, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta depositata in data 8.02.2019; convenuta
Oggetto: azione di accertamento di usucapione.
Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato ed iscritto a ruolo il 6.11.2018, ha Parte_1 evocato in giudizio la in persona del legale rappresentante p.t., al fine Controparte_1 di ottenere l'accertamento dell'avvenuto acquisto in suo favore per usucapione ultraventennale della proprietà di un appartamento facente parte del complesso condominiale denominato “Parco
La Quiete” sito in Grisolia alla via Variante S.S. 18, indicato in catasto al foglio 29, particella
604, sub 53. A fondamento della domanda ha rilevato che, sebbene tale immobile risulti intestato alla (avendolo acquistato con atto notarile di compravendita del Controparte_1
1 30.06.1992, rep. n. 301529 – racc. 37390), è posseduto dallo stesso attore da oltre vent'anni in modo pacifico, indisturbato ed ininterrotto;
infatti, la società convenuta (e, prima di essa, la “
[...]
, precedente proprietaria) non ha mai reclamato alcunché nei suoi confronti, né Controparte_4 ha mai sollevato contestazioni in ordine al possesso da lui esercitato, essendosi sempre disinteressata dell'immobile in questione;
si è, quindi, comportato da oltre venti anni quale unico proprietario della medesima unità immobiliare, occupandosi anche della sua manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché, avendone sempre disposto in modo pieno ed esclusivo, dall'anno 2007 lo ha concesso in comodato d'uso gratuito al fratello . Quindi, ritenuta CP_5 la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1158 c.c., ha chiesto di dichiarare Parte_1
l'intervenuto acquisto in suo favore per usucapione della proprietà dell'immobile sopraindicato, ordinando alla competente Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari le conseguenti trascrizioni e annotazioni;
con vittoria delle spese e competenze di lite in caso di opposizione.
Con comparsa, ritualmente depositata in data 8.02.2019, si è costituita in giudizio la
[...]
in persona del legale rappresentante p.t.. La stessa, nel contestare e impugnare Controparte_1 quanto ex adverso dedotto, in via preliminare, ha eccepito l'improcedibilità della domanda, stante il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28/2010
s.m.i., nonché, nel merito, ha rilevato l'infondatezza delle avverse pretese e asserzioni, evidenziando, tra l'altro, che il Tribunale di Paola, già con ordinanza del 24.07.2018 resa all'esito del giudizio reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. da essa proposto avverso l'ordinanza emessa il
13.04.2018 nel procedimento possessorio iscritto al R.G. n. 1670/2017 da (fratello CP_5 dell'attore), ha ritenuto non adeguatamente provato che l'immobile oggetto di causa fosse, al momento dell'asserito spoglio, effettivamente nell'esclusiva disponibilità del medesimo CP_5
, in quanto usato come sua abitazione poiché concessogli in comodato d'uso gratuito dal
[...] fratello (odierno attore). Invero, ha rilevato che l'immobile per cui è causa è sempre Parte_1 stato nella sua disponibilità e nel suo possesso sin dal 1992 (anno in cui lo ha acquistato da
, quale amministratore unico della società “ ), avendolo Persona_1 Controparte_4 utilizzato come deposito di materiale poco ingombrante, in quanto ancora da rifinire, privo della colonna montante per l'erogazione dell'energia elettrica, del mobilio e degli altri servizi essenziali;
nonché, nel contestare le asserzioni secondo cui l'attore si sarebbe occupato della manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile in questione (peraltro generiche e prive di riscontri probatori), ha evidenziato di aver, tra l'altro, provveduto, quale legittima proprietaria e posseditrice dell'appartamento, alla sostituzione della porta di ingresso con una nuova blindata ed all'esecuzione di alcuni lavori edili interni. Pertanto, la in persona Controparte_1 del legale rappresentante p.t., ha chiesto, in via preliminare, di dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria e, comunque, nel merito, di rigettarla perché infondata, con vittoria delle spese e competenze di lite.
