Pubblicato il 07/04/2026

N. 06285/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02965/2026 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;
sul ricorso numero di registro generale 2965 del 2026, proposto da
HELLO SAILOR SRL, in persona del legale rappresentante p.t, con domicilio digitale presso l’indirizzo di posta elettronica certificata, come risultante dai registri di giustizia, dell’avv. Salvatore Coletta che la rappresenta e difende nel presente giudizio

contro

ROMA CAPITALE, in persona del Sindaco p.t., con domicilio digitale presso l’indirizzo di posta elettronica certificata, come risultante dai registri di giustizia, dell’avv. Adriano Tonachella che la rappresenta e difende nel presente giudizio

per l'annullamento

della determinazione dirigenziale numero rep. CD/3180/2025 dell’11/12/2025 protocollo CD/168985/2025 dell’11/12/2025 con cui Roma Capitale ha ingiunto la demolizione delle opere ivi indicate.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026 il dott. HE FR;

Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 cod. proc. amm.;

Ritenuto di potere definire il giudizio con sentenza in forma semplificata emessa ai sensi dell’art. 60 cpa;

Considerato che:

- parte ricorrente impugna la determinazione dirigenziale numero rep. CD/3180/2025 dell’11/12/2025 protocollo CD/168985/2025 dell’11/12/2025 con cui Roma Capitale, ai sensi degli artt. 33 d.p.r. n. 380/01 e 16 l.r. n. 15/08, ha ingiunto la demolizione delle opere ivi indicate e consistenti nella realizzazione di un manufatto di seguito descritto:

“ in corrispondenza della proprietà dell’unità immobiliare sita in viale Jonio 296, in riferimento all’attività commerciale HELLO SAILOR SRLS, sono in essere n. 3 pergotende con struttura in metallo con telo in copertura in PVC, che perimetralmente sono chiuse, tranne per la parte centrale fronte strada, con vetri a pacchetto non amovibili su binari fissi. Nella parte della pergotenda che insiste su fronte strada di viale Jonio, i vetri a pacchetto con binari scorrevoli sono posti sopra il muro di cinta che perimetra l’area privata dal marciapiede pubblico; le restanti parti di copertura con vetri a pacchetto partono da terra per la totalità in altezza della pergotenda. La superficie totale è di circa mq. 90,00 (mq. 30,00 ciascuna) ”;

- a fondamento del gravame la parte ricorrente prospetta il vizio di eccesso di potere in quanto il provvedimento impugnato non avrebbe considerato che la struttura sarebbe costituita da pergotende del tipo retraibile che costituiscono soltanto una copertura del cortile privato destinata a preservare la superficie dagli agenti atmosferici. Quanto ai laterali essi sarebbero costituiti da Ve.Pa. amovibili la cui funzione sarebbe solo quella di impedire che pioggia o vento entrino nello spazio destinato alla presenza di persone e che, inoltre, non coprono l’intero spazio delimitato dalla pergotenda lascando lateralmente spazi aperti, così come la struttura che li contiene, che si discosta dalle pareti laterali lascando spazi vuoti. Tale manufatto, pertanto, rientrerebbe nell’attività edilizia libera e, comunque, la pergotenda sarebbe stata assentita con permesso di costruire n. 124 del 16/10/24;

- i motivi sono infondati;

- la struttura soprastante non è nella fattispecie qualificabile come pergotenda come si evince dalle dimensioni significative dei tre manufatti (aventi superficie complessiva di 90 mq.) e dalle caratteristiche costruttive degli stessi, dal momento che risultano presenti imponenti strutture fisse;

- tale ricostruzione, oltre che coerente con il testo dell’art. 6 lettera b-bis) d.p.r. n. 380/01 il quale attribuisce alla tenda e non già alla struttura fissa di sostegno la funzione di struttura principale (come, invece, accade in questo caso: si veda, in proposito la documentazione fotografica in atti da cui emerge la significativa consistenza della struttura fissa), è confermata anche dal fatto che nella fattispecie la parte ricorrente ha ritenuto di dovere richiedere il permesso di costruire per le tre coperture in esame;

