Pubblicato il 24/04/2026

N. 00941/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00154/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 154 del 2024, proposto da
TO s.r.l., rappresentata e difesa dall'avvocato Luca Trovato, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Monasterolo di Savigliano, rappresentato e difeso dall'avvocato Alessandra Golinelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- dell'ordinanza n. 23/2023 del Comune di Monasterolo di Savigliano prot. n. 4959 del 24 novembre 2023, avente ad oggetto: “PEC Zona P2.2 SUE2 (ex zona D2, 29/ai/SUE2) ordinanza di sgombero area di proprietà comunale - richiesta versamento somme per completamento opere di urbanizzazione”, limitatamente alla predetta “richiesta versamento somme per completamento opere di urbanizzazione”;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Monasterolo di Savigliano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 2 aprile 2026 il dott. SA IC e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TT

Brevemente i fatti.

La ricorrente società TO espone di aver acquisito, in data 13 novembre 2011, l'azienda della società NE in liquidazione, comprensiva di tutti i beni materiali ed immateriali, mobili ed immobili, diritti e contratti che la componevano. Per quanto rileva nel presente giudizio, i terreni facenti parte del lotto n. 3 acquistato dalla TO erano interessati da un piano esecutivo convenzionato di iniziativa privata approvato nel 1997 (ormai scaduto e mai attuato, essendo state realizzate soltanto in parte le opere di verde e parcheggi). Il piano aveva ad oggetto la costruzione di edifici a destinazione produttiva, come descritti nella convenzione sottoscritta dalla società NE e dal Comune di Monasterolo di Savigliano in data 23 dicembre 1998.

Nel contratto di acquisto d’azienda, la TO assumeva gli obblighi di: procedere alla permuta dei lotti nn. 171 e 266, acquistati dal fallimento NE, a parità di prezzo, con i lotti di proprietà del Comune nn. 261 e 263 (art. 6.1 del contratto); sottoscrivere la convenzione riferita al nuovo piano esecutivo convenzionato, il cui iter di approvazione era stato avviato dal Comune nel 2008; realizzare le opere di urbanizzazione oggetto del nuovo piano attuativo in luogo della NE, come riportate e descritte nell'allegato U del contratto di cessione di azienda, ovvero alternativamente versare al Comune l'importo di euro 101.000,00 per oneri di urbanizzazione (art. 6.1 del contratto). Il tutto senza succedere nei debiti della NE sorti in data precedente al 24 settembre 2010, per espressa previsione negoziale (art. 7.1 del contratto).

La NE, infatti, aveva aderito ad una nuova iniziativa di piano esecutivo, in variante rispetto all’originario piano approvato nel 1997, modificando la distribuzione dei manufatti e delle urbanizzazioni, prevedendo permute di terreni con il Comune ed il pagamento di oneri per complessivi euro 143.261,88. Il Comune aveva approvato la proposta di piano attuativo con deliberazione consiliare dell’11 settembre 2009.

La perizia eseguita nell’ambito della procedura di liquidazione della NE attestava che, al 2011: non era stato rogato l'atto di permuta dei terreni, le opere di urbanizzazione erano state eseguite in modo parziale, il piano del 1997 era ormai scaduto, il piano del 2008 era in via di perfezionamento, l’amministrazione comunale conservava interesse all’attuazione del piano, alla stipula dell'atto di permuta dei terreni ed alla realizzazione delle opere di urbanizzazione residuali (sulla base dell’elenco prezzi opere pubbliche della Regione Piemonte – ed. 2009, stralciando i lavori già effettuati, il costo complessivo delle residue opere di urbanizzazione a scomputo era pari a euro 101.130,67 arrotondato ai fini della relazione peritale a euro 101.000,00).

Il piano esecutivo approvato dal Comune nel 2009 non è stato mai attuato, per mancato accordo con le imprese proprietarie degli altri lotti. La relativa convenzione non è stata mai sottoscritta dalla ricorrente TO.

Frattanto, la NE è stata cancellata dal registro delle imprese in data 12 aprile 2019.

Con l’ordinanza impugnata, il Comune di Monasterolo di Savigliano ha richiesto alla ricorrente TO il pagamento della somma complessiva di euro 101.105,97 (di cui euro 101.000,00 per oneri riferiti all'obbligo di completamento delle urbanizzazioni, euro 105,97 per oneri di urbanizzazione secondaria riferiti al permesso di costruire n. 8/2009 concesso alla NE in data 25 febbraio 2009).

