REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Parma, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria
Pasqua Rita Vena, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4434 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2021 vertente
TRA in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Parte_1 Parte_2 rappresentata e difesa, giusta delega agli atti, dall'avv. Sergio Chiari, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Parma, Viale Mentana n. 45
-ATTRICE-
E
rappresentato e difeso, giusta delega agli atti, dagli avv.ti Flavio Tarozzi del Foro Controparte_1
di VA e SC AR del Foro di Parma, con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultima in Parma, Strada della Repubblica n. 43
-CONVENUTO-
OGGETTO: vendita di beni immobili
CONCLUSIONI: All'udienza del 15 ottobre 2025 le parti precisavano le rispettive conclusioni, che devono intendersi ivi integralmente richiamate e trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, premesso di aver stipulato in data 31 Parte_1 dicembre 2020 con un contratto di compravendita avente ad oggetto l'acquisto di Controparte_1
un complesso immobiliare comprendente un fabbricato con annessa area cortilizia pertinenziale, chiedeva, previo accertamento della responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1490 c.c. ovvero ai sensi dell'art. 1337 cc, la condanna del convenuto al risarcimento dei danni da essa patiti, pari a euro 8.148,80 o nella diversa misura ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori dall'esborso al saldo.
A sostegno delle domande svolte, esponeva che in data 26 marzo 2019 essa aveva Parte_1 sottoscritto con un contratto di opzione per l'acquisto di un complesso Controparte_1
1 immobiliare, sito in Parma, strada del Naviglio n. 26/A, comprendente un fabbricato inagibile, adibito in parte ad attività artigianali ed in parte a magazzino/deposito, composto da piano terra, soppalco e con annessa area cortilizia pertinenziale, censito al Catasto del Fabbricati del Comune di
Parma alla sez. 3, foglio 40, particella 1172, sub. 1, categoria D/7, rendita € 8.800,00.
Successivamente, in data 31 dicembre 2020 le medesime parti avevano stipulato, innanzi al Notaio
il contratto di compravendita avente ad oggetto il trasferimento della proprietà Persona_1
dei predetti beni in favore della al prezzo concordato di euro 601.488,00. Parte_1
Assumeva l'attrice che, avvenuto l'acquisto del compendio immobiliare, essa aveva intrapreso i lavori di demolizione del fabbricato, ai fini della costruzione di un nuovo complesso residenziale, e durante i lavori di scavo, il 26 febbraio 2021 aveva rinvenuto nel sottosuolo dell'area una cisterna in cls contenente idrocarburi di tipo 3/5 olio combustibile per riscaldamento. Pertanto, con missiva del
4 marzo 2021, essa aveva segnalato tale ritrovamento sia al venditore sia Controparte_1 all'architetto , procuratore speciale del rappresentando la necessità di Parte_3 CP_1
provvedere con la massima urgenza agli interventi di bonifica e di smaltimento della cisterna, prescritti dalla legge. L'attrice deduceva che il giorno seguente si era svolto un sopralluogo presso l'area oggetto di compravendita, nel corso del quale l'Arch. aveva preso contezza della Pt_3 presenza della cisterna. Con successiva mail dell'8 marzo 2021, l'Arch. aveva manifestato Pt_3
la disponibilità del a contribuire economicamente, nella misura di euro 2.000,00, alle spese CP_1 per l'intervento di rimozione della cisterna.
deduceva di aver provveduto alla bonifica, rimozione e demolizione della cisterna, Parte_1
sostenendo una spesa complessiva di euro 8.148,80. Successivamente, allo scopo di addivenire ad una composizione bonaria della controversia, il 22 settembre 2021 le parti avevano stipulato una convenzione di negoziazione assistita, la quale, tuttavia, si era conclusa con un verbale di mancato accordo.
Tanto esposto in fatto, precisava che le pattuizioni contrattuali intercorse tra le parti Parte_1
contenevano una clausola di esclusione della garanzia per i vizi del venditore, sostenendo che tale clausola non fosse in alcun modo idonea ad escludere la responsabilità del venditore per i vizi ex art. 1490, comma 1, c.c., trattandosi una “clausola di stile”.
