REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Napoli, Sezione civile undicesima in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 3450/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: contratto di appalto – risoluzione e risarcimento danni TRA
– Parte_1
CF: rappresentato e difeso dall'avv. Vittorio Carsana, come da P.IVA_1 procura in atti;
ATTORE E
– PI: , Controparte_1 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'avv. Marco De Angelis, come da procura in atti;
CONVENUTO
, con sede in Milano alla via Traiano Controparte_2
n. 18 - CF: – Pi: - pec: P.IVA_3 P.IVA_4

Email_1
CONVENUTA CONTUMACE CONCLUSIONI Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di rimessione in decisione, con le quali le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate, insistendo per il loro accoglimento ed il rigetto di quelle avverse. MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato in data 16.02.2024 il in alla Via S. Gregorio Armeno n. 41 Parte_2 Pt_1 esponeva che in data 30.12.2021 ebbe a sottoscrivere con il Controparte_1
un contratto di appalto avente ad oggetto “Lavori di
[...] manutenzione ordinaria e restauro della facciata” avvalendosi delle agevolazioni fiscali del c.d. “Bonus Facciate 90%” così come regolamentato dall'art. 1, commi da 219 a 224 della L. 160\2019 e che l'importo complessivo dei lavori commissionati veniva concordato in euro 914.046,84 (inclusa iva e oneri previdenziali), di cui euro 726.414,32 (iva inclusa) per i
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/11 lavori commissionati, euro 165.282,52 (iva inclusa) per spese tecniche ed oneri previdenziali ed infine euro 22.350,00 per oneri amministrativi. Aggiungeva che all'art.

8.3 del contratto di appalto le parti concordavano altresì che il prezzo dei lavori dovesse essere corrisposto con le seguenti modalità: quanto al 10% -“parte del corrispettivo non soggetta a sconto”- doveva essere versata mediante bonifico a favore del , da effettuarsi CP_1 entro e non oltre il 31.12.2021; il restante 90% doveva essere anticipato dall'appaltatore al committente sotto forma di “sconto in fattura” sul corrispettivo dovuto e allo stesso appaltatore poi rimborsato sotto forma di credito di imposta. All'atto della sottoscrizione del contratto il
[...]
- come previsto dall'art. 8.9 – aveva provveduto a Controparte_1 versare al condominio la somma di euro 30.000,00 a titolo di cauzione e a stipulare con la compagnia di assicurazioni la Controparte_2 polizza fideiussoria n. 2022/13/6617570 a favore del comparente Condominio, sino all'ammontare di euro 66.038,00 “…a garanzia del risarcimento degli eventuali danni diretti che dovessero derivare all'Assicurato conseguentemente al mancato adempimento degli obblighi ed oneri assunti dal Contraente con il contratto di appalto stipulato in data 30/12/2021 avente ad oggetto Lavori di manutenzione ordinaria e restauro delle facciate (di seguito il Contratto, ancorché non materialmente allegato alla presente polizza fideiussoria, ne forma parte integrante)”. Lo stesso giorno della sottoscrizione, ovvero il 30.12.2021, le parti avevano proceduto alla presenza del progettista arch. e dell'Ufficio Persona_1 CP_3
, costituito dagli architetti e Marco Tatafiore, a
[...] CP_4 redigere un verbale di consegna lavori. Quindi l'appaltatrice, a mezzo di cestelli elevatori, aveva effettuato unicamente la preliminare messa in sicurezza delle facciate con la spicconatura degli intonaci ammalorati, rinviando il montaggio del ponteggio a data successiva e confermando per il termine delle opere la data del 31 ottobre 2022. In ottemperanza all'obbligazione contrattuale assunta, esso - in data 31.12.2021- Parte_1 aveva versato al la somma di euro Controparte_1
91.404,68 pari al 10 % del costo complessivo delle opere commissionate e superato il periodo natalizio (nel corso del quale a Parte_1 sarebbe stato impossibile procedere all'installazione dei ponteggi), l'appaltatrice - nonostante il rilascio dell'autorizzazione da parte della Soprintendenza e l'inesistenza di qualsiasi motivo ostativo all'inizio dei lavori, non aveva proceduto a fare nulla di quanto avrebbe dovuto. Conseguentemente, in data 10 maggio 2022 l Parte_3