- la valutazione dell’impatto edilizio delle vetrate, poi, non può essere prescindere dalla connessione strutturale di tali vetrate con le coperture dovendosi, in questo senso, richiamare l’orientamento del giudice di appello secondo cui “ la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, dovendosi valutare l’insieme delle opere realizzate nel loro contestuale impatto edilizio e non il singolo intervento (Cons. St., sez. VI, 26 luglio 2018, n. 4568).Non è dato, infatti, scomporne una parte per negare l’assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante, bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni ” (Cons. Stato n. 7785/2025 e sentenze ivi richiamate);

- inoltre, contrariamente a quanto prospetta la parte ricorrente (che, in proposito, non ha prodotto alcuna documentazione fotografica o tecnica a comprova della sua tesi), le vetrate, come risulta dal verbale di accertamento dell’abuso e dalle stesse fotografie depositate da Roma Capitale il 20/03/26, non sono amovibili ma scorrono su binari ed, inoltre, quelle su viale Jonio sono collocate sul muretto su binari scorrevoli;

- la finalità perseguita dai vari manufatti consiste nella creazione di nuova volumetria avente come effetto finale un uso che, in assenza dei manufatti in esame, non sarebbe stato possibile come desumibile dalla riscontrata presenza, in sede di accertamento dell’abuso, di numerosi tavolini con cuscini presenti nelle sedute laterali;

-in questo senso, ai fini dell’esclusione della possibilità di qualificare il manufatto in termini di attività edilizia libera, depone anche la natura dell’attività ivi esercitata risolvendosi la struttura in uno strumento idoneo ad ampliare surrettiziamente la superficie dell’attività di somministrazione;

- la giurisprudenza del Consiglio di Stato, richiamata dalla parte ricorrente, non risulta valutabile ai fini dello scrutinio di fondatezza del gravame in quanto:

a) Cons. Stato n. 607/25 aveva ad oggetto una fattispecie in cui la struttura era “ con copertura retrattile, addossata al prospetto e chiusa sugli altri tre lati da vetrate trasparenti scorrevoli a pacchetto, di dimensioni di 5,10 m. di lunghezza e 2,60 m di larghezza, con altezza dai 2,20 ai 2,45 m ” e quindi di dimensioni di gran lunga inferiori a quella oggetto di causa, elemento espressamente valorizzato dal giudice di appello allorché ha fatto riferimento alle “ contenute dimensioni ” del manufatto;

b) in quella sede il giudice di appello aveva attribuito rilevanza alla qualificazione della copertura come “ pergotenda ” e alla agevole amovibilità delle vetrate laterali, elementi insussistenti nella fattispecie in cui, infatti, la copertura è stata assentita con permesso di costruire e le vetrate, stante la loro imponenza e connessione strutturale con la copertura, non possono essere ritenute amovibili ma semplicemente scorrevoli (così anche TAR Lazio – Roma n. 18615/25);

c) nell’ipotesi in esame, quindi, mancano quelle caratteristiche di “ precaria delimitazione dello spazio esterno ” la quale, sola, può escludere la fattispecie dalla ristrutturazione edilizia correttamente contestata dal provvedimento impugnato;

d) Cons. Stato n. 5828/25, poi, pur ponendosi formalmente nel solco di Cons. Stato n. 607/25, ivi espressamente richiamata, non ne applica coerentemente i principi dal momento che non prende in alcuna considerazione l’accertata installazione di impianti termici, valorizzata dal giudice di primo grado ai fini della ritenuta abusività del manufatto, che, secondo Cons. Stato n. 607/25, costituisce uno degli indici da cui desumere il mutamento di destinazione d’uso dell’area incompatibile con la qualificazione del manufatto in termini di edilizia libera;

- quanto fin qui evidenziato induce il Collegio a ritenere che la qualificazione del manufatto in termini di ristrutturazione edilizia pesante ex art. 33 d.p.r. n. 380/01, presente nel provvedimento impugnato, sia corretta;

- per questi motivi il ricorso è infondato e deve essere respinto;

- la parte ricorrente, in quanto soccombente, deve essere condannata al pagamento delle spese di lite liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definendo il giudizio, così provvede:

1) respinge il ricorso;

2) condanna la parte ricorrente a pagare, in favore di Roma Capitale, le spese del presente giudizio il cui importo liquida in euro duemila/00, oltre accessori, questi ultimi se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

HE FR, Presidente, Estensore

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

Christian Corbi, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

HE FR

IL SEGRETARIO