Pubblicato il 12/01/2026

N. 00135/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00106/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 106 del 2024, proposto da
ELITE IMMOBILIARE s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Bruno Santamaria e Marcello Santamaria, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

COMUNE DI SESTO SAN GIOVANNI, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Stefania Festucci e Lucilla Lo Campo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento del Comune di Sesto San Giovanni, a firma del Responsabile del Servizio Attività Produttive, SUAP e Commercio – OSAP, dell’8 novembre 2023 con il quale è stato autorizzato l’intervento di ristrutturazione edilizia richiesto in data 23 marzo 2023 port. Gen. 2023/0033001, nella parte in cui determina gli oneri urbanizzativi e il costo di costruzione in euro 162.746,69;

nonché, se e per quanto occorra, per l’annullamento o l’eventuale disapplicazione:

1) della delibera di Consiglio comunale n. 2/2021 del 26 gennaio 2021 avente ad oggetto “determinazione della percentuale di riduzione del contributo di costruzione in applicazione dell’art. 2-quinquies dell’art. 43 della legge regionale 11 marzo 2005 n. 12 “legge per il governo del territorio” sulla base dei criteri stabiliti con la DGR. N.XI/3509 seduta del 05/08/2020 e superamento della DCC n. 13/2016 del 04/04/2016” e di eventuale altra delibera avente ad oggetto modifica delle percentuali di riduzione degli oneri previste dalla legge regionale n. 12 del 2005;

di altra eventuale delibera del Comune, allo stato non nota e non rinvenuta, che possa aver espressamente eliminato o attenuato la percentuale di riduzione sia degli oneri urbanizzativi che del costo di costruzione, in contrasto con le previsioni della legge regionale n. 12 del 2005;

per la conseguente declaratoria

del corretto ammontare degli oneri dovuti nonché del diritto alla restituzione degli oneri eventualmente versati in eccesso rispetto a quanto effettivamente dovuto con l’applicazione delle riduzioni di legge.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Sesto San Giovanni;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 2 dicembre 2025 il dott. NO ST OZ e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

In data 23 marzo 2023, la società ELITE IMMOBILIARE s.r.l. ha presentato istanza di rilascio di permesso di costruire al Comune di Sesto San Giovanni al fine di realizzare un intervento edilizio consistente nella demolizione integrale di un edificio industriale di tre piani e nella successiva costruzione di un nuovo fabbricato a torre con sei piani fuori terra avente destinazione residenziale.

Il Comune di Sesto San Giovanni, con atto dell’8 novembre 2023, ha comunicato il rilascio del permesso di costruire ed ha richiesto il versamento di una somma complessiva pari ad euro 262.993,38 a titolo di contributo di costruzione e monetizzazione standard.

Con il ricorso in esame, la società ELITE IMMOBILIARE s.r.l. impugna principalmente tale atto nella parte in cui ha quantificato l’importo dovuto a titolo di contributo di costruzione. La ricorrente lamenta che l’Amministrazione, nel determinare il suddetto importo, non ha applicato le riduzioni previste dall’art. 44, comma 8, e 48, comma 6, della legge regionale n. 12 del 2025.

Si è costituito in giudizio, per resistere al ricorso, il Comune di Sesto San Giovanni.

Con ordinanza n. 136 del 7 febbraio 2024, la Sezione ha respinto l’istanza cautelare motivando esclusivamente in punto di periculum.

In prossimità dell’udienza di discussione del merito le parti hanno depositato memorie insistendo nelle loro conclusioni.

La causa è stata trattenuta in decisione in esito all’udienza pubblica del 2 dicembre 2025.

Con l’unico motivo di ricorso, parte ricorrente sostiene che l’atto impugnato sarebbe illegittimo in quanto contrastante con le disposizioni contenute negli artt. 44, comma 8, e 48, comma 6, della legge regionale n. 12 del 2005 i quali, per gli interventi di ristrutturazione edilizia compresi quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione, prevedono una riduzione, rispettivamente del sessanta e del cinquanta rispetto a quanto dovuto per gli interventi di nuova costruzione, relativamente agli importi dovuti a titolo di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.

Ritiene il Collegio che la censura sia fondata per le ragioni di seguito esposte.

Stabilisce l’art. 44, comma 8, della legge regionale n. 12 del 2005 che <<Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, nonché per quelli di demolizione e ricostruzione, anche con diversa sagoma, […] gli oneri di urbanizzazione sono quelli stabiliti per gli interventi di nuova costruzione, ridotti del sessanta per cento, salva la facoltà per i comuni di deliberare ulteriori riduzioni>>.

