Pubblicato il 27/04/2026

N. 07639/2026 REG.PROV.COLL.

N. 09549/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9549 del 2025, proposto da ER LU D’OS, rappresentato e difeso dagli Avvocati Luisa Fonti, Alfredo Stoppa, Alessandro Falasca, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento,

previa sospensione degli effetti,

del parere parzialmente negativo della Sovrintendenza Capitolina prot. n. RI/2025/23064 del 30 maggio 2025 (notificato in pari data) sul progetto RI/2025/15898, relativo all’immobile residenziale sito in Roma, via Peralba n. 6;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 14 aprile 2026 il Dott. Christian Corbi e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO e TO

1. Con ricorso notificato in data 28.7.2025 e depositato in data 27.08.2025, ER LU D’OS ha adito l’intestato Tribunale nei confronti di Roma Capitale – Soprintendenza Capitolina al fine di sentir annullare il parere parzialmente negativo reso da quest’ultima, prot. n. RI/2025/23064 del 30 maggio 2025 (notificato in pari data) sul progetto RI/2025/15898, relativo all’immobile sito a Roma, Via Peralba n. 6.

2. A sostegno del gravame, il ricorrente ha articolato le seguenti doglianze.

2.1. Con il primo motivo di ricorso, è stata eccepita l’illegittimità del provvedimento gravato perché non anteceduto dal preavviso di rigetto di cui all’art. 10 bis L. 241/90.

2.2. Con il secondo motivo di gravame, il ricorrente si duole dell’illegittimità del descritto parere per eccesso di potere eccependo, da un lato, che il richiamo agli artt. 4, 6 e 9 della Guida G2 sarebbe generico e quindi non consentirebbe di individuare specificamente le norme violate e, dall’altro, che la guida G2, agli articoli menzionati (4, 6 e 9), non porrebbe limiti alla realizzazione degli interventi oggetto del parere negativo.

2.3. Con il terzo motivo di ricorso, è stata invece eccepita l’illegittimità del provvedimento gravato per violazione della circolare prot. RI/2727 del 4.02.2019 (recante “ criteri ed indirizzi per l’attuazione degli interventi in carta per la Qualità – Art. 16 NTA del Piano Regolatore Generale ”) che, al fine di superare le barriere architettoniche - pur chiarendo che gli ascensori devono essere preferibilmente collocati all’interno - non vieterebbe di procedere alternativamente.

3. Con memoria del 3.9.2025, Roma Capitale, già costituitasi in giudizio con una comparsa di stile depositata in data 2.9.2025, ha insistito nel rigetto del ricorso.

4. Alla camera di consiglio del 8.9.2025, fissata a fini cautelari, il Collegio ha, con ordinanza n. 4798, pubblicata in data 9.9.2025, respinto l’istanza cautelare per difetto del fumus boni iuris .

5. Sennonchè, il Consiglio di Stato, adito in sede di gravame, ha ritenuto, con l’ordinanza n. 4074, pubblicata in data 10.11.2025, di riformare la descritta pronuncia cautelare, nei termini di cui in seguito si dirà.

6. All’udienza pubblica del 14 aprile 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

7. Tanto premesso, il presente giudizio ha a oggetto il parere, richiesto dal ricorrente in data 15.4.2025 ed espresso in data 30.5.2025, con cui la Soprintendenza si è espressa in senso negativo in riferimento ai seguenti due interventi edilizi: a) trasformazione di una finestra in portafinestra; b) realizzazione ex novo di un ascensore lungo la verticale esterna dell’immobile al fine di superare le barriere architettoniche.

Al riguardo, la Soprintendenza, pur avendo espresso parere favorevole per gli altri interventi di ristrutturazione edilizia leggera oggetto della descritta istanza, ha così statuito in ordine a quelli di cui sopra di è detto: trattasi di due interventi “ non compatibili con i criteri di Qualità previsti dal citato Elaborato G2 (capitoli 4, 6 e 9) […] gli interventi sui villini devono mirare al mantenimento degli elementi peculiari, pertanto, si ritengono accoglibili opere orientate al restauro, ripristino e valorizzazione del villino stesso. In tal senso, la modifica delle bucature e l'installazione di un ascensore esterno risultano interventi invasivi ”.

8. Ciò posto, occorre prendere le mosse dal primo motivo di ricorso tramite il quale, come detto, la ricorrente ha eccepito l’illegittimità del provvedimento gravato perché non anteceduto dal preavviso di rigetto di cui all’art. 10 bis L. 241/90.

Sul punto, il Collegio, preso atto del tenore di cui all’ordinanza cautelare del Consiglio di Stato n. 4074, pubblicata in data 10.11.2025 e della circostanza per la quale il parere preventivo della Soprintendenza capitolina - con riferimento ai progetti di cui all’art. 16 NTA PRG, da abilitarsi tramite DIA - “ determina l’arresto procedimentale ” , ritiene che la doglianza in esame sia fondata.

Nel caso di specie, infatti, parte resistente ha tempestivamente adottato il parere parzialmente negativo in relazione all’istanza ex art. 16 NTA del PRG, senza che esso sia stato anteceduto dal preavviso di rigetto.

Dovendosi qualificare, sulla scorta delle indicazioni del giudice d’appello, tale parere quale atto esoprocedimentale (e non invece atto endoprocedimentale che confluisce nella SCIA e che se del caso può formare oggetto dei provvedimenti di cui all’art. 19 L. 241/90) e, come tale, conclusivo del procedimento, deve allora ritenersi che esso, implicando lo svolgimento di attività amministrativa discrezionale rispetto alla quale non operano i dettami di cui all’art. 21 octies , comma 2, l. 241/90, risulti illegittimo perché non preceduto dal preavviso di rigetto ex art. 10 bis L. 241/90.

9. Alla luce di quanto precede, il Collegio, in accoglimento del ricorso, annulla il provvedimento impugnato, facendo salvo il riesercizio del potere dell’Amministrazione nel rispetto dell’effetto conformativo derivante dalla presente pronuncia.

10. Il vizio procedimentale di cui si è detto consente al Collegio di assorbire le ulteriori doglianze di merito formulate dal ricorrente atteso che, rispetto a esse, l’Amministrazione sarà chiamata a rideterminarsi, una volta adottato il provvedimento ex art. 10 bis L. 241/90 ed acquisite le eventuali osservazioni del privato.

11. La peculiarità della vicenda consente al Collegio di compensare integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in parte motiva, ed annulla il provvedimento impugnato facendo salvo il riesercizio del potere dell’Amministrazione nel rispetto dell’effetto conformativo derivante dal giudicato.

Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

Michelangelo VI, Presidente

Vincenza Caldarola, Referendario

Christian Corbi, Referendario, Estensore

L'RE	IL PRESIDENTE
Christian Corbi	Michelangelo VI

IL SEGRETARIO