Pubblicato il 30/03/2026

N. 05895/2026 REG.PROV.COLL.

N. 05669/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5669 del 2021, proposto da
Consorzio Ponte di Nona in Liquidazione, Società per lo Sviluppo Urbano S.p.A. - Socio Unico, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentati e difesi dall'avvocato Leonardo Lavitola, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto in Roma, via Costabella n. 23;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto in Roma, via del Tempio di Giove 21;

per l'annullamento

- della determinazione dirigenziale n. rep. 605 del 14.04.2021 (n. prot. QI/72804/2021 del 14.04.2021) di Roma Capitale – Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Segreteria di Direzione Apicale, comunicata con nota prot. n. 80674 del 26.04.2021;

- nonché di ogni altro atto connesso ai precedenti, ivi inclusa la comunicazione ex art. 10 bis L. n. 241/1990 di cui alla nota del sopra menzionato Dipartimento prot. n. 75170 del 10.07.2020.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 9 gennaio 2026 la dott.ssa OV OT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso in esame il Consorzio Ponte di Nona in liquidazione e la Società per lo Sviluppo Urbano S.p.A. – Socio Unico impugnano la Determinazione Dirigenziale n. 605 del 14 aprile 2021 con la quale Roma Capitale ha respinto l’istanza presentata ai sensi dell’art. 1-bis della legge regionale Lazio n. 36 del 1987, volta ad ottenere l’approvazione di una modifica qualificata come non essenziale relativa al piano di lottizzazione convenzionato denominato “Ponte di Nona”, approvato nel 1995.

2. Dalla documentazione in atti emerge che il piano di lottizzazione in questione risulta ormai in larga parte attuato. Il comprensorio è infatti integralmente urbanizzato e la volumetria realizzata si attesta intorno al novantatré per cento di quella complessivamente assentita dal piano attuativo. Residua soltanto una limitata quota di cubatura non residenziale non ancora edificata, originariamente distribuita tra diversi comparti del piano.

3. Con istanza presentata nel dicembre 2019 la società proprietaria delle aree, con l’adesione del Consorzio Ponte di Nona, ha chiesto a Roma Capitale di autorizzare una diversa collocazione di una parte della volumetria residua pari a mc 972,58. In particolare è stato richiesto di trasferire tale quota di cubatura dai comparti Z7, Z18 e Z19, ormai completamente saturi sotto il profilo edificatorio, al comparto Z44, ancora non edificato.

4. La richiesta è stata espressamente formulata ai sensi dell’art. 1-bis della legge regionale n. 36 del 1987, disposizione che qualifica come modifiche non costituenti variante agli strumenti urbanistici attuativi le redistribuzioni delle volumetrie entro determinati limiti quantitativi. Secondo quanto rappresentato dalle ricorrenti, la modifica proposta non comportava alcun incremento della volumetria complessiva prevista dal piano di lottizzazione e risultava pienamente conforme al limite quantitativo del venti per cento stabilito dalla citata normativa regionale.

5. Nel corso del procedimento Roma Capitale ha attivato il contraddittorio procedimentale mediante comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 241 del 1990.

6. All’esito del procedimento l’Amministrazione ha adottato la Determinazione Dirigenziale n. 605 del 14 aprile 2021 con la quale ha respinto l’istanza.

7. Il provvedimento di diniego risulta motivato essenzialmente sulla base di due presupposti. In primo luogo l’Amministrazione ha ritenuto che la convenzione urbanistica stipulata nel 1995 dovesse considerarsi ormai scaduta e che, conseguentemente, il piano attuativo avesse perso efficacia. In secondo luogo Roma Capitale ha evidenziato che, successivamente all’approvazione della lottizzazione, è intervenuto il Piano Regolatore Generale di Roma approvato nel 2008, il quale ha riclassificato le aree interessate nell’ambito dei cosiddetti “Tessuti della città consolidata – T3”, ritenendo che tale disciplina urbanistica impedisse qualsiasi modifica della distribuzione delle volumetrie previste dal piano di lottizzazione in assenza dell’approvazione di un nuovo strumento urbanistico attuativo.

8. Avverso tale determinazione le ricorrenti hanno proposto il presente ricorso deducendo, in sintesi, l’erroneità dei presupposti posti a fondamento del diniego. In particolare esse sostengono che la modifica richiesta rientrerebbe pienamente nella categoria delle modifiche non costituenti variante disciplinate dall’art. 1-bis della legge regionale n. 36 del 1987 e che la disciplina del piano di lottizzazione continuerebbe a trovare applicazione nelle parti non ancora attuate, sia in forza delle previsioni della convenzione urbanistica stipulata nel 1995 sia alla luce dell’art. 45, comma 10, delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma. Secondo la prospettazione delle ricorrenti, la classificazione dell’area nell’ambito dei tessuti della città consolidata costituirebbe infatti una previsione di pianificazione generale e non una ripianificazione attuativa idonea a sostituire la disciplina del piano di lottizzazione.

9. Si è costituita in giudizio Roma Capitale chiedendo il rigetto del ricorso. L’Amministrazione sostiene che la scadenza del piano attuativo comporterebbe la riacquisizione del potere pianificatorio in capo all’ente locale e che il PRG del 2008 avrebbe già ridefinito l’assetto urbanistico dell’area, rendendo non più consentite modifiche alla distribuzione delle volumetrie previste dalla lottizzazione in assenza dell’approvazione di un nuovo strumento urbanistico attuativo.