In pendenza del giudizio, con atto di compravendita del 5 settembre 2024, la TO ha ceduto alla società IA gli immobili interessati dal piano esecutivo del Comune di Monasterolo di Savigliano, sulle quali dovevano essere eseguite le opere di urbanizzazione.

La ricorrente deduce la violazione dell’art. 28 della legge n. 1150 del 1942, la violazione dell’art. 7.1 del contratto di cessione d’azienda, il difetto di motivazione, la violazione dell’art. 16 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dell’art. 2935 cod. civ. in relazione alla prescrizione decennale del credito.

Si è costituito il Comune di Monasterolo di Savigliano, eccependo l’inammissibilità dell’impugnativa per omessa notifica ad almeno un controinteressato (nella specie, la società Monge, titolare di contratto di leasing sui terreni contigui, anch’essa destinataria dell’ordinanza impugnata per l’importo di euro 31.722,03, alla quale avrebbe ottemperato producendo una garanzia fideiussoria e manifestando l’interesse all’ultimazione delle opere di urbanizzazione ed all’attuazione del piano esecutivo) e replicando nel merito per il rigetto del ricorso.

All’udienza pubblica del 2 aprile 2026 la causa è passata in decisione.

RI

Preliminarmente, in rito:

- deve respingersi l’eccezione della difesa del Comune, in quanto la società Monge, sebbene menzionata nel provvedimento impugnato e codestinataria dell’ordine di pagamento degli oneri di urbanizzazione (per un differente importo), non è titolare di un interesse concreto e diretto alla conservazione degli effetti dell’ordinanza comunale, poiché l’eventuale accoglimento del ricorso, e quindi il venir meno dell’obbligo della TO di versare la maggior quota di oneri, non arrecherebbe pregiudizio alla Monge, la quale non sarebbe tenuta a farsi carico del pagamento della residua quota di oneri (non essendone obbligata in solido con la TO), né precluderebbe l’astratta possibilità di dare attuazione al piano esecutivo convenzionato approvato dal Comune nel 2009;

- deve escludersi che il ricorso sia divenuto improcedibile per effetto dell’alienazione alla società IA delle aree interessate dal piano esecutivo del Comune di Monasterolo di Savigliano, sulle quali dovevano essere eseguite le opere di urbanizzazione, poiché nell’atto di compravendita stipulato in data 5 settembre 2024 è stato convenuto che permane in capo alla TO la posizione debitoria per l’importo di euro 101.000,00 preteso dal Comune per il completamento delle opere di urbanizzazione del piano.

Nel merito, ed invertendo l’ordine di prospettazione di parte ricorrente, deve dapprima esaminarsi il motivo con il quale viene opposta al Comune la prescrizione del credito per decorso del decennio, da computarsi a partire dal momento in cui la pretesa era esigibile (il rilascio del permesso di costruire alla dante causa NE, il 25 settembre 2009).

Il motivo è infondato.

La difesa del Comune ha depositato in giudizio copia della lettera di diffida del 5 maggio 2016, idonea ad interrompere il decorso del termine di prescrizione, ricevuta via pec dalla TO, che della ricezione dà esplicitamente atto nella lettera di risposta del 25 maggio 2016 (doc. 12 e 13).

Sono viceversa fondati i motivi con i quali la società ricorrente contesta la debenza della somma di euro 101.105,97, a titolo di oneri per il completamento delle opere di urbanizzazione e per il rilascio del permesso di costruire rilasciato alla società NE in data 25 febbraio 2009.

La convenzione per l’attuazione del piano esecutivo approvato nel 1997 fu stipulata fra il Comune di Monasterolo di Savigliano e la società NE, poi posta in liquidazione ed estinta.

Il piano attuativo, con varianti, è stato riapprovato dal Comune nel 2009, ma la relativa convenzione non è mai stata sottoscritta dalla ricorrente TO.

