N. R.G. 394/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott. Emanuela Mazza ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 394/2025 promossa da: (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CAPPELLO Parte_1 C.F._1
SE del Foro di Piacenza, elettivamente domiciliata presso il difensore RICORRENTE CONTRO
(C.F. CP_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE Conclusioni: parte ricorrente ha concluso come in atti (vedi infra)

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione: ha promosso ricorso ex art.447 bis cpc deducendo: Parte_1
- di essere proprietaria dell'unità immobiliare sita in Pontenure (PC), via Papa Giovanni XXIII, n. 23, foglio 18, mapp. 864, sub. 18 e 28,
- di aver locato detto immobile ad uso abitativo a con contratto di locazione, sottoscritto CP_1 in data 1.5.2022 e registrato il 3.5.2022, che prevedeva decorrenza dal 01.05.2022 al 30.04.2026,
- di aver avuto in restituzione l'immobile in data 01.08.2024 a séguito del recesso anticipato del conduttore,
- di aver rilevato nell'immobile, al momento della riconsegna, rilevanti danni non derivanti da normale deterioramento che interessavano la zona cucina e la zona bagno nonché le pareti di tutto l'appartamento,
- di aver provveduto alla rimessione in pristino stato dell'immobile sostenendo complessivamente esborsi per €. 10.767,60 – segnatamente documentando di aver sostenuto la spesa per la sostituzione integrale della cucina e del divano, per lo sgombero dell'appartamento, della cantina e del box, trasporto in discarica del materiala ammalorato;
rimozione dei vecchi zoccolini e posa di nuovi, registrazione porte interne, applicazione igienizzante antimuffa e realizzazione a ciclo completo di pittura per interni, per la sostituzione di box doccia, scalda-salviette elettrico e la manutenzione di altri componenti idraulici, per la sostituzione della serratura e per l'intervento di pulizia eseguito al termine dei lavori di ripristino -,
pagina 1 di 4 - di essere altresì creditrice del resistente per l'ulteriore importo di €.876,29 portato dalla mensilità di luglio 2024 (€.430,00) e dal conguaglio relativo alle utenze acqua, riscaldamento e condizionamento del periodo dal 13.12.2023 al 3.7.2024,
- di aver inoltre sostenuto le spese del procedimento di mediazione, documentate in €.229,97. Ha chiesto la condanna del resistente al risarcimento dei danni lamentati nonché a corrispondere gli ulteriori importi esposti in ricorso quantificati in complessivi €.11.873,86 Il resistente – che non aveva aderito all'invito in mediazione - non si è costituito in giudizio ed è stato dichiarato contumace. Istruita con l'assunzione di prova testimoniale, la causa viene decisa ex art.429 cpc in esito all'udienza del 18.09.2025, trattata nelle forme e termini di cui all'art.127 ter cpc.
La valutazione delle risultanze di causa fa concludere per l'accoglimento della domanda della ricorrente nei termini di séguito esposti.
§.