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/11 ebbe ad inviare alla appaltatrice una pec, nella quale le contestava il suo colpevole ritardo, non avendo nemmeno provveduto a comunicare i dati dell'impresa esecutrice propedeutici all'espletamento delle pratiche presso gli enti competenti (presentazione della CIL, pagamento della Cosap, etc.). Non avendo avuto esito positivo le riunioni ed i sopralluoghi tenutisi tra maggio e giugno 2022, in data 8 luglio 2022, la DL ebbe ad inoltrare a mezzo pec all'appaltatrice l'ordine di servizio n° 01/2022, nel quale - evidenziato l'ampio decorso dei termini concordati per il montaggio delle impalcature – ordinava di procedere all'esecuzione dei lavori concordati, richiedendo altresì formali spiegazioni in merito al ritardo. A seguito della ricezione dell'ordine di servizio n° 01del2022, l'appaltatrice trasmetteva la certificazione SOA e la visura camerale di tal Consorzio Stabile Aurora, indicandolo come sub- appaltatore delegato all'esecuzione dei lavori. Conseguentemente, l'amministrazione condominiale il 22 luglio 2022 aveva chiesto al CP_1 la documentazione necessaria per istruire le pratiche presso la Soprintendenza ed il Comune, ma il Consorzio Stabile Aurora rispondeva con pec del28.7.2022 di non avere alcun “rapporto con il e Controparte_1 nessun appalto per lavori di ristrutturazione bonus facciata” . Alla immediata e formale richiesta di chiarimenti, l'appaltatrice non rispondeva e si rendeva, di fatto, irreperibile ad ogni successivo tentativo di contatto e solo in data 7 settembre 2022 il rappresentante dell'appaltatrice - Sig. - Controparte_5 comunicava telefonicamente all'amministratore del condominio Parte_4
di avere avuto difficoltà nel reperire un'impresa appaltatrice,
[...] abilitata all'esecuzione di lavori su immobili sottoposti a tutela, ma di essere nell'immediatezza della sottoscrizione del contratto di subappalto. In data 13 ottobre la DL trasmetteva alla appaltatrice un nuovo ordine di servizio, il n. 2 del 2022, con il quale ordinava all'impresa di presenziare ad un tavolo tecnico
“per fornire formali e sostanziali spiegazioni in merito alla mancata esecuzione dei lavori”. Alcuni successivi contatti con soggetti che avrebbero - in ipotesi - potuto prendere in subappalto i lavori non producevano alcun esito, per il fatto che l'appaltatrice non diede seguito, con comportamenti concreti, alle intese cui dichiarava - a parole - di essere favorevole, negandosi ai tentativi di contatto e non consegnando i documenti richiesti. L'amministrazione condominiale, allora, provvedeva in data 16.11.2022 ad inviare una pec di formale diffida ad adempiere, senza sostanziale esito, in ossequio all'art. 10.2 del contratto di appalto che aveva fissato alla data del 31.10.2022 il termine “utile per ultimare i lavori compresi nell'appalto”, e prevedendo che “…qualora, nel compimento dei lavori, l'Appaltatore non
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/11 ottemperasse agli adempimenti stabiliti nel presente contratto e nei documenti allegati, il Committente procederà tramite il direttore dei lavori a richiamare l'Appaltatore agli adempimenti previsti, mediante nota scritta da inviarsi a mezzo raccomandata a mezzo PEC;
in difetto di adempimento, spirato Tes_1 il termine di giorni venti lavorativi dal ricevimento della missiva in parola, il presente contratto si risolverà ipso-iure. Ed il Condominio avrà diritto ad escutere la Polizza Fideiussoria rilasciata dall'appaltatore e riferita alla garanzia del 10% ovvero pari al valore del bonifico parlante”. Quindi, in assenza di concreto riscontro, il 5 aprile 2023 il legale di esso attore, all'uopo incaricato, inviava una pec di formale diffida ad adempiere con precisazione che, decorso inutilmente il termine, il contratto si sarebbe risoluto, come poi avveniva. Con pec del successivo 17 aprile 2023, il medesimo legale, constatata l'inerzia dell'appaltatrice e l'avvenuta risoluzione contrattuale, chiedeva alla il pagamento di quanto previsto dalla Controparte_2 polizza fideiussoria, senza sostanziale esito. Non aveva migliore fortuna la comunicazione del legale del 14.11.2023 inviata alla Controparte_2 nella quale si chiedeva il pagamento della somma di euro 66.038,00 prevista dalla polizza, precisando che il proprio danno diretto corrispondeva all'importo di euro 91.404,68 versato al quale quota parte del CP_1 corrispettivo per le opere a farsi. Per tali motivi l Condominio conveniva in giudizio il nonché la Controparte_1 Controparte_2
chiedendo al giudice di accertare e dichiarare che il contratto di
