N. R.G. 14055/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 14055/2020 promossa da:
(cf ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, elett. dom. in CATANIA P.ZZA L. ARIOSTO 13, rappr. e dif. dall'Avv. RUSSOTTO GIUSEPPE (cf ) giusta procura in atti C.F._1
ATTRICE
Contro
(cf ), nato a [...], il [...], elett. Controparte_1 C.F._2 dom. in VIA D'AMORE 4 MESSINA, rappr. e dif. dall'Avv.TROVATO ROSA
(cf ) giusta procura in atti C.F._3
CONVENUTO
Con provvedimento ex art.127 ter c.p.c. del 04.04.2024, la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate come in atti e verbali di causa.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
La società conveniva al fine di sentire Parte_1 Controparte_1 dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita del 21.10.2009 relativo all'immobile sito in
Aci Castello (CT), Via Roberto Rimini n. 49, per grave inadempimento di quest'ultimo, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni subiti. In particolare, chiedeva: accertare e dichiarare, per tutti i motivi di cui in narrativa l'inadempimento del convenuto in relazione alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di compravendita del 21.10.2009, e per
l'effetto dichiarare risoluto, e/o comunque, risolvere detta scrittura privata e conseguentemente
pagina 1 di 7 condannare il Sig. alla restituzione dell'immobile ed al risarcimento dei danni sofferti CP_1 dall'attrice come sopra esposti. Per l'effetto condannare il convenuto alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto medesimo, nonché al risarcimento, in favore dell'attrice società, dei danni da questa subiti in conseguenza del dedotto inadempimento, ivi includendo l'onere nascente a carico della deducente dalla maturazione dell'imposta comunale sugli immobili per complessivi euro 18.886,00, nonché a titolo di mancato pagamento della , pari ad euro 12.730,00, ed infine del mancato Pt_2 pagamento delle opere extra capitolato commissionate e realizzate dall'attrice per complessivi euro
26.968,00, in una alla condanna dello stesso convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, di una somma pari al controvalore locativo dell'immobile da quantificarsi a far tempo dalla consegna del possesso materiale avvenuto in data 17.6.2011 al rilascio, calcolata forfettariamente in euro 15.000,00 circa annui, o in quella maggiore o minore somma che il Tribunale riterrà congrua, anche a seguito di
c.t.u. tecnica che sin d'ora si chiede, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria, e formulando espressa riserva di richiedere, anche in separata sede, il risarcimento da eventuale deterioramento dell'immobile, con accertamento del diritto dell'attrice di ritenere la caparra confirmatoria e gli ulteriori acconti ad oggi ricevuti dal convenuto.
Si costituiva , il quale contestava la domanda avanzata ed eccepiva la mancata Controparte_1 consegna dell'immobile nel termine contrattualmente previsto, nonché l'inadempimento non avendo realizzato i lavori a perfetta regola d'arte. Sicchè, chiedeva: Ritenere e dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c. per i motivi indicati in narrativa;

Conseguentemente ordinare la restituzione del doppio della caparra confimatoria o quella somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa;
Ritenere e dichiarare infondata in fatto ed in diritto la richiesta di inadempimento del sig. in relazione alle obbligazioni nascenti dal CP_1 contratto preliminare di compravendita del 21.10.2009, e di condanna dello stesso al risarcimento dei danni sofferti dall'attrice, ivi inclusi le tasse dell'imposta comunale sugli immobili e della tarsu, per i motivi indicati in narrativa;
Ritenere e dichiarare non dovuta le somma di €. 26.968,00, per le opere extra per i motivi indicati in narrativa;
Ritenere e dichiarare infondata in fatto ed in diritto la richiesta di una somma pari al controvalore locativo dell'immobile, per i motivi indicati in narrativa;

Conseguentemente rigettare tutte le richieste formulate da parte attrice.
La causa, istruita documentalmente, con la prova per testi e con la espletata c.t.u., veniva assegnata a
Questo G.I. in data 23.12.2020. Quindi, con provvedimento ex art.127 ter c.p.c. del 08.05.2025, la causa veniva posta in decisione con concessione dei termini ex art.190 c.p.c.
La domanda merita accoglimento nei limiti di seguito indicati.
