N. R.G. 16498/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16498/2023 promossa da:
(C.F. ), in persona dell'amministratrice giudiziaria Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
nominata con ordinanza del 5 settembre 2024 notificata il 9 ottobre 2024, disposta nell'ambito
[...] del Procedimento n. 1956/2021 R.G.N.R., n. 759/2022 R.G. G.I.P. del Tribunale di Bologna, e del dott.
legale rappresentante pro tempore della società, con il patrocinio dell'avv. Parte_3
IN ID, elettivamente domiciliata in VIA S. STEFANO N. 30 40125 BOLOGNA presso il difensore avv. IN ID
ATTRICE contro
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._1 Controparte_2
) e (C.F. ), tutti con il patrocinio C.F._2 CP_3 C.F._3 dell'avv. CAROTA MARIA CRISTINA, elettivamente domiciliati in PIAZZA ROOSEVELT 3 40123
BOLOGNA presso il difensore avv. CAROTA MARIA CRISTINA
CONVENUTI
Oggetto: Restituzione caparra
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'attrice così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Bologna, contrariis rejectis, in accoglimento integrale della spiegata domanda e per le ragioni di cui in atti,
a) previo accertamento del grave inadempimento dei convenuti tutti alle obbligazioni assunte in virtù
pagina 1 di 10 del contratto preliminare di compravendita in atti stipulato con la in data 12.10.2022, Controparte_4
b) nonché, previa dichiarazione di legittimità della dichiarazione di recesso comunicata dalla ai convenuti in data 10.10.2023 e, dunque, di risoluzione del contratto preliminare inter Controparte_4 partes in pari data per loro esclusivo fatto e colpa,
c) ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 c.c., condannare i sig.ri (C.F. CP_1
), nato a [...] il [...] e residente in [...]
Chiesa n. 49/A, (C.F. ), nata a [...] il [...] e CP_3 C.F._3 residente in [...] e (C.F. Controparte_2
), nata a [...] il [...] e residente in [...]
Felice n. 37, tutti, in solido tra loro, alla rifusione in favore della della somma di € Controparte_4
60.000,00 (sessantamila/00) pari al doppio della caparra confirmatoria a suo tempo incassata, oltre agli interessi legali maturati e maturandi dal dì della risoluzione sino all'effettivo soddisfo.
d) In ogni caso con vittoria delle spese di lite, competenze ed onorari di causa, oltre al rimborso spese generali al 15%, IVA e CAP nella misura di legge.
In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, condannare comunque questi ultimi a restituire la somma di €
30.000,00 oltre interessi moratori nelle mani dell'amministratore giudiziario e del legale rappresentante di di nomina tribunalizia, salvo successiva verifica del credito ai sensi Parte_1 dell'art. 52 del d.lgs. 159/2011.
In via istruttoria, insistono per l'ammissione di prova testimoniale sui seguenti
CAPITOLI DI PROVA
1) Vero che la mattina del 31.01.2023 il Sig. contattava il suo Studio preannunciando Persona_1 di non poter presenziare alla stipula fissata dai Sigg.ri avente ad oggetto l'immobile sito in CP_1
Bologna, Via Silvani n. 20, per sopraggiunti problemi di salute?
2) Dica il teste se successivamente alla prima settimana del mese di febbraio 2023 si assentava da
Bologna essendo impegnato nel “viaggio di nozze”.
3) Dica il teste se i Sigg.ri fissarono presso il suo Studio appuntamento utile alla stipula della CP_1 compravendita dell'immobile sito in Bologna, Via Silvani n. 20 nella data del 15.02.2023, ovvero in quella del 28.02.2023, ovvero in quella del 01.03.2023.
4) Dica il teste se nelle predette date i Sigg.ri si presentarono personalmente presso il suo Studio CP_1 al fine di stipulare la predetta compravendita.