2 Alla prima udienza di comparizione tenuta il 16.01.2020, rilevato il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 s.m.i., è stato concesso alle parti il termine di quindici giorni per provvedervi. Successivamente, concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., sono stati escussi i testi indicati dalle parti. Quindi, espletata l'istruttoria, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 26.11.2025, poi sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con il deposito di note scritte. Le parti, provvedendo a tale incombente, nel riportarsi a quanto dedotto nei rispettivi scritti difensivi, hanno insistito nell'accoglimento delle richieste ivi formulate.
Esaminati gli atti di causa, la domanda di usucapione proposta da non è suscettibile Parte_1 di accoglimento.
Preliminarmente, deve ritenersi superata l'eccezione di improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. 28/2010 s.m.i., sollevata da parte convenuta nella comparsa di costituzione e risposta (comunque, non specificamente reiterata nei successivi scritti difensivi, comprese le note ex art. 127 ter c.p.c. di precisazione delle conclusioni depositate il 24.11.2025). Invero, l'attore già nelle note depositate il 28.09.2020 e, successivamente, nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. depositata il
20.10.2020, ha rilevato che, con istanza del 22.01.2020, ha ritualmente introdotto l'anzidetta procedura di mediazione presso la con sede in Paola, conclusasi con esito Controparte_6 negativo con verbale del 7.02.2020. Circostanze in ordine alle quali alcuna contestazione è stata, in ogni caso, mossa dalla società convenuta.
Nel merito, come noto, la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento su tali beni si acquistano ai sensi dell'art. 1158 c.c. in ragione del possesso continuato per vent'anni.
L'esigenza di dare certezza giuridica alla pacifica utilizzazione dei beni protrattasi nel tempo e di conferire stabilità ai rapporti fra consociati, attribuendo una veste giuridica alla relazione instauratasi con la res, costituisce la ratio dell'istituto, che ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria sulla cosa da parte di chi si sostituisce nell'utilizzazione della stessa. La pienezza e l'esclusività di tale potere soddisfano, infatti, il requisito dell'univocità del possesso e lo rendono idoneo a determinare il compiersi della prescrizione acquisitiva (cfr. ex plurimis Cass. civ. n.
4807/1992 in ordine alla funzione dell'istituto e ai presupposti che ne legittimano l'applicazione).
Pertanto, affinché si abbia un possesso utile ai fini dell'usucapione è necessario accertare la sussistenza di un comportamento, connotato dalla continuità, che renda palese l'intento del possessore di esercitare un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena, ovvero una signoria sulla cosa che permanga ininterrottamente per il tempo indispensabile per usucapire caratterizzata dall'animus e dal corpus e non dovuta a mera tolleranza (cfr. ex plurimis Cass. civ. n. 4092/1992 in ordine all'esercizio del potere di fatto richiesto ad usucapionem e ai requisiti dell'animus e del corpus). Tali requisiti si manifestano,
3 per un verso, nell'esplicazione di un potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto coram populo con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa (cfr. ex plurimis Cass. civ. n. 10652/1994 in ordine all'esternazione del potere di fatto ed alla natura ed al contenuto degli atti che ne devono essere l'esplicazione) e, per altro verso, nell'intenzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene, non essendo, invece, richiesto lo stato soggettivo di buona fede (cfr. ex multis Cass. civ. n. 5964/1996 e Cass. civ. n.
9671/2014 in ordine al requisito soggettivo richiesto ai fini dell'usucapione ed ai criteri ai quali l'autorità giudiziaria adita è legittimata a ricorrere per accertarne la sussistenza). Quindi, solo la sussistenza di un corpus corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, accompagnata dall'animus possidendi, che si protrae per il tempo previsto per il maturare dell'usucapione, configura la fattispecie cui la legge riconduce l'acquisto del diritto di proprietà (cfr. in tal senso
Cass. civ. n. 9325/2011). L'accertamento dell'usucapione richiede, pertanto, che la parte attrice dimostri, con rigore ed in modo certo, l'esistenza di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva, ovvero non solo del corpus, ma anche dell'animus (consistente, come detto, nella volontà del possessore di comportarsi e farsi considerare come proprietario del bene), cui si aggiunge l'assenza di tolleranza da parte del soggetto che abbia la proprietà del bene oggetto di causa, da ravvisare nella condiscendenza dello stesso per rapporti di buon vicinato, parentela, amicizia e/o cortesia manifestata al destinatario, in modo che egli ne abbia consapevolezza e nell'usufruire del bene abbia sempre presente l'eventualità e la legittimità del sopravveniente divieto (cfr. in tal senso Cass. civ. n. 15183/2019). Con la sentenza di accoglimento della domanda di usucapione, infatti, l'autorità giudiziaria adita finisce per accertare due fenomeni che investono, da un lato, la sfera giuridica del soggetto che perde il diritto di proprietà del bene e, dall'altro, quella del soggetto che corrispondentemente lo acquisisce, sicché la prova dell'effettiva sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1158 c.c. non può che essere univoca, piena e rigorosa
(cfr. ex plurimis Cass. civ. n. 15755/2001 e Cass. civ. n. 18215/2013 in ordine al rigoroso onere probatorio incombente su colui che agisce in giudizio al fine di sentirsi dichiarare proprietario di uno o più beni per usucapione).
