REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
ILTRIBUNALE DI AGRIGENTO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Domenica Spanò, in funzione di giudice unico, viste le note scritte depositate dalle parti, ex art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dello svolgimento in presenza dell'udienza del 18 dicembre 2025, ha emesso e pubblicato, ex art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 761/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi civili,
PROMOSSA DA
, nata a [...] il [...], rappresentata e Parte_1
difesa dall'Avv. Salvatore Mancuso presso lo studio del quale in Palermo è elettivamente domiciliata giusta procura in calce al ricorso
-RICORRENTE –
CONTRO
nato ad [...] il [...], nella qualità di rappresentante CP_1
legale della con sede in Agrigento Via P. Nenni 25, rappresentato e Controparte_2 difeso dall'Avv. Giuseppina Ganci presso lo studio della quale è elettivamente domiciliato giusta procura in calce alla memoria di costituzione
- RESISTENTE -
OGGETTO: canoni di locazione- indennità di occupazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE EX ART. 132 C.P.C.-
Il ricorrente ha introdotto il presente giudizio per chiedere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti il 7.10.2016 per grave inadempimento del resistente e la conseguente condanna di questi al rilascio dell'immobile sito in Agrigento nella via
Roma, 347, ex via Atenea, libero da persone e cose in favore della locatrice ed alla restituzione delle chiavi, nonché la condanna del predetto al pagamento della somma di € 35.000,00 per canoni impagati maturati sino all'introduzione del giudizio nonché dell'importo di € 700,00 per ogni mese successivo, anche a titolo di indennità di occupazione, fino alla data dell'effettivo rilascio. In via subordinata, ha instato per la condanna di controparte al rilascio dell'immobile e al pagamento dei suddetti importi a titolo risarcitorio previo accertamento e conseguente declaratoria dell'occupazione sine titulo da parte del sig. . CP_1
In premessa, a sostegno delle formulate domanda ha allegato che: - “ 2.Con contratto di locazione di immobile ad uso commerciale (in allegato n. 2) stipulato il 7 ottobre 2016 presso lo studio legale dell'avvocato Rosa Salvago sito in Agrigento, la ricorrente concedeva in locazione al signor l'immobile citato di sua proprietà sito in Agrigento in via CP_1
Roma 347 ex via Atenea dietro il corrispettivo pattuito di euro 700,00 mensili. Veniva allegato al contratto di locazione un prospetto delle opere di ristrutturazione da eseguire.

3. La durata della locazione era prevista dal 1.1.2017 al 31.12.2022.

4. Le Parti convenivano che il signor avrebbe effettuato delle opere di manutenzione CP_1
straordinaria sull'immobile. Per queste opere la signora avrebbe Parte_1 partecipato nella misura di euro 15.000,00 nel seguente modo: consentendo al signor CP_1
per i primi due anni e sei mesi di locazione di pagare un canone di soli euro 200,00 al mese e trattenendo ogni mese euro 500,00 a deconto della quota di 15.000,00 euro a carico della signora Pt_1

5. Detto contratto di locazione sottoscritto dalle parti non veniva registrato, nonostante l'impegno assunto dal signor in sede di stipula avendo egli dichiarato che avrebbe CP_1
provveduto alla registrazione.

6. Il signor dichiarava che avrebbe aperto in quell'immobile un bar, essendo titolare di CP_1
una ditta individuale, Black Events di (cfr. in allegato n. 3 visura camerale). CP_1

