Pubblicato il 08/04/2026

N. 06321/2026 REG.PROV.COLL.

N. 08565/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8565 del 2025, proposto da
AR LI in proprio e nella sua qualità di legale rappresentante di Dimore Turistiche s.r.l., rappresentata e difesa dagli avvocati Maria Beatrice Miceli, Marta Savoca, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e da procura in atti;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Fiammetta Lorenzetti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e da procura in atti;

per l'annullamento

- del provvedimento prot. n. QA/2025/62186 datato 30 giugno 2025, avente ad oggetto “Comunicazione di inefficacia ai sensi dell’art. 19, c.3 L. n. 241/90 e ss.mm.ii. della SCIA Prot. n. QA/2025/52926 del 28/05/2025 presentata da DIMORE TURISTICHE S.R.L.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 9 gennaio 2026 il consigliere LE IN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – Con ricorso notificato e depositato il 24 luglio 2025, la signora LI AR, nella sua qualità di amministratore unico della società “Dimore turistiche” s.r.l., società che esercita l’attività turistico-alberghiera in due appartamenti siti nello stabile di via Lucullo n. 11 a Roma, in forza di due licenze di affittacamere (SCIA prot. n.QA/2014/15473 del 24.09.2014 e SCIA di subentro prot. n.QA/2021/648 dell’11.01.2021), ha impugnato il provvedimento prot. n. QA/2025/62186 datato 30 giugno 2025, avente ad oggetto “Comunicazione di inefficacia ai sensi dell’art. 19, c.3 L. n. 241/90 e ss.mm.ii. della SCIA Prot. n. QA/2025/52926 del28/05/2025 presentata da Dimore turistiche s.r.l. – Ubicazione attività: Municipio 1 – via Lucullo 11 – Azienda Sanitaria Locale Roma 1 (ex A-E)”, con il quale il Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda – U.O. S.U.A.R. – S.U.A.V.E.T. di Roma Capitale ha comunicato l’inefficacia della Segnalazione Certificata di Inizio Attività presentata dalla società ricorrente in data 28 maggio 2025 per esercitare la medesima attività in altra ed ulteriore unità immobiliare sita nel medesimo stabile delle altre due gestite dalla società.

2. – Roma Capitale ha nella circostanza ritenuto sussistere il divieto di autorizzare a nome della medesima società, nello stesso stabile, strutture di affittacamere che superino la capacità ricettiva totale di n. 6 stanze, che sarebbe stata nella circostanza superata dalla ricorrente in quanto già “... abilitata nello stesso stabile sito in Via Lucullo, 11 con SCIA n. QA/2021/648 per l’int. 2 per 4 camere e con SCIA n. QA/2014/15473 per l’int. 4 per 6 camere ...”.

Tanto discenderebbe, secondo l’Amministrazione, dell’art. 4, co. 2, del R.R. Lazio n. 8/2015 e ss.mm.ii., per cui “Le strutture di cui al comma 1 sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada...”

3. – Nell’unico motivo di ricorso l’interessata sostiene la tesi per cui l’art. 4 del suddetto Regolamento, dopo avere definito le “Guest house o Affittacamere ... strutture situate in immobili gestite informa imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari ...” (co. 1), le ha descritte come “... composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ...” (co. 2), il che, però, non consentirebbe di identificare la “struttura” con la società che gestisce l’attività in forma imprenditoriale.

4. – Roma Capitale, costituitasi in giudizio, ha chiesto il rigetto del ricorso con memoria.

5. – In sede cautelare il collegio ha ritenuto di fissare l’udienza della trattazione del ricorso nel merito, ai sensi dell’art. 55 comma 10 c.p.a., alla data del 9 gennaio 2026.

