REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di CATANZARO PRIMA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosanna Scillone ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5455/2014 promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Luigi Parte_1 CodiceFiscale_1
Aloisio; Contro
(C.F. , Controparte_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2
( ), (C.F. ), rappresentati e CodiceFiscale_3 CP_3 C.F._4 difesi dall'Avv. Ettore Giovanni Fioresta;

( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Teresa Parte_2 CodiceFiscale_5
Emocida;
( ) e ( ), Parte_3 CodiceFiscale_6 Parte_4 CodiceFiscale_7 rappresentati e difesi dall'Avv. Simona Savari;

(c.f. ), , (c.f. Parte_5 CodiceFiscale_8 Parte_6 [...]
) e (c.f. ), con l'avv. C.F._9 Parte_7 CodiceFiscale_10
DO IA Nonché contro
, , e;
Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 contumaci. CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 19 novembre 2024. MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione , conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Parte_1
AT i GG.ri ; ; Controparte_2 Controparte_1 Controparte_8 CP_9
; , ; ;
[...] Parte_4 Parte_3 Parte_6 Parte_7 Pt_5
; e .
[...] Parte_2 CP_3 Controparte_4
Con la memoria primo termine, il medesimo precisava la domanda, Parte_1 anche tenendo in considerazione le deduzioni delle controparti. Si costituivano i convenuti contestando ognuno con le proprie ragioni l'avversa domanda. Disposta ctu tecnica la causa all'udienza del 19 novembre 2024 la causa veniva trattenuta a sentenza con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.. L'art. 1063 c.c. stabilisce che l'estensione e l'esercizio della servitù sono regolati dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni successive. La domanda è infondata e deve essere rigettata. L'art. 1064 comma 1 c.c. stabilisce che il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne e l'art. 1065 c.c. dispone che, nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente. Dal combinato disposto delle norme suddette risulta dunque che il titolo è la fonte regolatrice primaria della servitù, tenendo conto della comune intenzione dei contraenti, da ricavare non solo dal tenore letterale delle espressioni, ma anche dallo stato dei luoghi, e dall'ubicazione reciproca dei fondi: solo nel caso di lacune o imprecisione del titolo è possibile far ricorso alle regole sussidiarie di cui agli artt. 1064 e 1065 c.c.(Cass.20696/18). Per quanto emerge dagli atti, alla luce della conformazione dei luoghi, non sussistono elementi di possibile contrasto riguardo all'estensione della servitù. La domanda dell'attore è mirata alla realizzazione delle opere relative alla strada privata, che costituisce una servitù a favore dei proprietari delle aree circostanti per accedere alla strada comunale “Melinduso”. L'attore non ha chiesto con questa azione al il pagamento degli oneri di CP_7 urbanizzazione in sede di rilascio delle concessioni edilizie, bensì ai convenuti. Il contributo per il rilascio del permesso di costruire, ha natura di prestazione patrimoniale imposta, di carattere non tributario a carattere generale, prescindendo dalle singole opere di urbanizzazione e venendo determinato indipendentemente sia dall'utilità che il concessionario ritrae dal titolo edificatorio, sia dalle spese effettivamente occorrenti per realizzare dette opere;
ne discende che, attesa la natura non sinallagmatica ed il regime interamente pubblicistico che lo connota, la debenza del contributo è legata unicamente al rilascio della concessione, evento che va tenuto in considerazione anche come momento per la determinazione dell'entità del contributo. Non sussiste, infatti, un obbligo per il di eseguire le opere di urbanizzazione CP_7 primarie e secondarie a fronte del pagamento dei relativi oneri da parte del privato. In merito ai quesisti formulati dal Giudice, il CTU dott. ha risposto Persona_1 precisamente ai quesiti richiesti. Infatti, dalla Ctu suindicata (quesito 1.1), si evince chiaramente che la servitù di passaggio tra i fondi esiste, introducendosi dalla strada comunale “Melindus” e percorrendo parte di proprietà di (particella 922) nonché la particella n. 755 di proprietà dei Parte_2 sig.ri , ma come precisato dal CTU, dal punto di vista giuridico l'accesso Parte_8
è garantito solo dall'area ceduta da al Comune di (particelle 918 e Parte_2 CP_7
924 c.f.r. istanza deposito visure del 20.02.2018), in base alla Convenzione riguardante il Piano di Lottizzazione Commerciale. Il ctu ha risposto che: a seguito del piano di lottizzazione presentato dal sig. il Pt_2 CP_7
è diventato proprietario di una parte della strada del fondo servente, (più precisamente le
[...]
