Pubblicato il 08/05/2026

N. 00890/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00742/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 742 del 2024, proposto da TA AG, rappresentata e difesa dall’avvocato Duccio IA Traina, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia, Matteo Romeo e Andrea Taccari, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

nei confronti

UD AR DE, rappresentato e difeso dagli avvocati Francesco Vessichelli e Francesco Gesess, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;
San Leonardo Società Agricola di OV NI e UD AR DE s.s., non costituita in giudizio;

per l’annullamento:

- del provvedimento prot. 84936/2024 del 11.03.2024 del Comune di Firenze;

e per la condanna, ex art. 34, comma 1, lett. c) c.p.a.

del Comune di Firenze ad adottare i provvedimenti necessari a ridurre le altezze dei fabbricati censiti al Catasto Fabbricati al Foglio n. 120, part.lla 39 sub 1, 2, 3, 4, 5, 501 fino a riportarle a quelle indicate nella Tavola “ stato di progetto scia 674/2018 Prospetto Nord Est ” contenuta nella S.C.I.A. n. 674/2018.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Firenze e di UD AR DE;

Visti gli artt. 35, co. 1, e 85, co. 9, cod. proc. amm.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2026 la dott.ssa ST PO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO e DI

1. La sig.ra AG agisce per l’annullamento del provvedimento n. 84936/2024 con il quale il Comune di Firenze ha ritenuto che, alla luce del sopralluogo svolto in data 14.09.2023 nel complesso immobiliare di proprietà dell’odierno controinteressato, costituito dai fabbricati censiti al Catasto Fabbricati al Foglio n. 120, particella 39, sub 1, 2, 3, 4, 5, 501, i rilievi effettuati dagli organi accertatori “ non hanno restituito significative differenze altimetriche ” rispetto a quanto risultante dalle tavole di progetto trasmesse all’amministrazione dal sig. DE in data 31.10.2018, a definizione della pratica edilizia di cui è intestatario e, dunque, dello stato legittimo del manufatto.

2. La ricorrente premette di essere titolare del diritto di proprietà di un immobile sito a confine con il complesso immobiliare in questione e lamenta di aver subito una lesione del diritto al panorama sulle colline retrostanti a seguito dei lavori sul fondo vicino e, in particolare, in conseguenza all’abusivo aumento delle altezze dei fabbricati, in area sottoposta a vincolo paesaggistico, non autorizzato dalla SCIA edilizia n. 674/2018, come emerge dallo stato legittimo dell’immobile raffigurato nella tavola “ stato di progetto scia 674/2018 Prospetto Nord Est ”. Conseguentemente, l’istante agisce anche per la condanna del Comune di Firenze ad adottare i provvedimenti necessari a ridurre le altezze dei fabbricati per cui è causa sino a conformarle a detto stato legittimo.

3. Il ricorso è affidato a un unico motivo di censura: “Eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e errore nei presupposti ”. Il provvedimento impugnato sarebbe illegittimo perché frutto di un’istruttoria superficiale ed errata, in quanto, in primo luogo, il Comune di Firenze ha erroneamente individuato il punto di partenza da cui misurare le altezze degli edifici, evidenziando, nella relazione di sopralluogo, che la “ quota di riferimento, facilmente rilevabile, di 1,00 m rispetto al piano di calpestio del pavimento al finito, in quanto risultava indicata, mediante una riga a matita, sulle pareti perimetrali esterne. Le altezze effettive dunque sono state misurate tra la predetta quota di riferimento e l’intradosso dei travetti di orditura ”. Secondo l’istante, l’ente avrebbe invece dovuto individuare il punto di partenza delle misurazioni in quello indicato nelle citate tavole allegate alla SCIA n. 674/2018. In secondo luogo, l’amministrazione avrebbe errato nel prendere come riferimento, quale stato legittimo delle altezze dei fabbricati, quello riprodotto nello stato finale di progetto della scia assunto al prot. GA 346541/2018, anziché quello risultante dallo “ Stato di progetto SCIA 674/2018 Prospetto Nord Est ”. Infine, risulta dalla relazione di sopralluogo effettuato dall’ente che i tecnici comunali hanno detratto “ la differenza tra l’intradosso dell’imposta di assito e il filo esterno dell’edificio che risulta pari a circa 30 cm” , mentre nella tavola dello stato di progetto della SCIA 674/2018 non vi sarebbe alcuna zona franca da rispettare.

3.1. La ricorrente ha dunque concluso chiedendo l’annullamento del provvedimento impugnato e la condanna dell’ente all’adozione delle misure necessarie a ripristinare le altezze dei fabbricati; in via istruttoria, la sig.ra AG ha poi chiesto al Collegio di disporre una verificazione o una consulenza tecnica d’ufficio.

