REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. DO SS ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4667 R.G.A.C. dell'anno 2017 promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. ANNA SCIFONI;
Parte_1 C.F._1
- Attrice - contro
(C.F. ), rappresentato e Controparte_1 P.IVA_1 difeso dall'avv. LUCA BECUCCI;

- Convenuto -
OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha impugnato le delibere approvate dall'assemblea condominiale dell'11 Parte_1 maggio 2017 di cui ai punti 1), 2), 4) e 5) dell'ordine del giorno, nella parte in cui l'assemblea condominiale ha votato contro la richiesta di ripartizione per millesimi tra i condomini delle spese relative ai lavori di apposizione della resina impermeabilizzante sul cornicione balconato e di restauro della ringhiera sovrastante il cornicione balconato.

1.1. Il condominio di in ha contestato la fondatezza della Controparte_1 CP_1 domanda, della quale ha chiesto il rigetto.

1.2. All'udienza del 25/06/2025 la causa, istruita documentalmente e tramite consulenza tecnica d'ufficio, è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.

2. L'assemblea condominiale è stata convocata l'11 maggio 2017 in seconda convocazione per deliberare sul seguente ordine del giorno:
1) Approvazione rendiconto esercizio contabile dal 01/01/2016 – 31/12/2016 e suo riparto millesimale;

2) Approvazione preventivo esercizio contabile dal 01/01/2017 – 31/12/2017 e suo riparto
Pag. 1 di 5 millesimale;
3) Nomina Amministratore;

4) Fine lavori straordinari facciata;

5) Rendiconto lavori straordinari facciata e riparto millesimale;

6) Varie ed eventuali.
In particolare, le delibere impugnate sono state approvate con il voto contrario dell'attrice.
La materia del contendere concerne la qualificazione giuridica del piano di calpestio soprastante il cornicione posto sulla facciata principale dell'edificio e della ringhiera in ferro battuto che lo delimita verso la e in particolare se il piano di cui si discute ricada in proprietà CP_1 esclusiva dell'attrice, proprietaria dell'appartamento posto all'ultimo piano, ovvero se esso sia parte comune dell'edificio condominiale.

2.1. Dalla consulenza tecnica d'ufficio svolta al fine di accertare e descrivere lo stato dei luoghi risulta che l'appartamento posto all'ultimo piano, oggi di proprietà dell'attrice, è frutto di una sopraelevazione del fabbricato originario eseguita al più tardi all'inizio del '900 sull'originario lastrico solare, al di sopra del cornicione che coronava l'edificio; esso è infatti raffigurato – unitamente alla ringhiera in ferro che funge da parapetto – in fotografie risalenti al 1909. Il piano di calpestio oggetto di causa è accessibile unicamente dall'appartamento dell'attrice, tramite una porta-finestra, salendo due gradini dell'altezza rispettivamente di 36 e 22 cm (il
“balcone”, quindi, si trova ad un livello superiore di 58 cm rispetto al pavimento dell'appartamento); esso ha una larghezza di 62 cm, si estende in lunghezza su tutta la facciata che fronteggia e prosegue anche sui due prospetti laterali (est e ovest) per la CP_1 lunghezza di circa 165 cm;
è delimitato da una ringhiera in ferro battuto «messa in opera per delimitare la superficie orizzontale superiore del cornicione nei primi anni del '900 quando fu realizzato il volume sulla originaria copertura del palazzo ed è diventato possibile accedere sopra il cornicione ed è quindi diventato necessario proteggere dalla caduta, appunto con la ringhiera, chi si trovasse sopra il cornicione balconato». Come condiviso dal c.t.u. con i c.t.p., «l'attuale balcone è realizzato sul cornicione aggettante... l'elemento costruttivo argomento di causa è appunto un cornicione ornamentale aggettante la cui superficie superiore è utilizzata come balcone esclusivamente dalla signora ». Di seguito si riproducono, per maggiore Parte_1 chiarezza, immagini illustrative dello stato dei luoghi:
Pag. 2 di 5 2.2. Tanto premesso, non vi è dubbio che quello apposto sulla facciata sia a tutti gli effetti un cornicione, ovvero l'elemento architettonico, rientrante nella categoria degli sporti o elementi ornamentali, che è posto (generalmente) alla sommità dell'edificio con riferimento al quale ha una funzione decorativa e protettiva della facciata dagli agenti atmosferici, e che è quindi considerato bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Diverso discorso deve essere effettuato, viceversa, per il piano di calpestio del cornicione stesso.
Come si è detto, esso è accessibile unicamente dall'appartamento dell'attrice, del quale di fatto, nonostante il dislivello, costituisce un prolungamento. Non è stato prodotto l'atto con cui l'attrice ha acquistato la proprietà dell'appartamento, ma dalla planimetria catastale depositata dal condominio con la memoria ex art. 183 n. 2 risulta che la porzione di cui si discute, indicata come «balcone», fa parte a tutti gli effetti dell'unità immobiliare, al pari dell'altro balcone che affaccia sulla via Borgia. Il regolamento di condominio, del resto, prevede che sono beni comuni i lastrici solari (art. 5), mentre «la proprietà esclusiva di ciascun condomino inizia con la porta d'ingresso ... e termina con le persiane delle finestre e le ringhiere degli eventuali balconi» (art. 7).
Il piano di calpestio quindi, essendo realizzato sul cornicione, non può essere considerato un
“balcone aggettante”, per tale dovendosi intendere quello che sporge in maniera sensibile dalla facciata dell'edificio, costituisce un prolungamento dell'appartamento dal quale si protende e non svolge alcuna funzione né di sostegno, né di copertura dell'edificio e perciò ricade nella proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento cui accede.
Esso deve viceversa essere qualificato come terrazza a livello (il cui regime giuridico è dalla giurisprudenza equiparato a quello del lastrico solare in uso esclusivo), definita come «la
Pag. 3 di 5 superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata» (Cass. n. 35316 del 18/11/2021). Non rileva, al riguardo, il fatto che il piano abbia larghezza così ridotta da non essere di fatto abitabile, in quanto è comunque fruibile da parte della proprietaria dell'appartamento cui accede per dare affaccio e, ad esempio, per collocarvi piante ornamentali;
al contempo, esso dà protezione al cornicione che è a sua volta bene comune in quanto contribuisce al decoro e alla protezione della facciata.
Il piano di calpestio del cornicione è quindi regolato dal regime di cui all'art. 1126 c.c., per cui le spese per la sua manutenzione devono essere poste per 1/3 a carico del condòmino che ne ha l'uso esclusivo e per 2/3 a carico di tutti i condomini in proporzione dei millesimi di pertinenza.