In secondo luogo, assumeva l'attrice che, anche ove il Tribunale avesse ritenuto operante e vincolante siffatta clausola, la stessa avrebbe potuto trovare applicazione solo per i vizi riconoscibili al momento della sottoscrizione del contratto e non anche per quelli taciuti od occultati dal venditore, riscontrabili solo a seguito dell'avvio dei lavori edilizi sull'area. Inoltre, a dire dell'attrice, la clausola di esclusione della garanzia aveva una portata limitata ai soli vizi del fabbricato, sicché restavano fuori dal suo ambito applicativo i vizi relativi all'area sottostante
2 l'immobile.
La sosteneva inoltre che la clausola di esclusione della garanzia pattuita fosse nella Parte_1 specie assimilabile alla clausola “visto e piaciuto”, con la conseguenza che la stessa non poteva riferirsi ai vizi occulti, cioè a quei vizi che si erano manifestati dopo l'acquisto del bene. Infine, a dire dell'attrice, il aveva taciuto in malafede la presenza del serbatoio interrato, in quanto, CP_1
nonostante essa, in sede di trattative, avesse chiesto espressamente se fossero presenti delle cisterne interrate, il tecnico incaricato nonchè procuratore speciale del arch. , l'aveva CP_1 Parte_3 rassicurata in merito, rispondendo negativamente. L'attrice allegava che il quale CP_1
proprietario del terreno, non poteva non essere a conoscenza della presenza di una cisterna interrata.
Nonostante lo stesso fosse ben consapevole di tale circostanza, non solo aveva omesso di riferirla in sede di trattative, ma aveva addirittura maliziosamente escluso la presenza di una cisterna, con la conseguenza che il patto di esclusione della garanzia non poteva avere effetto, in base a quanto previsto dall'art. 1490, comma 2, cpc.
Nella denegata ipotesi in cui il Tribunale avesse ritenuto operante il patto di esclusione della garanzia per i vizi, la chiedeva che fosse accertata la responsabilità precontrattuale Parte_1 del ai sensi dell'art. 1337 c.c., con conseguente obbligo dello stesso di risarcire i danni da CP_1
essa patiti, quantificati nelle spese sostenute per la rimozione e lo smaltimento della cisterna, pari ad euro 8.148,80. A tal riguardo, l'attrice asseriva di essere stata indotta a stipulare il contratto di compravendita, alle condizioni concordate, dal comportamento negligente e reticente della controparte, ai limiti del raggiro.
Si costituiva in giudizio il quale si opponeva all'accoglimento delle domande Controparte_1
avversarie, di cui chiedeva il rigetto.
In via preliminare, il convenuto eccepiva l'intervenuta decadenza della dalla Parte_1
garanzia per i vizi, avendo l'attrice denunciato la presenza della cisterna interrata oltre il termine di otto giorni dalla scoperta previsto dall'art. 1495 c.c.
Nel merito, allegava che le parti avevano espressamente concordato l'esclusione della garanzia per i vizi dell'immobile, come risultava in maniera chiara e inequivocabile dalle clausole contrattuali. La convenuta negava che l'esclusione della garanzia per i vizi fosse una clausola di mero stile o fosse assimilabile ad una clausola visto e piaciuto ed, in ogni caso, asseriva che tale pattuizione aveva ad oggetto l'immobile nella sua interezza e quindi riguardava anche l'area pertinenziale in cui era interrata la cisterna, posta a servizio del fabbricato.
