Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 2381 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 20243 tra
, nata a [...] il [...], ivi residente in [...], Parte_1 cod. fisc. , rappresentata e difesa, giusta procura in atti dall'Avv. C.F._1
Antonio Arseni, cod. fisc. presso lo studio del quale è elettivamente C.F._2 domiciliata in Cerveteri, Via U. Badini n° 1, int. 9 (pec:
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Ricorrente contro
nato a [...] il [...], domiciliato in Cerveteri, Via Mediterraneo n. 54, CP_1
C.F.: , e , nata a [...] il giorno 22.5.1964, C.F._3 Controparte_2 domiciliata in Cerveteri, Via Mediterraneo n. 54, C.F.: , CodiceFiscale_4 rappresentati e difesi, giusta procure speciali in atti e ammessi al gratuito patrocinio a spese dello Stato in virtù di delibere n. 422/23/19 e 422/23/19 del 2.5.2023 del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Civitavecchia, dall'avv. Franca Farnesi, C.F.:
nonché elettivamente domiciliati presso il suo studio in Cerveteri, C.F._5 loc.tà Cerenova, Via Sergio Angelucci n. 3 (PEC Email_2
Resistenti Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con ricorso depositato in data 7.8.2023 la signora conveniva in giudizio i signori Pt_1
e affinchè, accertata e dichiarata la invalidità e/o CP_1 Controparte_2 inefficacia a produrre effetti dell'accordo negoziale inter partes il Tribunale adìto li condannasse , quali occupanti senza titolo, al rilascio immediato dell'immobile sito in Via Mediterraneo n° 54, esattamente Via dei Cipressi, piano T n° 4, nel NCEU del Comune di Cerveteri foglio 53, part. 122, int. 4 oltre al risarcimento del danno da occupazione illegittima e da perdita subita nella misura determinanda in corso del giudizio;
in via gradata e subordinata, ove il giudice avesse optato per la esistenza o validità di un contratto di locazione, affinchè, accertato il grave inadempimento dei resistenti per il mancato pagamento dei canoni nella misura dovuta o determinata dal giudice fosse pronunciata la risoluzione del contratto condannando comunque i convenuti a pagare il corrispettivo spettante alla ricorrente, oltre che a rilasciare il bene Vinte le spese. Premetteva la ricorrente che verso la fine di novembre 2016 era stata contattata dai Sigg.
i quali erano in cerca di un immobile da affittare in quanto sfrattati dalla Parte_2 precedente abitazione, a loro dire ingiustamente;
che le parti si accordavano per 2 sottoscrivere un contratto di locazione che avrebbe avuto la durata prevista dalla legge e con un canone di € 750,00 mensili stante la posizione del bene e la sua consistenza di oltre 100 mq, rinviando le operazioni di formalizzazione negoziale ad altra data;
che la ricorrente consentiva l'immediato utilizzo del bene con l'accordo che a breve sarebeb stato sottoscritto il contratto;
che poi la ricorrente veniva colpita da una severa forma di depressione bipolare che la costringeva ad assumere psicofarmaci, ansiolitici, sonniferi e litio in dosi massicce;
che i resistenti approfittando dello stato di salute della ricorrente né versavano quanto pattuito verbalmente per la detenzione dell'immobile, salvo la somma di € 1.500,00 (pari due mensilità, € 750,00 x 2), € 900,00 (serviti per pagare le varie bollette intestate alla ricorrente), e 13 vaglia postali di € 300,00 ciascuno, recanti la causale “affitto”; che pertanto l'occupazione non assistita da un valido contratto era nulla. Si costituivano i resistenti che si opponevano alla domanda e, in via riconvenzionale, chiedevano di acccertare la stipula di un rapporto locativo di fatto quantificando anche la durata del rapporto di e il canone;
stabilire un termine per il rilascio più ampio possibile;
in subordine, nel caso in cui non fosse riconosciuto il rapporto di locazione, riconoscere la natura di comodato, cd. precario e stabilire un termine più ampio possibile per il rilascio dell'immobile considerata anche la situazione economica delle parti;
compensare le spese di lite. Precisavano che era stata la ricorrente a scegliere di stipulare solo una scrittura privata, rimasto in suo possesso e non registrata;
che dall'inizio del rapporto venivano versate, oltre al canone, due mensilità a garanzia;
che successivamente il canone veniva ridotto ad Euro 600,00 che venivano sempre corrisposti brevi manu e poi ridotto ad Euro 300,00 mensili come da ricevute di pagamento;
che erano state pagate la Tari, sostituito lo scaldabagno, e le utenze;
che quindi si era creato un rapporto locativo di fatto e il Giudice doveva quantificare il valore locatizio dell'immobile e la durata . La causa ritenuta di natura documentale veniva assunta in decisione all'udienza del 28.10.2025. La domanda di parte ricorrente va accolta per quanto di ragione.