n° 918 e 924 sono state individuate a strade di accesso al piano di lottizzazione) di conseguenza legittimato a stare in giudizio è senza alcun dubbio il (c.f.r. CTU Controparte_7 pag. 8). Infatti, come confermato dal CTU: “Dal punto di vista giuridico l'accesso è garantito solo dall'area ceduta da al (di cui alle particelle 918 e 924), in base alla Parte_2 CP_7
Convenzione riguardante il citato Piano di Lottizzazione Commerciale. Tale accesso, come riportato a pagina 3 dell'elaborato n° 1 “Relazione Tecnica”, è stato previsto largo ml. 6,30 a causa “della ridotta superficie di proprietà”, con successiva larghezza regolamentare pari a ml. 10,00. Dopo tale accesso di ml. 10,00, si imbocca l'area corrispondente alla particella n° 922 (rimasta di proprietà che ha attualmente una larghezza non Parte_2 uniforme, che varia all'inizio da ml. 8,20 a ml. 10,00, per un tratto di ml. 51,20, per poi occupare, per ml. 27,60, la particella n° 921, sempre di Per avere una larghezza costante di Parte_2 ml. 10,00 (compreso il marciapiede da ml. 1,50) occorre frazionare dalla particella n° 921 una superficie di mq. 281,60, come riportato nelle allegate planimetrie catastale e stato di fatto dell'area con servitù di passaggio (Allegato n° 8). Si raggiunge così l'area della particella n° 755 di proprietà , che consente Parte_8
l'accesso alla parte attrice e agli altri residenti limitrofi. L'attuale larghezza della Parte_1 strada è di ml. 8,20 all'ini orrispondenza dell'edificio della parte attrice Parte_1
e di ml 8,40 nella parte finale.
[...] ione si ribadisce che: Il tracciato sopra descritto costituisce la servitù di passaggio tra i fondi per cui è causa”. (c.f.r. CTU pag. 8 Quesito 1.1). In merito al quesito 1.2, il CTU lo stesso ha precisato che: Non esiste altra alternativa per accedere alle proprietà interessate e la servitù è così concretizzata:
- Accesso all'area del Piano di Lottizzazione tramite le particelle 918 e 924 di proprietà Comunale;

- Area sul margine della lottizzazione, individuata con la particella 922 di mq. 520, di proprietà ; Parte_2
- Area costituita dal terreno di proprietà dei coniugi di cui alla Parte_8 particella n° 755 di mq. 1377, gravata della servitù di passaggio per le aree vendute ai coniugi (ora di , e coniugi Persona_2 Parte_5 Parte_1 Per_3
e ad altri, così come desunto dagli atti di vendita nei quali è stato sempre ribadito
[...] che “alla parte acquirente spetta la servitù di passaggio sulla particella n° 755 di proprietà della parte alienante”. Il CTU, afferma che, la titolarità passiva del rapporto controverso spetta, ai coniugi
, in qualità di proprietari della particella 755. Parte_8
In merito al quesito 1.3, il CTU stesso ha precisato che i lavori che hanno arrecato danni a parte attrice ed indicati dal CTU, sono i lavori che sono stati indicati negli atti acquisiti dal progetto in sanatoria (all. n. 10), ma come precisato dal CTU, degli stessi non risulta traccia (non è presente alcuna documentazione amministrativa in merito ai suindicati lavori) e pertanto, non è possibile affermare se gli stessi siano stati realizzati e nel caso eseguiti a regola d'arte (c.f.r. CTU pag. 11). Infatti, il CTU ha risposto al quesito affermando che, in merito ai danni lamentati da parte attrice (c.f.r. Ctu pag. 11) la causa principale dei danni riscontrati è da attribuire alla mancata realizzazione dei sopra citati lavori di drenaggio e impermeabilizzazione delle fondazioni e/o alla non corretta esecuzione degli stessi sulle pareti dei vani posti al piano seminterrato. Dalla risposta fornita dal CTU, si evince chiaramente che i danni richiesti da parte attrice non possono essere richiesti al sig. , ma, gli stessi sono attribuibili Parte_2 esclusivamente a parte attrice la quale non