Inoltre, il convenuto sosteneva di non essere mai stato a conoscenza della presenza della cisterna nell'area compravenduta, in quanto era stato il padre, , ad occuparsi della gestione Controparte_2
del complesso immobiliare e della sua locazione, dal momento del suo acquisto, avvenuto nel 1970,
3 sino alla data della sua morte, avvenuta nel 2009. Il convenuto precisava che, nonostante il padre gli avesse donato nel 1996 la nuda proprietà dell'immobile, era stato sempre il padre ad occuparsi dell'amministrazione dei beni sono alla data del suo decesso. Precisava inoltre che, successivamente alla morte del padre, il fabbricato non era più stato concesso in locazione ed era rimasto inutilizzato e privo di manutenzione, tanto da trovarsi, al momento della vendita, in stato di completa fatiscenza. Da ultimo, a comprova della propria buona fede, allegava che, subito Controparte_1
dopo la conclusione del contratto di opzione, egli aveva messo a disposizione della le Parte_1 chiavi del fabbricato, così consentendo il libero accesso all'immobile e riconoscendo all'attrice la possibilità di posizionare cartelli pubblicitari e di svolgere accertamenti per verificare l'eventuale presenza di sostanze inquinanti nel terreno.
pertanto, instava per il rigetto delle richieste risarcitorie avversarie, contestando Controparte_1 anche l'entità del danno e la congruità delle spese esposte dall'attrice.
La causa, istruita documentalmente, nonché mediante l'assunzione delle prove orali e l'espletamento di una CTU estimativa, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 15 ottobre
2025, con concessione del termine ridotto ex art. 190 cpc di giorni trenta per il deposito delle comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di giorni venti per il deposito delle memorie di replica.
*****
Tanto esposto in ordine ai fatti di causa, devono preliminarmente individuarsi i confini normativi entro cui si inscrive la presente vicenda.
Come previsto dall'art. 1490 c.c., il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'utilizzo cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il vizio può consistere sia in una imperfezione materiale della cosa che incide sulla sua idoneità ad essere utilizzata sia sulla mancanza di qualità che si concretizza nella carenza dei requisiti di funzionalità, utilità e pregio che la cosa dovrebbe presentare.
Il diritto alla garanzia, di cui è titolare il compratore, trova compiuta disciplina nell'art. 1495 c.c., a mente del quale lo stesso, per non incorrere nella decadenza dall'azione, è tenuto a denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. Costituisce principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, nel caso in cui venga formulata dal venditore l'eccezione di decadenza, la prova della tempestività della denuncia (che deve essere effettuata entro otto giorni dalla scoperta dei vizi) grava sul compratore, il quale è tenuto a provare sia il momento della scoperta del vizio sia il momento della sua denuncia.
Nel caso in esame, il contratto di opzione di acquisto stipulato tra le parti in data 26 marzo 2029 -
4 avente ad oggetto un fabbricato inagibile da terra a tetto con annessa circostante area cortilizia, “il tutto formante un unico corpo” – contiene una clausola (art. 7) con cui le parti hanno statuito che
“l'immobile sarà venduto ed accettato nello stato di fatto in cui si trova attualmente che
l'opzionaria dichiara di ben conoscere, con esclusione di qualsiasi garanzia per i vizi”. Tale clausola è stata espressamente richiamata nel contratto di compravendita del 31 dicembre 2020 intercorso tra le medesime parti, il cui art. 1.4, disciplinante la garanzia per i vizi, prevede: “fermo restando quanto precisato nel contratto di opzione in ordine all'esclusione di qualsiasi garanzia per vizi”.
Secondo la difesa dell'attrice, si tratterebbe di una clausola di mero stile o comunque con una portata limitata ai soli vizi del fabbricato (e non estesa dunque ai vizi dell'area circostante), e in ogni caso idonea ad escludere la garanzia per i soli vizi apparenti o riconoscibili con la normale diligenza, e non anche quella per i vizi occulti, con riferimento ai quali, pure in presenza di una siffatta pattuizione, permarrebbe l'obbligo di garanzia in capo al venditore.
A dire del invece, tale clausola comporterebbe un'esclusione della garanzia dovuta dal CP_1
venditore per i vizi sia apparenti che per quelli occulti, posto che in forza di tale clausola l'acquirente avrebbe accettato senza alcuna riserva il bene nello stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto, rinunciando alla possibilità di far valere eventuali vizi.