Il rapporto negoziale tra le parti Le parti concordano sull'esistenza, dal novembre 2016, di un “accordo” in forza del quale l'odierna ricorrente concedeva ai convenuti l'uso dell'immobile di causa a fronte di un corrispettivo di euro 750,00 mensili: la circostanza risulta riferita dai resistenti anche nell'esposto alla Guardia di Finanza (doc.1). Tale schema negoziale – concessione in godimento di un bene immobile a fronte di un corrispettivo periodico - integra la fattispecie della locazione immobiliare stipulata in forma non scritta e non registrato e, quindi, nulla sotto un duplice profilo: per violazione dell'art.1 della legge n.431/98 (quanto alla forma) e per violazione dell'art.1 comma 346 della legge n.311/2004 (quanto alla omessa registrazione). Come ribadito dalla Suprema Corte SS.UU 17.9.2015 n. 18214 il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale (analogamente cfr. Cass.civ., Sez.III, 16 maggio 2006, n.11356). L'unica ipotesi riconosciuta dall'ordinamento di contratto locativo verbale valido era quella prevista dall'art.13, comma 5, nel testo previgente la legge di stabilità per il 2016 (L.n.208/2015): si trattava del c.d. rapporto locativo di fatto caratterizzato dal fatto che la forma verbale doveva essere stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto 3 era considerato affetto, in quel caso sì, da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore. L'accertamento della figura del c.d. rapporto contrattuale di fatto (figura, poi, definitivamente eliminata dall'art.1 comma 59 della legge n.208/2015 in vigore dal 1.1.2016, che ha riscritto l'articolo 13 della legge 9.12.1998, n. 431, in materia di locazioni abitative) presupponeva, comunque, per i contratti previgenti la novella del 2015, la deduzione e, poi, la prova della imposizione del rapporto non scritto ad opera del locatore. Abrogata tale figura dei contratti di fatto “imposti” dal locatore – sempre che comunque fosse anche raggiunta la prova della imposizione – le locazioni verbali di immobili ad uso abitativo sono irrimediabilmente nulle. Va precisato che la nullità del rapporto inter partes consegue anche alla luce della nuova versione dell'art. 13 (nel testo risultante dalla novella n.208/2015) nella quale, essendo scomparso ogni riferimento all'imposizione da parte del locatore e con essa l'idea di una nullità relativa, cioè contestabile solo dal conduttore in quanto volta a proteggere la sua posizione personale e i suoi interessi individuali, la nullità è rilevabile d'ufficio. La nuova norma peraltro si riferisce espressamente all'ipotesi di omessa registrazione. Questa è un adempimento finalizzato alla tutela di un interesse generale, quale quello di cui all'art. 53 Cost. cioè la corretta imposizione fiscale, la cui omissione, è colpita con una nullità assoluta (non già di protezione). Quindi, riassumendo: a)solo l'art.13 L.n.431/98, nella formulazione antecedente alla legge n.208/2015 – applicabile ratione temporis al rapporto di causa - prevedeva al comma 5 la c.d. “azione di riconduzione” a condizioni conformi del c.d. rapporto locativo di fatto (privo del requisito di forma). L'azione, identificabile come di recupero del contratto, costituiva una declinazione del principio generale di conservazione del negozio giuridico (art.1424 c.c.) ma aveva un'applicazione limitata, in quanto, consentita al conduttore (solo) nei casi in cui il locatore avesse preteso la instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall'art.1 co.4 L.n. 431/98: circostanza, si ripete, di cui non vi è prova in questo giudizio. Né le prove orali articolate dal convenuto – assai generiche sul punto – sarebbero state idonee ad aggiungere elementi probatori circostanziati in ordine al presupposto di operatività dell'azione di “recupero” della locazione di fatto: la imposizione del locatore. b)la novella del 2015 ha eliminato la figura del c.d. rapporto contrattuale di fatto sanzionando con la nullità, assoluta e rilevabile d'ufficio, la omessa registrazione del contratto ad uso abitativo e consentendo l'azione di riconduzione purchè via sia un contratto scritto . Pertanto, al rapporto tra le parti in causa, sorto nel novembre 2016, non potrà applicarsi la disciplina della nullità di protezione limitata ai contratti verbali di locazioni previgenti alla novella del 2015, che ha espunto tale fattispecie dal nostro ordinamento. Ne consegue la nullità del rapporto inter partes e la conseguente mancanza di titolo che legittimi l'occupazione dell'immobile di causa da parte dei convenuti che andranno condannati al rilascio immediato.