5) Dica il teste come, ovvero per il tramite di chi, ebbe notizia della messa in vendita dell'immobile allora in proprietà dei Sigg.ri sito in Bologna, Via Silvani n. 20. CP_1
pagina 2 di 10 6) Dica il teste quando ebbe notizia della messa in vendita dell'immobile allora in proprietà dei Sigg.ri
sito in Bologna, Via Silvani n. 20, nonché quando ed in compagnia di chi ebbe a visionarlo. CP_1
7) Dica il teste se e quando, antecedentemente alla stipulazione del preliminare di compravendita del
28.03.2023, Repertorio n. 97596 Raccolta n. 12651 a ministero Notaio di Bologna, Per_2 intervenne con i Sigg.ri altro atto giuridico vincolante, ovvero una proposta irrevocabile di CP_1 acquisto, relativamente all'acquisto dell'immobile allora in proprietà dei Sigg.ri sito in CP_1
Bologna, Via Silvani n. 20.
Si indica a testimone sui Capitoli da 1 a 4 che precedono il Notaio Dott. , da citarsi Persona_3 presso il suo Studio professionale, in Bologna (40124), alla Via Garibaldi n. 5.
Si indica a testimone sui Capitoli da 5 a 7 che precedono il Sig. nato a [...]_1 dei Pepoli (BO) il giorno 11 ottobre 1945, da citarsi presso la residenza sita in Bologna, Via Alberto
Mario n. 82/2.
Si oppongono alle prove orali richieste dai convenuti per le ragioni esposte nella memoria ex art. 171- ter n. 3 c.p.c.”.
I convenuti così concludono:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, per i motivi tutti esposti in atti, premessa ogni declaratoria del caso e di legge,
NEL MERITO
In via principale:
- rigettare tutte le domande, nessuna esclusa, formulate da in quanto infondate in fatto ed in CP_4 diritto e non provate e, per l'effetto, dichiarare che nulla è dovuto dai sigg.ri Controparte_3
a in relazione al contratto preliminare sottoscritto in Controparte_2 CP_1 Controparte_4 data 12/10/2022.
In via riconvenzionale:
- accertare e dichiarare il grave inadempimento di in persona dell'amministratore Controparte_4 unico al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 12/10/2022 e Persona_1 conseguentemente
- accertare e dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato dai sigg.ri CP_3
e per l'effetto accertare con sentenza dichiarativa la risoluzione del Controparte_2 CP_1 contratto preliminare di compravendita stipulato in data 12/10/2022 e conseguentemente
- accertare e dichiarare il diritto dei sigg.ri di CP_3 Controparte_2 CP_1 trattenere la somma di euro 30.000,00 versata da a titolo di caparra confirmatoria;
Controparte_4
- rigettare tutte le domande promosse anche in via subordinata da parte attrice nei confronti dei pagina 3 di 10 convenuti
In ogni caso, con vittoria delle spese e compensi di lite.
In via istruttoria si reiterano le istanze probatorie formulate con le memorie ex art. 171ter nr. 2 e 3
c.p.c.
A ulteriore conferma delle pratiche commerciali tenute dall'amministratore della società attrice, si depositano al doc. 34 alcuni degli articoli di stampa pubblicati online in epoca successiva al deposito delle memorie ex art. 171-ter c.p.c.”.
FATTO E DIRITTO
1.