Così riassunte le antitetiche posizioni delle parti, deve innanzitutto escludersi che la clausola de qua sia un clausola di mero stile, inserita dalle parti in ossequio ad una prassi meramente linguistica.
Infatti, le clausole di stile sono costituite soltanto da quelle espressioni generiche, frequentemente contenute nei contratti, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminatezza rivelano la funzione di semplice completamento formale, mentre non possono essere considerate tali le clausole – come nella specie- che abbiano un contenuto volitivo ben determinato e concreto, riferibile al negozio posto in essere dalle parti. Infatti, nell'ipotesi in esame, la previsione contrattuale per cui la vendita sarebbe avvenuta nello stato di fatto in cui il bene si trovava, risulta accompagnata dalla previsione della “esclusione di qualsiasi garanzia per i vizi”. Il tenore della clausola non consente di annoverare quella in esame tra le clausole di stile, posto che dalla formulazione complessiva della clausola emerge la chiara volontà delle parti di introdurre un regime derogatorio alla garanzia legale per i vizi della cosa venduta, escludendo la garanzia medesima. Si tratta, pertanto, di una pattuizione rientrante nell'ambito degli spazi riconosciuti all'autonomia negoziale dall'art. 1490, comma 2, cc, di cui la clausola “visto e piaciuto” rappresenta soltanto una delle possibili manifestazioni, senza esaurire le possibili pattuizioni raggiungibili dalle parti.
Ciò posto, va osservato che l'art. 1490, primo comma cod. civ., nel prevedere a carico del venditore la garanzia per i vizi della cosa venduta che rendano la stessa inidonea all'uso cui è destinata o ne
5 diminuiscano in modo apprezzabile il valore (c.d. vizi redibitori) e nel consentire che tale garanzia sia esclusa a mezzo di apposita deroga pattizia, stabilisce al secondo comma che «Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa». Quest'ultima disposizione, che pone un limite all'autonomia negoziale a tutela del contraente ritenuto più debole, sottintende la condotta del venditore che trae in inganno il compratore, tacendo consapevolmente i vizi che presentava la cosa venduta. La condotta del venditore, presupposta dalla norma, sembra perciò configurarsi come una sorta di raggiro posto in essere tramite il callido silenzio ai danni del compratore, il quale — per tale via — viene indotto ad accettare la clausola di esonero del venditore dalla garanzia per i vizi della cosa venduta, che altrimenti non avrebbe accettato (v. Cass. sez. 2, sentenza n. 9651/2016; in termini analoghi, Sez. 1,
Sentenza n. 2313 del 05/02/2016). Se così è, si comprende bene come, nel quadro della norma in esame, non possa trovare spazio — come pretende l'attrice- il caso in cui il venditore non sia a conoscenza, sia pure per colpa grave, dei vizi della cosa venduta. In questo caso, infatti, la condotta del tacere sarebbe conseguenza della ignoranza (sia pure colposa) dei vizi, e non della consapevole condotta decettiva richiesta dalla legge. Il silenzio del venditore sui vizi della cosa venduta può assumere valenza ingannatoria solo se l'alienante aveva conoscenza di tali vizi;
altrimenti, nessuna volontà decettiva può ravvisarsi nel silenzio e nessun rilievo tale silenzio può assumere sul piano della verifica della lealtà della condotta nello svolgersi della contrattazione giuridica. D'altra parte, il fatto che l'art. 1490 cpv. esiga la mala fede del venditore, e non si accontenti della colpa grave, trova spiegazione nel fatto che tale disposizione è dettata con riferimento al momento della conclusione dell'accordo negoziale e mira a salvaguardare la genuinità dello scambio dei consensi.
In conclusione, l'art. 1490, comma 2, c.c., secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore, tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza e inducendolo così ad accettare la clausola di esonero dalla garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché la norma non si applica ove il venditore sia all'oscuro, anche per sua colpa grave, dell'esistenza dei vizi (cfr Cass. n. 9651/2016).