Riconduzione dle contratto;
Indennità di occupazione Segue il rigetto della riconvenzionale proposta. Il difetto della forma scritta esclude, infatti, che il rapporto per cui è causa possa essere
“ricondotto” ai sensi dell'art. 13, comma 6, legge n. 431 del 1998, a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2, comma 1, della medesima legge n. 431 del 1998, con decorrenza del rapporto di locazione 4+4 dal gennaio 2017 (cfr. al riguardo anche Cass. Civ. sez. III, 13 4 giugno 2025, n. 15891). Infatti, solo l'art.13 L.n.431/98, nella formulazione antecedente alla legge n.208/2015,- prevedeva al comma 5 la c.d. “azione di riconduzione” a condizioni conformi del c.d. rapporto locativo di fatto (privo del requisito di forma). L'azione, identificabile come di recupero del contratto, costituiva una declinazione del principio generale di conservazione del negozio giuridico (art.1424 c.c.) ma aveva un'applicazione limitata, in quanto, consentita al conduttore (solo) nei casi in cui il locatore avesse preteso la instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall'art.1 co.4 L. n. 431/98. Nel giudizio di accertamento dell'esistenza del contratto di locazione il giudice determinava il canone dovuto, che non poteva eccedere quello definito ai sensi dell'art.2 ovvero quello definito ai sensi dell'art.5 co.2 e 3 (contratti c.d. a canone concordato). Pertanto, l'azione di recupero della locazione esitava con l'accertamento di un contratto il cui contenuto era diverso dall'originario programma, quanto meno sotto il profilo economico e, in sostanza, la conclusione di un contratto di locazione in forma verbale esponeva il locatore al rischio di vedersi riconoscere un canone diverso da quello pattuito e presumibilmente inferiore ad esso, dovendo essere fissato in riferimento agli accordi locali relativi ai contratti a canone concertato. Il presupposto di operatività dell'azione di “recupero” della locazione di fatto era, tuttavia, costituito dall'essere stata “pretesa” la stipulazione in forma verbale del contratto da parte del locatore. Nel giudizio introdotto ai sensi del previgente co.5 dell'art.13 l loc. ab, terzo periodo, al tribunale spettava accertare l'esistenza del contratto di locazione, emergente tanto dall'accordo verbale sul punto, quanto dalla concreta esecuzione che le parti gli avevano dato, determinando la formazione di un contratto nel quale l'osservanza della forma scritta restava affidata ad una pronuncia giudiziale. L'onere della prova della pattuizione dei suoi termini, ovviamente incombevano sul conduttore. L'art.1 co. 59 della legge n.208 del 2015, già citata, ha riscritto, nell'art. 13, l'azione di riconduzione , limitandola al caso del conduttore che ha subìto la scelta del locatore di non registrare il contratto – che tuttavia deve essere scritto - con la facoltà per il predetto di far convertire giudizialmente la locazione non registrata e con l'attribuzione al tribunale del potere di sostituire il contratto e determinare l'entità del canone che non potrà eccedere quello minimo definito ai sensi dell'art.5 commi 2 e 3 nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio . Alla luce, pertanto, della attuale normativa il conduttore, che di fatto si trova nell'immobile in mancanza di un contratto scritto, non ha alcun valido titolo, per cui non è detentore qualificato ma un semplice occupante che può essere definito abusivo. Tanto premesso , con riferimento alla richiesta della ricorrente di condanna dei resistenti al pagamento dell'indennità di occupazione, la domanda va accolta nei limiti di seguito precisati. L'istanza risarcitoria – tale dovendosi qualificare quella rivolta a conseguire l'indennità per l'occupazione sine titulo (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 