7. Nonostante il dettato del contratto di locazione il signor fin dall'inizio del rapporto CP_1 contrattuale non ha mai provveduto a versare alcuna somma a titolo di canone alla signora . ….. e neppure ad eseguire i promessi lavori” e di avere verificato che Parte_1
l'immobile era adibito a magazzino di altra natura.
Indi, sulla scorta dell'allegato grave inadempimento del sig. per non avere pagato alcuna CP_1
somma a fronte del pieno godimento dell'immobile da oltre quattro anni, ha formulato la domanda per il pagamento dei canoni impagati o in subordine delle indennità di occupazione che, con le note scritte depositate per l'udienza del 18.12.2025, ha chiesto nei maggiori importi medio tempore maturati oltre i successivi fino al saldo.
Il convenuto nel costituirsi in giudizio ha eccepito l'infondatezza della prospettazione fattuale dell'attrice per “il diverso evolversi delle vicende …. che hanno interessato l'immobile in questione.” Ha infatti rappresentato che:
“a. Il Sig, titolare della Ditta Black Events, concordava con la Sig.ra CP_1
di usare gratuitamente l'immobile oggetto di causa, per un periodo di tempo Pt_1
determinato al fine di procedere ai lavori di ripristino e renderlo agibile, per poi procedere alla locazione dello stesso.
b. … detto immobile, osi come anche affermato dalla ricorrente, si ritrovava in stato di inagibilità e per il suo adeguamento e per la sua fruibilità , erano necessari dei lavori edili e di ristrutturazione di una certa importanza.
c. Detti lavori di ripristino ed adeguamento avrebbero dovuto essere sostenuti dalla proprietaria, la signora che si era impegnata verbalmente con il Sig. a Pt_1 CP_1
procedere alla ristrutturazione e alla successiva concessione in locazione.
d. Soltanto dopo la messa in funzionalità dell'immobile (sia strutturalmente come anche ai fini amministrativi), si sarebbe dovuto addivenire alla stipula di contratto di locazione da concordare nei termini, modalità e nel prezzo.
e. All'epoca dall'accordo verbale , come allo stato attuale, il locale si presentava non agibile e in condizioni fortemente dissestate (vedasi foto in allegato). L'immobile si presenta privo della dovuta destinazione d'uso per potervi legittimamente esercitare una qualsivoglia attività, privo di impianti idrico ed elettrico, fino alla totale assenza di cavi elettrici e di condotti, di contatore ecc, che a detta della proprietaria è stato completamente asportato dal precedente detentore.
f. Il Sig. , interessato alla futura locazione dell'immobile, vuoi per la posizione CP_1
vuoi per le metrature , provvedeva a farsi fare un preventivo di massima per quantificare i costo dei lavori necessari alla sola ristrutturazione edile del locale, fermo restando i separati costi per i successivi adeguamenti amministrativi (destinazione d'uso, creazione rete elettrica interna, certificazioni di conformità degli impianti, ecc).
g. Alla presentazione del preventivo di spesa, avvenuto a febbraio 2016, la Sig.ra Pt_1 rassicurava il che avrebbe provveduto nel più breve tempo possibile a dare avvio ai CP_1
lavori di ristrutturazione dell'immobile h. La Sig.ra dopo mesi di attesa da parte del per l'inizio dei lavori, Pt_1 CP_1
precisamente nell'ottobre del 2016, presentava al sig. una bozza di contratto di CP_1 locazione, che però, non veniva accettato, nè sottoscritto dal Sig. , atteso che le CP_1 condizioni e termini avanzati dalla proprietaria erano diversi rispetto a quanto concordato oralmente tra le parti in precedenza. Nello specifico, la sig.ra pretendeva che gli Pt_1 esborsi necessari il ripristino del suo immobile fossero integralmente anticipati dal comodatario per poi portarseli in deconto dal successivo canone di locazione.
i. Il trovandosi in difficoltà economica e non potendo anticipare le esose somme per la CP_1
ristrutturazione invitava la proprietaria ad iniziare i lavori e a risanare il locale a sue spese
,in modo da renderlo agibile , ma tale richiesta seppur inizialmente accolta dalla proprietaria, rimaneva senza esito. La stessa proprietaria sapeva che l'immobile non versava in condizioni di agibilità e possibilità d'uso immediato, proprio per mancanza dei requisiti di cui all'articolo 1578 ce che non essendo a norma né adeguato alle vigenti normative di conformità non poteva essere utilizzato in alcun modo dal Sig. se non per il ricovero CP_1 delle attrezzature necessarie per iniziare i lavori, cosi come in effetti è stato.
j. Nei mesi di detenzione dell'immobile, il Sig. , ha utilizzato il magazzino solo per CP_1 depositare attrezzature varie e materiali relativi alla ristrutturazione che la proprietaria prometteva di iniziare , proprio perché le condizioni del locale erano talmente dissestate che non avrebbe potuto farne alcun diverso utilizzo;

k. Il locale non né mai stato utilizzato dal per esercizio di alcuna attività, atteso che al CP_1
contrario di quanto affermato in ricorso dalla controparte, l'odierno convenuto non ha mai esercitato alcuna attività di bar né ha mai dichiarato di volerlo fare, né alcuno ha mai palesato che in detti locali avrebbe dovuto essere aperto un esercizio di bar. l. Lo stato attuale dell'immobile lo rendevano inadatto a qualsiasi uso a causa delle pessime condizioni strutturali danneggiate per usura, vetustà, deterioramento e danni conseguenti allo smontaggio di strutture a corpo, insediate dalla pregressa attività, esercitata da terzi, negli stessi locali;