Ciò precisato, si pone la necessità di affrontare un'ulteriore questione, quella relativa alla portata applicativa del patto di esclusione della garanzia. In particolare, si tratta di stabilire se tale patto sia idoneo ad escludere la responsabilità del venditore per qualsiasi tipo di vizio (apparente e occulto),
o se al contrario, pure a fronte di una siffatta pattuizione, permanga la responsabilità del venditore per i vizi occulti, con la conseguenza che la portata della clausola di esonero della garanzia sarebbe limitata ai soli vizi riconoscibili con l'ordinaria diligenza.
La difesa di , al fine di sostenere la tesi più restrittiva, ha richiamato la giurisprudenza Parte_1
6 sviluppatasi in ordine alla clausola “visto e piaciuto”. Secondo la Suprema Corte «la garanzia per i vizi della cosa oggetto della compravendita è esclusa dalla clausola "vista e piaciuta" qualora si tratti di vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede. (Sez. 2, n. 3741 del
03/07/1979, Rv. 400175)». La predetta clausola, pertanto, non può riferirsi ai vizi occulti, che si manifestano soltanto dopo l'acquisto del bene compravenduto;
né potrebbe essere diversamente, giacché la espressione "vista", se priva di precisazioni rafforzative, inequivocabilmente allude solo ai vizi agevolmente riscontrabili dall'acquirente a primo esame. In definitiva, secondo i giudici di legittimità, la clausola “visto ed accettato nello stato in cui si trova” non può essere mai interpretata come rinuncia incondizionata a far valere qualsiasi azione od eccezione sulla qualità e sui vizi della cosa venduta, già vista dal compratore e dichiarata di sua soddisfazione, ma serve ad escludere dalla garanzia soltanto i difetti che possono essere riscontrati ictu oculi, e, pertanto, pure in presenza di siffatta clausola, il venditore è sempre tenuto a prestare la garanzia per i vizi occulti, salvo che abbia stipulato di non esservi obbligato, o dal complesso delle pattuizioni risulti, in modo non dubbio, la volontà dei contraenti diretta ad escludere dalla garanzia anche i vizi occulti.
Ritiene il Giudicante che i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità con specifico riferimento alla clausola “visto e piaciuto” abbiano una valenza generale e pertanto ben si attagliano al caso di specie. Infatti, alla luce dei canoni della buona fede e di equità del sinallagma contrattuale, che governano l'istituto del contratto, sarebbe incongruo ritenere che la clausola di esclusione della garanzia possa sollevare il venditore dalla garanzia per i vizi occulti, salvo il caso di specifica ed espressa pattuizione. Piuttosto, quei principi inducono a ritenere che detta clausola vada limitata ad una accettazione del bene con tutti quegli eventuali vizi riconoscibili ictu oculi, nonché, se vi sia stata concreta possibilità di farlo, con tutti i vizi che avrebbero potuto essere riconoscibili con una diligente disamina del bene. La clausola, pertanto, non ricomprende, anche,
l'accettazione dei vizi occulti, perché, ove così fosse, si determinerebbe uno squilibrio ingiustificato del sinallagma contrattuale.
Nella specie, la stessa formulazione letterale della clausola (“ l'immobile sarà venduto ed accettato nello stato di fatto in cui si trova attualmente che l'opzionaria dichiara di ben conoscere, con esclusione di qualsiasi garanzia per i vizi”) non consente di affermare che le parti abbiano inteso con tale pattuizione escludere la garanzia del venditore anche per i vizi occulti. Innanzitutto, la clausola non contiene alcun espresso richiamo ai vizi occulti. In secondo luogo, la clausola facendo espresso riferimento allo stato di fatto in cui si trovava l'immobile che “l'opzionaria dichiara di ben conoscere” evidenzia la volontà dei contraenti di escludere la garanzia per i vizi riscontrabili ictu oculi, ossia per quei vizi che l'acquirente, usando la normale diligenza, avrebbe potuto accertare.