[...] appalto stipulato in data 30.12.2021 si era risolto per grave inadempimento dell'appaltatrice e, per l'effetto condannare Controparte_1 CP_1 la quale fideiussore, al pagamento in favore del Controparte_2 comparente condominio della somma di €. €. 66.038,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria decorrenti dalla data della escussione di polizza sino all'effettivo soddisfo;
condannare, altresì, il Controparte_1
a restituire al condominio l'importo di euro 91.404,68 da quest'ultimo
[...] versato quale sua quota parte del corrispettivo per le opere a farsi, oltre interessi e rivalutazione decorrenti dal versamento avvenuto in data 31.12.2021, eventualmente al netto di quanto dovesse essere già stato corrisposto dal fideiussore. Costituitosi tardivamente in giudizio, il Controparte_1 deduceva che oggetto di appalto erano lavori di manutenzione straordinaria, in quanto i lavori non prevedevano esclusivamente la tinteggiatura bensì il rifacimento delle facciate, predisposizione di infissi, rifacimento di pavimentazione e, per tale motivo, il aveva respinto la Controparte_6
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/11 semplice domanda CIL, in quanto occorreva la Comunicazione di inizio lavori asseverata. Inoltre, essendo i lavori di non lieve entità, come si desumeva dall'importo previsto come presso degli stessi, il convenuto eccepiva la nullità totale della delibera condominiale per violazione di norme imperative laddove veniva approvato, in relazione ai lavori di straordinaria amministrazione c.d. Bonus Facciate al 90%, il fondo speciale ex art. 1135 n. 4 c.c. limitatamente al 10%. Stante l'obbligatorietà del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, senza la sua corretta costituzione, non si poteva dare il via ai lavori o per lo meno proseguirli. Evidenziava che la preventiva costituzione del fondo speciale rispondeva all'esigenza di garantire l'adempimento delle obbligazioni contratte nell'interesse del terzo creditore. Vero era che nel caso di opzione dello “sconto in fattura” la valenza del fondo poteva anche essere meramente (ed astrattamente) figurativa, ma comunque non era meno importante per la tenuta legale della delibera, in quanto si poneva come garanzia in vista dei possibili rischi fiscali per perdita del c.d. bonus facciate 90%. Inoltre, rilevava il convenuto, la costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. era comunque da ritenersi necessaria, in quanto, in assenza del titolo abilitativo, era impossibile accedere allo sconto in fattura pari al 90%, in assenza della ., per cui, in assenza del titolo abilitativo, a Pt_5 maggio del 2022, il Condominio poteva esclusivamente riproporre la pratica edilizia, ex novo, beneficiando del Bonus al 50%. Tale possibilità, ovverosia del Bonus al 50%, avrebbe permesso al comunque di beneficiare Parte_1 di una agevolazione ed avrebbe permesso al di recuperare le spese CP_1 già sostenute: 1 – Recupero dell'iva 10% versata sulla fattura emessa al Condominio pari a € 91.404,68; 2 – Recupero dell'8% trattenuto dalla Banca sul Bonifico Parlante pari a € 9.140,46; 3 – Recupero delle spese di asseverazione fiscale dovute dal Condominio e promesse con nota del pari a € 9.000,00; 4 – Recupero della Cauzione versata al Condominio pari a € 30.000,00; 5 – Recupero del mancato guadagno previsto in € 250.000,00; per un totale generale di euro € 389.545,14. Peraltro, la costituzione del fondo di garanzia veniva più volte promessa verbalmente dal ma mai Parte_1 comunicata e documentata. Riguardo al suo presunto inadempimento, il convenuto deduceva che a seguito della sottoscrizione del contratto di appalto, il aveva fornito al la CIL 3255/21 per l'inizio Parte_1 CP_1 lavori, per cui esso li aveva iniziati diligentemente in data CP_1
31.12.2021. Successivamente era accaduto che in data 1.02.2022 l'amministratore del aveva inoltrato una e-mail, con allegata una Parte_1 comunicazione del che dichiarava la irricevibilità di detta Controparte_6
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/11 CIL 3255/21 come titolo Abilitativo per l'inizio dei lavori. Richieste spiegazioni, il aveva rassicurato che avrebbe provveduto a Parte_1 fornire l'adeguata documentazione abilitativa per iniziare i lavori, per cui, in attesa di ottenere l'idoneo titolo abilitativo, il aveva sospeso i CP_1 lavori, nel contempo sollecitando la documentazione occorrente e richiesta dagli asseveratori. In data 19.5.2022 il , in attesa di ricevere CP_1
