N. R.G. 37401/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 37401/2025 tra con l'avv. CELLA LAURA Parte_1
PARTE ATTRICE contro con l'avv. GORGOGLIONE RUGGIERO Controparte_1
PARTE CONVENUTA

Oggi 11 dicembre 2025 innanzi al dott. NI RO, sono comparsi: per parte attrice gli avv.ti CELLA LAURA e TU NI per parte convenuta l'avv. GORGOGLIONE RUGGIERO Il Giudice invita le parti alla discussione. I procuratori delle parti discutono la causa. Esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 420 comma 4 e 429 comma 1 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
NI RO
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
NI RO, all'esito della discussione all'udienza dell'11.12.2025 ai sensi degli artt. 127 ter e
128 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 37401/2025, già n. 349121/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall' avv. NI Parte_1 C.F._1
TU e dall'avv. Laura Cella Bandirola;

ATTRICE
E
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Ruggiero Controparte_1 C.F._2
Gorgoglione;
CONVENUTA
Oggetto: finita locazione.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
, premesso che con contratto di locazione ex art. 2 comma 1 Legge n. 431/1998 Parte_1
stipulato il 30.6.2021 e registrato in data 20.7.2021 aveva concesso in locazione ad uso abitazione a l'unità immobiliare sita in Milano (MI) Via Nikolajevka n. 18 riportata in catasto Controparte_1
del Comune di Milano al foglio 419 – mappale 82 – sub 21, composta da n. 4 vani, oltre al posto auto scoperto int. 196 censito al mapp. 10 sub. 273, foglio 419, entrambi di sua proprietà per la durata di anni 4, dal 01.6.2021 al 31.5.2025, al canone annuo di € 7.200,00 oltre ad € 1.200,00 per oneri pagina 2 di 5 accessori, salvo conguaglio, per un totale da versarsi in 12 rate mensili anticipate di € 700,00 ciascuna, che con raccomandata a.r. in data 12.11.2024, ricevuta dalla conduttrice in data 14.11.2024, aveva disdettato il contratto de quo ex art. 3 c. 1 lett. a) della L. 431/1998 per la scadenza contrattuale del
31.5.2025, a fronte della dichiarata “esigenza di rientrare in possesso dell'immobile” per “necessità di destinare l'immobile ad un familiare”, che con accordo intervenuto in data 11.02.2025 le parti convenivano di differire la data di rilascio al 31.12.2025, che aveva interesse ad ottenere il titolo per il rilascio del suddetto immobile in data immediatamente successiva a quella convenuta del 31.12.2025, considerata l'esigenza impellente per l'intimante di destinare l'unità abitativa al proprio familiare, così come da disdetta del 12.11.2024 ricevuta in data 14.11.2024, intimava alla conduttrice lo sfratto per finita locazione per la data del 31/05/2025 con invito a rilasciare l'immobile convenendola nel contempo in giudizio per la relativa convalida.
si costituiva in giudizio e si riportava all'accordo sul rilascio. Controparte_1
Il giudice, rilevata l'insussistenza delle condizioni per convalidare lo sfratto, sul rilievo che l'art. 3, comma 4, L. 431/1998 prevede che per la procedura di diniego del rinnovo alla prima scadenza si applichi la procedura stabilita dall'art. 30 L. 392/1978 disponeva il mutamento del rito.
All'udienza dell'11.12.2025 la causa veniva decisa.
Preliminarmente, deve ritenersi pacifica l'esistenza del rapporto per cui è causa sulla scorta delle risultanze contenute nella documentazione prodotta, ed in particolare nel contratto di locazione ad uso abitativo e nella ricevuta di registrazione allegati.
Tanto premesso, la domanda dev'essere accolta e dev'essere pertanto dichiarata la cessazione della locazione alla data del 31.05.2025, atteso che con raccomandata A.R. del 12.11.2024, notificata in data
14.11.2024, la locatrice ha correttamente comunicato con preavviso di almeno sei mesi la volontà di non rinnovare il contratto di locazione, facendo legittimamente riferimento all'intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo di un familiare ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. a) della legge 431/98.
Al riguardo va infatti ossservato che in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del
1998, dev'essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex pagina 3 di 5 ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (cfr. Cass.
3938/2023).
Elementi di valutazione in senso favorevole all'accoglimento della domanda possono peraltro trarsi dal comportamento processuale della conduttrice che, ritualmente chiamata in giudizio non ha mosso specifiche contestazioni in ordine alla serietà o meno del motivo addotto, ed anzi ha aderito alla richiesta di cessazione per tale data, tanto più che in tema di locazione di immobili destinati a uso abitativo affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso. Ciò fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3 nell'eventualità in cui il proprietario non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto diniego entro dodici mesi dalla data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità (cfr. Cass. civ., Sez. III, 18/07/2013, n. 17577).
In base a tali considerazioni, dunque, dev'essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione alla data azionata del 31/05/2025, con conseguente obbligo di rilascio dell'immobile.
La data di rilascio dev'essere fissata per il 10.01.2026, e le spese di lite vanno compensate, atteso il rilievo che assume l'accordo intercorso tra le parti.

P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa, deduzione ed eccezione, così provvede:
- dichiara che la locazione per cui è causa è scaduta il 31.05.2025;
- fissa per l'esecuzione la data del 10.01.2026;
- dichiara compensate le spese di lite.
Milano, 11 dicembre 2025
Il giudice pagina 4 di 5 NI RO
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