6. – In vista di tale udienza, Roma Capitale ha allegato e documentato che in data 16 agosto 2025 la ricorrente LI AR, in qualità di imprenditrice individuale, aveva presentato per lo stesso appartamento sito in Roma Via Lucullo n.11 int.3, oggetto del provvedimento gravato in questa sede, una nuova SCIA per la medesima attività, e che tale atto era in corso di istruttoria mediante richiesta di taluni documenti mancanti; e che, in data 11 dicembre 2025, la medesima SCIA era stata “positivamente esitata”.

In relazione a tale sopravvenienza di fatto, quindi, Roma Capitale, nella sua memoria di replica, ha chiesto la declaratoria di improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse.

La ricorrente si è opposta, insistendo, nelle due memorie depositate ai sensi dell’art. 73 c.p.a., per la permanenza del proprio interesse alla decisione del ricorso nel merito e al suo accoglimento, “in applicazione dei principi di certezza (il quale garantisce che le norme giuridiche siano chiare, prevedibili e conoscibili, permettendo ai cittadini e alle imprese di sapere in anticipo quali siano le conseguenze giuridiche delle proprie azioni) e di tutela del legittimo affidamento e, anche, ai sensi dell’art. 34, co. 3, c.p.a..”, nonché “anche per i vantaggi (le “utilità”), in disparte quelli “morali”, derivanti dalla possibilità di conduzione dell’attività in forma societaria, sia sotto il profilo della responsabilità patrimoniale che della maggiore efficienza gestionale, della più agevole redistribuzione delle risorse, del contenimento dei costi (evidente ove si consideri, per esempio, la costrizione all’apertura di due posizioni fiscali), ecc”.

7. – Il ricorso è passato in decisione alla pubblica udienza del 9 gennaio 2025.

8. – Rileva il Collegio che la ricorrente, nei suoi scritti conclusionali, pur non smentendo di avere ottenuto in corso di giudizio il titolo originariamente negato da Roma Capitale con la determinazione gravata, afferma di nutrire ancora interesse alla decisione del ricorso alla luce dell’art. 34 comma 3 c.p.a., norma per cui –come noto- se l’annullamento dell’atto impugnato non risulta più utile per la parte ricorrente, il giudice comunque accerta l’illegittimità dell’atto stesso se sussiste un interesse della parte medesima a fini risarcitori.

9. – Il ricorso deve ritenersi tutt’ora supportato dall’interesse alla decisione nel merito, senza che possa rilevare il richiamo della stessa società ricorrente all’art. 34 comma 3 c.p.a.

Ed invero risulta dagli atti del giudizio che la SCIA del 16 agosto 2025, positivamente esitata l’11 dicembre 2025, volta a legittimare la gestione di altra “struttura” di affittacamere o guest house nello stabile di via Lucullo n. 11, è stata presentata in proprio –quale imprenditrice individuale- dalla signora LI AR, e dunque non dal medesimo soggetto giuridico che aveva presentato la SCIA dichiarata inefficace con il provvedimento impugnato, ossia dalla società “Dimore turistiche” s.r.l. di cui la suddetta LI AR è amministratore unico.

Alla luce di tanto, il ricorso, con riferimento alla domanda di annullamento, non può essere dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, atteso che la positiva delibazione della SCIA presentata il 16 agosto 2025 dalla signora AR non reca vantaggio alcuno alla sfera giuridica di un diverso soggetto, costituito dalla società ricorrente.

Ciò si potrebbe in ipotesi tradurre, per la società, in una situazione di vantaggio di mero fatto, inidonea tuttavia ad elidere il dato giuridico su esposto.

Neppure è possibile ritenere –alla luce del suo ultimo scritto difensivo- che Dimore Turistiche s.r.l. abbia formulato una dichiarazione di carenza di interesse.

10. – Tanto premesso, il ricorso è infondato e va respinto.

L’art. 4 del regolamento della Regione Lazio n. 8 del 2015, nella versione vigente ratione temporis, qualifica espressamente la “struttura” ricettiva del genere di quelle gestite dalla ricorrente come segue:

“ 1. Le Guest house o affittacamere sono strutture situate in immobili gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari.

