Pubblicato il 13/02/2026

N. 00213/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00768/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

Lecce - Sezione Seconda

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 768 del 2021, proposto da
IG PE, LU PE, AR NT PE, rappresentati e difesi dall’avvocato Fabio Patarnello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Martano, non costituito in giudizio;

nei confronti

SA PE, non costituita in giudizio;

per l’annullamento

nei limiti dell’interesse dei ricorrenti, della deliberazione G.M. del Comune di Martano n. 25 del 18.2.2021, avente ad oggetto “la stima del valore venale LE aree fabbricabili con decorrenza 1.1.2021” , nonché di ogni ulteriore atto connesso e/o consequenziale e, ove occorra, in particolare e sempre nei limiti dell’interesse dei ricorrenti: della deliberazione GM n. 55 del 29.4.2015 nella parte in cui si è approvata la “relazione di stima particolareggiata LE aree edificabili dei comparti di espansione nel zone omogenee C1 del Piano Regolatore Generale dell’Agenzia LE AT di Lecce pervenuta al Protocollo generale del Comune in data 20.4.2015 col n. 4773...” , nonché “la perizia di stima per la rideterminazione del valore venale in comune commercio LE aree edificabili per gli anni dal 2009 al 2014 predi- sposto dal Responsabile del Settore 3°...” , nella parte in cui determina il valore dei fondi ricadenti in aree D1 e C1 in € 40,00 per mq.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 9 febbraio 2026 il dott. IN LO EI e uditi per le parti i difensori come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. I ricorrenti sono comproprietari di alcuni terreni siti nel Comune di Martano, tipizzati nel Piano Regolatore Generale (d’ora in poi P.R.G.) come zona C1 (comparti edificatori nn. 9 e 10) e zona D1 (comparto edificatorio n. 16).

1.1. Espongono che tali terreni, di fatto, risultano non sfruttabili, in quanto le modifiche LE originarie previsioni del P.R.G. hanno determinato spostamento di strade e variazioni LE superfici utilizzabili, con conseguente necessità di prescrizioni attuative mai realizzate dal Comune di Martano.

1.2. Con deliberazione di G.M. n. 23 del 19.2.2015, l’Amministrazione comunale di Martano ha incaricato l’Agenzia del territorio di Lecce di effettuare una “valutazione” LE aree edificabili e successivamente, con deliberazione di G.M. n. 55 del 29.4.2015, ha fatto propria la “valutazione di stima” del Dirigente dell’U.T.C. del 28.4.2015, che - sulla scorta LE valutazioni dell’Agenzia del Territorio - ha deliberato i valori di mercato da attribuire ai terreni inclusi nel P.R.G. del Comune di Martano in € 40 al mq. per le zone C1 e D1, retroattivamente dal 2010, senza alcun abbattimento e nonostante la compromissione della potenzialità edificatoria dei terreni de quibus .

1.3. A tale deliberazione di G.M. n. 55/2015 ha fatto seguito l’invio degli atti impositivi da parte del Comune di Martano, con correlativa instaurazione di numerosi giudizi innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Lecce (oggi Corte di Giustizia Tributaria), definiti con esito favorevole per i proprietari, sia in primo che in secondo grado, come attestato dalle relative sentenze, depositate in atti.

1.4. In tali precedenti, la Corte di Giustizia Tributaria ha ribadito a più riprese la necessità di una corretta valorizzazione dei terreni dei ricorrenti, la cui vocazione edificatoria - in assenza di piani attuativi - risulta compromessa, a differenza di quelli che hanno formato oggetto della perizia di stima dell’Agenzia LE AT (che sono, invece, immediatamente edificabili).

1.5. Secondo la giurisprudenza tributaria richiamata dalla parte ricorrente, il valore corretto da attribuire ai terreni C1 e D1 (per i comparti 9, 10 e 16) del Comune di Martano deve attestarsi in € 20,75 al mq., essendo tali aree non immediatamente edificabili, come già accertato dalla consulenza tecnica d’ufficio disposta in sede tributaria.

2. Pertanto, i ricorrenti hanno contestato la quantificazione operata dal Comune di Martano con le impugnate deliberazioni, sostenendo che, fino a quando l'Amministrazione non procederà ad adottare previsioni attuative del P.R.G., con ripristino LE potenzialità edificatorie dei terreni ricadenti nei comparti sopra indicati (C1 e D1), il valore di tali aree dovrà essere quello di € 20,75 al mq., già stimato dalla C.T.U. effettuata in sede di contenzioso tributario e accertato con le richiamate sentenze.

