Pubblicato il 06/05/2026

N. 00628/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00087/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 87 del 2025, proposto da
Condominio “I Marina '72”, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Andrea Filippini e Daniele Innamorati, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di ON, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Alberto Clini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

CH AR AN, rappresentata e difesa dagli avvocati AR Raffaela Mazzi e Andrea Giorgiani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione dell'efficacia

- a) del permesso di costruire in sanatoria n. 51363-23 del 31.12.2024 rilasciato dal Comune di ON - Settore IV (prot. n. 0041301-31/12/2024) in favore della controinteressata Sig.ra AR AN CH;

e, per quanto occorrer possa:

- b) dell’ordinanza n. 109 del 13.7.2023 del Comune di ON - Settore IV (prot. n. 22677-14/07/2023), ad oggetto “Ordinanza di demolizione e ripristino dei luoghi del “Corpo C” prospiciente via Berlinguer del condominio denominato “I Marina 72” via Litoranea 226”;

- c) di tutti gli atti presupposti, preparatori, connessi e/o consequenziali e successivi, ancorché non conosciuti, ove lesivi;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di ON e di AR AN CH;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 29 gennaio 2026 la dott.ssa ON De TT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

TO e DI

1. Il condominio “I Marina ’72”, odierno ricorrente, è sito nel Comune di ON ed è composto da 72 appartamenti, suddivisi in: corpo A (12 appartamenti, distribuiti su due piani); corpo B (18 appartamenti, distribuiti su 3 piani); corpo C (24 appartamenti, distribuiti su 4 piani) e corpo D (18 appartamenti, distribuiti su 6 piani), le cui parti esterne sono in comune per tutte le palazzine. Per tale sua peculiare composizione, non solo ontologicamente, ma anche in via giudiziale ( cfr. sentenza del Tribunale Ordinario di Pesaro pronunciata nella causa civile iscritta al R.G. n. 913/2017, sub documento n. 3 allegato al ricorso), lo stesso è da considerarsi quale “super-condominio”. Dei 24 appartamenti di cui si compone il corpo C, 20 appartengono all’odierna controinteressata, sig.ra AR AN CH. Assume l’istante che quest’ultima ha apportato diverse modifiche, talora abusivamente, agli appartamenti di sua proprietà, che hanno impattato anche su facciata e prospetti dell’edificio, tanto che la palazzina C è l’unica delle quattro a non aver potuto accedere ai benefici del cosiddetto superbonus ; assume, altresì, che a seguito di diverse richieste di accesso agli atti e di verifica di conformità urbanistica presentate al Comune, quest’ultimo ha adottato l’ordinanza di demolizione n. 109 del 13 luglio 2023, intimando la rimozione , a cure e spese della signora CH, delle strutture rappresentate dagli infissi in vetro e dalle relative ante oscuranti di colore bianco presso le logge degli appartamenti del corpo C del condominio “I Marina 72” nonché dalla tettoia in legno posta presso la loggia dell’appartamento al piano secondo del medesimo corpo C. A dire del ricorrente, inoltre, solo nel corso dell’interlocuzione avviata con il Comune per conoscere lo stato di esecuzione dell’anzidetta ordinanza, il medesimo è venuto a conoscenza del permesso di costruire in sanatoria impugnato in questa sede, rilasciato in favore della controinteressata.

Avverso detto ultimo provvedimento e gli ulteriori atti indicati in epigrafe, il condominio è quindi insorto con il presente ricorso, affidato a tre ordini di motivi:

- gli interventi assentiti con il permesso di costruire in questione, in quanto comportanti modifiche della facciata condominiale - che, per definizione civilistica, è bene comune -, avrebbero necessitato dell’approvazione da parte dell’assemblea condominiale;

- non sarebbe stato previamente accertato che la controinteressata non era l’unica legittimata a poter eseguire tali lavori; in realtà, proprio perché gli stessi impattano sulla facciata condominiale, di proprietà comune e quindi nella disponibilità di tutti i condomini, sarebbe stato necessario verificare il consenso di questi ultimi;

- il permesso di costruire sarebbe stato rilasciato in violazione dell’art. 7, comma 1, prima parte, della legge n. 241/1990, non essendo stata garantita la partecipazione procedimentale agli altri condomini, il cui contributo avrebbe potuto apportare elementi utili a giungere ad una differente determinazione da parte dell’Ente.

Si sono costituiti in giudizio, per resistere, il Comune di ON e la controinteressata CH AR AN. Quest’ultima ha eccepito, in via preliminare, l’inammissibilità del gravame per difetto di legittimazione e di interesse in capo al condominio, in quanto ente di gestione privo di personalità giuridica, sicché la legittimazione a contestare l’abuso sarebbe spettata ai singoli condomini; sotto altro profilo, osserva che il titolo edilizio viene rilasciato salvo diritti dei terzi, tutelabili innanzi al giudice ordinario. Nel merito, entrambi chiedono il rigetto del gravame deducendone l’infondatezza.

Alla pubblica udienza del 29 gennaio 2026, la causa, dopo la discussione orale, è stata trattenuta in decisione.

2. Il ricorso non è fondato e va respinto, il che consente al Collegio di prescindere dallo scrutinio delle eccezioni preliminari di inammissibilità sollevate dalla controinteressata. Ad ogni modo, sotto il profilo della legittimazione ad agire, è opportuno evidenziare che il mandato per la rappresentanza in questo giudizio, conferito dall’amministratore di condominio all’avvocato di parte ricorrente, è stato ratificato dall’assemblea condominiale (cfr., verbale del 30 agosto 2025, sub documento n. 14 depositato il 26 settembre 2025).

