N. R.G. 2019/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
NELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE RICORRENTE
e
[...]

Controparte_1
PARTE RESISTENTE
Oggi 17 dicembre 2025, ore 11,58, innanzi alla dott.ssa Francesca Capotorti, sono comparsi:
Per a parte personalmente e l'avv. TOSINI KO Parte_1
Per e le parti personalmente e l'avv. MANICA ELENA CP_1 Controparte_1
Il giudice invita i procuratori delle parti alla discussione orale.
L'avv. Tosini discute la causa riportandosi integralmente alle difese già svolte e alle note scritte depositate, ribadendo anche in questa sede l'offerta già formulata.
L'avv. Manica discute la causa riportandosi integralmente alle difese già svolte e alle note depositate.
Ribadisce che è stata richiesta la declaratoria di validità dei contratti e il pagamento delle spese di lite, pur rinunciandosi alla condanna ex art. 96 c.p.c.
L'avv. Tosini rileva che sulla domanda di accertamento è venuto meno l'interesse della controparte, in quanto non è contestata la validità dei contratti dopo la registrazione.
Il Giudice
pagina 1 di 6 all'esito della camera di consiglio, alle ore 17,10, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dando atto che le parti non sono presenti alla lettura.
Il Giudice
dott.ssa Francesca Capotorti
pagina 2 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Capotorti ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2019/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TOSINI Parte_1 C.F._1
KO ed elettivamente domiciliata presso il difensore
PARTE RICORRENTE contro
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. MANICA ELENA ed elettivamente domiciliati C.F._3
presso il difensore
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 30.5.2025, ha convenuto in giudizio Parte_1
e chiedendo di accertare che l'immobile sito a Cislago, in via Tito CP_1 Controparte_1
Minniti n. 54, di sua proprietà, era occupato senza titolo dalle parti resistenti, accertando altresì la nullità del comodato su cui le controparti fondavano la detenzione, e, conseguentemente, dichiarare che i resistenti erano tenuti a restituire il bene in via immediata.
A sostegno delle sue pretese, dopo aver premesso di essere stata sposata con dal Persona_1
21.9.2019 fino alla morte di quest'ultimo, avvenuta in data 18.6.2024, ha esposto: che, tra la fine del
2020 e l'inizio del 2021, , figlio di primo letto di , aveva chiesto al CP_1 Persona_1 pagina 3 di 6 padre di poter abitare con la sua compagna per un po' di tempo nell'immobile in questione;
che, ottenuto il consenso, i resistenti si erano quindi trasferiti ad abitare nell'immobile; che, poiché dopo tre anni, i resistenti ancora occupavano l'immobile senza un titolo giuridicamente abilitante, ne aveva richiesto la restituzione a mezzo del suo legale, evidenziando il deterioramento delle sue condizioni economiche, legato, in particolare, all'aggravamento rapidissimo delle condizioni di salute del marito, poi deceduto;
che la richiesta non aveva trovato positivo riscontro, per cui era stato instaurato il procedimento di mediazione obbligatoria, anch'esso concluso negativamente;
che gli odierni resistenti occupavano l'immobile senza alcun titolo e, pertanto, dovranno provvedere a restituirlo.
Si sono costituiti in giudizio i resistenti, chiedendo il rigetto delle domande della ricorrente in quanto infondate in fatto e in diritto e deducendo, in particolare, che erano titolari di contratti di comodato validi ed efficaci e che non sussisteva alcun sopravvenuto bisogno in capo alla ricorrente.
Per il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e al verbale di causa.
Deve innanzitutto escludersi che sia cessata tra le parti la materia del contendere, come dedotto da parte ricorrente. Al riguardo, chiarito che “La pronuncia di cessazione della materia del contendere deve essere adottata anche d'ufficio, senza che sia necessario un espresso accordo delle parti, atteso che, indipendentemente dalle conclusioni da queste ultime formulate, spetta al giudice valutare l'effettivo venir meno dell'interesse delle stesse ad una decisione sul merito della vertenza” (da ultimo, ex multis,
Cass. n. 1625/2020), non può non osservarsi nel caso di specie che, con il ricorso, Parte_1
ha domandato di accertare che l'immobile “è occupato senza titolo dalle parti resistenti;
ossia, accertare la nullità del comodato su cui controparti fondano la detenzione”, in via assolutamente generica, senza fare alcun riferimento né alla stipula dei contratti in forma scritta, né ad un difetto di registrazione, che nemmeno risulta menzionato nella diffida stragiudiziale o nella domanda in mediazione. La registrazione dei contratti intervenuta nelle more, quindi, non costituisce una sopravvenienza di un fatto suscettibile di determinare la cessazione della materia del contendere, che ha determinato il soddisfacimento del diritto azionato con la domanda della ricorrente.
Ciò posto, le domande di parte ricorrente sono infondate e devono essere rigettate.
Risulta, infatti, comprovato per tabulas che i resistenti detengono l'immobile in questione non già senza titolo, come sostenuto dalla ricorrente, ma sulla scorta di due contratti di comodato stipulati in pagina 4 di 6 forma scritta, in data 1.2.2021 e in data 14.10.2022 (cfr. docc. 2 e 5, fascicolo di parte resistente), che prevedono entrambi la concessione in godimento del bene immobile per la durata di dieci anni, ossia, rispettivamente, fino al 31.1.2031 e al 14.10.2032.
Tali contratti sono validi ed efficaci, in quanto debitamente registrati a seguito della regolarizzazione avvenuta il 19.9.2025 e il 23.9.2025 (cfr. doc. 6, fascicolo resistente), dovendosi qui solo ricordare che la registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile ha effetto sanante ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento all'obbligo di registrazione (Cass. n. 16742/2021; Cass., sez. un., n. 23601/2017; Cass., sez. un., n. 18213/2015).
È evidente, pertanto, che i resistenti non occupano senza titolo l'immobile in questione e che non sussiste, allo stato, alcun diritto alla restituzione del bene immobile concesso in comodato.
Si precisa, al riguardo, che tali statuizioni, poste a fondamento del rigetto delle domande della ricorrente, non possono essere altresì oggetto di specifico capo volto a dichiarare la validità ed efficacia dei contratti, in assenza di domanda riconvenzionale propriamente intesa, che avrebbe richiesto, da parte dei resistenti, un'istanza di spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c.
Le spese di lite seguono la soccombenza, a nulla rilevando che i contratti siano stati registrati solo in corso di causa. Ed invero, non può non ribadirsi che la domanda della ricorrente non faceva affatto riferimento ai contratti di comodato conclusi tra le parti in forma scritta (nemmeno prodotti, sebbene parte ricorrente ne avesse la disponibilità) e alla conseguente nullità per difetto di registrazione;
si faceva invece richiesta di accertare il diritto alla restituzione lamentando un'occupazione senza titolo.
Le spese si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, nei limiti della nota spese depositata e con la precisazione che le spese di registrazione dei contratti non possono essere ricomprese tra le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2019/2025, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta tutte le domande di parte ricorrente;

- condanna parte ricorrente e a rifondere ai resistenti le spese di lite, che si liquidano in € 3.776,50, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge.
pagina 5 di 6 Busto Arsizio, 17 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Francesca Capotorti
pagina 6 di 6