Pubblicato il 24/03/2026

N. 00374/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01195/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

(Sezioni Unite)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1195 del 2021, proposto da:
Condominio "Complesso Immobiliare via Noicattaro n. 63", in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Pietro D'Egidio, con domicilio eletto presso lo studio LA LL in Bari, via Melo, 114;

contro

Comune di Rutigliano, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Vito Sportelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

della nota prot. n. 10460 del 22 luglio 2021 a firma del Responsabile Area tecnica del Comune di Rutigliano.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Rutigliano;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , del codice del processo amministrativo;

Relatore all'udienza straordinaria del giorno 19 gennaio 2026 il dott. GI LL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.- Con l’odierno ricorso, notificato il 21 ottobre 2021 e depositato il 18 novembre, il condominio "Complesso Immobiliare via Noicattaro n. 63" ha impugnato, per l’annullamento, la nota prot. n. 10460 del 22 luglio 2021.

Con tale nota, il Responsabile dell’Area Tecnica del Comune di Rutigliano aveva invitato il condominio a rimuovere il cancello apposto al principio della strada carrabile, dalla quale vi è accesso allo stabile condominiale nonché al letto alluvionale delle acque meteoriche ricadente su area pubblica e, pertanto, in custodia al Comune.

Il condominio rappresenta che il cancello ricade nell’area descritta al Catasto urbano al foglio 9, particelle 2128 e 2135, già di proprietà dei signori LL.

Questi ultimi, avendo ottenuto il permesso per costruire un nuovo fabbricato sulle finitime particelle 2181, 2183 e 2185, le permutavano con l’impresa edile Cosfer Immobiliare s.r.l., la quale edificava lo stabile che avrebbe assunto il nome di Complesso Immobiliare via Noicattaro n. 63.

Il condominio rappresenta che i danti causa dei signori LL costituivano sulle limitrofe aree di cui alle particelle 2128 e 2135, asseritamente rimaste in loro proprietà, una servitù di passaggio carrabile, proprio allo scopo di consentire l’accesso al vialetto e al complesso edilizio

L’impresa costruttrice, per regolamentare gli accessi all’edificio condominiale - in particolare, all’area al piano terra dove sono allocati i box auto, le rampe d’ingresso e l’uscita ai box al piano interrato - sostituiva il vecchio cancello esistente da tempo immemore sul suolo posto all’inizio di via Cellamare (particelle 2128 e 2135 di proprietà LL) con un altro cancello automatizzato.

In data 29 giugno 2021, l'Amministratore del condominio, per consentire al Comune la manutenzione e la bonifica del letto alluvionale, consegnava al Responsabile dell’Ufficio tecnico le chiavi per l’apertura manuale e del selettore per l’apertura automatica del cancello di cui sopra

ubicato sul vialetto carrabile lato via Cellamare.

Con la nota prot. n. 10460 del 22 luglio 2021 (atto impugnato), il Responsabile dell’Area tecnica del Comune di Rutigliano invitava il Condominio a rimuovere il sopra menzionato cancello, in quanto non autorizzato.

2.- Con l’odierno ricorso, ritualmente notificato il 21 ottobre 2021 e depositato il successivo 18 novembre, il condominio Complesso Immobiliare via Noicattaro n. 63 ha impugnato, per l’annullamento, la menzionata nota prot. n. 10460 del 2021. Ha dedotto le seguenti censure:

1) eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti, errore nei presupposti, contraddittorietà rispetto a precedenti provvedimenti comunali, sviamento ed ingiustizia manifesta

L’Amministrazione comunale, nel porre la limitazione di passaggio solo a coloro che

già avevano accessi carrabili, da una parte, ha evitato che l’area potesse divenire una via pubblica e, dall’altra, ha garantito l’uso pubblico della stessa ai soli fini della perimetrazione di zona del piano per l'assetto idrogeologico.

La rimozione del cancello sarebbe tuttavia lesiva non solo degli interessi del condominio, ma anche di quelli pubblici alla salvaguardia e alla manutenzione di una zona dalle caratteristiche

del tutto peculiari.

2) violazione e falsa applicazione degli artt. 6, 10 e 22 d.p.r. n. 380/2001; eccesso di potere per travisamento dei fatti ed erroneità dei presupposti; illogicità manifesta

La sostituzione del vecchio cancello esistente da tempo immemore e ormai ammalorato con un nuovo cancello munito di apertura automatizzata e dalle caratteristiche estetiche non invasive costituisce un intervento modesto, come tale rientrante nella nozione di manutenzione ordinaria sopra specificata.

