N. R.G. 1406/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Pietro Merletti ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1406/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CHIMIENTI Parte_1 C.F._1 VITO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA CALEFATI 70122 BARI ITALIApresso il difensore avv. CHIMIENTI VITO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e CP_1 C.F._2 CP_1 dell'avv. MIRIZZI PAOLO ( ; , elettivamente domiciliato in presso il difensore C.F._3 avv. CP_1
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da memorie di partecipazione all'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La dottoressa chiede al Tribunale di Bari di accertare e Parte_1 dichiarare il grave inadempimento posto in essere dall'avvocato che in data 14 marzo 2023 CP_1 con contratto siglato davanti al notaio promise di vendere all'attrice un appartamento sito in Bari, entro e non oltre il 30 novembre 2023, al prezzo di 210mila euro, con immissione nel possesso materiale dell'immobile all'atto definitivo di compravendita . L'immobile, con una locazione in corso, doveva intendersi consegnato libero da persone;
mentre parte venditrice aveva inopinatamente prorogato la locazione transitoria in corso dal 31 ottobre 2023 al 31 maggio 2024, quindi non garantito libero al rogito. Chiede quindi il pagamento del doppio della caparra confirmatoria, che fu fissata in 30 mila euro e pagata, oltre interessi in misura legale fino all'effettivo soddisfo. Il convenuto sostiene che la domanda è indeterminata e che il preliminare doveva già al momento della domanda essere considerato sciolto per recesso della promissaria acquirente che richiesta si era rifiutata di stipulare il rogito definitivo, pur essendo a perfetta conoscenza della locazione transitoria in atto fin da prima della sottoscrizione del preliminare. L'immobile era da sempre stato adibito a locazioni transitorie, come chiaramente informato attraverso l'agenzia di mediazione;
e quindi chiaramente destinato a chi lo avesse voluto continuare a tenere a reddito;
in ogni caso nessun impegno era mai stato preso per consegnare l'immobile all'acquirente libero da persone e da cose. La richiesta di ottenere l'immobile libero venne fuori successivamente, mentre mai era stato posto in discussione prima che l'immobile doveva essere trasferito con i contratti di locazione in corso, e quindi mai era stato garantito in alcun modo di consegnare l'immobile libero. La richiesta era chiaramente pretestuosa , tanto è vero che solo per venire incontro alla richiesta e non perché obbligato il convenuto aveva proposto di trovare altro immobile libero per trasferire gli studenti prima del rogito, ottenendo un rifiuto. Chiede quindi l'invalidità giuridica del secondo compromesso e la validità del primo compromesso, erroneamente dichiarato proposta di vendita trascritta dall'attrice; con tutte le conseguenze giuridiche. Le prove richieste per interrogatorio e testi non sono state ammesse;
e pertanto fatte precisare le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione. Invoca parte convenuta la invalidità del compromesso per difetto di causa autonoma, rispetto al precedente contratto preliminare, ovvero la proposta di acquisto con effetti obbligatori.Con sentenza 4628/2015, la Cassazione a Sezioni Unite, Partendo dal concetto di causa in concreto, esse evidenziano diverse ipotesi nelle quali il preliminare di preliminaresia ammissibile:
a) quando, nell'accordo raggiunto, sia stata semplicemente esclusa l'applicabilità dell'art. 2932 c.c., ed in tal caso, pur ravvisandosi un contratto « preliminare » in questa scrittura che ipotizza un successivo accordo, si potrà far luogo, in caso di inadempimento, solo al risarcimento del danno;