13/12/2016 n° 25503), i parametri di riferimento sono rappresentati dall'arricchimento del conduttore e dal correlativo impoverimento del locatore per la perdita, durante l'occupazione, del valore locativo dell'immobile. Ciò premesso, i canoni pattuiti con il contratto nullo (euro 750,00/mese) possono costituire un utile riferimento per la determinazione della indennità giacchè le stesse parti hanno ritenuto come congruo un valore locativo del bene che i resistenti avrebbero dovuto corrispondere da novembre 2016 sino alla presente sentenza avente funzione liquidatoria. Tuttavia non si può non tenere conto del fatto che la ricorrente ha contribuito 5 consapevolmente ad instaurare un rapporto nullo, non avendo provveduto neanche tardivamente alla denuncia fiscale di un rapporto durato quasi dieci anni o alla richiesta della stipula di un atto scritto. Riconoscere, quindi, esattamente il corrispettivo pattuito ab initio significherebbe avallare un comportamento antigiuridico oltre che deresponsabilizzare i proprietari e incentivare la stipula di contratti nulli (oltre che fiscalmente non tassabili). Si ritiene, pertanto, che nella liquidazione del danno patìto dalla ricorrente per la abusiva occupazione possa farsi applicazione dell'art.1227 c.c. che in presenza di un “fatto colposo del creditore”, che ha concorso a cagionare il danno (consegna dell'immobile senza assicurarsi la previa stipula di un contratto), consente di diminuire il risarcimento “secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate”. Argomenti a sostegno possono trarsi anche dall'art.13 comma 6 della legge n.431/98 (come novellato dall'art.1 comma 59 della L. n. 208/2015) che, nel caso di nullità di un contratto (scritto) di locazione per omessa registrazione, prevede che il canone che il giudice determina (su istanza del conduttore) non possa “eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'art.2” della legge n.431/98 , ovvero quello applicabile ai contratti a canone c.d. concordato. Per la quantificazione appare congruo prendere come riferimento nel caso di specie la somma mensile di euro 300,00 che gli stessi resistenti per un certo periodo hanno inteso corrispondere a mezzo vaglia postale (doc.5), senza che la ricorrente abbia nulla opposto. Va detratto quanto parte ricorrente ha ammesso di avere ricevuto, ovvero euro 2400,00 e quanto (doc.5) i resistenti hanno provato di avere versato euro 6300,00 Pertanto considerati mesi di occupazione, dal novembre 2016 alla data odierna, (n.108) e considerato un importo mensile di euro 300,00, scomputato quanto i resistenti hanno già versato (euro 8.700,00) i resistenti vanno condannati pagare la somma complessiva di euro 23.700,00 (euro 32.400 - euro 8.700,00) oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo. Le spese di lite, come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza.

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, sezione civile, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 nei confronti di , così decide: CP_1 Controparte_2 accoglie la domanda dell'attrice per quanto di ragione e, accertata la occupazione senza titolo da parte dei resistenti dell'immobile sito in Via Mediterraneo n° 54, esattamente Via dei Cipressi, piano T n° 4, nel NCEU del Comune di Cerveteri foglio 53, part. 122, int. 4 li condanna all'immediato rilascio in favore della ricorrente;
condanna i resistenti al pagamento in favore della ricorrente della somma di euro 23.700,00 oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo;
condanna i resistenti alla refusione in favore della ricorrente delle spese di lite che liquida in euro 6.000,00 per compensi ed euro 290,00 per esborsi, , oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 31.10.2025 IL GIUDICE dott.ssa Roberta Nardone