Il Comune di Rutigliano si è costituito in giudizio con atto depositato il 21 dicembre 2021.

In via preliminare, ha eccepito l’inammissibilità del ricorso perché l’atto impugnato, a suo avviso, avrebbe natura di mera comunicazione, il cui contenuto è qualificabile come invito.

In ogni caso, ha eccepito l’ulteriore profilo di inammissibilità per difetto di giurisdizione del Giudice adito, non avendo l’Amministrazione comunale poteri autoritativi su sedimi non a uso pubblico.

Nel merito, ha sinteticamente concluso per la legittimità del proprio operato, concludendo per il rigetto del ricorso.

La causa è stata inserita nel ruolo dell’udienza straordinaria del 19 gennaio 2026.

Svoltasi l’udienza in collegamento da remoto, la causa è stata trattenuta per essere decisa.

3.- In primo luogo è infondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per natura non provvedimentale dell’atto impugnato che, ad avviso del Comune, sarebbe una semplice comunicazione.

3.1.- L’assunto non persuade il Collegio.

Dalla lettura dell’atto impugnato emerge in modo non ambiguo che lo stesso abbia il contenuto tipico di un provvedimento di natura ripristinatoria e sanzionatoria, tanto d’assumere ricadute nell’immediato lesive delle pretese del condominio ricorrente.

Nell’atto, infatti, è testualmente riportato: “… a seguito di verifiche effettuate presso i nostri uffici, non risulta rilasciata alcuna autorizzazione all’installazione del cancello in questione …,

Pertanto, si invita e diffida entro e non oltre cinque giorni dal ricevimento della presente a

rimuovere immediatamente il cancello … Non ottemperando nel termine suddetto si

procederà ad esecuzione in danno”.

Emerge pertanto un contenuto decisorio con accertamento definitivo su una situazione di fatto

e di diritto – consistente nella presunta mancanza del titolo abilitativo da parte del ricorrente condominio - come rimarcato dalla frase “… a seguito di verifiche effettuate presso i nostri uffici non risulta rilasciata alcuna autorizzazione all'installazione del cancello in questione...”.

Vi è parimenti l’effetto lesivo immediato della sfera giuridica del privato costituito per l’appunto dall'inottemperanza all’ordine con conseguente esecuzione in danno.

3.2.- Infondata è anche l’eccezione di difetto di giurisdizione del giudice amministrativo.

Ad avviso dell’Amministrazione comunale, il condominio, pur formalmente impugnando un atto amministrativo, nella sostanza avrebbe posto in essere un’azione a difesa della proprietà o del possesso del privato sull’immobile oggetto di contesa con l’Ente civico.

La diffida alla rimozione del cancello è fondata sull’assunta carenza di un titolo abilitativo e non certamente sull’esercizio di un potere di autotutela possessoria da parte del Comune. Nell’atto impugnato, infatti, si legge: “… a seguito di verifiche effettuate presso i nostri uffici, non risulta rilasciata alcuna autorizzazione all’installazione del cancello in questione”.

È chiaro, pertanto, che nella fattispecie di cui è causa non si discute di proprietà o possesso di immobili né, tanto meno, di actio negatoria servitutis , ma più esattamente se l’apposizione del cancello in questione possa considerarsi legittimo secondo la normativa edilizia vigente, in particolare secondo il d.p.r. 380/2001, testo unico dell’edilizia.

3.3.- Ciò precisato, in rito, può passarsi all’esame di merito delle censure formulate.

Il ricorso è fondato.

Le due censure possono ricevere trattazione congiunta in considerazione dei profili di connessione e di parziale sovrapposizione dei relativi contenuti

La nota del Responsabile dell’Area Tecnica del 20 novembre 2008 conferma due precise circostanze:

1) le particelle 2128 e 2135 di proprietà dei signori LL, su cui insiste il cancello in argomento: “… non sono ricomprese nel perimetro del Piano Particolareggiato di Via Cellamare”; 2) tali particelle, unitamente alle altre ivi indicate), “… costituiscono l’attuale sede stradale di Via Cellamare e l’imbocco alla previste strada carrabile del letto alluvionale”.

Premessi questi elementi, il Responsabile conclude affermando che il progetto deve garantire l’accesso carrabile dalla via Cellamare alle proprietà già dotate di tale accesso e che sarebbe di competenza del consiglio comunale precisare la destinazione d’uso dell’area nonché definire i soggetti aventi diritto di accedere all’area in questione.