Come si vede, questa norma prevede chiaramente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, una riduzione dell’importo degli oneri di urbanizzazione pari al sessanta per cento rispetto a quanto dovuto per gli interventi di nuova costruzione. La disposizione estende il beneficio agli interventi consistenti nella demolizione di edifici esistenti seguita dalla ricostruzione di nuovi edifici, anche aventi sagoma diversa.

Questa disciplina è stata oggetto nel tempo di diverse modifiche.

Dalla versione originaria del combinato disposto dei commi 8 e 10 del suddetto articolo, si ricava infatti che la riduzione degli oneri di urbanizzazione era in origine prevista solo per gli interventi di ristrutturazione non consistenti nella demolizione e successiva ricostruzione. L’esclusione del beneficio per questi ultimi interventi era stata stabilita esplicitamente dal legislatore il quale, nel citato comma 8 (a cui faceva poi riferimento il successivo comma 10 che prevedeva una riduzione del 50 per cento), aveva espressamente sancito che la disciplina ivi dettata riguardava <<…gli interventi di ristrutturazione non comportanti demolizione e ricostruzione>>.

La prima modifica alle suindicate norme è stata introdotta dall’art. 17, terzo comma, della legge regionale n. 7 del 2012 il quale ha inserito nell’art. 44 della legge n. 12 del 2005 il comma 10-bis, secondo cui << I comuni, nei casi di ristrutturazione comportante demolizione e ricostruzione ed in quelli di integrale sostituzione edilizia possono ridurre, in misura non inferiore al cinquanta percento, ove dovuti, i contributi per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria>>.

Con questa norma è stato quindi per la prima volta stabilito che il beneficio di cui si discute avrebbe potuto riguardare anche gli interventi consistenti nella demolizione di edifici esistenti e nella successiva ricostruzione di nuovi edifici. Ciò che è importante sottolineare con riferimento a questa disposizione è che essa: 1) conformandosi alle definizioni contenute nell’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, ha espressamente ricondotto gli interventi demolizione e ricostruzione alla categoria della ristrutturazione edilizia; 2) ha esteso il beneficio agli interventi di sostituzione edilizia i quali, in base all’art. 27 della legge regionale n. 12 del 2005 (nella formulazione all’epoca vigente), potevano comportare, non solo la demolizione e la ricostruzione del medesimo edificio, ma anche la demolizione e la ricostruzione di un edificio del tutto differente avente diversa localizzazione nel lotto e diversa sagoma.

Il comma 10 dell’art. 44 della legge n. 12 del 2005 è stato poi modificato dall’art. dall'art. 4, comma 6, della legge regionale n. 31 del 2014, che ha elevato la riduzione ivi prevista dal 50 al 60 per cento. Pertanto, a seguito di questo intervento legislativo, la riduzione riguardante gli interventi di ristrutturazione edilizia non comportanti demolizione e ricostruzione è stata portata al 60 per cento; per quelli comportanti demolizione e ricostruzione è stata invece mantenuta la riduzione inferiore pari, come detto, al 50 per cento.

Da ultimo è intervenuta la legge regionale n. 18 del 2019, la quale, con l’art. 4, primo comma, lett. e), e quarto comma, ha uniformato la suddetta disciplina concentrandola nel comma 8 dell’art. 44 della legge n. 12 del 2005 e abrogando i commi 10 e 10-bis del medesimo articolo. Il nuovo comma 8, come visto, prevede ora, sia per gli interventi di ristrutturazione edilizia che non comportano demolizione e ricostruzione che per gli interventi che comportano demolizione e ricostruzione, un’unica riduzione da applicarsi obbligatoriamente pari al 60 per cento.

Ritiene il Collegio che, nonostante la non felice formulazione, la norma non abbia voluto discostarsi dalle definizioni contenute nell’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001: l’utilizzo delle parole “per gli interventi di ristrutturazione edilizia, nonché per quelli di demolizione e ricostruzione” non comporta quindi la creazione di una nuova categoria di intervento (quella comportante la demolizione e ricostruzione) distinta dalla ristrutturazione, neppure per le specifica disciplina riguardante gli oneri di urbanizzazione. In questo senso depone il fatto che il legislatore regionale, anche per quanto riguarda la disciplina relativa agli oneri di urbanizzazione, ha sempre ricondotto gli interventi di demolizione e ricostruzione alla categoria della ristrutturazione edilizia posto che i commi 10 e 10-bis dell’art. 44 della legge n. 12 del 2005 parlavano, come visto, di interventi di “ristrutturazione” comportanti o non comportanti demolizione e ricostruzione.