Tale pattuizione è stata evidentemente dettata dall'esigenza - a fronte dello stato di inagibilità e di
7 evidente fatiscenza del fabbricato oggetto di compravendita - di porre la società venditrice al riparo da pretestuose richieste risarcitorie da parte dell'acquirente, che, con la sottoscrizione di tale clausola, ha rinunciato alla possibilità di far valere i gravi difetti del compendio immobiliare facilmente individuabili già al momento della consegna dei beni, avvenuta addirittura un anno prima della stipula dell'atto di compravendita.
Le suesposte considerazioni inducono a ritenere che tale clausola non esoneri la dalla Parte_1
responsabilità per i vizi riscontrati a seguito dei lavori di scavo, trattandosi di vizi non riconoscibili da parte dell'acquirente, al momento della stipula del contratto, neppure mediante una diligente disamina del bene. Né assume rilevanza il fatto che la sia stata immessa nel possesso Parte_1
dei beni già un anno prima della stipula del contratto di vendita (nella clausola 1.2 del contratto di compravendita si dà, infatti, atto che l'acquirente era già nel possesso materiale dell'immobile da oltre un anno), posto che il contratto di opzione prevedeva a carico dell'acquirente il “divieto assoluto di svolgere altre opere o qualsiasi intervento modificativo dello stato dei luoghi prima della stipula dell'atto definitivo di compravendita e della immissione in possesso”. Pertanto, anteriormente alla stipula del rogito notarile di vendita, non avrebbe nemmeno potuto Parte_1
svolgere gli interventi necessari per scoprire la presenza della cisterna interrata.
Risulta provato e non contestato che la cisterna è stata rinvenuta nel sottosuolo dell'immobile solo a seguito all'avvio delle operazioni di scavo nel terreno prospiciente il fabbricato. Sul punto, il teste escavatorista dipendente di società che si è occupata dei Testimone_1 Controparte_3
lavori di scavo, in risposta al cap. di prova n. 4) della memoria istruttoria di parte attrice (“vero che in data 26 febbraio 2021 il testimone, nell'esecuzione delle opere di scavo di cui al capitolo n. 2, si avvedeva della presenza di un oggetto interrato nell'immobile sito in Parma (PR), Via Naviglio
Alto n. 26/A”), ha riferito che il ritrovamento della cisterna interrata nel sottosuolo dell'immobile è avvenuto soltanto nel mese di febbraio 2021, precisando di essere lui l'autore delle fotografie allegate al doc. 3 del fascicolo di parte attrice, che forniscono ulteriore dimostrazione di quanto dichiarato.
La qualificazione come vizio occulto del vizio in questione e la conseguente inapplicabilità della clausola di esclusione della garanzia per i vizi rendono, inoltre, irrilevante la dimostrazione dell'eventuale mala fede del venditore nel tacere l'esistenza del vizio.
Ciò posto, occorre ora verificare se la parte acquirente sia decaduta dalla garanzia per i vizi occulti.
Va ricordato che allorquando l'acquirente deduca la sussistenza di vizi o difetti ed il venditore controdeduca l'avvenuto decorso del termine di decadenza per la denuncia dei vizi medesimi, grava su chi deduce i vizi (e cioè l'acquirente) fornire adeguata prova di avere tempestivamente contestato le difformità delle prestazioni (principio generale cfr. Cassazione civile sez. II,29 gennaio 2000, n.
8 1031; Cassazione civile sez. II,13 ottobre 1999, n. 11519; Cassazione civile sez. II,28 gennaio 1997,
n. 844; Cassazione civile sez. II,12 marzo 1994, n. 2394; Cassazione civile sez. II,11 marzo 1993, n.
2952; Cassazione civile sez. II,26 agosto 1993, n. 9010).
