N. R.G. 9614/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Got dott. Maria Rosalia Grassadonia, a seguito di udienza a trattazione scritta del 17-12-2025, ha pronunciato ex art 429 cpc la seguente
SENTENZA non definitiva
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9614/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LA MANTIA Parte_1 C.F._1
DO
RICORRENTE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ROSARIA Controparte_1 C.F._2
FABBIANI
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MONTANA Controparte_2 C.F._3
MA
RESISTENTI
Oggetto: locazione , recesso anticipato, risarcimento danni


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
1) Condanna i resistenti in solido al pagamento, in favore della ricorrente, della somma pari ad €
10.400,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti fino alla consegna dell'immobile .
pagina 1 di 6 2) Condanna i resistenti in solido al pagamento, in favore della ricorrente, della somma pari ad euro 397,76 per oneri condominiali dovuti fino alla consegna dell'immobile
3) Rimette la causa sul ruolo, come da separata ordinanza, per l'istruzione della domanda della ricorrente relativa alla condanna dei resistenti al pagamento della somma necessaria per il ripristino dell'immobile locato .
4) Spese al definitivo
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., regolarmente notificato, l'odierna ricorrente esponeva di aver concesso in locazione, (giusta contratto di locazione abitativa agevolata, registrato in Palermo in data
18.10.2021) alla Sig.ra l'unità immobiliare sita in Palermo, Via Filippo Angelitti n.32, Controparte_1
piano 3°, con ulteriore sottoscrizione del sig. come garante. Parte_2
Esponeva che la conduttrice aveva consegnato l'immobile in data 29.2.2024 a seguito di disdetta;
che al momento della riconsegna aveva riscontrato ingenti danni all'immobile derivanti dalle condotte poste in essere dalla Sig.ra , riconosciuti dalla stessa parte conduttrice, come risultava Controparte_1
dal verbale di consegna del 29.2.2024 e analiticamente indicati e quantificati nella perizia giurata a firma dell'Arch. . Tes_1
Ciò esposto, chiedeva al Tribunale di :
“- condannare la sig.ra , in solido con il sig. in qualità di garante, a Controparte_1 Controparte_2
corrispondere a favore della sig.ra un importo pari ad € 10.400,00 a titolo di canoni Controparte_3
di locazione non corrisposti fino alla consegna dell'immobile; (ii) un importo pari ad € 1.212,16 per oneri condominiali non corrisposti;
(iii) Un importo pari ad € 11.395,51 per la rimessione in pristino dell'immobile; (iv) un importo a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla sig.ra Parte_1
quale conseguenza delle condotte poste in essere dalla sig.ra , somma che potrà essere Controparte_1
pagina 2 di 6 liquidata dal Giudice anche in via equitativa, con determinazione di importo che sarà ritenuto di giustizia a seguito dell'espletanda istruttoria, non inferiore all'importo dei canoni altrimenti dovuti per tutto il periodo necessario all'esecuzione ed al completamento di tali lavori.
- condannare in ogni caso, la sig.ra , in solido con il sig. al pagamento in Controparte_1 Controparte_2
favore della sig.ra delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio”. Parte_1
Con comparsa di costituzione e risposta del 15.11.2024, si costituiva in giudizio la Sig.ra
[...]
che contestava tutto quanto dedotto dalla ricorrente riteneva che l'immobile non fosse CP_1
conforme a quanto pattuito in contratto (ii) che la consegna dell'immobile era avvenuta in data
27.07.2023 e che non vi era alcun danno nell'immobile .
Precisava di avere eseguito nell'immobile opere di miglioramento , di avere sostituito il piatto doccia,
il lavandino del bagno, i vetri delle finestre delle camere da letto, il box doccia, nonché di avere effettuato interventi sulla muratura adiacente alla porta blindata e la rimozione di un gradino ritenuto pericoloso .
Chiedeva pertanto il rigetto di tutte le domande della ricorrente e, in via riconvenzionale, di condannare la ricorrente alla restituzione del deposito cauzionale pari ad euro 2.400,00, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta del 22.11.2024, si costituiva altresì il Sig. che Controparte_2
si associava a tutte le richieste della resistente e chiedeva il rigetto delle domande della ricorrente e la condanna della stessa alle spese del giudizio .
Questo decidente disponeva il mutamento del rito da sommario in locatizio , istruiva la causa e tentava la conciliazione .
A seguito di udienza a trattazione scritta del giorno 17 dicembre 2025 , viene emessa sentenza non definitiva ex art 429 cpc .
Le domande della ricorrente di condannare i resistenti in solido al pagamento, in favore della ricorrente, della somma pari ad € 10.400,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti fino alla pagina 3 di 6 consegna dell'immobile e alla somma di euro 397,76 per oneri condominiali non corrisposti, vanno accolte per i motivi che seguono .
