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Sentenza 18 dicembre 2025
Sentenza 18 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Palermo, sentenza 18/12/2025, n. 5161 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Palermo |
| Numero : | 5161 |
| Data del deposito : | 18 dicembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 3502/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3502/2025
All'udienza del 18 dicembre 2025, innanzi al dott. Santo Sutera, sono comparsi i procuratori delle parti.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'Avv. Cutietta preliminarmente eccepisce l'inammissibilità della documentazione allegata da controparte alle note conclusive depositate l'1 dicembre 2025, nonché l'inammissibilità e l'irritualità della ulteriore memoria depositata il 10 dicembre 2025 e della documentazione ivi allegata, non accettando il contraddittorio su tali atti e documenti non autorizzati;
nel merito conclude come in note autorizzate ribadendo l'eccezione per difetto di legittimazione attiva del condominio relativamente alla domanda riconvenzionale, state il difetto di rappresentanza dell'amministratore, che non ha depositato la relativa delibera all'udienza del 30 giugno 2025; chiede che la causa venga decisa. L'Avv. Talarico conclude riportandosi a tutti i propri scritti, ivi comprese le note depositate e chiede che la causa venga decisa, chiedendo in via subordinata un rinvio ex art. 182 c.p.c. in ordine all'eccezione di controparte. L'Avv. Cutietta si oppone anche a tale richiesta ed insiste nelle proprie domande. Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Santo Sutera ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3502/2025 promossa da:
, nata a [...] l'[...], C.F. , con Parte_1 C.F._1 il patrocinio dell'avv. Francesco Cutietta RICORRENTE contro
, C.F./P.IVA Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv, Talarico Achille per mandato in atti. RESISTENTE
OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 2 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 18 marzo 2025, la sig.ra ha citato in giudizio Parte_1
il , chiedendo accertarsi e dichiararsi la nullità Controparte_2
della delibera assunta dall'assemblea dei condomini del detto Condominio in data 27 novembre 2024 in relazione al punto n.2 dell'ordine del giorno di conferma e nomina dell'amministratore del
Condominio.
In particolare, l'attrice ha fondato la detta impugnazione sulla eccepita nullità della delibera di nomina/conferma dell'amministratore del Condominio per omessa indicazione del suo compenso, in violazione di quanto prescritto dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., secondo cui l'amministratore di condominio “all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve
specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso
per l'attività svolta”.
In conclusione, parte attrice ha chiesto la declaratoria di nullità della detta delibera e la condanna del convenuto al pagamento delle spese processuali. CP_1
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 19 giugno 2025, si è costituito il convenuto contestando i motivi di impugnazione sollevati da parte attrice, e chiedendo il CP_1
rigetto delle domande con condanna al pagamento delle spese processuali, eccependo in via preliminare che il vizio eccepito da parte attrice non avrebbe comportato la nullità della delibera, ma soltanto la sua eventuale annullabilità, nonché la cessazione della materia del contendere alla luce della successiva delibera del 16 aprile 2025 con cui era stato confermato l'amministratore in carica, contenente l'indicazione del suo compenso.
In via riconvenzionale, parte convenuta chiedeva la condanna dell'attrice al pagamento degli oneri condominiali dovuti, nonché il risarcimento dei danni subiti per le condizioni dell'immobile di parte attrice;
con condanna alle spese processuali.
pagina 3 di 7 All'esito dell'istruttoria, fondata sulla documentazione versata in atti dalle parti, la causa è stata posta in decisione previa discussione orale e dopo avere concesso alle parti un termine per il deposito di note conclusive.
La domanda formulata da parte attrice risulta fondata e la delibera impugnata va dichiarata nulla,
mentre le domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto sono da ritenersi inammissibili e pertanto vanno rigettate.
La fattispecie in esame è regolata dall'articolo 1129, al comma 14, del Codice Civile che stabilisce in modo inequivocabile che l'amministratore di condominio, all'atto dell'accettazione della sua nomina e ad ogni rinnovo del suo incarico, deve specificare analiticamente e per iscritto l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività professionale che andrà a svolgere, e la mancata osservanza di questa fondamentale prescrizione comporta, come sanzione prevista direttamente dalla norma, la nullità della nomina stessa.
La ratio di tale norma è quella di garantire la trasparenza nei rapporti tra amministratore e condòmini,
ovvero che i condòmini siano pienamente consapevoli, fin dall'inizio, dei costi che dovranno sostenere per la gestione del loro immobile, tanto che la sua violazione determina un vizio talmente grave da inficiare la validità stessa della delibera di nomina.