Nella specie, dall'istruttoria svolta è emerso che con mail del 4 marzo 2021 (doc. 4 fascicolo attrice), la ha comunicato al il rinvenimento nell'area oggetto della vendita di Parte_1 CP_1
una cisterna in cls contenente idrocarburi. La denuncia del vizio risulta tuttavia tardiva, posto che, in base a quanto riferito dal teste la era venuta a conoscenza della Testimone_1 Parte_1 presenza della cisterna già in data 22 febbraio 2021. Il teste , che è l'operaio che Tes_1
materialmente si è avveduto della presenza del serbatoio durante le opere di scavo, ha dichiarato di aver chiamato il Geom. della , “un paio di giorni prima del 26 per CP_4 Parte_1 avvertirlo della cisterna”, aggiungendo che l' si è recato in cantiere in data 26 febbraio CP_4
2021 (“Ricordo che, rinvenuta la cisterna di cui al cap. 4, ho provveduto due giorni prima del 26 febbraio 2021, cioè credo il 22 febbraio 2021, a contattare la committente, in persona del Geom.
per informarla del ritrovamento”). CP_4
Pertanto, è indubbio che nella specie la denuncia del vizio sia stata tardiva, posto che il dies a quo di decorrenza del termine di otto giorni coincide con il giorno in cui la è venuta a Parte_1
conoscenza della presenza della cisterna (22 febbraio 2021) a seguito della telefonata effettuata dall'escavatorista, e ciò in quanto in quella data la società attrice ha avuto perfetta contezza della sussistenza del vizio. Rileva il Tribunale che, se pure nella specie la denuncia del vizio risulta tardivamente effettuata, l'attrice non può comunque considerarsi decaduta dalla garanzia, atteso che ai sensi dell'art. 1495 comma 2 c.c. la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio.
Occorre, infatti, considerare che con mail dell'8 marzo 2021 (doc. 5 fascicolo attrice) l'Arch.
, che è il professionista che si è occupato, per conto del delle trattative per la Pt_3 CP_1
vendita del compendio immobiliare, ha manifestato alla società attrice la disponibilità del a CP_1
contribuire economicamente alle spese per la rimozione e la smaltimento della cisterna, nella misura di euro 2.000,00. Tale condotta appare pienamente idonea ad integrare gli estremi del riconoscimento del vizio, atteso che, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte “il riconoscimento da parte del venditore, che esclude la necessità della denunzia da parte del compratore, concerne la materiale esistenza del vizio, non essendo necessaria un'ammissione di responsabilità del venditore medesimo (cfr. Cass. civ. n. 18050/2013). Sul punto, occorre evidenziare che il riconoscimento, da parte del venditore, dei vizi della cosa alienata, può avvenire anche "per facta concludentia" quali l'esecuzione di riparazioni o la sostituzione di parti della cosa medesima ovvero la predisposizione di un'attività diretta al conseguimento od al ripristino della
9 piena funzionalità dell'oggetto della vendita o anche l'offerta di un contributo economico per far fronte alle spese necessarie per l'eliminazione del vizio, come è avvenuto nel caso di specie. La garanzia deve considerarsi operante ogni qualvolta il venditore ponga in essere atti o attività, che comportino, seppur tacitamente, il riconoscimento dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1495
c.c., incompatibili con l'intenzione di respingere la pretesa del compratore, ovvero di far valere l'esclusione della garanzia oppure la decadenza della medesima, senza che sia necessaria l'ammissione della propria responsabilità da parte del venditore.
Deve essere dunque esclusa, nell'ipotesi in esame, la decadenza dell'attrice dalla garanzia posta a base della domanda dalla medesima spiegata nei confronti del convenuto, essendo irrilevante l'intempestività della denuncia a fronte del riconoscimento del vizio da parte del venditore.
Ciò precisato, passando ad esaminare le richieste risarcitorie avanzate dalla , Parte_1 quest'ultima ha chiesto che il convenuto fosse condannato al pagamento di una somma pari ai costi dalla stessa sostenuti per la rimozione della cisterna e per lo smaltimento degli idrocarburi.