Ebbene, con la deliberazione n. 68 del 26 novembre 2008, il Consiglio comunale ha precisato che la destinazione d’uso dell’area in catasto al foglio 9, particella 2127 - ora frazionata nelle particelle 13411 e 13415 - è pubblica a scorrimento carrabile e per la manutenzione del letto alluvionale. È consentito l’accesso pedonale e carrabile esclusivamente al personale delegato dal Comune per la manutenzione e alle sole proprietà che alla data del 7 giugno 1999, di approvazione del piano particolareggiato, erano dotate di tale accesso

A quella data, gli unici titolari dell’accesso sull’area in questione erano i signori Rosa,

IR e VE LL, perché proprietari del suolo di cui al foglio 9, particelle 2181,

2183 e 2185. Costoro – come sopra precisato – da un lato hanno permutato quell’area alla

società Cosfer Immobiliare s.r.l., costruttrice del condominio “Complesso Immobiliare Via

Noicattaro n. 63”, e dall’altro hanno costituito a carico degli ulteriori terreni di loro proprietà di

cui al foglio 9, particelle 2128 e 2135 (ove era allocato il cancello) una servitù perpetua di passaggio pedonale e carrabile al fine di consentire l’accesso ai citati terreni identificati con le particelle 2181, 2183 e 2185.

Da ciò si ricavano elementi plausibili per dedurre che il tratto carrabile composto dalle particelle 2128, 2135, 2127 - quest’ultima oggi frazionata nelle p.lle 13411 e 13415 - e 2137, non costituisce strada pubblica con accesso generalizzato da parte della cittadinanza, bensì area che – benché sia comunque nella parziale disponibilità giuridica del Comune di Rutigliano ( ex particella 2127) – possa essere utilizzata solo per i fini sopra indicati con la menzionata deliberazione consiliare n. 68/2008, ossia per l’accesso degli aventi titolo ai suoli retrostanti e la manutenzione del letto alluvionale ad opera dell’Amministrazione comunale.

Ne consegue che l’attuale cancello, posto sulle particelle 2128 e 2135 di proprietà dei signori

LL e che ha sostituito, per un intervento di mera manutenzione ordinaria, rientrante quindi nell’ambito di quelli previsti dall’art. 3, comma 1, lett. a), del d.p.r. n. 380/2001, conserva la funzione di accesso pedonale e carrabile riservato ai soli proprietari dei terreni retrostanti, oltre che agli incaricati del Comune per la manutenzione del letto alluvionale, garantito dalla disponibilità delle chiavi di apertura di cui alla citata nota del 29 giugno 2021.

In modo del tutto contraddittorio, pertanto, la nota impugnata contrasta con le prescrizioni elaborate dalle delibere di giunta n. 231 del 2007 e consiliare n. 68 del 2008, posto che rendono l’area in questione accessibile in modo indiscriminato a chiunque, facendo venire meno i requisiti di sicurezza – ai quali l’Amministrazione comunale sarebbe principalmente preposta - richiesti in una zona come quella in questione.

3.4.- Il condominio ricorda, altresì, che il tratto di strada in questione non si ricongiunge con altre strade pubbliche o vie comunali di accesso, ma è intercluso da un muro confinante con la particella 2181. Sicché non si pone alcun problema relativo alla viabilità e alla circolazione della collettività.

Costituisce, infine, circostanza non contestata che il cancello di cui è causa ha sostituito il precedente cancello ammalorato.

Secondo una costante e condivisa giurisprudenza, l’elettrificazione di un cancello esistente integrativa delle funzioni del medesimo cancello e dalle caratteristiche estetiche non invasive rientra nella nozione di manutenzione ordinaria, che, in quanto tale, non necessita di alcun titolo abilitativo (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 20 novembre 2013, n. 5513).

Peraltro, anche ad aderire all’assunto secondo cui la sostituzione del vecchio cancello manuale con uno automatico rientri nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria, l’atto impugnato sarebbe comunque illegittimo.

In questa ipotesi, infatti, il condominio avrebbe dovuto presentare una CILA, il cui omesso relativo adempimento - ai sensi dell’art. 6- bis , comma 5, del D.P.R. 380/2001 – comporterebbe a tutto concedere il pagamento della sanzione pecuniaria pari a € 1.000,00 e non l'ordine di rimozione o demolizione.

4.- Le spese seguono la soccombenza e sono determinate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

il Tribunale amministrativo regionale per la Puglia, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

Condanna il Comune di Rutigliano al pagamento, in favore del condominio ricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in € 2.000,00, oltre accessori di legge e rimborso del contributo unificato, ove effettivamente versato.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 19 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

GI AM, Presidente

GI LL, Consigliere, Estensore

Fabio Belfiori, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
GI LL	GI AM

IL SEGRETARIO