Sul punto la Corte di Cassazione, cui questo giudice intende uniformarsi, ha statuito che “Agli effetti
dell'art.1129, comma 14 c.c. il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di
condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a tiolo di compenso, per la costituzione di un
valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento,
approvato dall'assemblea, recante l'elemento essenziale della analitica determinazione del
corrispettivo, che non può neanche ritenersi implicita nella delibera di approvazione del rendiconto”.
(Cass. 12927/2022).
In ordine alla successiva delibera del 16 aprile 2025, richiamata da parte convenuta a fondamento della pagina 4 di 7 chiesta cessazione della materia del contendere, si rileva che questa, pur avendo di fatto regolarizzato la situazione per il futuro, non poteva in alcun modo sanare retroattivamente la nullità che affliggeva la nomina del 27 novembre 2024.
La prima delibera di nomina, essendo nata nulla, restava tale, e un vizio di nullità, per sua natura, non può essere convalidato da un atto successivo che tenti di rimediare alla mancanza originaria, atteso che,
al massimo, la seconda delibera può valere come una nuova e corretta manifestazione di volontà per il futuro, ma non può rendere valido ciò che era nullo fin dall'inizio.
Inoltre, si rileva che anche tale successiva delibera è stata oggetto di impugnazione da parte dell'odierna attrice, con la conseguenza che non si può ritenere cessata la materia del contendere tra le parti.
Ne consegue che la delibera di nomina/conferma dell'amministratore deve essere dichiarata nulla.
Per ciò che concerne le domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto, si CP_1
ritiene che le stesse siano inammissibili.
Infatti, con tali domande il convenuto ha chiesto il pagamento degli oneri condominiali CP_1
ritenuti dovuti dall'attrice, nonché il risarcimento dei danni patiti a seguito del cattivo stato di manutenzione del suo immobile, mentre la domanda formulata da parte attrice atteneva esclusivamente all'accertamento della nullità della delibera impugnata afferente alla nomina dell'amministratore del
Condominio.
Ebbene, una domanda riconvenzionale è ammissibile se dipende dallo stesso titolo dedotto in giudizio dall'attore, ossia quando la causa petendi delle due domande (principale e riconvenzionale) è la stessa;
da un titolo che già appartiene alla causa principale come mezzo di eccezione;
in tale ipotesi, la causa
petendi è diversa, ma la riconvenzionale si collega alla domanda di rigetto della domanda attorea;
da un titolo diverso da quello dedotto dall'attore allorché sussista un collegamento oggettivo;
in tale circostanza, la causa petendi può essere diversa. pagina 5 di 7 Pertanto, la domanda riconvenzionale, per essere ammissibile, deve dipendere da fatti collegati ai fatti costitutivi della domanda principale, fatti estintivi, fatti impeditivi o fatti modificativi già introdotti mediante eccezione.
Tale collegamento deve essere obiettivo e tale da rendere consigliabile decidere entrambe le questioni nello stesso processo, realizzando così il cosiddetto simultaneus processus (Cass. 27654/2011).
Premesso ciò, nel caso in esame, non può ravvisarsi alcun collegamento obiettivo tra la domanda formulata in via principale da parte ricorrente e le domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto. CP_1
Consegue l'inammissibilità delle domande formulate in via riconvenzionale dal Condominio.
Per il principio della soccombenza, parte convenuta deve rifondere parte attrice delle spese del giudizio, liquidate come da dispositivo, in applicazione del D.M. 147/2022.
Sul punto, considerate le difese rappresentate dalle parti, le questioni di fatto e di diritto esaminate,
nonché il valore della controversia, e l'istruttoria meramente documentale, si ritiene di dovere applicare i parametri dettati dalla norma richiamata nei suoi valori medi.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone:
1. Accerta e dichiara la nullità della delibera assunta dall'assemblea del Controparte_2
, , in data 27 novembre 2024 in relazione al punto 2 dell'ordine
[...] CP_1
del giorno (nomina amministratore);
2. Dichiara l'inammissibilità delle domande formulate in via riconvenzionale dal CP_2
;
[...] Controparte_1
pagina 6 di 7 3. Condanna parte convenuta, , a Controparte_2
rimborsare a parte attrice, , le spese di lite, che si liquidano in Parte_1
€7.616,00 per compensi professionali, € 545,00 per spese documentate, oltre i.v.a., c.p.a. e 15%
per spese generali.