All'esito dell'istruttoria possono ritenersi comprovati gli interventi di rimozione, demolizione e smaltimento della cisterna a cui ha dovuto far fronte l'attrice. Il teste in qualità di Testimone_2 titolare della ditta ha riferito di essersi occupato personalmente “dello Controparte_3 sbancamento e della rimozione”, precisando che dello smaltimento del contenuto della cisterna se ne è occupata un'altra ditta.
Sotto il profilo del quantum, deve tenersi conto della valutazione di congruità espressa dal CTU,
Ing. in merito ai costi, puntualmente documentati, che l'attrice ha dovuto sostenere Persona_2 per l'eliminazione del vizio riscontrato, pari ad euro 8.148,80 (v. docc. 6, 14, 15 fascicolo attrice).
In particolare, il CTU ha evidenziato che il valore congruo dei lavori che l'attrice ha dovuto affrontare per la rimozione della cisterna - ovvero l'ammontare medio di mercato riferito all'epoca dei lavori - risulta essere pari ad euro 11.701,66 oltre accessori di legge, importo addirittura superiore rispetto alla spesa effettivamente sostenuta da , che ammonta ad euro Parte_1
7.040,00, oltre accessori di legge. Pertanto, a giudizio del perito, la spesa affrontata dall'attrice, pari a complessivi euro 8.148,80 (imponibile ed accessori di legge), risulta essere più che congrua.
Questo Giudice condivide e fa proprie le conclusioni cui è pervenuto il CTU, tenuto conto dell'inesistenza di lacune di ordine logico-tecnico nel processo di valutazione degli elementi acquisiti e nelle argomentazioni addotte a sostegno del convincimento raggiunto.
In conclusione, il convenuto deve essere condannato a corrispondere alla società Controparte_1
attrice, a titolo di risarcimento danni, la somma di euro 8.148,80, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali. Occorre pertanto adeguare il predetto importo al mutato valore del denaro, procedendo alla sua rivalutazione sulla base degli indici ISTAT aggiornati. Per comodità di calcolo,
10 considerando la pluralità dei pagamenti effettuati da , la rivalutazione viene applicata a Parte_1 decorrere dall'1 aprile 2021, data dell'ultimo versamento documentato (v. doc. 15 fascicolo attrice).
Si giunge così ad un complessivo importo di euro 9.534,10.
Quanto agli interessi compensativi, questi vanno calcolati non già sulla somma rivalutata, bensì sulla somma capitale, equivalente al bene perduto, rivalutata anno per anno (Cass. n. 25817/2017).
Pertanto, nella specie gli interessi vanno calcolati sulla somma di euro 8.148,80 progressivamente rivalutata anno per anno, dal mese di aprile 2021 sino all'attualità. All'attrice spetta, pertanto,
l'ulteriore importo di euro 995,06 a titolo di interessi compensativi.
In conclusione, deve essere condannato a versare all'attrice, a titolo di Controparte_1
risarcimento danni, la complessiva somma di euro 10.529,16 (euro 9.534,10 + euro 995,06). Su tale importo, l'attrice avrà diritto agli interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo.
Infine, quanto alle spese di lite, stante la soccombenza del convenuto, questi deve essere condannato alla rifusione, nei confronti di delle spese di lite dalla medesima Parte_1
società sostenute, liquidate come da dispositivo. Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, devono essere definitivamente poste a carico di in quanto soccombente. Controparte_1


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, così provvede:
1) Accertata la responsabilità del venditore per i vizi occulti riscontrati nel Controparte_1
compendio immobiliare oggetto del contratto di compravendita stipulato in data 31 dicembre 2020, condanna il convenuto al pagamento a favore della società attrice Controparte_1 Parte_1
a titolo di risarcimento danni, della complessiva somma di euro 10.529,16, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo.
2) Condanna alla rifusione, in favore di delle spese di lite, che liquida Controparte_1 Parte_1
in euro 264,00 per anticipazioni e in euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e CPA come per legge.
Pone le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, definitivamente a carico di
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CP_1
Così deciso in Parma, il 22 dicembre 2025
Il Giudice Unico
(Dott.ssa Maria Pasqua Rita Vena)
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