2.1. I primi due motivi, entrambi infondati per le ragioni che seguono, possono essere trattati congiuntamente.

Costituisce principio giurisprudenziale pacifico quello secondo cui, sebbene la pubblica Amministrazione non sia tenuta a svolgere una preliminare indagine istruttoria che si estenda fino alla ricerca d'ufficio di eventuali elementi limitativi, preclusivi o estintivi del titolo di disponibilità allegato dal richiedente, essa ha comunque l'onere di verificare la legittimazione di tale soggetto, accertando se egli sia il proprietario dell'immobile oggetto dell'intervento costruttivo o se, comunque, abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edificatoria (Cons. Stato, sez. VI, 28 gennaio 2025, n. 631 e 3 febbraio 2020, n. 865). E’ stato, altresì, affermato che è illegittimo l'operato dell'Amministrazione comunale che, ai fini del rilascio di un titolo edilizio incidente su un'area condominiale, ometta di verificare se vi sia l'autorizzazione del condominio (Cons. Stato, sez. II, 12 febbraio 2021, n. 1294).

Va poi rammendato che, ai sensi dell’art. 11, comma 3, del DPR n. 380/2001, “ il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi ”; ciò vuol dire che il titolo edilizio regola i rapporti tra Amministrazione pubblica e privato richiedente rispetto alla realizzazione di un’opera che deve essere compatibile con l’assetto edilizio ed urbanistico del territorio, ma non incide sui distinti rapporti giuridici che contemporaneamente potrebbero esistere tra privati. Detto altrimenti, se il titolo edilizio legittima la realizzazione dell’opera, ciò non esclude che, rispetto ad essa (nonostante sia stata regolarmente assentita), possano configurarsi illeciti civili, questi ultimi contestabili davanti al giudice ordinario. In giurisprudenza è stato, infatti, chiarito che il controllo che spetta all’Amministrazione in sede di rilascio dei titoli abilitativi in materia edilizia - che sono sempre rilasciati facendo salvi i diritti dei terzi - è un controllo generale di conformità, che non può spingersi fino a penetranti analisi, non essendo essa deputata a dirimere le eventuali controversie che insorgono tra le diverse proprietà (cfr., ex multis , Cons. Stato, sez. II, 9 dicembre 2024, n. 9852 e 11 settembre 2024, n. 7523; sez. V, 16 aprile 2024, n. 3467).

Applicando i suesposti principii al caso in esame, può affermarsi che:

- gli interventi assentiti in sanatoria con il permesso di costruire che qui si contesta non sono stati realizzati su parti comuni dell’edificio, bensì sulle parti di proprietà esclusiva, sicché, sotto tale profilo, non era necessario che il Comune accertasse l’assenso dei condomini;

- quanto alla necessità di acquisire detto assenso per l’asserita idoneità di tali interventi ad incidere sui prospetti dell’edificio alterandoli, si osserva che il Comune ha agito legittimamente, ossia nei limiti in cui gli è demandato il controllo preventivo circa la sussistenza dei presupposti per il rilascio del titolo. Invero, con istanza di integrazione documentale del 30 gennaio 2024, ha chiesto prodursi l’assenso del condominio al mantenimento delle opere idonee ad impattare sul decoro architettonico dell’edificio, stante il disposto dell’art. 1122 c.c. Tale richiesta è stata riscontrata dalla controinteressata mediante la produzione del regolamento del super-condominio e di una dichiarazione a firma del proprio legale, dai quali si ricavano i seguenti elementi: il super-condominio è diviso in condomini parziali (corpi di fabbrica A, B, C, D), ciascuno con autonome proprietà comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e con autonomi millesimi individuati dal medesimo regolamento; l’art. 3 di tale regolamento afferma che “ facciate esterne con finestre, porte, manto di copertura ed in genere quanto ed ogni altra cosa indispensabile alla conservazione e uso comune dello stabile anche se qui non elencate ” sono “ di proprietà comune ai singoli corpi di fabbrica ” (nella specie, corpo di fabbrica C); dei n. 24 appartamenti del corpo di fabbrica C, la controinteressata è proprietaria di n. 20 appartamenti e possiede, dunque, la maggioranza assoluta dei relativi millesimi, ossia oltre l’80%. Tali aspetti sono stati ragionevolmente ritenuti dal Comune come indicativi del possesso, in capo alla controinteressata, di un titolo di disponibilità sufficiente a legittimare la richiesta di sanatoria e ad ottenere il permesso per l'attività edificatoria eseguita, non essendo esigibile in capo al Comune, in base ai principii giurisprudenziali innanzi enucleati, una indagine istruttoria che si estendesse fino alla ricerca di eventuali elementi limitativi, preclusivi o estintivi di tale titolo di disponibilità.

2.2. Infondato è, altresì, il terzo motivo, poiché non vi era l’obbligo di notiziare i singoli condomini o il condominio dell’avvio del procedimento di sanatoria, non essendo, né gli uni né l’altro, destinatari del provvedimento finale (Cons. Stato, sez. II, 9 dicembre 2024, n. 9852, citata); peraltro, si ribadisce che i rapporti tra privati possono trovare eventualmente tutela nelle sedi opportune, stante l’espressa salvezza dei diritti dei terzi.

2.3. In conclusione, il ricorso va respinto.

3. I profili peculiari della vicenda giustificano la compensazione delle spese del giudizio tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Ancona nella camera di consiglio del giorno 29 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

Renata EM NI, Presidente

Giovanni Ruiu, Consigliere

ON De TT, Consigliere, Estensore

L'ES	IL PRESIDENTE
ON De TT	Renata EM NI

IL SEGRETARIO