m. E proprio per tale ragione il aveva convenuto con la proprietaria prima di procedere CP_1
alla locazione, di eseguire dei lavori preliminari e indispensabili per rendere agibile l'immobile. Le opere da eseguire sull'immobile riguardavano il risanamento immediato delle strutture interne, pavimentazione, rifacimento dell' impianto idrico ed elettrico, installazione dei serramenti, prima inesistenti, mentre il si impegnava ad acquistare le tramezzature CP_1
(pannelli di cartongesso) per la divisione degli spazi interni, effettivamente acquisitati e ricoverati presso la struttura .
n. In ordine all'asserito contratto di locazione prodotto da controparte, si ribadisce che nessun contratto è stato mai stipulato tra la Sig.ra e il Sig. Parte_1 [...]
. A sostegno di quanto affermato , si ribadisce che il Sig. , non ha CP_1 CP_1
mai sottoscritto contratto ne nessun impegno formale e/o informale relativo alla corresponsione di qualsiasi indennità per l'uso dell'immobile ….
p. Soltanto nel 2020 il Sig. veniva contattato dal figlio della Sig.ra tale Arch. CP_1 Pt_1
, che richiedeva di effettuare sopralluogo dei locali e, lo stesso constatava Persona_1
che vi erano in esso solo attrezzi vari giacenti, quindi interloquiva con il Sig. circa una CP_1 presunta locazione e richiedeva il pagamento di canoni non pagati. Il precisava , CP_1 nonostante il figlio non nè avesse titolo , che locali erano sempre stati chiusi e e che il magazzino si trovava ancora nello stato di fatto del 2016, che non vi era nessun rapporto contrattuale con la madre e che nessuna somma era dovuta a titolo di locazione.
r. A tal riguardo, a fronte delle insostenibili quanto arbitrarie illazioni ed infondate pretese di controparte, prive di alcun riscontro di fatto e di elementi probatori, il convenuto avvisava che era disponibile alla consegna della copia chiavi del locale nel momento in cui la Sig.ra
, ne avrebbe fatto richiesta e dopo aver asportato i pochi oggetti Parte_1
e materiali (pannelli di gesso, intelaiature, materiali prime, ecc) giacenti nel locale, consistenti in attrezzature edili necessarie per i lavori mai iniziati e che avrebbero dovuto essere eseguiti nell'immobile. s. In ordine alla presunta attività di BAR che il avrebbe dovuto esercitare, si precisa CP_1
che il Sig. è titolare di ditta individuale svolge tutt'altra attività in un settore CP_1 completamente differente, nello specifico attività di grafica pubblicitaria e lavori preliminari alla stampa dal 2009, come da visura che si allega, attività del tutto incompatibili con l'attività di bar e ristorazione!
t. In ordine all'occupazione senza titolo si rammenta che i Sig. non ha mai occupato CP_1
l'immobile, ma deteneva solamente una chiavi e che l'accesso al magazzino in questione lo aveva su autorizzazione della proprietaria, per il solo l ricovero degli attrezzi, relativi alla ristrutturazione, mai iniziata dalla proprietaria.”
Ha quindi instato per il rigetto delle domande della ricorrente nonché formulato domanda riconvenzionale “per il risarcimento dei danni subiti per la mancata locazione per causa esclusiva della signora ” Pt_1
La causa, istruita documentalmente, è stata quindi assunta in decisione ex art. 429 c.p.c.-
Orbene le domande dell'attrice sono infondate, non avendo la stessa assolto all'onere della prova ex art. 2697 c.c., e pertanto vanno rigettate per quanto di seguito osservato.
Nella fattispecie, il documento costituente l'allegato 2 del ricorso che la ricorrente ha assunto essere il contratto di locazione stipulato tra le parti il 7.10.2016 non è un contratto, atteso che non è stato sottoscritto dal resistente, da tanto consegue l'infondatezza della allegata stipula per la mancata formalizzazione dell'accordo con la relativa sottoscrizione di entrambe le parti. Né la parte, nel difetto di prova scritta, ha inteso dare prova dell'avvenuta conclusione del contratto di locazione in questione atteso che la prova testimoniale articolata in ricorso non è volta all'accertamento della avvenuta conclusione di un contratto di locazione verbale recante l'allegata disciplina del rapporto di locazione, ragion per cui non ne è stata disposta l'ammissione. Né può ritenersi configurata nella fattispecie l'occupazione sine titulo da parte del resistente, atteso lo stato dell'immobile, risultante dalle fotografie riversate in atti dal resistente che documentano lo stato di inagibilità del locale e l'inidoneità all'uso commerciale e abitativo, stato siccome fotograficamente riprodotto non contestato dalla controparte e comunque confermato anche dal preventivo di ristrutturazione del locale allegato alla bozza di contratto non sottoscritta dal resistente.
Inoltre, la ricorrente non ha provato l'allegato uso del locale da parte del Sig. come CP_1 deposito non avendo peraltro articolato prova testimoniale a tal fine, da tanto consegue che la mera detenzione delle chiavi non può ritenersi sintomatico dell'occupazione dell'immobile ma riconducibile all'autorizzazione della ricorrente che trova causa nei contatti intercorsi tra le parti in relazione alla ristrutturazione del locale preliminare alla locazione.
Le domande della ricorrente vanno pertanto rigettate.
Parimenti si dispone il rigetto della domanda risarcitoria della resistente per la sua inammissibilità conseguente alla genericità della sua formulazione e comunque nel difetto della prova del danno.
In ordine alle spese di lite se ne dispone la compensazione attesa la reciproca soccombenza delle parti.

P.Q.M.


Il Tribunale di Agrigento, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria domanda, eccezione e difesa, così provvede:
-rigetta le domande della ricorrente;

- rigetta la domanda riconvenzionale della resistente.
- compensa tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Agrigento il 18 dicembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Domenica Spanò