l'idoneo titolo abilitativo, sollecitava l'amministrazione condominiale ad adoperarsi per quanto necessario per consentire la prosecuzione dei lavori e in data 20.6.2022 il progettista inviava al la richiesta di Parte_6 CP_1 pagamento della tassa dell'occupazione di suolo pubblico, che veniva disattesa da esso , in quanto in virtu dell'art. 13 del contratto di CP_1 appalto, tale pagamento incombeva sul Condominio. In data 17.11.2022, in attesa del titolo abilitativo, il sollecitava ancora una volta la CP_1 documentazione necessaria come richiesta dall'asseveratore e il titolo abilitativo. In data 27.12.2022 il formalizzava il contratto di sub- CP_1 appalto e il 10 gennaio 2023 il Condominio inviava una pec per organizzare una riunione tra Condominio, e le ditte Subappaltatrici, nella quale CP_1 il suggeriva al progettista di consultare un tecnico CP_1 amministrativista al fine di risolvere l'annosa questione relativa all'assenza del titolo abilitativo per l'esecuzione dei lavori. Il 24 gennaio 2023 l'Arch riportava il parere dell'avvocato con cui veniva evidenziato la necessità Per_1 della presentazione della . Il convenuto evidenziava che, quindi, era Pt_5 stato il ad essere inadempiente, sia in ordine al mancato rilascio Parte_1 della documentazione richiesta dal e sia in ordine all'ottenimento CP_1 del titolo abilitativo (IL). Per tali motivi il convenuto chiedeva al giudice di accertare e dichiarare la nullità dell'assemblea condominiale e, per l'effetto, nullo ed in ogni caso privo di effetti il contratto di appalto tra il e il;
in subordine, per le casuali di cui sopra accertare Parte_1 CP_1 la non imputabilità dell'inadempimento in capo in Controparte_1 relazione all'impossibilità dello stesso a proseguire i lavori in assenza del titolo abilitativo (IL) e per l'effetto respingere la domanda formulata da parte attrice. Non si costituiva in giudizio la sebbene Controparte_2 ritualmente citata in giudizio. Con la prima memoria , l'attore deduceva che a seguito della CP_7 notifica dell'atto di citazione, era stato contattato dal legale della
[...]
che aveva dichiarato la disponibilità da parte della stessa Controparte_2
a corrispondere quanto dovuto per effetto della fideiussione prestata, nella
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 6/11 misura di € 61.404,68, oltre concorso spese che successivamente le parti quantificavano in complessivi € 2.894,64 (come da mail dell' avv. Carsana del 2 maggio 2024 prodotta in atti), quindi per totali € 64.299,32. Conseguentemente, raggiunta l'intesa su tale proposta e ricevuto l'importo concordato – come da atto di transazione del 3.5.2024 e quietanza di pagamento – l'attore in data 23 maggio 2024 depositava una formale dichiarazione di rinuncia all'azione proposta nei confronti della
[...]
A seguito del pagamento ricevuto, il Condominio Controparte_2 rimodulava le proprie conclusioni nel senso di dichiarare la risoluzione del contratto di appalto del 30.12.2021 per grave inadempimento del
[...]
e, per l'effetto, condannare detto convenuto a restituire Controparte_1 al condominio l'importo di € 30.000,00 (€ 91.404,68 – € 61.404,68 versate dalla compagnia per la fideiussione), oltre interessi Controparte_2
e rivalutazione decorrenti dal versamento avvenuto in data 31.12.2021. Ritenuta la causa matura per la decisione alla luce dei fatti non contestati e della documentazione prodotta, ritenute inammissibili ed irrilevanti per la decisione le richieste di prova dichiarativa, fissata l'udienza per la decisione della causa, la causa veniva decisa. La domanda attorea non è fondata e va pertanto rigettata. Invero, il è risultato inadempiente in ordine all'ottenimento Parte_1 del titolo edilizio abilitativo allo svolgimento dei lavori appaltati. Lo stesso ha riconosciuto che i lavori da fare all'edificio condominiale, Parte_1 oggetto del contratto di appalto, erano di manutenzione straordinaria e non di manutenzione ordinaria come indicato in contratto. Dagli allegati tecnici era evidente la natura di manutenzione straordinaria dei lavori, atteso che era prevista la messa insicurezza e il rifacimento delle facciate, la sostituzione degli infissi, il rifacimento di pavimentazioni. D'altra parte il CP_6 ebbe a dichiarare irricevibile la semplice domanda CIL
[...]