Tanto premesso, esaminato il compendio istruttorio in atti, non può ritenersi che Parte_1 abbia congruamente assolto il rigoroso onere probatorio posto a suo carico. Invero, i testi indicati da parte attrice hanno reso dichiarazioni generiche, imprecise ed irrilevanti, oltre che in contrasto con il compendio documentale in atti e con quanto riferito, in modo chiaro e concordante, dagli altri testimoni escussi in causa di causa. In particolare, ha dichiarato: “Ho Testimone_1 immesso nel possesso dell'immobile il sig. in virtù di accordi societari relativi alla Parte_1 di cui io all'epoca ero amministratore. Non ricordo in che periodo il sig. Controparte_1
è stato immesso nel possesso dell'immobile credo intorno al 1981 però non sono sicuro di Pt_1 quest'ultimo particolare. Preciso che ho dato al sig. le chiavi dell'appartamento. Pt_1
Successivamente in questo appartamento è andato a vivere suo fratello ”; “preciso Persona_2
4 che nell'appartamento ci viveva il sig. e suo figlio che non stava bene e ne sono a Persona_3 conoscenza il quanto mi è stato riferito da ” (cfr. verbale dell'udienza del Parte_1
l'1.12.2022). Ebbene, si tratta di dichiarazioni che, oltre di tenore evidentemente generico e non dirimenti (in ragione di quanto sopra esplicitato), non trovano riscontro nell'ulteriore compendio probatorio in atti. Invero, secondo quanto affermato dal suddetto teste, l'immissione in possesso dell'attore nel bene per cui è causa sarebbe avvenuta, suo tramite, intorno all'anno 1981 in virtù di accordi societari riguardanti la società convenuta, di cui il medesimo teste sarebbe stato all'epoca amministratore. Tuttavia, si evince dal compendio documentale in atti che la società convenuta ha acquistato l'immobile per cui è causa nell'anno 1992, mediante la stipula di un atto notarile avvenuta il 30 giugno di tale anno (prodotto da entrambe le parti in causa), sicché non si comprende come circa dieci anni prima l'asserita immissione in possesso dell'attore nel medesimo immobile sia potuta avvenire “in virtù di accordi societari relativi alla
[...]
, né risulta dalla documentazione depositata in atti che il teste Controparte_1 Tes_1 abbia mai ricoperto la carica di amministratore della società convenuta (cfr. la visura
[...] camerale depositata dalla medesima società con l'allegato n. 9 unitamente alla comparsa di costituzione e risposta). Il fatto, poi, che nel bene per cui è causa ci sia andato a “vivere” il fratello dell'attore è una circostanza riferita al suddetto teste dallo stesso attore, ovvero CP_5 oggetto di una dichiarazione testimoniale de relato ex parte actoris priva di qualsivoglia rilevanza probatoria, anche perché non suffragata da altre circostanze estrinseche o risultanze probatorie acquisite al processo, anzi da esse smentite (cfr. al riguardo ex plurimis Cass. civ. sez. I del

3.04.2007 n. 8358). Invero, a fronte di un asserito utilizzo a fini abitativi dell'appartamento di cui si discute, si desume dagli atti di causa che lo stesso non era allacciato alla rete fognaria e a quella idrica, oltre che non fornito di energia elettrica, dunque privo dei servizi essenziali per poterlo usare come abitazione (cfr. i documenti prodotti dalla società convenuta con gli allegati nn. 6 e 7 della comparsa di costituzione, nonché quanto riferito dagli altri testi escussi nel corso del giudizio, come di seguito precisato). Analogamente, alcun rilievo riveste la testimonianza resa dal teste . Quest'ultimo, infatti, oltre ad affermare di sapere che l'immobile per cui Tes_2
è causa era dell'attore perché da lui riferitogli (così rendendo una deposizione testimoniale de relato ex parte actoris), comunque, non ha fornito alcun dirimente elemento probatorio circa un effettivo possesso esercitato, in modo pacifico, pubblico ed ininterrotto da (e, per Parte_1 lui, dal fratello ) sul medesimo bene per almeno un ventennio (cfr. verbale CP_5 dell'udienza dell'1.12.2022). Inoltre, la fondatezza della domanda di usucapione proposta dall'attore (e quanto da lui allegato) non trova conferma nella deposizione resa dal teste
[...]