2. Le strutture di cui al comma 1, sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada e sono dotate di un soggiorno, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno.”

La chiara dizione letterale della norma comporta che deve essere definita come singola “struttura” di guest house o di affittacamere un compendio immobiliare costituito da uno o (al massimo) due unità immobiliari ammobiliate ubicate nel medesimo stabile, la cui totale consistenza deve sommare non più di sei camere, e che non deve difettare di (almeno) un soggiorno e una cucina (o di un soggiorno con angolo cottura), fermi gli ulteriori requisiti di abitabilità menzionati nei commi seguenti dell’art. 4 (che qui non rilevano).

Il provvedimento impugnato, in applicazione della suddetta norma, ha inibito gli effetti della SCIA presentata dalla ricorrente avendo ritenuto che per “ una stessa società non possono essere autorizzate nello stesso stabile strutture extralberghiere di Guest House o affittacamere che superino la capacità ricettiva totale di n. 6 stanze (…) Nel caso di specie codesta Società risulta abilitata nello stesso stabile sito in via Lucullo, 11 con SCIA N. QA/2021/648 per l’int. 2 con 4 camere e con SCI n. QA/2014/15473 per l’int. 4 per 6 camere ”.

Contrariamente a quanto dedotto dalla ricorrente, è evidente che la disposizione citata sia volta a impedire che un medesimo soggetto, attraverso la gestione di una pluralità di strutture contenute ciascuna di esse entro i limiti dimensionali previsti, di fatto eserciti un’unica attività eccedente quei limiti, mutando la natura giuridica stessa dell’attività. Sfugge, infatti, quale scopo perseguirebbe la norma, ove tale condotta fosse permessa, e la medesima persona fisica o giuridica potesse condurre nello stesso stabile un numero indeterminato di guest house. Al contrario, è proprio l’identità del soggetto che gestisce la struttura in forma imprenditoriale a permettere di individuare la guest house e di determinare se essa rispetti il numero massimo di sei camere.

Compete perciò al Comune la verifica in ordine a siffatta identità attraverso l’identificazione del reale soggetto gestore, atteso che neppure deve ritenersi ammesso l’aggiramento della previsione, laddove a figure formalmente distinte corrisponda un unico centro gestionale.

11. - Alla luce della su citata norma regolamentare regionale, la situazione descritta nel provvedimento impugnato comporta che la ricorrente, nel medesimo stabile, già avesse, al momento della presentazione della SCIA oggetto del provvedimento gravato, la titolarità di due “strutture” come qualificate dall’art. 4 su riportato, l’una costituita da sei camere, e l’altra costituita da quattro camere.

La SCIA dichiarata inefficace con la determinazione oggetto del presente giudizio intendeva legittimare la società alla gestione di una ulteriore struttura.

Tanto risulta contrastare con la su riportata norma regolamentare, nella parte in cui prevede la possibilità di gestire “ un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada ”

Quest’ultima norma, così disponendo, reca in sè la preclusione, per il medesimo soggetto giuridico, di gestire più di due “strutture” extralberghiere di Guest House o affittacamere (come da definizione regolamentare) nell’ambito del medesimo stabile.

11.1. E’ altresì infondata la censura con cui si contesta che l’inibizione della SCIA non sia stata preceduta da un invito a “regolarizzare” la situazione, atteso che, in base all’art. 19 della l. n. 241 del 1990, tale invito va adottato ove possibile, mentre, nel caso di specie, non vi era alcun margine di sanare il vizio.

12. – Il ricorso va dunque respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in euro 3000,00, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Ter), respinge il ricorso in epigrafe.

Condanna parte ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquida in euro 3000,00, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

Marco Bignami, Presidente

LE IN, Consigliere, Estensore

Lucia Maria Brancatelli, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LE IN	Marco Bignami

IL SEGRETARIO