Con citazione ritualmente notificata (d'ora in avanti anche solo conveniva Controparte_4 CP_4 in giudizio dinanzi a questo Tribunale e CP_1 Controparte_2 CP_3 esponendo:
- che essa istante, società dedita all'acquisto, ristrutturazione, rivendita e locazione di beni immobili, nell'ottobre 2022, tramite l'agenzia immobiliare nella persona del collaboratore Persona_4
si era interessata all'immobile situato a Bologna, in viale Silvani n. 20, Persona_5 catastalmente censito al foglio 156, con il mappale 27, subalterno 16, posto in vendita dai proprietari e CP_1 CP_3 Controparte_2
- che in data 12 ottobre 2022, valutatane la potenziale redditività, aveva concluso con i proprietari per scrittura privata un accordo preliminare di compravendita (doc. 2), impegnandosi all'acquisto, per sé o per persona da nominare, dell'immobile predetto al prezzo di complessivi € 370.000,00 da corrispondere, quanto ad € 30.000,00, a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo entro il 12 ottobre 2022 e, quanto al restante importo di € 340.000,00, entro la data di stipula del rogito notarile di trasferimento della proprietà;
- che, in ragione della necessità di essa istante di dover concludere alcuni affari per poter far fronte al saldo del prezzo, riferite all' ed ai proprietari, la data di stipula del rogito era stata solo Per_5 indicativamente pattuita in quella del 31 gennaio 2023, prevedendosi, tra l'altro, nel medesimo preliminare che le parti, di comune accordo, avrebbero potuto “anticipare o posticipare la data di stipulazione del contratto definitivo di compravendita”;
- che, in ossequio agli accordi, essa istante aveva provveduto, in due soluzioni, al pagamento della somma di € 30.000,00;
- che verso la metà del mese di gennaio 2023, avendo i convenuti autonomamente fissato presso il
Notaio un appuntamento per la data del 31 gennaio 2023 per la stipula del rogito, Per_3
l'amministratore di essa istante aveva chiesto all' di riferire ai proprietari che non avrebbe Per_5
pagina 4 di 10 potuto partecipare alla stipula per quella data, avvertendo nel contempo il Notaio che aveva Per_3 quindi annullato l'appuntamento;
- che allo stesso tempo l'amministratore di essa istante aveva chiesto all la disponibilità per far Per_5 visionare l'immobile a potenziali acquirenti nel mese di febbraio, nella prospettiva di esercitare il diritto di cui all'art. 1401 c.c.;
- che, invece, dopo appena sei giorni, i proprietari, tramite legale Avv. Rabacchi, avevano comunicato la nuova data del 15 febbraio 2023 quale termine essenziale per la stipula del definitivo prospettando, in caso di mancato rispetto del termine, la risoluzione del contratto;

- che la data predetta, oltre a non essere mai stata concordata, non poteva essere rispettata in quanto il
Notaio – e di ciò anche i proprietari erano a conoscenza – sarebbe stato assente dall'1 al 28 Per_3 febbraio per motivi personali (viaggio di nozze) e quindi impossibilitato a stipulare;

- che, dopo un intenso scambio di corrispondenza in merito alla data di stipula, con ultima pec del 9 marzo 2023 i proprietari avevano comunicato il recesso ex art. 1385 c.c., manifestando la volontà di trattenere la caparra confirmatoria, in aperta violazione della buona fede contrattuale;

- che ciò era reso evidente dal fatto che con il nuovo acquirente il contratto definitivo, a fronte di preliminare concluso il 28 marzo 2023, era stato poi concluso nel mese di luglio 2023;
- che essa istante, preso atto del definitivo inadempimento degli acquirenti, aveva esercitato legittimamente il proprio diritto di recesso chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c., senza esito.
1.2
Sulla base di tali premesse l'attrice, deducendo l'assenza dei requisiti della gravità e dell'imputabilità in ordine all'inadempimento ad essa contestato dai promittenti venditori e l'illegittimo esercizio del diritto di recesso da parte dei medesimi, chiedeva che, previo accertamento del grave inadempimento dei promittenti venditori e della conseguente legittimità del recesso da essa stessa esercitato in data 10 ottobre 2023, questi ultimi venissero condannati al pagamento, in suo favore, della somma di €
60.000,00, pari al doppio della caparra, con gli interessi legali maturati dalla risoluzione al saldo, e vittoria di spese.
2.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituivano in giudizio CP_1 [...]
e contestando la fondatezza della domanda attrice, della quale chiedevano CP_2 CP_3 il rigetto.