Appare documentalmente provato che, con contratto preliminare di compravendita del 21.10.2009, pagina 2 di 7 parte attrice si obbligava a vendere a l'immobile sito in Aci Castello (CT), Via Controparte_1
Roberto Rimini n. 49, composto da numero 7,5 vani, oltre accessori e servizi, come meglio descritto in atti. Il prezzo di compravendita era stato determinato a corpo, di comune accordo tra le parti contraenti, in euro 300.000,00 oltre IVA, da corrispondersi dalla parte promissaria acquirente, secondo i termini e le modalità di seguito indicati: quanto ad euro 70.000,00 oltre IVA, alla sottoscrizione del citato contratto preliminare di vendita a titolo di caparra confirmatoria, tramite assegno di conto corrente bancario n. 0773105601-08, di complessivi euro 72.800,00, per il quale la parte promittente venditrice rilasciava quietanza;
un ulteriore importo di euro 10.000,00 oltre IVA, entro il termine di mesi 6 decorrenti dalla stipula del predetto contratto preliminare, a titolo di acconto sul prezzo;
il rimanente importo di euro 220.000,00 oltre IVA, costituente il saldo prezzo dell'unità immobiliare in oggetto, avrebbe dovuto essere versato contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, anche mediante finanziamento concesso da una Banca o corrisposto mediante accollo della quota frazionata del mutuo originariamente acceso dalla parte promittente venditrice. Era stato, altresì, stabilito il termine per la stipula dell'atto pubblico di compravendita entro il 31.12.2010. Entro tale data, inoltre, la parte attrice avrebbe dovuto consegnare l'immobile, in mancanza ciò avrebbe determinato grave inadempimento della parte promissaria venditrice, con diritto di recesso e di esigere il doppio della caparra versata senza che nulla potesse essere eccepito da parte venditrice. Tale clausola risolutiva espressa era, altresì, ribadita all'art.8 del contratto in oggetto.
Appare, altresì, documentato che la consegna dell'immobile fu effettuata in data 08.02.2011, come da verbale in atti, sebbene parte attrice abbia indicato nell'atto di citazione la data del 17.06.2011, confermata da parte convenuta. Inoltre, appare provato dalla documentazione depositata che il convenuto ha versato, oltre alla somma di euro 72.800,00, a titolo di caparra confirmatoria, l'assegno di euro 29.400,00, come ammesso da parte attrice nella prima memoria istruttoria, la quale, al contrario, per quanto riguarda la somma di euro 10.078,83, di cui non vi è prova documentale, ha dichiarato: di aver erroneamente indicato in citazione la somma appena citata come prezzo versato dal convenuto a titolo di acconto, mentre costituisce l'importo di tre rate pagate sempre dall'attrice all'istituto di credito a cagione dell'inadempimento del convenuto nel mese di luglio 2017, somma che pertanto non può considerarsi “riconosciuta”, di cui, in effetti, parte convenuta non ha depositato alcun documento
a riprova dell'avvenuto versamento.
Ciò posto, in punto di diritto, seppur è vero che qualora le parti contraenti, nel libero esercizio del loro potere dispositivo, abbiano definito essenziale il termine stabilito per l'adempimento di una o più obbligazioni, per di più pattuendo la clausola risolutiva espressa per il caso di inosservanza di tale termine, è preclusa al giudice qualsiasi indagine di ordine obiettivo sulla natura e l'oggetto del contratto pagina 3 di 7 ai fini dello accertamento della essenzialità del termine e della gravità dello inadempimento (Cass.
Civ., n.1409/1975), tuttavia, il principio per cui la parte che abbia prestato completa acquiescienza alla violazione di un obbligo contrattuale, continuando a dare piena attuazione al rapporto, non può addurre tale violazione come causa di inadempimento per avervi sostanzialmente rinunziato, trova applicazione anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, non potendo il creditore avvalersi di detta clausola e provocare la risoluzione del contratto quando abbia con il suo stesso comportamento rinunziato alla rigorosa e puntuale osservanza dei patti concordati od a determinate modalità inserite nel contratto (Cass. Civ., 394/1986; si veda, analogalmente, Cass. Civ., n.8195/1993).
Nella specie, vero è che parte attrice ha consegnato l'immobile dopo il termine contrattualmente previsto, indicato quale clausola risolutiva espressa, purtuttavia, il convenuto non ha contestato alcunchè sia in sede di consegna, come da verbale sottoscritto, né successivamente, non avendo risposto alle diffide inviate da parte attrice per la stipula del definitivo e la corresponsione del saldo prezzo e degli oneri relativi all'uso dell'abitazione, come da diffida del 10.06.2019 e ancor prima del
27.06.2012, in atti. A ciò si aggiunga che, come dallo stesso rilevato, ha provveduto al pagamento delle successive rate di mutuo acceso dalla parte promittente venditrice, come da ricevute bancarie depositate in allegato alla comparsa di costituzione, non specificatamente contestate;
senza considerare che ha continuato e continua ad abitare l'immobile: tutti indici significativi di un comportamento concludente di rinuncia alla clausola risolutiva espressa.