(comunicazione inizio lavori), in quanto occorreva la IL (comunicazione di inizio lavori asseverata). Orbene il contratto intercorso tra le parti, erroneamente indicava i lavori oggetto di appalto come di manutenzione ordinaria e indicava come CIL il titolo abilitativo già a disposizione del committente condominio. Ne deriva che già di per sé il contratto ebbe a partire già viziato, sebbene il vizio poteva essere sanato successivamente, anche se con notevoli dubbi in ordine alla possibilità di poter usufruire del bonus 90%. Il Condominio avrebbe dovuto attivarsi sin da subito per ottenere quanto prima il titolo edilizio abilitativo ai lavori, presentando la IL. Tale obbligo di attivarsi con la IL ricadeva
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 7/11 sul committente non solo in base alla normativa urbanistica di settore, ma anche in base al contratto, in cui tra gli obblighi del committente vi è indicato al primo posto quello di procurarsi i titoli abilitativi a proprio rischio e responsabilità (art. 13.1 :“Il Committente, inoltre, dichiara che si impegna a richiedere, sotto la propria responsabilità e a proprio onere e rischio: tutti i titoli autorizzativi, gli atti di assenso e i necessari permessi, anche da parte di soggetti privati, e/o di aver sottoscritto e trasmesso ai soggetti competentiogni istanza, richiesta, nulla-osta necessari per l'esecuzione dei lavori e/o assolto ogni connesso adempimento amministrativo, come previsto dalla vigente normativa, ai fini della realizzazione dei lavori”). Infondata è, peraltro, la tesi attorea, secondo cui la era essenziale Pt_5 solo per i lavori di messa in sicurezza e rifacimento della facciata e che essa fu presentata, ma non coltivata nei suoi contenuti minimi di legge, perché il appaltatore non ebbe ad indicare il nome dell'impresa CP_1 subappaltatrice che di fatto avrebbe eseguito i lavori. Sul primo punto, il titolo abilitativo necessario va riferito alla natura dei complessivi lavori, non per porzioni di lavori che si ha intenzione di fare;
sul secondo punto, da contratto il era a tutti gli effetti l'impresa appaltatrice che si era CP_1 obbligata ad eseguire direttamente i lavori appaltati;
la possibilità di subappaltare i lavori ad altre imprese era una mera possibilità consentita dal contratto di appalto, che non aveva alcuna influenza in ordine alla possibilità di presentare la con l'indicazione di quella che all'epoca era l'unica Pt_5 impresa designata all'esecuzione dei lavori. Se in un secondo momento si fosse incaricata per l'esecuzione di tutti o parte dei lavori altra impresa subappaltatrice, la IL presentata completa, poteva essere aggiornata con le dovute comunicazioni. In mancanza di un valido titolo abilitativo, il mai avrebbe CP_1 potuto proseguire i lavori, iniziati solo con i pochi lavori d'urgenza posti in essere il primo giorno per la messa in sicurezza della facciata dell'edificio condominiale. Il titolo abilitativo mai pervenne al , con la CP_1 conseguenza che ad esso non può attribuirsi alcun inadempimento rispetto al contratto di appalto oggetto di giudizio. Del resto il convenuto bene si difende anche quando sostiene che dalla mancanza ab initio del necessario tiolo abilitativo discendevano anche altre conseguenze: l'impossibilità di usufruire del Bonus 90% - non ammissibile per lavori eseguiti abusivamente - e la connessa necessità della costituzione del fondo speciale ex art. 1135 n. 4 c.c. non limitato al 10%, avendo esso la funzione di garantire l'adempimento delle obbligazioni contratte nell'interesse
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 8/11 dell'impresa appaltatrice e anche dei singoli condomini non morosi rispetto agli eventuali condomini inadempienti rispetto all'obbligo di pagare la loro quota di lavori. In fatto, poi, come previsto dall' , la Controparte_8 decorrenza dell'agevolazione fiscale era ancorata alla data di presentazione della e non poteva essere retrodatata. Una IL presentata dopo il 31 Pt_5 dicembre 2021 comportava la riduzione della detrazione dal 90% al 60% e, nei casi di difetto del titolo, la stessa decadenza del beneficio. Tale quadro è stato ulteriormente cristallizzato dalla sentenza n. 1982/2/2025 della Corte di Giustizia tributaria di Caserta, la quale ha chiarito che la tempestiva presentazione della IL (in tema di Superbonus) costituisce “una delle condizioni tassative previste dalla complessa normativa che regola la materia”, e che la sua presentazione tardiva “non può essere considerata una mera irregolarità formale”. Non a caso l'Arch. nel gennaio 2023, Per_1 membro della commissione tecnica condominiale, nelle comunicazioni interne aveva segnalato il rischio di una futura “reazione” dell' CP_8
in caso di irregolarità del titolo edilizio.