In particolare, i convenuti, operando una diversa ricostruzione dei fatti alla luce dello scambio di comunicazioni intercorse tra le parti e ponendo in rilievo le continue e reiterate richieste di differimento pagina 5 di 10 della data di stipula del contratto definitivo, motivate dall'attrice dapprima sulla base di ragioni di salute e successivamente a causa della mancanza di provvista o per il preteso diritto di individuare soggetti terzi cui cedere il contratto, tali da minare la fiducia nel futuro adempimento di controparte, rilevavano come il rifiuto dell'attrice a presenziare alla stipula comunicato in data 28 febbraio 2023 avesse legittimato il recesso dagli stessi esercitato in data 9 marzo 2023 ai sensi dell'art. 1385 c.c., integrando grave inadempimento contrattuale.
2.1
I convenuti concludevano, quindi, chiedendo il rigetto delle domande proposte dall'attrice e, in via riconvenzionale, che venisse accertato il grave inadempimento dell'attrice al contratto preliminare con conseguente accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. da essi esercitato e dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita, e con conseguente accertamento del loro diritto di trattenere la somma di € 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Con vittoria di spese.
3.
Formulata alla prima udienza del 26 giugno 2024 proposta conciliativa, non accettata, con ordinanza in data 2 agosto 2024 venivano rigettate le istanze di prova orale dedotte dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza per la rimessione della causa in decisione ex art. 281 quinquies c.p.c., con la concessione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c..
Subentrato nel frattempo nuovo difensore della società attrice, in persona dell'amministratrice giudiziaria e del legale rappresentante pro tempore, essendo stato nel frattempo disposto il sequestro dell'intero capitale sociale e del compendio aziendale della nell'ambito del Controparte_4 procedimento penale n. 1956/2021 RGNR e n. 759/2022 RG GIP ai sensi del D.Lgs. 159/2011, e dopo un rinvio d'ufficio, con concessione di nuovi termini ex art. 189 c.p.c., all'udienza del 17 ottobre 2025, mutato il giudice, la causa veniva trattenuta in decisione.
* * *
4.
In fatto è circostanza pacifica che in data 12 ottobre 2022 le parti avevano sottoscritto un contratto preliminare con il quale i convenuti si erano obbligati a vendere all'attrice, che aveva accettato di acquistare per sé o per persona da nominare, l'immobile di loro proprietà sito in Bologna, via Silvani n.
20 (censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Bologna al foglio 156 con il mappale n. 217, sub. 16, cat. A4, classe 3°) per il prezzo di € 370.000; e che l'attrice aveva versato ai convenuti, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 30.000,00.
Nel preliminare era stata fissata la data del 31 gennaio 2023 come termine entro il quale sarebbe stato stipulato il contratto definitivo. pagina 6 di 10 Nel predetto contratto preliminare era stato convenuto anche che le parti di comune accordo avrebbero potuto anticipare o posticipare la data di stipulazione del contratto definitivo.
Del pari pacifico – perché non contestato dall'attrice – è che alla fine del mese di novembre 2022 la società attrice aveva comunicato la sua intenzione di stipulare il rogito di compravendita (presso il
Notaio di Bologna, da essa indicato quale notaio rogante) il giorno 25 gennaio 2023 con Per_3 accettazione di tale data da parte dei convenuti.
Attesa l'impossibilità del notaio di procedere alla stipulazione del rogito nella data predetta, era stata concordata – e non invece asseritamente indicata dai convenuti – come nuova data quella del 31 gennaio 2023 (cfr. fra gli altri doc. 7 di parte convenuta).
La mattina del 31 gennaio (come affermato dai convenuti e come confermato dall'attrice con il capitolo di prova n. 1) il legale rappresentante dell'attrice aveva comunicato al Notaio di non poter Per_3 presenziare alla stipulazione per motivi di salute, inviandogli una foto ritraente un tampone Covid19.
Avendo in tale occasione il Notaio fatto presente la sua indisponibilità a stipulare per un Per_3 determinato periodo nel mese di febbraio (periodo sul quale le parti non concordano), con successiva mail del 3 febbraio il notaio aveva comunicato la sua disponibilità per i “primi due giorni della settimana prossima”: e tale circostanza è pacifica perché risultante dal doc. 8 di parte convenuta.