2.3. Quanto alla ringhiera, è ben vero che essa ha la prevalente funzione di consentire al proprietario dell'appartamento l'affaccio in sicurezza dal terrazzino;
tuttavia, nell'edificio per cui
è causa essa riveste anche una funzione estetica e di decoro architettonico. Il c.t.u. ha infatti riscontrato che essa, posta in opera nei primi del '900, «ha un suo pregio storico e artistico», tanto che la Soprintendenza, nel proprio parere del 22/06/2018, ha dato atto che «il cornicione e la sovrastante ringhiera costituiscono, per caratteristiche materiali e disegno di realizzazione, un elemento decorativo del prospetto e contribuiscono a rendere esteticamente gradevole ed armonioso lo stabile nel suo complesso».
Ebbene, per giurisprudenza costante «Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno» (Cass. Sez. 2, 19/01/2000, n. 568, Rv. 532976 - 01); anche nel caso di balconi aggettanti ricadenti in proprietà esclusiva, «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; v. anche Cass. Sez. 2 n. 6624 del
30/04/2012).
Nella fattispecie, quindi, la ringhiera costituisce bene comune;
le spese per la sua manutenzione devono pertanto essere ripartite tra tutti i condòmini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.

3. Deve pertanto essere dichiarata la nullità delle delibere impugnate, nella parte in cui non
Pag. 4 di 5 hanno ripartito le spese per la manutenzione del terrazzino a livello soprastante il cornicione nelle proporzioni previste dall'art. 1126 c.c. e hanno posto le spese di manutenzione della ringhiera a carico esclusivo dell'attrice anziché di tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi.

4. L'esito della controversia fa sì che le spese devono essere poste per intero a carico del condominio per il criterio della soccombenza, anche in considerazione del fatto che esso (a differenza dell'attrice) non ha accettato la proposta conciliativa formulata dal c.t.u. e aderente alle statuizioni in questa sede emesse. Esse vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. n. 55/2014 per le cause di valore compreso tra 1.101 e € 5.200 € e devono essere distratte in favore del difensore dell'attrice, dichiaratosi antistatario all'udienza di precisazione delle conclusioni.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara la nullità delle delibere impugnate, nella parte in cui non hanno ripartito le spese per la impermeabilizzazione del terrazzino a livello soprastante il cornicione nelle proporzioni di
1/3 a carico dell'attrice e 2/3 a carico di tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà e nella parte in cui non hanno ripartito le spese di manutenzione della ringhiera soprastante il cornicione tra tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà;
2) condanna parte convenuta a rimborsare a parte attrice le spese del giudizio che liquida in
144,50 € per spese e 2.552 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e
CPA come per legge, da distrarsi in favore del difensore antistatario;
pone le spese relative alla CTU definitivamente a carico di parte convenuta.
Così deciso in Velletri il 17/11/2025
Il Giudice
DO SS
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