[...]
In tale contesto, è evidente che il , se avesse dato avvio ai CP_1 lavori, sarebbe stato esposto a un mancato incasso del corrispettivo per un importo rilevante pari ad euro 365.618,74, poiché la cessione del credito non sarebbe mai stata più riconosciuta nella misura del 90%, condizione essenziale dell'equilibrio del contratto. Ma, in verità, sarebbe stato inammissibile qualsiasi bonus, in quanto l' ha più volte Controparte_8 negato il beneficio fiscale in assenza di valida delibera condominiale (risposta interpello 23/2022 versato in atti). In una tale situazione iniziale del rapporto contrattuale, tanto più necessaria era la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135, co. 4, c.c. al momento della delibera del 24.11.2021 per la totalità dell'importo dei lavori e non per la sola parte del 10%, che nelle speranze del Parte_1 doveva ricadere su di esso, in virtù della richiesta di agevolazione della detrazione fiscale del 90% con sconto in fattura e relativa cessione del credito fiscale. Il fondo speciale costituisce “una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere straordinarie”. Tale principio è stato applicato in modo chiaro da Codesto Tribunale di Napoli con la sentenza n. 4157/2024, ove si legge: “Nel caso che occupa, la mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio produce la nullità della deliberazione (Cass. n. 16953/2022: "In tema di condominio, l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 9/11 delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell'edificio; è, dunque, dal testo di tale deliberazione assembleare che deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall'importo del fondo in concreto costituito quale sia l'ammontare delle spese necessarie". Conforme Cass. n. 9388/2023). Ratio della norma di cui all'art 1135 co. 1 n. 4 c.c. è quella di garantire sia il terzo creditore, sia i condomini virtuosi. Infatti, la costituzione di una provvista scongiura il rischio che i condomini virtuosi debbano sostenere la spesa anche per quelli morosi. Si tratta, dunque, di una norma imperativa. Nella fattispecie concreta il fondo non è stato istituito, né dal punto di vista materiale, né dal punto di vista meramente contabile. Il fondo va costituito anche per gli steps preliminari al contratto di appalto, se ed in quanto comportino una spesa, come è nel caso di specie. Pertanto, va dichiarata la nullità del capo 1) della delibera assembleare del 24.11.2022.” (Tribunale Napoli, 16/04/2024, n. 4157, fonte DeJure). Le domande attoree vanno dunque rigettate, anche perché la risoluzione del contratto di appalto si è di fatto già realizzata per il comportamento concludente di entrambe le parti contraenti. Le domande del vanno dichiarate inammissibili, in quanto il CP_1 convenuto si è costituito tardivamente, e comunque alle richieste può essere attribuito il valore di mere difese. Tra attore e compagnia assicurativa va dichiarata la cessazione della materia del contendere per intervenuta transazione, con compensazione delle spese di giudizio. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in relazione ad un valore della causa tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00 tariffe medie, per studio, introduzione, trattazione, conclusionale.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) Rigetta le domande attoree
2) Dichiara inammissibili le domande del convenuto
3) Dichiara la cessazione della materia del contendere tra l'attore e la con compensazione delle spese di Controparte_2 giudizio tra dette parti
4) Condanna l'attore al pagamento al convenuto delle CP_1 spese di giudizio, che liquida in euro 14.103,00 per compensi di
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 10/11 difesa, oltre rimborso spese generali, Cpa e Iva come per legge, con distrazione in favore del difensore antistatario Così deciso in data 12.12.2025
Il Giudice – dr. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 11/11