b) quando la pattuizione della doppia fase risponda all'esigenza di una delle parti di godere del diritto di recesso, facoltà che può essere convenzionalmente prevista nel contratto preliminare e che può anche accompagnarsi alla prevista perdita di una modesta caparra penitenziale versata dal proponente l'acquisto;
c) quando, infine, le parti abbiano raggiunto un'intesa completa, subordinandola però a una condizione.
Orbene, secondo la S.C., « tutte queste ipotesi, e le altre che sono immaginabili, sono apparentate da una conclusione che può regolare buona parte della casistica: va escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare ». Pertanto, quello che farebbe differenza, e dovrebbe portare ad escludere il difetto di causa, è l'interesse delle parti a frammentare la formazione dell'accordo, pur nella volontà di impegnarsi fin da subito: l'ordinamento — a quanto ci insegna il giudice di legittimità — lo consente.
Con questa sentenza viene posta in assoluto rilievo l'autonomia contrattuale delle parti. La Cassazione pagina 2 di 4 non ritiene corretto fermarsi all'alternativa “preliminare o definitivo”, perché far ciò significa amputare le forme dell'autonomia privata, sia quando si vuole rintracciare ad ogni costo il contratto preliminare in qualunque accordo iniziale, sia quando si ravvisa nel c.d. preliminare chiuso il contratto definitivo, passibile soltanto di riproduzione notarile.
A guardare la concretezza dei traffici giuridici nel settore immobiliare ci si accorge che la complessità dei contatti ha determinato una tripartizione delle fasi. Le Sezioni Unite, qui, ne prendono atto, individuando una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l'aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall'indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo.
La S.C. è intervenuta, perciò, sul contrasto giurisprudenziale avente ad oggetto il c.d. preliminare del preliminare, ritenendolo ammissibile, seppure a certe condizioni, così che il vincolo che da questo contratto sorge è fonte di risarcimento del danno in caso di inadempimento. Invero, in primo grado ed in appello, i giudici — adeguandosi ad un orientamento ormai sedimentato — avevano, invece, ritenuto nullo detto contratto per difetto di causa, laddove, come detto la Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso proposto dai promittenti venditori di un immobile. Costoro avevano promosso una domandaexart. 2932 c.c. sulla base di un accordo preparatorio alla stipula di un preliminare che, per questioni relative al mancato assenso di un banca coinvolta nella compravenditade qua, non era stato poi stipulato.
Pertanto, la proposta, che espressamente prevede un preliminare, che è irrevocabile per trenta giorni, trascorsi i quali perde automaticamente efficacia, salva diversa intenzione delle parti, deve essere considerata valido prodromo a preliminare, che viene contemplato, nelle forme di contratto davanti al Notaio. Colà vi sono le pattuizioni. Orbene, l'art. 5 del detto preliminare prevede che all'atto della stipula, ovvero il 30 novembre salve proroghe, legate solo alla documentazione necessaria per la stipula, la parte promissaria acquirente sarebbe immessa nel possesso materiale dell'immobile. Il contratto è stato stipulato dinanzi al Notaio il 14 marzo;
la data fissata è il trenta novembre, più che congrua per intimare disdetta;
parte promissaria venditrice è un avvocato, il che implica affidamento per parte promissaria acquirente di conseguire, con la stipula del definitivo, il possesso materiale dell'immobile,di cui le è nota la situazione di immobile affittato a studenti;
evidentemente con contratto in naturale scadenza rispetto alle esigenze transitorie o che poteva essere disdetto, essendovi più di un semestre tra il preliminare ed il definitivo. Pertanto essendo “possesso materiale” già clausola chiara e non ambigua di per sé, che non abbisogna di ulteriori specificazioni, ed essendo a tutta evidenza nelle possibilità del convenuto di adempiere entro la data stabilita ( se poteva procacciare un immobile alternativo agli studenti, come si è offerto di fare in prossimità della scadenza del termine, avrebbe potuto e dovuto pensarci da prima;
questo a fronte di una obiettiva esigenza dell'acquirente, che fidando sulla serietà del termine aveva ottenuto prestito dall'Inps, che presupponeva la disponibilità materiale come abitazione principale dell'immobile); sono superflue, oltre che irrilevanti, le prove per testi come proposte, contro l'univoco significato letterale del contratto. Ed infatti il primo capitolo è pacifico, ben sapeva all'atto della proposta parte attrice che l'immobile era concesso in locazione a studenti, come scritto nella proposta;
il capo b) tenderebbe a far provare per testi delle condizioni imprescindibili che ove sussistenti avrebbero dovuto far parte integrante del contratto- in disparte la liceità dell'acquisto esclusivamente per contanti. Capo c) e d) , se sussistenti, avrebbero condotto o alla stipula di altro preliminare, oppure al rifiuto di sottoscrivere il preliminare, la cui necessità, oltre che giuridicamente configurabile per la mancanza di cogenza della proposta di acquisto, è pure espressamente contemplata nella proposta di acquisto stessa. Il Capo F vorrebbe provare una sorta di simulazione, che può essere provata solo con controdichiarazione, fra le parti;
il capo g) come i capi successivi, fino ai due capi contrassegnati con n), valgono a lumeggiare o circostanze irrilevanti ( pagina 3 di 4 previa conoscenza o oggetto di trattative) oppure situazioni a latere, che per valere avrebbero dovuto CP_ essere inserite nel contratto preliminare, valido e cogente tra le parti. Del resto l'avv. , che si difende anche in proprio, ammette che poteva disdire il contratto, se solo fosse stato edotto di questa necessità, nella seconda memoria;
e doveva esserne edotto, se solo avesse ben letto il contratto preliminare, che inequivocabilmente parla di possesso materiale all'articolo 5, da conseguire all'atto del definitivo. Ciò rende irrilevante anche la richiesta esibizione, che non vale a scalfire la forza di legge che il contratto preliminare siglato ha tra le parti. Ne consegue pertanto che la domanda di parte attrice ( ulteriormente rafforzata dalla Chat Whatsapp, per cui parte attrice, ove necessario avrebbe anche proposto prova per testi;
va ricordato che I messaggi WhatsApp sono considerati prove documentali, legittimamente acquisibili anche tramite riproduzione fotografica, come, ad esempio, gli screenshot delle chat. La validità dipende dalla possibilità di verificare la provenienza e l'affidabilità del contenuto. I messaggi WhatsApp sono documenti elettronici che rappresentano atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti e, pur non essendo firmati, rientrano nel novero delle riproduzioni informatiche previste dall'articolo 2712 codice civile. Consegue che hanno piena efficacia probatoria sempreché la parte contro cui vengono prodotti non disconosca la conformità ai fatti rappresentati. Il messaggio inviato in una chat di WhatsApp con cui si afferma di avere un debito nei confronti del destinatario equivale al riconoscimento dello stesso. Configura una vera e propria promessa di pagamento.- Cass. 1254/25) è fondata e deve essere accolta, con spese a carico di parte soccombente.


P.Q.M.


Dichiara l'inadempimento al preliminare 14.3.23 di parte convenuta che condanna a pagare a parte attrice euro 60 mila, pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi in misura legale dal 30 novembre 2023 al saldo effettivo. Condanna parte convenuta al pagamento delle CP_2 CP_1 spese processuali in favore di parte attrice che liquida in euro 14.103 per Parte_2 compensi, oltre esborsi , accessori e rimborso forfettario 15%.
Bari, 23 Dicembre 2025. Il giudice Pietro Merletti

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