Deve, altresì, rilevarsi che l'eccepito inadempimento avanzato dal convenuto di vizi e difformità relativi all'immobile consegnato non hanno trovato alcun principio di prova, né con riferimento alla perizia di parte depositata da cui non è evincibile alcun riferimento temporale, né con riferimento alle spese sostenute ed ai lavori eseguiti di ripristino di cui non è stata offerta alcuna prova documentale, né alcuna contestazione è stata effettuata al riguardo in risposta alle sopra indicate diffide inviate da parte attrice, nemmeno ex art.1667 c.c.; né la richiesta di prova avanzata al riguardo appare idonea al fine di colmare tali lacune probatorie, così parimenti la chiesta c.t.u., in quanto meramente esplorativa.
Diversamente appare provato l'adempimento di parte attrice, anche con riguardo ai lavori extracontrattuali, la cui entità ed il cui importo ha trovato riscontro nelle dichiarazioni testimoniali rese.
In particolare, il teste dichiarava all'udienza del 23.06.2022: io ho predisposto come Testimone_1 per tutti una scheda dove ho indicato i lavori extra che mi ha chiesto il in quanto io ero il CP_1 responsabile del cantiere per conto dell'impresa attrice e in questa scheda indicavo la descrizione dei lavori eseguiti ed il prezzo unitario che poi consegnavo all'impresa. Io contestualmente alla richiesta di lavori extra comunicavo il prezzo tenuto conto del prezzario, lui accettava e quindi io inserivo il lavoro extra nella scheda e contabilizzavo il lavoro. A.D.R. cap.3): Si è vero, lo so perché ho pagina 4 di 7 contabilizzato l'importo complessivo di lavori extra di euro 26.968,00 e in aggiunta al prezzo di acquisto originario, che è stato accettato dal come da scheda da me redatta. A.D.R.: CP_1 riconosco la scheda da me redatta e siglata di cui all'allegato n.4 del fascicolo di parte attrice. A.D.R. su domanda di parte convenuta: io sono certo in quanto ho redatto la scheda che ho riconosciuto inoltre si vede con il confronto tra i lavori eseguiti ed il capitolato originario delle opere.
In effetti, anche con riferimento alle opere murarie, ciò trova riscontro nelle foto allegate alla c.t.u. espletata da cui si evincono delle modifiche alle divisioni murarie interne in tutti e tre i piani rispetto a quelle raffigurate nelle planimetrie allegate (all.4 della seconda memoria istruttoria di parte attrice).
Peraltro, anche il convenuto, in sede di interrogatorio formale, sostanzialmente conferma che sono state effettuate dei lavori extra capitolato, seppur ne contesta in parte l'entità ed i costi, ovvero di aver effettuato dei contratti di permuta in compensazione. Tuttavia, non supporta le relative dichiarazioni da documentazione che comprovi le spese asseritamente dallo stesso sostenute ed i relativi contratti di permuta, non tempestivamente depositati.
Sicchè, appare evidente il grave inadempimento del convenuto, il quale, seppur abbia avuto il godimento dell'immobile a far data dal 08.02.2011, non ha stipulato il contratto definitivo di compravendita, né ha versato il saldo prezzo, nonostante le diffide inviate, e continua ad abitare il predetto immobile.
In punto di diritto, è appena il caso di rilevare che, in tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati (Cass. Civ., n.20957/2017). Inoltre, deve osservarsi, alla luce della costante giurisprudenza di legittimità, che, in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità pagina 5 di 7 di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile (Cass. Civ., n.28218/2021).
Nella specie, parte attrice ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare ed il risarcimento dei danni patiti, sicchè, la caparra versata perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria ma può solo trattenerla in acconto su quanto le spetta a titolo di anticipo dei danni di seguito accertati.
Stante il grave inadempimento di parte convenuta, deve, pertanto, dichiararsi la risoluzione del contratto in oggetto e, conseguentemente, va disposto il rilascio immediato dell'immobile suindicato da parte del convenuto e vanno risarciti i danni subiti di conseguenza;
in particolare, con riguardo all'occupazione sine titulo dalla data di consegna dell'immobile, e cioè dal 08.02.2011, soccorre la espletata c.t.u.