Il legislatore ha regolamentato espressamente la possibilità per il conduttore di sciogliere anticipatamente il vincolo contrattuale (e cioè prima della sua naturale scadenza), prevedendo sia il recesso convenzionale (indipendentemente dai motivi che l'hanno determinato), sia l'ipotesi di recesso per gravi motivi (indipendentemente da ogni previsione contrattuale), ma, in ogni caso, subordinando,
con riguardo ad entrambe le previste fattispecie, tale facoltà del conduttore alla decorrenza del termine semestrale di preavviso in favore del locatore, da esercitarsi mediante invio di lettera raccomandata.
Se tale è la normativa applicabile alla fattispecie de qua, appare evidente che il recesso della conduttrice è avvenuto nel gennaio 2023 pertanto il rilascio dell'immobile doveva avvenire nel luglio
2023 .
La giurisprudenza maggioritaria della Suprema Corte ritiene che il recesso esercitato dal conduttore produca effetti solo dalla scadenza del termine semestrale di preavviso e che, pertanto, fino a tale momento, il conduttore sia tenuto a versare i canoni di locazione indipendentemente dal materiale rilascio dell'immobile.
La conduttrice , pertanto, avrebbe dovuto pagare i canoni di locazione fino al mese di luglio 2023 ed entro tale mese avrebbe dovuto rilasciare l'immobile .
Dall'istruttoria svolta e dalla documentazione in atti è risultato che la conduttrice non abbia rilasciato l'immobile entro luglio 2023 e che la conduttrice stessa avesse chiesto di rimanere nell'immobile al fine di eliminare i danni presenti.
Ciò non è avvenuto, ed infatti l'immobile oggetto del giudizio veniva rilasciato in data 29.2.2024,
come risulta dal verbale di consegna sottoscritto dalla stessa parte conduttrice, in cui si legge che proprio in tale data venivano riconsegnate tutte le chiavi. Nello stesso verbale di riconsegna si dava atto che da febbraio 2023 la conduttrice non versava il canone di locazione e che nell'immobile erano presenti dei danni espressamente indicati . pagina 4 di 6 Per i motivi esposti, deve ritenersi che la data di rilascio dell'immobile sia proprio quella indicata nel verbale di riconsegna dell'immobile sottoscritto anche dalla conduttrice in data 29-02-2024 .
I resistenti, pertanto, vanno condannati in solido al pagamento, in favore della ricorrente, della somma pari ad € 10.400,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti fino alla consegna dell'immobile;
inoltre vanno condannati alla somma di euro 397,76 per oneri condominiali.
Tale somma di euro 397,76 risulta quella dovuta a titolo di oneri condominiali fino alla consegna dell'immobile avvenuta il 29-02-2024, decurtando il pagamento degli oneri condominiali fino al
27.7.2023 effettuato dalla resistente nelle more del presente giudizio. Controparte_1
Per quanto riguarda la restituzione del deposito cauzionale versato, si osserva quanto segue.
Va rilevato che la corresponsione del deposito cauzionale assolve la funzione tipica di garanzia per il locatore del corretto adempimento, da parte del conduttore, di tutte le obbligazioni poste a suo carico dal contratto ovvero dalla legge.
La somma costituita a titolo di deposito non può essere imputata dal conduttore in conto canoni.
Ciò significa che, a fronte di un'eventuale morosità nel pagamento del canone, il conduttore non potrà
opporre in compensazione la somma versata a titolo di deposito cauzionale.
Il deposito cauzionale deve essere restituito al termine della locazione sempre che esso non venga utilizzato in tutto o in parte per la copertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all'immobile ovvero per il risarcimento del pregiudizio derivante dall'inadempimento del conduttore ai propri obblighi.
La Corte di Cassazione, a tal proposito, ha sancito che, in tema di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, tranne il caso in cui il locatore trattenga la somma e proponga domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti.
pagina 5 di 6 Nel caso de quo la parte ricorrente, nel presente giudizio ha proposto domanda di risarcimento dei danni subiti, pertanto, non può essere accolta la domanda della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale versato che invece potrà essere compensato con quanto dovuto per la riparazione dei danni presenti nell'immobile che sono stati riconosciuti dalla stessa conduttrice nel verbale di rilascio del 29
febbraio 2024. Si ritiene che fra i danni da risarcire non possano essere ricomprese le spese di tinteggiatura delle pareti.
Ai sensi dell'art. 1590 c.c. il conduttore deve restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto. Si ritiene che il locatore debba sopportare le spese per la tinteggiatura delle pareti , essendo un onere economico relativo al deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato in parte anche con il canone di locazione.
La causa va rimessa sul ruolo, come da separata ordinanza, relativamente alla domanda della ricorrente di condannare i resistenti al pagamento della somma necessaria per la rimessione in pristino dell'immobile, essendo necessaria la nomina di un CT .
Spese al definitivo .
Il Got
dott. Maria Rosalia Grassadonia
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