10. All’udienza di smaltimento del 9 gennaio 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

11. Il ricorso è fondato nei termini di seguito illustrati.

12. La questione sottoposta all’esame del Collegio concerne gli effetti giuridici derivanti dalla scadenza del termine di efficacia di uno strumento urbanistico attuativo e, in particolare, se tale scadenza determini automaticamente la cessazione della disciplina urbanistica di dettaglio ovvero se tale disciplina continui a trovare applicazione nelle parti non ancora attuate fino all’approvazione di una nuova pianificazione esecutiva.

13. Secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza amministrativa, il decorso del termine di efficacia degli strumenti urbanistici attuativi non determina automaticamente la caducazione della disciplina urbanistica di dettaglio in essi contenuta. È stato infatti chiarito che la scadenza del piano non comporta di per sé l’inedificabilità delle aree interessate né il venir meno dell’assetto urbanistico definito dal piano stesso, dovendosi piuttosto consentire il completamento dell’urbanizzazione e dell’edificazione secondo le prescrizioni di zona stabilite dal piano (Consiglio di Stato, Sez. IV, 14 aprile 2020, n. 2390; Consiglio di Stato, Sez. IV, 28 luglio 2021, n. 6012).

14. La stessa giurisprudenza ha altresì precisato che, decorso il termine di efficacia del piano attuativo, permangono comunque le prescrizioni urbanistiche di zona e le regole generali di assetto del territorio stabilite dal piano stesso, le quali restano operative fino all’approvazione di una nuova pianificazione idonea a ridefinire compiutamente l’assetto urbanistico dell’area interessata (Consiglio di Stato, Sez. IV, 2 gennaio 2019, n. 22; Consiglio di Stato, Sez. II, 18 giugno 2020, n. 3909).

15. Ne consegue che la disciplina urbanistica derivante da uno strumento attuativo non può ritenersi automaticamente superata per effetto del mero decorso del termine di efficacia del piano, occorrendo piuttosto verificare se l’area interessata sia stata oggetto di una effettiva ripianificazione mediante l’approvazione di un nuovo strumento urbanistico idoneo a ridefinirne l’assetto.

16. Nel caso di specie tale circostanza non risulta dimostrata.

17. Sotto il profilo convenzionale deve infatti osservarsi che la convenzione urbanistica stipulata nel 1995 prevede espressamente, all’art. 24, che la disciplina del piano di lottizzazione continui a trovare applicazione fino all’approvazione di un nuovo strumento urbanistico attuativo idoneo a ridefinire l’assetto del comparto.

18. Una impostazione analoga emerge dalla disciplina urbanistica introdotta dal PRG di Roma del 2008. L’art. 45, comma 10, delle Norme Tecniche di Attuazione stabilisce infatti che, qualora gli strumenti urbanistici esecutivi siano decaduti, nelle parti non attuate continua ad applicarsi la disciplina degli stessi strumenti fino all’approvazione di nuovi strumenti attuativi.

19. La giurisprudenza di questo Tribunale ha recentemente chiarito che disposizioni di tal genere esprimono una chiara finalità di continuità della disciplina urbanistica e impediscono di ritenere automaticamente superata la disciplina degli strumenti attuativi per effetto della sola approvazione del piano regolatore generale, potendo tale effetto prodursi soltanto qualora intervenga una effettiva ripianificazione mediante nuovi strumenti urbanistici idonei a ridefinire compiutamente l’assetto dell’area interessata (TAR Lazio, Roma, Sez. II Quater, 12 novembre 2024, n. 20132).

20. Nel caso di specie non risulta che Roma Capitale abbia approvato alcun nuovo piano attuativo relativo al comparto Z44, né risulta che la pianificazione generale sopravvenuta abbia ridefinito in modo puntuale e compiuto l’assetto urbanistico del comparto tale da sostituire la disciplina del piano di lottizzazione.

21. La classificazione dell’area nell’ambito dei “Tessuti della città consolidata – T3” integra infatti una previsione di pianificazione generale che, in assenza di uno specifico strumento urbanistico attuativo, non può ritenersi idonea a sostituire la disciplina urbanistica di dettaglio contenuta nel piano di lottizzazione ancora in corso di attuazione.

22. In tale contesto assume ulteriore rilievo la disposizione di cui all’art. 1-bis della legge regionale Lazio n. 36 del 1987, che qualifica espressamente come modifiche non costituenti variante le redistribuzioni delle volumetrie entro determinati limiti quantitativi.

23. Nel caso di specie è pacifico che la modifica richiesta non comporta alcun incremento della volumetria complessiva prevista dal piano e si limita a redistribuire una quota residuale di cubatura tra comparti appartenenti al medesimo piano di lottizzazione.

24. La richiesta delle ricorrenti si configura, pertanto, come una mera rimodulazione interna della distribuzione delle volumetrie previste dal piano, priva di incidenza sull’assetto urbanistico complessivo del comprensorio.

25. Alla luce delle considerazioni che precedono, il diniego opposto dall’Amministrazione risulta fondato su un presupposto giuridico non corretto, avendo Roma Capitale ritenuto cessata l’efficacia della disciplina del piano di lottizzazione in assenza di un atto di pianificazione attuativa idoneo a sostituirla.

26. Il ricorso deve pertanto essere accolto con conseguente annullamento del provvedimento impugnato.

27. Tenuto conto della peculiarità della fattispecie, il Collegio ritiene che sussistano i presupposti per la compensazione tra le parti delle spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

AR RB AV, Presidente FF

OV OT, Primo Referendario, Estensore

Ciro Daniele Piro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OV OT	AR RB AV

IL SEGRETARIO