2.1. La parte lamenta, quindi, che l’Amministrazione intimata – discostandosi dal valore indicato dalla Commissione Tributaria nelle plurime sentenze già emesse e passate in giudicato (€ 20,75 al mq.) – abbia stabilito con i provvedimenti gravati di effettuare una diversa ed autonoma (oltreché, secondo la prospettazione attorea, irragionevole e illegittima) valorizzazione dei terreni in discorso (abbattimento pari al 35% rispetto ad € 40,00), che conduce ad una stima di € 26,00 mq. per i terreni di proprietà dei ricorrenti.

2.2. La difesa attorea ha concluso, pertanto, chiedendo che siano dichiarati nulli o, comunque, che siano annullati gli atti indicati, con vittoria di spese e competenze di giudizio.

3. Il Comune di Martano, sebbene ritualmente evocato, non si è costituito in giudizio.

3.1. Con ordinanze n. 542/2024 del 9.4.2025 e n. 1179/2024 del 24.10.2024, la Sezione ha disposto adempimenti istruttori, cui il Comune di Martano ha adempiuto con nota prot. n. 1528 del 22.1.2026.

3.2. Previo deposito di memorie difensive ex art. 73 c.p.a. a cura della parte ricorrente, all’udienza pubblica del 9 febbraio 2026 la causa è stata infine trattenuta in decisione.

4. Il mezzo di gravame è affidato ad un duplice ordine di censure:

I. “ Nullità per violazione ed elusione del giudicato. Violazione dell’art. 21 septies nella L. n. 241 del 1990”. I ricorrenti sostengono in primis l’illegittimità della deliberazione di G.M. n. 25 del 2021, perché adottata in violazione e, in ogni caso, in elusione del giudicato consolidatosi con le sentenze della Commissione Tributaria di Lecce, la quale – pronunciandosi sui giudizi relativi agli avvisi di accertamento IMU, applicativi del valore stimato – ha riconosciuto che le aree non sono immediatamente edificabili ed ha stabilito a più riprese, in esito ad apposita C.T.U., che è congruo un valore LE aree de quibus pari a € 20,75 al mq.

II. “ Violazione art. 3 L.n.241/90. Carenza istruttoria e motivazionale. Contraddittorietà manifesta. Eccesso di potere nelle sue principali figure sintomatiche. Sviamento ”. Con tale motivo, la difesa attorea stigmatizza la carente istruttoria e la mancanza di adeguato corredo motivazionale del provvedimento gravato, da cui possa evincersi la ragione per cui il Comune, da un lato, ha dichiarato di volersi adeguare al “giudicato” della Commissione Tributaria e, dall’altro, se ne è discostato sensibilmente attraverso un incomprensibile sistema di calcolo degli abbattimenti da applicare ( equivalente alla “media” degli abbattimenti che la Commissione Tributaria ha riconosciuto nei diversi giudizi concernenti le aree classificate come C1 e D1, ritenendola compresa nella forbice tra il 32,5% e il 47,90% ), con la conseguenza che il risultato ottenuto da siffatto abbattimento (€ 26,00/mq.) è risultato sensibilmente superiore rispetto a quello ritenuto congruo dalla Commissione Tributaria nei diversi giudizi inter partes (pari invece a € 20,75/mq.).

5. I motivi di censura, così compendiati, sono infondati.

5.1. Osserva il Collegio che l’effetto conformativo LE sentenze tributarie, richiamate a sostegno LE tesi attoree, concerne unicamente la (corretta) determinazione LE imposte dovute a titolo di ICI dai ricorrenti per singoli anni di imposta (relativi al periodo tra il 2011 e il 2017) e non è dunque invocabile per sostenere - nella prospettiva difensiva di cui al ricorso - che i valori di stima ivi indicati costituiscano un vincolo nel procedimento di rideterminazione in via generale e pro futuro del valore venale degli immobili, le cui risultanze sono state, invece, correttamente valutate dalla P.A. quale elemento istruttorio rilevante per l’adozione dell’atto in esame.

5.2. Invero, la delibera impugnata – nel cui ambito vengono richiamati i vari esiti dei contenziosi tributari relativi alle aree C1 e D1 (quindi, non solo quelli di parte ricorrente) – concerne “ la stima del valore venale LE aree fabbricabili con decorrenza 1.1.2021 ”, sicché alcuna pretesa inottemperanza si può configurare rispetto alle sentenze della Commissione Tributaria fatte valere da parte ricorrente, che hanno precisi limiti soggettivi e oggettivi, riferendosi peraltro, come detto, a periodi di imposta ricompresi tra il 2011 e il 2017.