Mentre i convenuti si erano dichiarati disposti a stipulare il giorno 6 o 7 febbraio (cfr. doc. 10 di parte convenuta), il legale rappresentante dell'attrice, solo con mail datata 6 febbraio, aveva riferito di essere ancora affetto da problemi di salute (cfr. doc. 11 di parte convenuta).
I convenuti, quindi, tramite il loro legale, con mail dello stesso giorno, atteso l'atteggiamento dell'attrice – ritenuto puramente dilatorio – avevano stigmatizzato la decisione dell'attrice di non presenziare alla stipulazione alla data in precedenza fissata del 31 gennaio 2023 ed avevano lamentato l'omesso riscontro circa la fissazione di una nuova data per la sottoscrizione del contratto definitivo
(cfr. doc. 12 di parte convenuta).
Con mail dell'8 febbraio 2023 il legale rappresentante dell'attrice aveva riscontrato la predetta comunicazione manifestando l'intenzione di reperire dei terzi potenziali acquirenti dell'immobile in questione, aveva ammesso di essere consapevole delle esigenze dei promittenti venditori ed aveva affermato che la prima data utile per la stipulazione presso il Notaio era il 28 febbraio, ma Per_3 non aveva indicato alcuna data per la stipulazione (cfr. doc. 4 di parte attrice).
I convenuti, essendo prossima la fine del mese di febbraio (con la disponibilità manifestata dal notaio di stipulare il rogito al rientro – in data 24 febbraio – dal viaggio di nozze), avevano comunicato, sempre tramite il legale, che avevano intenzione di stipulare l'atto a fine febbraio (cfr. doc. 15 di parte convenuta); al che l'attrice nulla opponeva, mentre nel mese di febbraio aveva fatto visitare l'immobile pagina 7 di 10 a varie persone interessate (cfr. doc. 16 di parte convenuta).
I convenuti, infine, tramite il loro legale, con pec del 24 febbraio, avevano indicato come nuova data della stipulazione il giorno 1° marzo 2023 (concordato con il Notaio ed avevano invitato Per_3
l'attrice a presentarsi in tale giorno presso il notaio, precisando che, in difetto, si riservavano di esercitare la facoltà di recesso (cfr. doc. 17 di parte convenuta).
Il legale rappresentante dell'attrice aveva riscontrato tale comunicazione con pec del 28 febbraio (cfr. doc. 18 di parte convenuta), dichiarando che non si sarebbe presentato presso il notaio in tale giorno perché non concordato tra le parti (senza peraltro contestare in alcun modo che, d'accordo con il notaio,
i convenuti avessero fissato la data del 1° marzo per la stipula del definitivo) e proponendo ai convenuti di fissare la nuova data per la stipulazione del contratto definitivo “entro maggio 2023” (cfr. doc. 7 di parte attrice).
I convenuti, quindi, preso atto della volontà dell'attrice di non voler stipulare il contratto definitivo nella data suindicata (1° marzo 2023), in data 9 marzo avevano dichiarato di recedere dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c..
4.1
Alla luce di tale documentazione deve, dunque, ritenersi accertato il reiterato rifiuto della società attrice di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, non solo alla data ultima fissata per il giorno 31 gennaio 2023 (prorogabile, secondo quanto convenuto nel contratto preliminare, solo su accordo di entrambe le parti), ma altresì alla diversa data indicata dal Notaio per il 6 o il 7 febbraio, e Per_3
a quella del 1° marzo, affermando, con riguardo a tale ultima data, la sua disponibilità ad effettuare il rogito definitivo entro il mese di maggio 2023; con la precisazione che i rifiuti a stipulare il 6 o il 7 febbraio e il 1° marzo erano del tutto ingiustificati, essendo la persistente malattia lamentata il 6 febbraio priva di qualsiasi documentazione medica e non avendo l'attrice, con riguardo alla data del 1° marzo, fornito alcuna specifica indicazione della sua indisponibilità.