4. Si è costituito in giudizio il Comune di Firenze che ha preliminarmente eccepito il difetto di legittimazione e di interesse ad agire della ricorrente, ritenendo che - nel caso di specie - risulta provato soltanto il requisito della vicinitas , ma non anche il concreto pregiudizio subito dalla sig.ra AG. Nel merito, l’ente ha chiesto il rigetto delle istanze istruttorie e delle altre domande per infondatezza, evidenziando, da un lato, che lo stato legittimo risulta dalle tavole progettuali acquisite al momento della definizione della pratica edilizia, ossia quelle trasmesse in data 31.10.2018. Dall’altro lato, l’ente ha sostenuto la correttezza delle operazioni effettuate, evidenziando che il punto di partenza per la misurazione delle altezze dei fabbricati è stato giustamente individuato all’interno dell’area di intervento, in posizione congruente e prossima all’edificato, prendendo come riferimento la riga segnata a matita sulla parete perimetrale del fabbricato, che è stata oggetto di calcolo dai tecnici comunali, tenuto in considerazione anche il piano di campagna. Infine, l’ente ha evidenziato che dalla relazione di sopralluogo versata in atti emerge che i tecnici hanno correttamente considerato la differenza di trenta centimetri esistente tra l’intradosso dell’imposta di assito e il filo esterno dell’edificio.

5. Si è costituito in giudizio anche il controinteressato sig. DE che ha preliminarmente eccepito il difetto di interesse ad agire della ricorrente e l’inammissibilità dell’azione di condanna, per carenza dei presupposti. Nel merito, ha chiesto il rigetto del ricorso contestando le misurazioni offerte dal tecnico di parte ricorrente ed affermando la conformità delle altezze dei propri fabbricati a quanto assentito nei titoli edilizi legittimamente rilasciati dall’ente, nonché la correttezza delle conclusioni cui è giunta l’amministrazione con il provvedimento impugnato.

6. Le parti hanno scambiato memorie difensive e di replica ai sensi dell’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010, insistendo nelle proprie posizioni.

7. In vista dell’udienza pubblica del 4.02.2026 i difensori delle parti hanno fatto pervenire istanza di decisione sugli scritti e il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

6. Il Tribunale, considerata la causa matura per la decisione, ritiene preliminarmente fondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di interesse a ricorrere sollevata sia dal Comune resistente sia dal controinteressato, aderendo all’orientamento giurisprudenziale consolidatosi a partire dalla sentenza del Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, n. 22 del 2021, secondo cui, in materia edilizia, il vicino deve provare non soltanto, come avvenuto nella specie, il requisito della vicinitas - quale elemento idoneo a definire la sussistenza di una posizione giuridica qualificata e differenziata e, quindi, di legittimazione ad agire - ma deve anche esporre i pregiudizi seri e concreti che gli deriverebbero dall’atto impugnato (cfr. ex multis Cons. Stato, sez. IV, 30 aprile 2024, n. 3931).

La sig.ra AG lamenta, in particolare, una perdita di visuale, oltre che di aria e di luce, che subirebbe il proprio immobile in conseguenza della realizzazione del progetto sul fondo del vicino e, in particolare, in conseguenza dell’illegittimo aumento dell’altezza degli edifici finitimi al suo, in difformità rispetto allo stato legittimo approvato e risultante dalle tavole depositate in Comune.

6.1. Nel caso di specie, reputa il Collegio quanto alla legittimazione ad agire che la sua sussistenza è indubbia, atteso che risulta già dal materiale fotografico in atti che l’immobile di proprietà della ricorrente è affiancato al complesso acquisito dal controinteressato, dovendosi dunque ritenere sussistente il requisito della vicinitas , che attribuisce, come detto, la legittimazione ad agire in giudizio in capo a chi si trovi in rapporto di stretta contiguità o di stabile e significativo collegamento con l’area oggetto della trasformazione edilizia contestata.

6.2. Reputa tuttavia il Collegio che difetti, nel caso di specie, la prova dell’interesse a ricorrere, non essendo all’uopo sufficienti né le deduzioni di parte ricorrente, né quanto ricavabile dall’insieme delle allegazioni contenute nel ricorso (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30 aprile 2024, n. 3931), non emergendo alcuno specifico pregiudizio consistente nella perdita o nel peggioramento della visuale dagli affacci dell’edificio dell’istante o dal suo giardino, attesa la posizione affiancata dei due immobili, i cui ingombri erano peraltro preesistenti sia alla richiesta del titolo edilizio da parte del sig. DE sia all’acquisto del bene da parte della sig.ra AG, che è avvenuto nel 2019 (dopo che il progetto era già stato assentito). Anche le foto prodotte in giudizio dalla ricorrente non dimostrano la preesistenza di una veduta panoramica (che, peraltro, sarebbe una veduta laterale stante la posizione degli immobili) dalle finestre della casa in data antecedente all’intervento per cui è causa e meritevole di apprezzamento, atteso che, da un lato, le immagini ritratte dalla finestra non consentono di apprezzare la vista oltre l’ingombro del complesso immobiliare di proprietà del vicino e che rimane preservata la veduta dall’edificio sulle colline retrostanti l’immobile che si affaccia sul giardino di proprietà della ricorrente. Dall’altro lato, emerge dalla documentazione in atti che i fabbricati in questione fanno parte di un più ampio agglomerato urbano e dalle foto aeree dell’area risulta in questione la presenza di diversi immobili, alternati a zone verdi, che non consente di positivamente valutare la lamentata perdita di visuale rispetto al giardino del Bobolino, non collocato nelle immediate vicinanze della proprietà della ricorrente.