Quest’ultima ha acquisito il compendio aziendale della NE nel 2011, senza accollarsi i debiti anteriori al 24 settembre 2010 (si veda l’art. 7.1 del contratto), pertanto senza subentrare nei diritti e negli obblighi discendenti dalla convenzione edilizia sottoscritta dalla NE e dal Comune di Monasterolo in data 23 dicembre 1998. Con l’acquisto dell’azienda in liquidazione, la TO aveva sì assunto l’obbligo di eseguire gli interventi e le opere di urbanizzazione a scomputo previste dal nuovo piano esecutivo del 2008 (o, in alternativa, di pagarne gli oneri di urbanizzazione per l’importo di euro 101.000,00), ma la convenzione attuativa del piano esecutivo del 2008 non è stata mai sottoscritta tra le parti private ed il Comune. Soltanto con la sottoscrizione della convenzione sarebbe sorto l’obbligo della TO di eseguire le opere di urbanizzazione ivi previste.

Per concorde ammissione delle parti in giudizio, la mancata stipula della convenzione sarebbe stata cagionata dall’impossibilità di pervenire ad un accordo sulla permuta delle aree tra l’amministrazione e le imprese interessate all’attuazione del piano esecutivo.

Secondo il consolidato e condivisibile orientamento della giurisprudenza amministrativa, soltanto dalla convenzione di lottizzazione possono scaturire obblighi propter rem a carico dei successivi aventi causa dell’originario proprietario lottizzante. L’acquirente di un’area per la quale, prima del contratto di acquisto, sia stata stipulata una convenzione urbanistica per la realizzazione di opere urbanizzazione è tenuto all’adempimento degli obblighi convenzionali, quali il pagamento degli oneri, la cessione gratuita di aree al Comune, la costituzione di servitù di uso pubblico su aree in sia proprietà (cfr., tra molte: Cons. Stato, Sez. II, n. 6282 del 2019; Id., Sez. IV, n. 7217 del 2023).

Nella specie, né la dante causa NE né la ricorrente TO hanno mai sottoscritto la convenzione attuativa del piano esecutivo approvato dal Comune con deliberazione consiliare dell’11 settembre 2009. Ne consegue che nessuna obbligazione è sorta o transitata in capo alla TO, in ordine all’esecuzione diretta delle urbanizzazioni o al pagamento degli oneri quantificati dall’amministrazione.

D’altronde, in difetto della presupposta permuta dei terreni destinati alla realizzazione degli interventi e degli standard di verde pubblico e parcheggi, l’attuazione del piano esecutivo e la stipula della convenzione tra le imprese proponenti ed il Comune non sarebbero stati materialmente esigibili.

La conclusione non muta per la circostanza, sulla quale insiste la difesa del Comune nelle proprie memorie, che la perizia preordinata alla vendita dei beni aziendali della NE (allegato U al contratto) avesse stimato le opere di urbanizzazione ancora da realizzare al valore di euro 101.000,00 ed avesse dedotto tale importo dal prezzo degli immobili, quale onere a carico del soggetto aggiudicatario della vendita fallimentare. L’allegato U al contratto di vendita dei beni aziendali contiene, in sostanza, il computo metrico delle opere di urbanizzazione previste nel piano esecutivo e non ancora realizzate: a fronte di opere inizialmente pari ad euro 156.572,68, risultavano da realizzare opere per un importo residuo di euro 101.130,67.

Della descritta deduzione dal prezzo di vendita dei cespiti della società NE in liquidazione potrebbero astrattamente dolersi la società stessa (ormai cancellata dal registro delle imprese), la sua curatela, i terzi creditori ammessi alla procedura fallimentare. Ma il descritto meccanismo di determinazione del prezzo di acquisto dell’azienda non è di per sé idoneo a far sorgere in capo all’acquirente società TO, odierna ricorrente, l’obbligazione al pagamento degli oneri di urbanizzazione a favore del Comune, per un piano attuativo non ancora portato ad esecuzione e rimasto privo della necessaria convenzione di lottizzazione tra l’amministrazione ed i soggetti privati attuatori degli interventi.

In conclusione, il ricorso è accolto, restando assorbite le censure non esaminate; per l’effetto, è annullata l'ordinanza n. 23/2023 del Comune di Monasterolo di Savigliano, nella parte in cui ingiunge alla ricorrente TO il pagamento della somma complessiva di euro 101.105,97.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come indicato nel dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi di cui in motivazione.

Condanna il Comune di Monasterolo di Savigliano al pagamento delle spese processuali in favore della ricorrente, nella misura di euro 3.000,00 (oltre accessori di legge).

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Torino nella camera di consiglio del giorno 2 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

GI EL, Presidente

SA IC, Consigliere, Estensore

Marco Costa, Referendario

L'TE	IL PRESIDENTE
SA IC	GI EL

IL SEGRETARIO