ha fornito prova dell'esecuzione dei lavori (impermeabilizzazione delle pareti interessate dall'umidità con scavo esterno fino all'estradosso della fondazione, stesura di malta di cemento e strato impermeabile di asfalto caldo, realizzazione di muretto in mattoni e riempimento con spezzoni di pietrame e successivo ripristino della fondazione. Realizzazione di pozzetti in c.a. per la raccolta e smaltimento delle acque meteoriche con tubazioni e chiusini”. Tali lavori, secondo parte attrice, “hanno comportato un miglioramento della situazione, ma non hanno eliminato la presenza di umidità nella muratura), non consentendo così al Ctu di accertare l'esistenza dei lavori e la corretta realizzazione degli stessi. In merito al quesito 2 (Specifichi il CTU se fra le cause dei danni lamentati si possa annoverare il dislivello della costruzione rispetto alla strada “Melindus”), il CTU stesso ritiene che i lavori di realizzazione della strada, seppur necessari per raggiungere in maniera agevole i fondi serviti, non siano risolutivi per l'eliminazione delle cause dei danni lamentati da parte attrice. La mancata costruzione a regola d'arte della strada può solo aggravare le infiltrazioni di acque meteoriche, essendo i terreni dei lotti di proprietà anch'essi soggetti a ristagno di acqua piovana e tenuto conto che, come evidenziato negli atti di causa, esiste nel lato opposto all'ingresso delle abitazioni un canale irriguo coperto abusivamente che ha intensificato i fenomeni di umidità. In ogni caso ove la costruzione, pur interrata rispetto alla viabilità d'accesso, fosse stata realizzata a regola d'arte, prevedendo i lavori di drenaggio e d'impermeabilizzazione delle fondazioni e delle pareti dei vani posti al piano seminterrato, non avrebbe avuto i danni lamentati (c.f.r. CTU pag. 12). Pertanto il CTU è del parere che nell'edificio di parte attrice i danni riscontrati non sono da attribuire alla mancata realizzazione della strada e quindi al dislivello tra la quota della stessa e quella d'imposta dell'edificio, così come costruito. Dalle affermazioni del CTU si evince nuovamente che, i danni lamentati da parte attrice sono da attribuire alla mancata realizzazione dei sopra citati lavori di drenaggio e impermeabilizzazione delle fondazioni e/o alla non corretta esecuzione degli stessi sulle pareti dei vani posti al piano seminterrato. Effettivamente a questo punto, la domanda formulata dall'attore che, con il presente giudizio, intende risolvere definitivamente i suoi problemi su una strada gravata da servitù non può essere accolta in quanto le spese di manutenzione sono unicamente a suo carico.
I lavori di mantenimento di una servitù di passaggio sono, salvo diversa pattuizione nel titolo, a carico del proprietario del fondo dominante, ovvero di chi esercita il diritto di passaggio. Tuttavia, se le opere di manutenzione apportano un beneficio anche al proprietario del fondo servente, le spese vanno ripartite in proporzione a tale vantaggio reciproco.
Le spese di manutenzione, come la pulizia o le piccole riparazioni necessarie a conservare il passaggio, spettano in prima battuta al proprietario del fondo dominante.
Questo perché la servitù è costituita per l'utilità del fondo dominante, quindi il proprietario che ne beneficia deve farsi carico delle spese per garantirne il corretto esercizio.
Le spese vengono divise tra il proprietario del fondo dominante e il proprietario del fondo servente quando i lavori di manutenzione apportano un vantaggio anche a quest'ultimo.
Un esempio tipico è la realizzazione di un sistema di drenaggio che, oltre a conservare il passaggio, previene l'allagamento di una porzione del fondo servente.
La ripartizione delle spese deve avvenire in proporzione al beneficio ricevuto.