Così è deciso in Palermo, il 18 dicembre 2025.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
pagina 7 di 7
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3502/2025
All'udienza del 18 dicembre 2025, innanzi al dott. Santo Sutera, sono comparsi i procuratori delle parti.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'Avv. Cutietta preliminarmente eccepisce l'inammissibilità della documentazione allegata da controparte alle note conclusive depositate l'1 dicembre 2025, nonché l'inammissibilità e l'irritualità della ulteriore memoria depositata il 10 dicembre 2025 e della documentazione ivi allegata, non accettando il contraddittorio su tali atti e documenti non autorizzati;
nel merito conclude come in note autorizzate ribadendo l'eccezione per difetto di legittimazione attiva del condominio relativamente alla domanda riconvenzionale, state il difetto di rappresentanza dell'amministratore, che non ha depositato la relativa delibera all'udienza del 30 giugno 2025; chiede che la causa venga decisa. L'Avv. Talarico conclude riportandosi a tutti i propri scritti, ivi comprese le note depositate e chiede che la causa venga decisa, chiedendo in via subordinata un rinvio ex art. 182 c.p.c. in ordine all'eccezione di controparte. L'Avv. Cutietta si oppone anche a tale richiesta ed insiste nelle proprie domande. Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Santo Sutera ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3502/2025 promossa da:
, nata a [...] l'[...], C.F. , con Parte_1 C.F._1 il patrocinio dell'avv. Francesco Cutietta RICORRENTE contro
, C.F./P.IVA Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv, Talarico Achille per mandato in atti. RESISTENTE
OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 2 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 18 marzo 2025, la sig.ra ha citato in giudizio Parte_1
il , chiedendo accertarsi e dichiararsi la nullità Controparte_2
della delibera assunta dall'assemblea dei condomini del detto Condominio in data 27 novembre 2024 in relazione al punto n.2 dell'ordine del giorno di conferma e nomina dell'amministratore del
Condominio.
In particolare, l'attrice ha fondato la detta impugnazione sulla eccepita nullità della delibera di nomina/conferma dell'amministratore del Condominio per omessa indicazione del suo compenso, in violazione di quanto prescritto dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., secondo cui l'amministratore di condominio “all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve
specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso
per l'attività svolta”.
In conclusione, parte attrice ha chiesto la declaratoria di nullità della detta delibera e la condanna del convenuto al pagamento delle spese processuali. CP_1
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 19 giugno 2025, si è costituito il convenuto contestando i motivi di impugnazione sollevati da parte attrice, e chiedendo il CP_1
rigetto delle domande con condanna al pagamento delle spese processuali, eccependo in via preliminare che il vizio eccepito da parte attrice non avrebbe comportato la nullità della delibera, ma soltanto la sua eventuale annullabilità, nonché la cessazione della materia del contendere alla luce della successiva delibera del 16 aprile 2025 con cui era stato confermato l'amministratore in carica, contenente l'indicazione del suo compenso.
In via riconvenzionale, parte convenuta chiedeva la condanna dell'attrice al pagamento degli oneri condominiali dovuti, nonché il risarcimento dei danni subiti per le condizioni dell'immobile di parte attrice;
con condanna alle spese processuali.
pagina 3 di 7 All'esito dell'istruttoria, fondata sulla documentazione versata in atti dalle parti, la causa è stata posta in decisione previa discussione orale e dopo avere concesso alle parti un termine per il deposito di note conclusive.
La domanda formulata da parte attrice risulta fondata e la delibera impugnata va dichiarata nulla,
mentre le domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto sono da ritenersi inammissibili e pertanto vanno rigettate.
La fattispecie in esame è regolata dall'articolo 1129, al comma 14, del Codice Civile che stabilisce in modo inequivocabile che l'amministratore di condominio, all'atto dell'accettazione della sua nomina e ad ogni rinnovo del suo incarico, deve specificare analiticamente e per iscritto l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività professionale che andrà a svolgere, e la mancata osservanza di questa fondamentale prescrizione comporta, come sanzione prevista direttamente dalla norma, la nullità della nomina stessa.
La ratio di tale norma è quella di garantire la trasparenza nei rapporti tra amministratore e condòmini,
ovvero che i condòmini siano pienamente consapevoli, fin dall'inizio, dei costi che dovranno sostenere per la gestione del loro immobile, tanto che la sua violazione determina un vizio talmente grave da inficiare la validità stessa della delibera di nomina.