Orbene, tenuto conto del valore locativo determinato dal c.t.u., che appare condivisibile in quanto congruo in relazione alle condizioni e allo stato dell'immobile, non avendo, peraltro, sotto tale profilo, le parti sottoposto al c.t.u. alcuna osservazione, tale indennità può quantificarsi nella complessiva somma di euro 107.040,00, dal 08/02/2011 (data di consegna dell'immobile) a gennaio 2023, e della somma di euro 23.120,00 da febbraio 2023 a novembre 2025, oltre euro 680,00 mensili da dicembre
2025 fino al rilascio, a cui deve aggiungersi il pagamento dell'imposta comunale sugli immobili pari ad euro 18.886,00, e della tassa rifiuti urbani pari complessivamente ad euro 12.730,00, non specificatamente contestate nel quantum, spese contrattualmente previste a carico del promittente acquirente dalla data di consegna dell'immobile, come indicato nell'art.

5.2 del citato contratto;
nonché il pagamento delle opere extra capitolato commissionate e realizzate dall'attrice per complessivi euro
26.968,00, pari alla complessiva somma di euro 58.584,00. Poiché, parte convenuta ha versato la somma di euro 72.800,00, a titolo di caparra confirmatoria, l'assegno di euro 29.400,00, come ammesso da parte attrice, nonché la somma di euro 56.421,75, a titolo di parziale accollo delle rate di mutuo acceso dalla società attrice, come da documentazione depositata e non contestata, stante l'avvenuta risoluzione del contratto in oggetto, tali somme possono compensarsi giudizialmente con quelle dovute a titolo di risarcimento del danno come sopra determinate.
Sicchè, in definitiva, parte convenuta deve essere condannata a pagare a parte attrice la complessiva somma di euro 30.122,25 (107.040,00 + 23.120,00 + 58.584,00 – 72.800,00 – 29.400,00 – 56.421,75), oltre euro 680,00 mensili da dicembre 2025 fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione dal 08.02.2011, data di consegna dell'immobile, in cui gli interessi vanno calcolati non sulle somme integralmente rivalutate (il che condurrebbe ad una duplicazione delle voci risarcitorie, come affermato nella nota sentenza Sezioni Unite del 17.2.1995, n. 1712), ma sulla somma via via rivalutata con periodicità annuale, oltre interessi legali sul coacervo come sopra indicato, dalla data della sentenza al pagina 6 di 7 SO (si veda, al riguardo, Cass. Civ., n.7692/2001, secondo cui, nella liquidazione del credito di valore - nella specie, risarcimento del danno derivato dall'occupazione "sine titulo" di un bene immobile, oggetto di un contratto preliminare di compravendita dichiarato nullo - sulla somma riconosciuta possono calcolarsi sia la svalutazione, sia gli interessi con la medesima decorrenza, perché la prima ha la funzione di ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato antecedentemente alla consumazione dell'illecito; i secondi, invece, hanno una funzione compensativa, con la conseguenza che questi ultimi sono compatibili con la rivalutazione e vanno corrisposti e calcolati anno per anno sulla somma via via rivalutata con decorrenza dal giorno in cui si è verificato l'evento dannoso). Per quanto riguarda il pagamento effettuato a titolo di tasse, il calcolo della rivalutazione e degli interessi va effettuato dalla data degli esborsi.
Stante la soccombenza, parte convenuta deve essere condannata al pagamento delle spese processuali sostenute da parte attrice che si liquidano, tenuto conto del valore effettivo della causa e della attività processuale espletata, ai sensi del D.M. 55/2014, tabella n.2, quarto scaglione, decurtato della metà, nella complessiva somma di euro 3.808,00 per compensi, oltre euro 1.214,00 per spese vive, oltre spese generali (15%), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.
Pone definitivamente a carico di parte convenuta il compenso del c.t.u. liquidato come da separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, in accoglimento della domanda avanzata, dichiara risolto il contratto di preliminare di vendita del 21.10.2009, a causa del grave inadempimento del convenuto, e condanna a pagare alla società , la somma Controparte_1 Parte_1 complessiva di euro 30.122,25, oltre euro 680,00 mensili da dicembre 2025 fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione, come indicati in motivazione;
ordina l'immediato rilascio dell'immobile in oggetto da parte di in favore di parte Controparte_1 attrice;

Rigetta per il resto.
Condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali sostenute da parte attrice che si liquidano nella complessiva somma di euro 3.808,00 per compensi, oltre euro 1.214,00 per spese vive, oltre spese generali (15%), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.
Pone definitivamente a carico di parte convenuta il compenso del c.t.u. liquidato come da separato decreto.
Catania, il 22.11.2025 Il GIUDICE
dott.ssa Cristiana Gaia Cosentino
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