5.3. In altre parole, il provvedimento qui contestato è il frutto di un’istruttoria condotta dalla P.A. non solo sulle pronunce favorevoli ottenute da parte ricorrente, ma anche su altre sentenze della Commissione Tributaria, sicché i motivi di censura si appalesano infondati, nella misura in cui le doglianze attoree sono invece calibrate sulla (sola) posizione dei ricorrenti.

5.4. L’Amministrazione, dando seguito in modo coerente alla manifestata intenzione di “ effettuare una riduzione dei valori di tutte le aree ricadenti nel territorio comunale sia in adeguamento alle sentenze della Commissione Tributaria… sia per la grave situazione economica in cui versa, anche, il mercato immobiliare derivante dalla pandemia da Covid 2019 ”, ha individuato la contestata percentuale di abbattimento, pari al 35%, all’interno della forbice ricompresa tra il 32,5% e il 47,90% degli abbattimenti che la Commissione Tributaria ha riconosciuto nei diversi giudizi concernenti le aree classificate come C1 e D1.

5.5. Il risultato ottenuto da siffatto abbattimento (che ha portato il valore storico di stima da € 40,00/mq a € 26,00/mq.), seppur superiore rispetto a quello ritenuto congruo dalla Commissione Tributaria nei diversi giudizi inter partes che hanno riguardato specificamente i ricorrenti, pari invece a € 20,75/mq., non si appalesa illogico, né irragionevole, partendo da un dato istruttorio necessariamente aggregato e ponderato, ossia dal range di abbattimenti riscontrato in esito a plurimi pronunciamenti del giudice tributario.

5.6. Vi è peraltro da considerare che il valore di € 20,75/mq., preso a riferimento dalla Commissione Tributaria nei dicta giudiziali prodotti in causa dai ricorrenti , rinviene da una consulenza tecnica di ufficio del 5.7.2018, disposta nell’ambito del giudizio R.G. n. 2888/2016 e riguardante un terreno ricadente in zona tipizzata C1: orbene, dalla relazione redatta dal consulente nel predetto contenzioso tributario emerge che tale valore è il frutto di una devalutazione riferita all’anno 2011, in quanto il valore effettivo dell’area accertato dal CTU al momento della redazione della relazione (maggio 2018) è, in realtà, pari a € 22,39/mq. (cfr. pag. 17 e 18 dell’elaborato peritale – doc. n. 2 foliario dell’8.2.2024).

5.7. Le considerazioni sopra sviluppate trovano viepiù conforto nel condiviso orientamento giurisprudenziale, che ha rimarcato “come un atto generale e astratto, quale il regolamento comunale recante i criteri di stima immobiliare ai fini dell’ICI/IMU, non possa, per definizione, prendere in considerazione la complessità dei molteplici elementi di volta in volta incidenti sulla valutazione finale di ciascun immobile compreso nel territorio comunale, giacché un simile approccio, oltre che risultare materialmente impossibile, finirebbe per privare l’atto regolamentare della sua ontologica funzione normativa. Pertanto gli elementi incidenti “dall’esterno del PUC” sul concreto valore del singolo immobiliare in stima dovranno essere presi in considerazione dal Comune in aggiunta rispetto alle previsioni regolamentari di carattere generale ora in discussione, ma questo in sede di valutazione del singolo immobile, fermo restando che laddove tale operazione di concretizzazione della stima venisse omessa il contribuente potrebbe contestare l’operato comunale impugnando il conseguente avviso di accertamento innanzi al Giudice tributario, senza che ciò incida, invece, sulla legittimità dell’atto regolamentare di carattere generale ora in discussione” (cfr.TAR Sardegna, 18.6.2024, n. 477); portando tale ragionamento alle estreme conseguente, in giurisprudenza si è pure affermato che la delibera per determinare il valore immobiliare ai fini IMU “stante la generalità LE sue previsioni, la sua applicabilità ad una serie indeterminata di casi e difettando di una valenza immediatamente ed autonomamente imperativa (da riconoscersi invece esclusivamente all’atto impositivo del tributo applicativo di quelle previsioni), al di là di ogni ragionevole dubbio, ha pertanto natura di atto generale e, (...) per effetto di quanto disposto dall’articolo 13 della L. n. 241 del 1990, si sottrae al generale obbligo di motivazione degli atti amministrativi” (Consiglio di Stato, sez. V, 10 settembre 2014, n. 4587).

6. Per le ragioni suesposte, il ricorso va respinto, in quanto infondato.

7. Non vi è luogo a provvedere sulle spese di lite, stante la mancata costituzione in giudizio del Comune di Martano.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia – Lecce, Sezione Seconda, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Nulla per le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del giorno 9 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

TO MA, Presidente

IN LO EI, Primo Referendario, Estensore

Tommaso Sbolgi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IN LO EI	TO MA

IL SEGRETARIO