Sul punto la Corte di Cassazione, cui questo giudice intende uniformarsi, ha statuito che “Agli effetti
dell'art.1129, comma 14 c.c. il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di
condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a tiolo di compenso, per la costituzione di un
valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento,
approvato dall'assemblea, recante l'elemento essenziale della analitica determinazione del
corrispettivo, che non può neanche ritenersi implicita nella delibera di approvazione del rendiconto”.
(Cass. 12927/2022).
In ordine alla successiva delibera del 16 aprile 2025, richiamata da parte convenuta a fondamento della pagina 4 di 7 chiesta cessazione della materia del contendere, si rileva che questa, pur avendo di fatto regolarizzato la situazione per il futuro, non poteva in alcun modo sanare retroattivamente la nullità che affliggeva la nomina del 27 novembre 2024.
La prima delibera di nomina, essendo nata nulla, restava tale, e un vizio di nullità, per sua natura, non può essere convalidato da un atto successivo che tenti di rimediare alla mancanza originaria, atteso che,
al massimo, la seconda delibera può valere come una nuova e corretta manifestazione di volontà per il futuro, ma non può rendere valido ciò che era nullo fin dall'inizio.
Inoltre, si rileva che anche tale successiva delibera è stata oggetto di impugnazione da parte dell'odierna attrice, con la conseguenza che non si può ritenere cessata la materia del contendere tra le parti.
Ne consegue che la delibera di nomina/conferma dell'amministratore deve essere dichiarata nulla.
Per ciò che concerne le domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto, si CP_1
ritiene che le stesse siano inammissibili.
Infatti, con tali domande il convenuto ha chiesto il pagamento degli oneri condominiali CP_1
ritenuti dovuti dall'attrice, nonché il risarcimento dei danni patiti a seguito del cattivo stato di manutenzione del suo immobile, mentre la domanda formulata da parte attrice atteneva esclusivamente all'accertamento della nullità della delibera impugnata afferente alla nomina dell'amministratore del
Condominio.
Ebbene, una domanda riconvenzionale è ammissibile se dipende dallo stesso titolo dedotto in giudizio dall'attore, ossia quando la causa petendi delle due domande (principale e riconvenzionale) è la stessa;
da un titolo che già appartiene alla causa principale come mezzo di eccezione;
in tale ipotesi, la causa
petendi è diversa, ma la riconvenzionale si collega alla domanda di rigetto della domanda attorea;
da un titolo diverso da quello dedotto dall'attore allorché sussista un collegamento oggettivo;
in tale circostanza, la causa petendi può essere diversa. pagina 5 di 7 Pertanto, la domanda riconvenzionale, per essere ammissibile, deve dipendere da fatti collegati ai fatti costitutivi della domanda principale, fatti estintivi, fatti impeditivi o fatti modificativi già introdotti mediante eccezione.
Tale collegamento deve essere obiettivo e tale da rendere consigliabile decidere entrambe le questioni nello stesso processo, realizzando così il cosiddetto simultaneus processus (Cass. 27654/2011).
Premesso ciò, nel caso in esame, non può ravvisarsi alcun collegamento obiettivo tra la domanda formulata in via principale da parte ricorrente e le domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto. CP_1
Consegue l'inammissibilità delle domande formulate in via riconvenzionale dal Condominio.
Per il principio della soccombenza, parte convenuta deve rifondere parte attrice delle spese del giudizio, liquidate come da dispositivo, in applicazione del D.M. 147/2022.
Sul punto, considerate le difese rappresentate dalle parti, le questioni di fatto e di diritto esaminate,
nonché il valore della controversia, e l'istruttoria meramente documentale, si ritiene di dovere applicare i parametri dettati dalla norma richiamata nei suoi valori medi.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone:
1. Accerta e dichiara la nullità della delibera assunta dall'assemblea del Controparte_2
, , in data 27 novembre 2024 in relazione al punto 2 dell'ordine
[...] CP_1
del giorno (nomina amministratore);
2. Dichiara l'inammissibilità delle domande formulate in via riconvenzionale dal CP_2
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[...] Controparte_1
pagina 6 di 7 3. Condanna parte convenuta, , a Controparte_2
rimborsare a parte attrice, , le spese di lite, che si liquidano in Parte_1
€7.616,00 per compensi professionali, € 545,00 per spese documentate, oltre i.v.a., c.p.a. e 15%
per spese generali.
Così è deciso in Palermo, il 18 dicembre 2025.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
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