In effetti, proprio la sua richiesta trasmessa, in occasione della sua assenza presso il notaio rogante anche alla data del 1° marzo, di rinviare la stipulazione “entro” il mese di maggio 2023 è la chiara dimostrazione che l'attrice aveva intenzione di stipulare solo dopo aver reperito altro acquirente, così omettendo di rispettare gli obblighi assunti in sede di contratto preliminare e ignorando, come già detto, che la data del 31 gennaio 2023 poteva essere prorogata solo su accordo di entrambe le parti.
Orbene, il reiterato ed ingiustificato rifiuto dell'attrice di stipulare il contratto definitivo nonostante la manifestata esigenza per i convenuti di addivenire alla stipulazione entro la data ultima del 31 gennaio
2023 a distanza di pochi mesi dalla conclusione del preliminare (dovendo essi acquistare quanto prima altro immobile) costituisce grave inadempimento all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo, pagina 8 di 10 costituente l'obbligazione principale del contratto preliminare, e tale quindi da legittimare il recesso dal contratto preliminare – da parte dei convenuti – con conseguente diritto a ritenere la caparra ricevuta.
4.2
Va, pertanto, rigettata la domanda attrice intesa alla condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra e va, per contro, ritenuta fondata l'eccezione riconvenzionale proposta dai convenuti stessi – tale dovendosi qualificare la loro domanda “riconvenzionale” – intesa all'accertamento della legittimità del recesso, cui consegue la ritenzione della caparra ricevuta.
5.
Va, infine, dichiarata inammissibile, perché nuova (e formulata solo dopo il maturare delle preclusioni), la domanda proposta, in via subordinata, dall'amministratrice giudiziaria costituitasi in giudizio dopo il sequestro preventivo (penale) dell'intero capitale sociale e del compendio aziendale della società domanda intesa alla condanna dei convenuti alla restituzione della caparra, CP_4 oltre interessi moratori, “nelle mani dell'amministratore giudiziario e del legale rappresentante di di nomina tribunalizia, salva successiva verifica del credito ai sensi dell'art. 52 del Parte_1
d.lgs. 159/2011” (cfr. comparsa di costituzione di nuovo difensore).
E ciò senza considerare, quanto al merito di tale domanda, che nella specie non appare applicabile l'art. 52 del predetto decreto legislativo – invocato dall'attrice – perché non si verte in tema di crediti: il recesso della parte non inadempiente di cui all'art. 1385 c.c. si configura, infatti, come “modalità
(ulteriore) di risoluzione stragiudiziale del contratto destinata ad operare (…) mercé la semplice comunicazione all'altra parte di una volontà caducatoria degli effetti negoziali” (cfr. Cass.
17969/2021). Sicché – sussistendone (come nella specie) i presupposti – la parte adempiente che ha ricevuto la caparra ha diritto ex lege di ritenerla, con la definitiva acquisizione (con effetto dalla comunicazione del recesso) della caparra stessa al proprio patrimonio.
6.
Le spese processuali seguono la soccombenza e – avuto riguardo al valore della domanda, rientrante nello scaglione da € 52.001 ad € 260.000, ma prossimo ai minimi edittali, ed all'assenza di qualsiasi attività istruttoria – vanno liquidate in complessivi € 8.500,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come e se dovute per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda attrice proposta in via principale e, per l'effetto, accerta la legittimità del recesso operato dai convenuti con conseguente ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta;
pagina 9 di 10 2) dichiara inammissibile la domanda proposta in via subordinata dall'attrice;
3) condanna l'attrice alla rifusione, in favore dei convenuti, delle spese processuali che liquida in complessivi € 8.500,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come e se dovute per legge.
Bologna, così deciso in data 16 novembre 2025
IL GIUDICE
Dott. Alessandra Cardarelli
pagina 10 di 10