, nipote del medesimo attore. Invero, lo stesso ha dichiarato: “Sin da piccolo mi recavo Tes_3 nell'appartamento nel quale c'erano mio zio e negli anni a seguire mio cugino CP_5 [...]
(…) io l'ho frequentato saltuariamente sin da quando ero bambino ed avevo circa 10- Per_4
11 anni, forse anche prima;
ci stavano mio zio e anche mio zio qualche volta” (cfr. CP_5 Pt_1
5 verbale dell'udienza del 6.06.2023). Ebbene, posto che detto teste nulla ha riferito in ordine all'esercizio di un possesso utile ai fini dell'usucapione da parte dell'attore (avendolo visto presso l'immobile in questione solo “qualche volta”) e ribadito quanto già osservato in ordine alla quantomeno dubbia abitabilità dell'appartamento (perché privo dei servizi essenziali), comunque non si comprende come il medesimo teste abbia potuto vedere (fratello di CP_5 Pt_1
) utilizzare il bene per cui è causa da quando aveva 10/11 anni o forse anche prima (dunque,
[...] almeno dal 2003/2004, essendo nato il [...]) se, secondo quanto dedotto dallo stesso attore, egli lo avrebbe concesso al fratello in comodato d'uso gratuito solo dall'anno 2007 (cfr. pagina 2 dell'atto di citazione).
Peraltro, quando dedotto da parte attrice, oltre a non aver trovato pieno e certo riscontro nelle deposizioni rese dai testi indicati, ha trovato chiara smentita nelle dichiarazioni degli altri testimoni escussi in corso di causa. I testi indicati dalla società convenuta hanno, infatti, affermato, in modo preciso e concordante, che l'appartamento per cui è causa, nel possesso della medesima società (detenendo l'amministratore le relative chiavi), era utilizzato come deposito di materiali ed attrezzi, essendo, tra l'altro, privo degli allacci per l'energia elettrica e il servizio idrico. Invero, (fratello di , amministratore della società Testimone_4 Controparte_3 convenuta) ha dichiarato: “Si tratta di un appartamento adibito a deposito, non c'era la luce né
l'acqua, andavamo con un gruppo elettrogeno per effettuare dei lavori sugli immobili su cui dovevamo intervenire. Intervenivamo spesso per lavori di manutenzione al Parco, per ripristinare portoncini o per approntare qualche appartamento che era stato venduto o che doveva essere venduto, in quanto mi occupavo anche di far vedere gli appartamenti ai potenziali acquirenti”;
“a volte capitava anche che le chiavi le tenevo io in custodia, ma per lo più ce le consegnava lui”
(ovvero l'amministratore della società convenuta); “Ci recavamo spesso in questo appartamento dal 1992 al 2017, a volte capitava una volta ogni settimana, altre volte una volta ogni dieci giorni”; nonché, nel negare quanto asserito dall'attore, ha, tra l'altro, riferito “quando mi recavo nell'appartamento aprivo io direttamente ed entravo, in quanto non c'era nessuno,
l'appartamento era sfornito di acqua e luce” (cfr. verbale dell'udienza del 13.11.2024).