Parimenti non possono essere accolte le tesi dei convenuti, i quali eccepiscono il difetto di legittimazione passiva spettante al comune di . CP_7 infatti: “L'esistenza di una servitù pubblica gravante su una strada, tale da considerarla a tutti gli effetti aperta al pubblico transito, presuppone l'accertamento che il passaggio sia esercitato iure servitutis da una collettività indeterminata di persone qualificata dall'appartenenza ad una comunità territoriale, che la strada sia concretamente idonea a soddisfare, anche per il collegamento alla via pubblica, esigenze di interesse generale e che ricorra un titolo valido a sorreggere l'affermazione del diritto di uso pubblico”, la prospettazione fornita dai convenuti poteva ritenersi fondata” Infatti, una strada privata può ritenersi assoggettata a servitù pubblica di passaggio, solo allorché ricorrano i seguenti presupposti: uso generalizzato del passaggio da parte di una collettività indeterminata di individui, considerata uti cives, in quanto portatori di un interesse generale, non essendo sufficiente un'utilizzazione uti singuli; l'oggettiva idoneità del bene a soddisfare il fine di pubblico interesse. Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, alla convenzione tra privato e amministrazione natura onerosa laddove vi sia alternatività tra realizzazione dell'opera e pagamento degli oneri con conseguenti riflessi sui pubblici interessi, la riconduzione delle opere di urbanizzazione a scomputo oneri nell'ambito delle opere pubbliche comporta de plano il riconoscimento della sussistenza dei presupposti de quibus. Gli interventi di urbanizzazione primaria, che includono le strade residenziali e le aree di sosta e parcheggio, essendo funzionali al conseguimento di esigenze non limitate al semplice insediamento individuale, danno luogo ad un'opera pubblica, la cui realizzazione è demandata al privato in virtù di un mandato espresso conferitogli dall'amministrazione. La clausola che preveda lo scomputo dei relativi oneri da quelli di concessione, conferisce al rapporto carattere di onerosità, poiché comporta la rinuncia dell'amministrazione ai contributi concessori. Ne consegue che, pur dovendosi, nel caso di specie, escludere la sussistenza, in capo all'Amministrazione convenuta, della titolarità del bene, merita di essere adeguatamente valorizzato il profilo della destinazione formale delle opere e del bene, sì che la fruibilità della strada sia possibile a tutti i partecipanti alla servitù. Se le opere sono frutto di opere di urbanizzazione, vanno ritenuti per definizione “pubblici” in quanto adibiti all'uso “pubblico”, ovvero comune a tutti i cittadini. In altri termini, posto che le opere di urbanizzazione primaria sono da ritenersi pubbliche qualora sussista il requisito della onerosità per la P.A., requisito individuabile nello scomputo del pagamento degli oneri di urbanizzazione, nel momento in cui il Comune accetta la proposta di ampliare il tessuto urbano abitativo con un nuovo complesso edilizio ed incamera, direttamente od indirettamente, gli oneri di urbanizzazione, le opere di urbanizzazione primaria entrano a far parte dei beni pubblici anche indipendentemente dalla titolarità di diritti reali sul suolo ove vengono realizzate, con conseguente assunzione degli obblighi manutentivi. All'operata disamina, assorbente rispetto alle ulteriori questione di merito ed istruttorie dibattute in causa, consegue che sia l'originario tracciato comunale sia l'allargamento eseguito, essendo pacificamente opere di urbanizzazione primaria realizzate, in attuazione della convenzione stipulata inter partes, con scomputo degli oneri di urbanizzazione, debbono ritenersi pubblici”. In conclusione, non si può ritenere l'uso pubblico della servitù dedotta, salvo concordare con il comune le opere da effettuare e suddividere i relativi costi con lo stesso per apportare la sistemazione della stessa. Allo stato dei fatti le spese sarebbero tutte a carico dell'attore e, nel caso in cui dette opere siano anche a vantaggio dei proprietari del fondo servente sono da dividersi in base all'utilità apportata.
Non si può parlare di natura pubblica delle opere di urbanizzazione richieste in quanto sono solo a vantaggio di una parte privata, salvo poi far valere le eventuali convenzioni.
Le spese si ritengono compensate in virtù della reciprocità della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta le domande;
compensa le spese tra le parti. AT li 30 settembre 2025
Il Giudice Onorario dott.ssa Rosanna Scillone