6.3. Tali considerazioni rendono di fatto impossibile stimare un’apprezzabile perdita della vista derivante dall’intervento per cui è causa e tale da incidere sul valore del bene di proprietà dell’istante, con conseguente inammissibilità del ricorso per insussistenza dell’interesse a ricorrere. Il Collegio aderisce infatti al consolidato orientamento giurisprudenziale in materia secondo cui “ l’interesse alla tutela della visuale panoramica costituisce ‘un interesse di mero fatto, come tale, di regola, inidoneo a configurare una lesione giuridicamente rilevante utile ad integrare la condizione dell’interesse a ricorrere’, richiamando una pronuncia della Suprema Corte secondo la quale ‘….la panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto, che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi… Nondimeno, il diritto di veduta consistente nella fruizione di un piacevole panorama ….esige che di esso sia previamente accertata l’esistenza. Ebbene, la veduta panoramica può essere acquistata, oltre che in via negoziale (a titolo derivativo), anche per destinazione del padre di famiglia o per usucapione (a titolo originario), necessitando, tuttavia, tali modi di costituzione non solo, a seconda dei casi, della destinazione conferita dall’originario unico proprietario o dell’esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù, ma anche di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta….l’esistenza del diritto di veduta del panorama non può essere riconosciuta, indicandone la fonte nella mera preesistenza della visuale rispetto all’opera contestata. Ove bastasse, ai fini di ritenere validamente costituita la servitù di veduta panoramica, la mera esistenza in fatto di detta veduta, prima che l’opera contestata ne compromettesse l’esercizio, sarebbe leso il principio della tipicità dei modi di acquisto dei diritti reali’ (Cassazione civile, Sez. II, 22 giugno 2023 n. 17922).

11.4. È bensì vero che la visuale panoramica, anche se priva di una diretta protezione giuridica, può rappresentare una qualità che incide sulla migliore fruibilità dell’immobile e quindi sul suo valore economico e in questo senso, come ricordato dalla Adunanza plenaria, la sua compromissione può, in concreto, integrare i presupposti di un pregiudizio idoneo a configurare l’interesse a ricorrere, ma deve comunque trattarsi di un pregiudizio effettivo e ‘serio’: deve cioè trattarsi di una visuale effettivamente fruibile e connotata da evidenti, peculiari e qualificati profili di pregio, proprio per evitare che l’iniziativa giudiziaria finisca per essere piegata a fini meramente emulativi o comunque estesa sino a ricomprendere profili di danno meramente soggettivi, disancorati da dati di realtà (Consiglio di Stato, Sez. IV , 6 settembre 2024 n. 7464) ’ (così Cons. Stato, sez. IV, 06.08.2025, n. 6958).

6.4. Peraltro, osserva ancora il Collegio che, nel caso di specie, parte ricorrente non ha contestato la legittimità del titolo idoneo all’intervento di recupero dell’ex frantoio, con diversa destinazione d’uso, ma ha contestato che l’attività edilizia posta in essere non abbia rispettato le altezze contenute nelle tavole di progetto assentite dal Comune, con la conseguenza che il pregiudizio lamentato non può rinvenirsi nemmeno nell’aumento del carico urbanistico in conseguenza della trasformazione edilizia del territorio, come talvolta riconosciuto dalla giurisprudenza che si è pronunciata in materia (cfr. Cons. Stato, sez. II, 19 aprile 2024 n. 3576).

7. Non può infine apprezzarsi l’interesse al ricorso con riferimento all’asserita perdita di aria e di luce in conseguenza dell’intervento edilizio realizzato dal vicino, stante la mancanza di elementi comprovanti tali pregiudizi, avuto riguardo anche alla descritta collocazione fisica degli immobili.

8. Deve conclusivamente ritenersi che i pregiudizi lamentati dalla sig.ra AG non sono idonei a supportare la proposizione della domanda giurisdizionale, con conseguente inammissibilità del proposto gravame.

9. La peculiarità della controversia e la sua definizione in rito giustificano l’integrale compensazione delle spese di lite tra tutte le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile.

Compensa le spese di lite tra tutte le parti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 4 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

BE IA HI, Presidente

ST PO, Referendario, Estensore

Guido Gabriele, Referendario

L'NS	IL PRESIDENTE
ST PO	BE IA HI

IL SEGRETARIO