1 - In punto alla domanda risarcitoria svolta in ricorso, va anzitutto ritenuto provato il profilo dell'an, il quale postula il raffronto fra lo stato dell'immobile al momento della consegna al conduttore (maggio 2022) e al momento della sua restituzione alla proprietaria (agosto 2024). Quanto allo stato di fatto del bene al momento della consegna, va rilevato che il contratto di locazione in atti dà conto della dichiarazione del conduttore “di aver visitato, con attenzione, l'immobile locatogli e di averlo trovato in buono stato locativo ed adatto all'uso convenuto” e di aver preso in consegna l'immobile “con il ritiro di n.2 serie di chiavi (cancello pedonale, cancello carraio porta primo ingresso, porta retro, porta cantina, basculante garage e n.2 copie chiave porta blindata alloggio, 1 telecomando e chiave cancello carraio, 1 chiave per sblocco motori cancello carraio, i1 cassetta postale)” e dell'impegno del medesimo “di riconsegnare l'unità immobiliare locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta” (art.10 contr.) Al riguardo va osservato che la descrizione dell'immobile contenuta nel contratto viene ritenuta una dichiarazione confessoria reciproca, che i contraenti si rendono sulle condizioni della cosa locata al momento della consegna. Ma anche a voler ritenere la mera natura di presunzione relativa di tale descrizione si renderebbe necessario - al pari di quel che è richiesto per le ipotesi in cui tale descrizione manchi e debba quindi farsi riferimento alla presunzione di buono stato di manutenzione di cui all'art.1590, 2° comma c.c. -, la prova specifica e rigorosa di uno stato diverso da quello risultante dal contratto. Cosa che nella fattispecie non si è verificata non avendo il conduttore – rimasto contumace – dato prova di una situazione dell'immobile difforme dalla descrizione contenuta in contratto. Quanto allo stato di fatto dell'immobile al momento della riconsegna, occorre fare riferimento ai chiarimenti all'uopo resi dai testimoni, escussi sul punto all'udienza del 12.06.2025. La teste – la quale ha dichiarato di aver affittato l'immobile al resistente per conto della Tes_1 proprietà e confermato di aver presenziato alla riconsegna in data 01.08.2024 – ha riferito “avevo predisposto un verbale di riconsegna – come faccio sempre sia in sede di consegna che di restituzione degli immobili – che non è stato sottoscritto dal resistente in quanto io vi avevo segnato tutto quello che avevo rilevato e che non andava bene. Ad esempio avevamo consegnato una casa con un divano nuovo che era risultato completamente sfondato, le pareti erano gialle in quanto sporche, la cucina presentava alcune parti rimosse ed appariva inutilizzabile per lo sporco e la ruggine che si era formata, il bagno era pagina 2 di 4 sporco. Era una casa completamente trattata male. I mobili – la casa era stata affittata interamente arredata - erano tutti da buttare. Preciso che nell'occasione il resistente ha riconsegnato solo un mazzo di chiavi mentre gliene erano stati consegnati due”. Il teste titolare di impresa edile che si occupa di manutenzioni del settore, ha confermato di Tes_2 essere intervenuto sull'immobile ed ha riferito “preciso che la cucina non era riparabile in quanto vi erano le spalle dei mobiletti bassi che si erano gonfiati a causa di infiltrazioni di acqua. Anche all'altezza del lavandino risultava rimosso il mastice sigillante. Il divano era sfondato e il tessuto era macchiato. Le pareti presentavano muffa diffusa ed erano sporche”. Il teste titolare di ditta che si occupa di impianti idraulici, ha confermato di aver eseguito Tes_3 nell'immobile per cui è causa la rimozione del box doccia e dei componenti idraulici riferendo “Preciso che nel box doccia mancavano alcuni pezzi ed era pieno di muffa. Lo scaldasalviette probabilmente era stato pulito con prodotti abrasivi e non presentava più la vernice ma solo la ruggine”. Da un lato, tali risultanze, valutate in rapporto al tempo di durata del contratto e quindi di occupazione del bene locato da parte del conduttore – dal maggio 2022 all'agosto 2024, vale a dire, poco più di due anni - portano ad escludere che quello rilevato nell'immobile all'agosto 2024 fosse il medesimo stato in cui era stato consegnato al conduttore e valutabile quale conseguente ad un normale deperimento. Dall'altro, a fronte di quanto espressamente indicato in contratto e dell'allegazione dei danni quale effettuata da parte ricorrente e provata in corso di causa, sarebbe comunque stato onere del conduttore provare di aver correttamente adempiuto all'obbligo posto a suo carico dall'art.1590 c.c. e di aver riconsegnato l'immobile senza danni, salvo il deterioramento risultante dall'uso. Tale onere non è stato assolto dal resistente, rimasto contumace.
§.

2 - La domanda risarcitoria va accolta nei termini economici quantificati dalla ricorrente – complessivamente €. 10.767,60 - la quale ha documentato di aver sostenuto gli esborsi relativi agli interventi eseguiti per il ripristino dell'immobile (docc. n.8 bis) quali confermati dai testimoni escussi e dalla documentazione fiscale versata in atti (fatture docc. nn. da 4 a 8)
§.

3 - Va accolta la domanda relativa alla declaratoria di condanna afferente la mensilità di canone di luglio 2024 – pari ad €.430,00 per rateo canone ed acconto oneri condominiali forfettariamente pattuito in contratto – in quanto costituente voce di credito che trova fonte nel contratto di locazione, dovendosi al riguardo osservare che, tema di inadempimento contrattuale il locatore è tenuto soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata – e, sul punto, consta l'assolvimento dell'onere probatorio con la produzione del contratto – mentre resta a carico del conduttore l'onere di provare l'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. S.U. 13533/2001 e Cass. 341/2002). Onere, quest'ultimo, non assolto dal resistente.
§.4 – Non è invece accolta la domanda di rimborso della somma di €.446,29 a titolo di conguaglio utenze atteso che la stessa non appare adeguatamente provata risultando determinata sulla base di parametri che non trovano riscontro in contratto e di dati di consumo non documentati.
§.

6 - Gli esborsi afferenti la mediazione – documentati in atti – sono riconosciuti unitamente alle spese di lite che vengono liquidate come da dispositivo ex d.m. 55/2014 ai minimi tariffari di scaglione in ragione della natura contumaciale della causa pagina 3 di 4

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda o eccezione disattesa o assorbita, così dispone: ACCERTATA E RITENUTA la sussistenza dei danni all'immobile oggetto di causa, sito in Pontenure, Via Papa Giovanni XIII n.23, di proprietà della ricorrente, nei termini quantificati in atti in complessivi
€.10.767,60, e la loro imputabilità al resistente, conduttore dell'immobile dall'01.05.2022 all'01.08.2024, ACCERTATA E RITENUTA la debenza del resistente in relazione al corrispettivo locativo di complessivi €.430,00 relativo alla mensilità di luglio 2024, DICHIARA TENUTO E CONDANNA il resistente al pagamento a favore della CP_1 ricorrente della complessiva somma di €.11.197,60 Parte_1
RIGETTA ogni altra domanda DICHIARA TENUTO E CONDANNA al pagamento a favore di delle CP_1 Parte_1 spese di lite che liquida in €.519,57 per esborsi (comprensivi degli esborsi di mediazione) ed €.2.540,00 per compensi oltre spese forfettarie 15%, Cpa ed Iva se dovuta. Piacenza, 17 ottobre 2025
Il G.O.P.
dott. Emanuela Mazza
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