Si deve quindi altresì ritenere che, in base alle intenzioni del legislatore regionale, la funzione del ridetto comma 8 sia, come detto, semplicemente quella di dettare una disciplina uniforme riguardante tutti gli interventi di ristrutturazione, compresi quelli che comportano la demolizione e ricostruzione, in modo da estendere a questi ultimi la più favorevole disciplina in precedenza prevista solo per la ristrutturazione semplice, lasciando alle norme a ciò specificamente deputate il compito di dare la definizione degli interventi. La specificazione contenuta nella norma, secondo cui la disciplina di favore ivi prevista si applica anche per gli interventi comportanti demolizione e ricostruzione, anche con diversa sagoma, ha quindi finalità di chiarificazione, dovendosi ritenere che il legislatore abbia con essa semplicemente voluto chiarire in maniera esplicita che gli interventi in precedenza esclusi dal beneficio (o ai quali si applicava un beneficio più contenuto) avrebbero dovuto godere del più favorevole trattamento riservato in generale agli interventi di ristrutturazione, riproducendo peraltro nella stessa norma la definizione di ristrutturazione fornita dalle disposizioni all’epoca vigenti, ma senza escludere la possibilità di estendere la riduzione ivi prevista alle altre figure di ristrutturazione non specificamente contemplate e via via introdotte dalla normativa sopravvenuta.

Ne consegue che, siccome in base all’attualmente vigente art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, nella categoria della ristrutturazione edilizia rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con diverso sedime, il beneficio di cui si discute deve riguardare anche questi ultimi interventi. In questo senso depone peraltro il fatto che, come visto, la disciplina previgente estendeva la possibilità di applicare la riduzione di cui si discute agli interventi di sostituzione edilizia i quali potevano comportare la ricostruzione su diverso sedime; sarebbe quindi illogico ritenere che, con la novella introdotta nel 2019 avente la finalità di introdurre una disciplina uniforme di maggior favore, il legislatore abbia inteso escludere il beneficio per questi interventi.

Non possono essere pertanto condivise le argomentazioni difensive sviluppate nelle memorie difensive dell’Amministrazione resistente, secondo cui l’art. 44, comma 8, della legge regionale n. 12 del 2005 sarebbe una norma chiusa e che, per questa ragione, il beneficio da essa previsto dovrebbe applicarsi solo per gli interventi ivi specificamente contemplati, con esclusione quindi degli interventi che, come quello di cui è causa, comportano la demolizione e ricostruzione su diverso sedime.

Si deve al contrario ritenere che, siccome non è contestato che l’intervento oggetto del presente giudizio è riconducibile alla categoria della ristrutturazione, ad esso si applicano i benefici previsti dalla succitata norma, nonostante esso comporti la demolizione di un edificio esistente e la ricostruzione di un nuovo edificio su diverso sedime.

Analoghe conclusioni devono trarsi per il costo di costruzione posto che l’art. 48, comma 6, della legge regionale n. 12 del 2005, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge regionale n. 31 del 2019, detta, per il costo di costruzione, una disciplina del tutto analoga a quella dettata dall’art. 44, comma 8, della stessa legge per gli oneri di urbanizzazione.

Si deve quindi ritenere in tale contesto che, come correttamente sostenuto dalla ricorrente, nel caso concreto, il Comune di Sesto San Giovanni avrebbe dovuto applicare i benefici previsti dalle suindicate norme.

Va dunque ribadita la fondatezza della censura.

In conclusione, per tutte le ragioni illustrate, il ricorso va accolto con conseguente annullamento in parte qua dell’atto principalmente impugnato e dichiarazione del diritto della ricorrente a vedersi applicare le riduzioni di cui agli artt. 44, comma 8, e 48 comma 6, della legge regionale n. 12 del 2005, nonché ad ottenere la restituzione delle somme versate in eccedenza.

La novità delle questioni affrontate giustifica la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi e per gli effetti di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 2 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IA DA RU, Presidente

NO ST OZ, Consigliere, Estensore

Luigi Rossetti, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NO ST OZ	IA DA RU

IL SEGRETARIO