Parimenti, ha riferito: “più o meno nell'anno 2000, poiché stavo eseguendo dei Testimone_5 lavori sia su commissione della che di altri committenti su alcuni Controparte_1 appartamenti ubicati nello stesso stabile e in stabili vicini, ho usato l'appartamento descritto nella circostanza che mi è stata letta come deposito di attrezzi e materiali;
preciso che tra i committenti di cui ho parlato prima non vi era il Sig. ”; “mi sono recato Parte_1 nell'appartamento per le motivazioni già rappresentate dall'anno 2000 fino all'anno 2017”;
“nell'immobile vi erano delle pale, dei picconi ed altri utensili edili nonché materiale di risulta ed i miei attrezzi da falegname che per come ho riferito prima lasciavo nell'immobile; preciso, inoltre, che l'immobile era privo di energia elettrica”; “il Sig. mi lasciava le chiavi Controparte_3 del detto immobile anche per qualche giorno” (cfr. verbale dell'udienza del 28.05.2025). Così
6 come, ha affermato: “ho frequentato l'immobile descritto nella detta circostanza Testimone_6
a partire dall'anno 2007 anno in cui ho iniziato a collaborare con la mia azienda con la
[...]
preciso che il detto immobile veniva utilizzato anche da me oltre che dalla Controparte_1 come deposito di materiale e di suppellettili per abitazioni (tapparelle Controparte_1
e porte) nonché attrezzatura della preciso che in virtù della Controparte_1 collaborazione lavorativa di cui ho parlato prima ho frequentato il detto immobile e lo ho usato come deposito temporaneo per effettuare gli interventi nella zona”; “solo nel 2017 ho effettuato una manutenzione proprio sul detto immobile consistita nella sostituzione del portone d'ingresso con un portone blindato”; “le chiavi mi venivano consegnate dal Sig. di volta in Controparte_3 volta;
preciso altresì che il materiale presente nell'immobile era di proprietà della
[...]
preciso infine che mi recavo nell'immobile per prendere parte del detto materiale CP_1 che mi occorreva per effettuare le manutenzioni che dovevo eseguire nella zona;
preciso che tanto avveniva su commissione della ; “per sostituire il portone d'ingresso Controparte_1 ho utilizzato solo strumenti manuali;
preciso altresì, che non ho mai utilizzato l'energia elettrica perché non c'era”; nonché, negando le circostanze oggetto dei capitoli di prova articolati all'attore, ha riferito di non conoscere (cfr. verbale dell'udienza del 28.05.2025). Parte_1
Dunque, in sintesi, tutti i testi indicati da parte convenuta hanno chiaramente e concordemente riferito che l'immobile oggetto di causa, nel periodo in cui sarebbe maturata l'usucapione invocata dall'attore (avendolo anche concesso in comodato d'uso gratuito al fratello per fini abitativi), è stato utilizzato come deposito di materiali ed attrezzi previa consegna delle chiavi da parte di
, amministratore p.t. della senza che, comunque, fosse Controparte_3 Controparte_1 provvisto dei servizi essenziali, come l'energia elettrica.
Dunque, le risultanze istruttorie non possono che comportare il rigetto della domanda di usucapione avanzata dall'attore, stante la mancata prova certa dell'effettiva sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1158 c.c..
Le spese di lite seguono la soccombenza, sicché l'attore va condannato alla rifusione in favore della società convenuta. Tali spese sono liquidate, come in dispositivo, secondo i valori medi di riferimento del vigente decreto ministeriale n. 55/2014, come aggiornato dal d.m. n. 147/2022,
(ovvero quelli applicabili alle cause di valore indeterminabile – complessità bassa) con diminuzione del 50%, tenuto conto dell'attività difensiva effettivamente prestata, della natura della controversia e della complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, in composizione monocratica, definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 1576/2018, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda di usucapione proposta da;
Parte_1

7 - condanna alla rifusione in favore della in persona del Parte_1 Controparte_1 legale rappresentante p.t., delle spese di lite, liquidate nella complessiva somma di euro 3.809,00 per onorari di difesa, oltre le spese generali nella misura del 15%, Cap ed Iva, come per legge.
Paola, 9.12.2025
Il Giudice
dott.ssa Simona Scovotto
8